文：任泽(zé)平团队　　

　　导(dǎo)读(dú)

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作(zuò)会议提出“有条件的可以进行(xíng)现房销售(shòu)”，不(bù)足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河(hé)南、四川、广东等(děng)地明确表(biǎo)态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了(le)，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了(le)，这是对购房(fáng)者的不公平。以后谁(shuí)有(yǒu)钱谁建房，没钱没实(shí)力(lì)的别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步(bù)入高(gāo)质量发展阶段的(de)必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保(bǎo)护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺(quē)钱，预售制是权宜之计，现在(zài)全国套(tào)户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预(yù)售(shòu)制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现房(fáng)销售。以后(hòu)一(yī)手交钱，一手交(jiāo)房，天经地义(yì)。当(dāng)然(rán)二次房改是个(gè)技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼(lóu)、重组房企债务、恢复(fù)市场信(xìn)心以(yǐ)及长效机制，长效机制四大关键是(shì)推(tuī)动城市群(qún)战略(lüè)、人地挂钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果按照经济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平稳健康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道(dào)世(shì)界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为(wèi)现房销(xiāo)售？大家想(xiǎng)想，绝(jué)大(dà)部分商品是一手交钱一手(shǒu)交(jiāo)货，预售制(zhì)是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所(suǒ)有商品(pǐn)不能交付的风(fēng)险。从个人层面(miàn)看，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间(jiān)，购(gòu)房(fáng)者不仅(jǐn)承担银(yín)行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交房、房屋(wū)质量、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交房的风险。从(cóng)行业层(céng)面看(kàn)，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断(duàn)裂、项目搁(gē)置等(děng)系列风险。取消预(yù)售制，改为现房销售，这样有助于落(luò)实中央房(fáng)住不炒精神、有助(zhù)于保障购房(fáng)老(lǎo)百(bǎi)姓权益(yì)、有助于房(fáng)企稳健发(fā)展，一(yī)举多得，谋(móu)划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售最早(zǎo)源于中国(guó)香港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发商(shāng)放杠杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预(yù)售制度。其实，当前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重(zhòng)点来了！发达国家一般有严格(gé)的监管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家在(zài)购(gòu)买期(qī)房后并非(fēi)像中国一样在(zài)支付完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工(gōng)程进度在完全(quán)交房前进行分期支付(fù)。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金(jīn)监管、分(fēn)期支付以(yǐ)及违约处(chù)罚措(cuò)施作为保(bǎo)障(zhàng)的(de)，如(rú)果没有这些(xiē)保障(zhàng)措施，一定会触发风险，对购房民众不公(gōng)平(píng)，所以不如借机(jī)取(qǔ)消(xiāo)预售制度(dù)，以后(hòu)改为现房销售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶(jiē)段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时代，取消预售制(zhì)度有(yǒu)助于降负(fù)债降杠杆，不再把烂(làn)尾风险(xiǎn)甩给老(lǎo)百姓和社会，当然(rán)这需要配套房企债务重组、复工保(bǎo)交楼、恢(huī)复市场(chǎng)信心和房地产长效(xiào)机制(zhì)。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚持市场化改革(gé)，中国一定能化解这个(gè)难题(tí)，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房(fáng)销售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花(huā)缭乱、不知(zhī)道能不(bù)能(néng)兑现的营销手段，而是所见即所得的过硬的产品质(zhì)量和诚(chéng)信，这才是(shì)对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有商业的本质(zhì)是向(xiàng)善，是以客户为中心，房地产(chǎn)也不能例外(wài)，老百姓(xìng)买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁(huǐ)三代，好房(fáng)幸(xìng)福(fú)一家人。从这个(gè)角度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业(yè)企业健康发展的重大措(cuò)施(shī)。在当前的情况(kuàng)下(xià)，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房(fáng)地产软着陆、打通金融支持当(dāng)期三好生(shēng)、新模式等综合施策(cè)。

　　作者十年前在国务院(yuàn)发展研(yán)究中心参与财(cái)税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金(jīn)融(róng)稳定、房企杠杆率等(děng)进行过长期系统(tǒng)的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的(de)前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版(bǎn)预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜(qián)藏的风险确实(shí)存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验收凭证取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时(shí)支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交易立法(fǎ)，设置(zhì)期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地商品房预售(shòu)制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍(huò)英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式

　　二十世纪五十年代在(zài)中国香港，楼宇(yǔ)出租是地产行(xíng)业盛(shèng)行的方(fāng)式，但有(yǒu)着(zhe)转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长等(děng)问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年代，中国香港(gǎng)还未(wèi)推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其(qí)他(tā)临时(shí)住(zhù)宅，住房(fáng)的需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一(yī)整栋(dòng)楼为单(dān)位(wèi)，需(xū)要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香港地(dì)产行(xíng)业盛行的方(fāng)式，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长(zhǎng)等问题。针对这一系列问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式(shì)，如把楼宇(yǔ)契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一(yī)经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数(shù)量有(yǒu)所增(zēng)加(jiā)，开(kāi)发商资金(jīn)周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出(chū)售(shòu)的基础上，将“按揭”模式引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英东创(chuàng)办立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳(bó)运业务的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有着独到的见解，在努力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自身资金周转(zhuǎn)。当时其在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售、还印发(fā)售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的(de)地(dì)势(shì)环境、建筑(zhù)材料、分层价(jià)格、订购方(fāng)法等。此外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的(de)订金，采用类(lèi)似租(zū)金(jīn)的分(fēn)期付款形式(shì)，等新(xīn)楼落(luò)成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥(yōng)有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这(zhè)种方式减轻了民众购房(fáng)的资(zī)金压力(lì)，加速了(le)房屋的建(jiàn)造和销售，也(yě)解决了制(zhì)造(zào)商(shāng)的(de)资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的销售模式成为当时中国(guó)香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的(de)一大特色，纵观中国香(xiāng)港房地产市场(chǎng)的改革，“卖楼(lóu)花”模式高效率地解决了核心(xīn)的住房(fáng)供(gōng)不应求的(de)问(wèn)题，使房市发(fā)展(zhǎn)进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了中国(guó)香(xiāng)港楼市几(jǐ)十年(nián)繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾楼”的情况，但(dàn)监(jiān)管(guǎn)部门不断完(wán)善、规范(fàn)化，建立健(jiàn)全的监管机制，促进市场(chǎng)健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年(nián)，位于大角咀的(de)一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停工(gōng)，出现“烂尾(wěi)”情况。在1961年(nián)后(hòu)，中国香港管理部门提升了对(duì)于预售(shòu)楼花制度的监管(guǎn)，即要求(qiú)开发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有资金等能力(lì)把项目完(wán)成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核(hé)准。为了防止开发商、律所、建(jiàn)筑师等(děng)造假，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银行开设的(de)信托账户（监管账户(hù)）、开发商操作等(děng)采取全(quán)透明化机制，且银行的责任(rèn)上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银(yín)行将成最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自身推(tuī)动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系(xì)逐步完善，出(chū)现“烂尾”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进(jìn)“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国(guó)内地版预售(ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团shòu)制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需(xū)求(qiú)大(dà)和(hé)供给量短缺问(wèn)题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内地优先发展重(zhòng)工业，强调(diào)基础(chǔ)建设，这一导向使(shǐ)前期发展(zhǎn)工(gōng)业化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题，才能进(jìn)一步推进城(chéng)市(shì)化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以租养房”的(de)福利分房(fáng)制度(dù)，住房市(shì)场(chǎng)发(fā)展起步较晚、增速较(jiào)慢，福利分房制度也出现了分(fēn)配不公、效率低(dī)、配套差等(děng)问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的国情。叠加房地(dì)产市场(chǎng)面临商品房的需求量大，而(ér)社会缺少大型房(fáng)地(dì)产开发商(shāng)，商(shāng)品房供应量小的困境，此时(shí)引入中国香(xiāng)港(gǎng)的(de)“卖楼花”模(mó)式无疑是对内地(dì)房地产市场(chǎng)的一针(zhēn)强心剂。从(cóng)1994年起(qǐ)，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进(jìn)中国香港预售商品(pǐn)房制度，先(xiān)后出(chū)台多项文件，大力支(zhī)持国内房(fáng)地(dì)产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台(tái)《关于进(jìn)一步深(shēn)化(huà)城镇住房制度改革，加快住房建设(shè)的通知(zhī)》文件(jiàn)，决(jué)定停(tíng)止住房无(wú)偿实物分配(pèi)，逐步实行(xíng)住房分(fēn)配货币(bì)化、住房供给(gěi)商(shāng)品(pǐn)化、社会化(huà)的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经济下的福利分(fēn)房(fáng)转向(xiàng)市(shì)场(chǎng)经(jīng)济(jì)的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售(shòu)制，允(yǔn)许开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了房企(qǐ)缺少资金和开发时间周(zhōu)期长(zhǎng)的两(liǎng)大难(nán)题(tí)，开发商以(yǐ)预售款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成(chéng)滚(gǔn)动开发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中(zhōng)国内地开始(shǐ)房改货(huò)币化，中国人民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房(fáng)者，极大作(zuò)用(yòng)推动(dòng)了(le)房地产(chǎn)市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经调(diào)整形成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住房(fáng)建设(shè)。具体来说，是指房地产(chǎn)开发企(qǐ)业将正在建(jiàn)设(shè)中的(de)房屋预先(xiān)出售给(gěi)购(gòu)房者(zhě)，由(yóu)购房者支付(fù)定金(jīn)或房款的行为。区(qū)别于中国香(xiāng)港，在(zài)中国内地实践过程(chéng)中，商品房预(yù)售流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商办(bàn)理(lǐ)预(yù)售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备案登(dēng)记和预告登记(jì)-交付房(fáng)屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的(de)形式一次性付(fù)清剩余房(fáng)款，换言(yán)之(zhī)，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全(quán)部购房款，这点与中(zhōng)国(guó)香港(gǎng)的按照工(gōng)程进度付款有所不同(tóng)。对中(zhōng)国内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品(pǐn)房(fáng)也开启了高(gāo)周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市化进程(chéng)，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确(què)实存(cún)在

　　作(zuò)为中国内地商品房(fáng)销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企(qǐ)现金回笼周期，同时增加市场商(shāng)品房供应(yīng)，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年对(duì)中(zhōng)国(guó)内地房地产市场的(de)稳步发展起到了重要作(zuò)用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资金需求(qiú)，也提高(gāo)了居(jū)民居住水平，中国内地城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居(jū)到(dào)基本适居，住房事业取得巨(jù)大进步，数十年(nián)时间走完发达(dá)国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路程。改(gǎi)革开放以来，城镇化进程进(jìn)入(rù)快(kuài)速发展(zhǎn)时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由1.7亿(yì)人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿(yì)人，43年间(jiān)增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年(nián)，全国(guó)城市建成区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住宅存量从不到14亿平增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇住房套数(shù)从约3100万(wàn)套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中(zhōng)国(guó)内地商品房销售最主要方式，2005年(nián)中国内地(dì)商品住宅期房(fáng)销售面(miàn)积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至(zhì)87％。

　　预售制(zhì)也(yě)推动了中国内地(dì)房地产行业的发展。中国(guó)内地(dì)房地产历经二十多年(nián)长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增(zēng)至(zhì)19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍(bèi)，年复(fù)合增速10.6％。房(fáng)地产开发(fā)投资(zī)完成额从0.4万亿(yì)元增至(zhì)14.8万亿元，累(lèi)计上涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增速12.1％、21％。伴随(suí)房地产业的快速(sù)发(fā)展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十年(nián)来房地产也成为(wèi)拉(lā)动(dòng)中国(guó)内地经济高增长的(de)火车头(tóu)。

　　1）从经济增长渠道，房地产带动的上(shàng)下游产(chǎn)业链特别长，高达50多个行业(yè)。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其(qí)中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动(dòng)产业(yè)链(liàn)占GDP的9.9％（间接贡(gòng)献），其中房(fáng)地产(chǎn)对金融(róng)、批发(fā)、建材的(de)带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从(cóng)投资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房(fáng)地产开(kāi)发投(tóu)资占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款(kuǎn)余额(é)的比重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通(tōng)道业务，占(zhàn)比(bǐ)超过三分(fēn)之(zhī)一。从房(fáng)地(dì)产(chǎn)融资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月(yuè)占(zhàn)比为18.76％。如果房企(qǐ)大面积(jī)违约，将导致银(yín)行不良(liáng)率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民财富效(xiào)应(yīng)渠(qú)道，根据我们的《中(zhōng)国住房市值测算报告》，2020年中国(guó)住房(fáng)市值为62.6万亿(yì)美元，大于美国的33.6万亿美元(yuán)、日本的10.8万亿美元、英(yīng)法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值(zhí)的比例看(kàn)，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本(běn)的(de)37％、英国的49％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中国住(zhù)房(fáng)市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要(yào)是(shì)因(yīn)为住房市值高，以及中国资本市(shì)场(chǎng)发(fā)育(yù)尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资(zī)比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可否认，预(yù)售制背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)，当前的(de)负面效应愈发凸显。

　　从个人层(céng)面看，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对购(gòu)买者的单方(fāng)面不公平制度，购(gòu)房(fáng)老百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险(xiǎn)。比如，交房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担(dān)银行利息，还要(yào)承担延迟交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者和开发(fā)商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个独立的(de)合(hé)同关系，如果(guǒ)开发(fā)商(shāng)发生违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向开(kāi)发商主张权力(lì)，但依旧(jiù)需要(yào)根据按揭贷款(kuǎn)合(hé)同按时向(xiàng)银行进行(xíng)贷款(kuǎn)偿还，因此购房者承(chéng)担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从行业层面看，预(yù)售制助推(tuī)部分房企过(guò)度(dù)举债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇(yù)到下行周期，会引发(fā)资金链(liàn)断(duàn)裂、项目搁置等(děng)系列风险，进行影响自身信用和购(gòu)房者对行业的信(xìn)心。

　　从金(jīn)融层面看，银行作(zuò)为按揭(jiē)贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出(chū)现资金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企(qǐ)通过与(yǔ)购房者签订的(de)预售合同和(hé)按(àn)揭合同，已经(jīng)从银行获得房款，如果购房者丧失还款能(néng)力(lì)或(huò)短(duǎn)期不能还款等(děng)，则风险完全由(yóu)银行承(chéng)担，银行(xíng)将面(miàn)临(lín)较大(dà)的坏账压力。

　　从监管角度看，购房者的预售监(jiān)管(guǎn)资(zī)金去哪了？楼盘“烂(làn)尾(wěi)”，归根(gēn)结底两个字(zì)那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品(pǐn)房预售管理办法》中(zhōng)明(míng)确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款项应(yīng)当用于有关的工程建设，商品房预售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来全(quán)国(guó)并没(méi)有统一(yī)的预售(shòu)资金监(jiān)管规(guī)定，各地(dì)实(shí)行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆、长沙等(děng)城市重点监(jiān)管资(zī)金比例为总(zǒng)预售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市则按照(zhào)项目(mù)的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目工程总额报价(jià)计算重点资金。而(ér)事(shì)实是(shì)，不(bù)少购房款(kuǎn)未进入监管(guǎn)账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账户后被挪用，导(dǎo)致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无期(qī)，月供却(què)被迫继(jì)续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何被(bèi)挪走的(de)？实际上，在过去房地产(chǎn)大(dà)开发时代的(de)高周(zhōu)转背景下，抽调预售款监管(guǎn)账户(hù)资金，是行业“潜规则(zé)”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企，而拨付(fù)的工程款，远(yuǎn)超工程进度所需。通过这些方式套取的资金(jīn)，在房企各地(dì)项目间流动，变相加杠杆，这样做提(tí)供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金统筹拿地、还款和楼(lóu)盘建(jiàn)设，形成一种资(zī)金循环高周转模式，但一定程度上把风险甩(shuǎi)给(gěi)了(le)购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设有(yǒu)定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本(běn)；

　　2）预付款比重：要求购房者支(zhī)付的预付款比例相对较(jiào)低，绝大(dà)部(bù)分房(fáng)款在房屋交(jiāo)付后开(kāi)始支付(fù)；

　　3）预(yù)付款(kuǎn)支(zhī)付方式：预(yù)付(fù)款一般以定(dìng)金(jīn)方式支付(fù)，或按工程进度(dù)分期(qī)支(zhī)付，或二者结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷(dài)款方式(shì)：一般采用两种方式发放按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，一是(shì)按工程(chéng)进度付(fù)款，按揭贷款按照工(gōng)程进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者(zhě)开(kāi)始(shǐ)月供；二是(shì)房屋交付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售商品房提供期(qī)房烂尾保险，在(zài)商品房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋交付(fù)保护(hù)：房屋交付(fù)质量的保(bǎo)障有两种方(fāng)式，一是期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭(píng)证(zhèng)后(hòu)，开发商凭验收凭(píng)证取得购房者支付的房款。二(èr)是开发(fā)商为(wèi)购房者(zhě)提供一(yī)定的保修期，通常1-5年(nián)，保修期满，购房者(zhě)支(zhī)付(fù)尾(wěi)款(kuǎn)。

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭(píng)证取(qǔ)得房款

　　美国期房定金一(yī)定期限(xiàn)内无(wú)条(tiáo)件返还，最(zuì)低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付(fù)首付，其(qí)余(yú)房款(kuǎn)交付后(hòu)按揭(jiē)还款，交(jiāo)付(fù)前资金(jīn)由(yóu)第三(sān)方全(quán)程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环节，定(dìng)金(jīn)比例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付(fù)比(bǐ)例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官方数据，2021年(nián)美国平均(jūn)首付(fù)比例为12％。

　　余款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋(wū)交付(fù)后通过按揭贷款支付剩余(yú)房款。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止(zhǐ)开发(fā)商挪用资金，购房者的定金(jīn)及首付款由第三方公证(zhèng)行或产权保险公司的(de)信托账户监管。如果(guǒ)开发商倒闭导致楼盘烂尾，购房(fáng)者资金可通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不(bù)承担任何责任与损失。而(ér)开发商(shāng)在房屋建(jiàn)设过程中的资金(jīn)全部来(lái)自银行，银行根据工(gōng)程(chéng)进度(dù)向开发商提供(gōng)一定比例的(de)贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利益，银行有充分(fēn)动机监管开发商施工进(jìn)度(dù)。开(kāi)发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政府相关(guān)部门经审查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得到购房者支付的房(fáng)款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德国(guó)期房可零首付购房，房款按建(jiàn)造工期进度支付，按揭按(àn)工期放款后(hòu)还贷，房(fáng)贷利率采用(yòng)固(gù)定利率，开发商或购房者可(kě)购(gòu)买期房(fáng)烂尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预(yù)售门槛方面，德(dé)国开发商在项目(mù)获批(pī)后即可预售房屋。签署购房(fáng)合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的定金并(bìng)进(jìn)行预(yù)约公证，签订合(hé)同后定金退还(hái)。如由于任何(hé)原因不能购买，定金按照德国法律全(quán)部退还。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房者需(xū)支付公证(zhèng)费和土(tǔ)地(dì)交易税，分别(bié)为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购(gòu)房款中，属于购(gòu)房(fáng)附加费。

　　首付方面，德国没有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工期支付房款的制度，一(yī)般分7笔进行支付，具体支(zhī)付(fù)节点、比例(lì)因(yīn)项目(mù)而异。一(yī)般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖(nuǎn)电(diàn)路完工、窗户玻璃完工、室内清洁及墙面完工、地板完(wán)工、全部(bù)完工，支付(fù)比(bǐ)例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在支付房款前申请房(fáng)贷(dài)，房贷利率采用固(gù)定利率，银行按施工节奏分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房(fáng)者(zhě)一定使用期限(xiàn)，期(qī)限结束后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国(guó)保(bǎo)险公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的功能是当房屋出(chū)现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发(fā)商(shāng)赔偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制(zhì)，交(jiāo)房前付款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管。

　　订立合同前，买(mǎi)卖双方均有一名律(lǜ)师(shī)，负责沟通期房交(jiāo)易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环(huán)节(jié)，各环节内(nèi)容确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换合同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出现财务(wù)、经(jīng)营(yíng)问题时(shí)，购房(fáng)者10％的定金由(yóu)保险公司赔(péi)付，而超出10％的(de)部分较难追回。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在合ch2是什么基团，chch3ch3是什么基团同签订21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按(àn)工程进度付款的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前(qián)付(fù)款比例相对较低，一般会(huì)在(zài)合(hé)同签订6-24个(gè)月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后(hòu)支付。

　　交付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房产公证公司的(de)检验验收后才能交付(fù)，交付后(hòu)方可(kě)按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英国期房预售资金监管极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管，在确认工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项过程中(zhōng)，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律(lǜ)师，卖方律(lǜ)师转给开发商(shāng)，即资金在进入(rù)开发(fā)商账户前经过(guò)两道关(guān)口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设(shè)置期房预付款(kuǎn)保全措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立法(fǎ)，定金(jīn)超5％或(huò)1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前(qián)付款比例(lì)不(bù)超房款(kuǎn)的20％，开发商(shāng)违约需返(fǎn)还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加法律(lǜ)空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现象普(pǔ)遍，为此，日本(běn)政府(fǔ)1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是唯一(yī)一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护方面(miàn)，根据(jù)日本《宅地建物(wù)取引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开(kāi)发(fā)商必须完(wán)成定金(jīn)保全措施(shī)才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签(qiān)订购房(fáng)合同时，开发商向金(jīn)融机(jī)构(gòu)或(huò)指定保证机构或保险机构签(qiān)订定金(jīn)保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金的保证或保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给(gěi)购房者。除定金(jīn)外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若开发商倒(dào)闭导致(zhì)期房烂尾，购(gòu)房者可凭保证金证明书向金融机构或保证机构或保险公司兑(duì)付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付违(wéi)约金，一(yī)般约为房价的10％。

　　房款支付(fù)环节，交(jiāo)房前只(zhǐ)需支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后，购(gòu)房者即可(kě)向银行申请(qǐng)贷(dài)款(kuǎn)，但(dàn)交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷(dài)款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修(xiū)期(qī)后付尾款

　　新加坡期房(fáng)购(gòu)房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资(zī)金进银(yín)行专(zhuān)门项目资金账户，交(jiāo)房后满(mǎn)1年保修期(qī)后(hòu)支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节，新加坡开发(fā)商有统(tǒng)一的选购权(quán)合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合同后(hòu)，购(gòu)房(fáng)者(zhě)需支付(fù)15％的首付及印花税，同时购房者向银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新加坡期房同样采取按工程进度付(fù)款的方式，《发(fā)展商条例》对期房付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签订后(hòu)、地基完工、框架完工、管道(dào)门窗等(děng)完工(gōng)等(děng)，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款也(yě)依照工程(chéng)进(jìn)度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随(suí)着放(fàng)出贷款(kuǎn)的增加而增加(jiā)，未放款(kuǎn)部分(fēn)无需月供。

　　资金监(jiān)管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资(zī)金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后，购房(fáng)者享受1年的房屋(wū)保修期(qī)，此后购房者(zhě)支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看，当前房地(dì)产到(dào)了(le)政策(cè)出手临(lín)界点，重点(diǎn)是保交楼(lóu)和房企重组。一方面(miàn)，加大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支持(chí)力度，长短(duǎn)兼顾(gù)妥善应对局部(bù)停贷现象，重(zhòng)点是保交(jiāo)楼保复工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融工具支持(chí)。另一方面，从现在(zài)起，对还在正常(cháng)运转的房企包括(kuò)民营企业，加大支持力(lì)度，由优质房(fáng)企牵(qiān)头(tóu)并(bìng)购重组整个行业，为每个房企配(pèi)套AMC和财(cái)团，给予金融工具配套(tào)。

　　二，中期(qī)来看，应充分(fēn)估计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大(dà)关(guān)键是推动城(chéng)市(shì)群战略(lüè)、人地(dì)挂钩、金融(róng)中性稳(wěn)定和房地产(chǎn)税。定金环(huán)节，建立开发商违约后定金保护机制，如将已支付定金冻结至(zhì)房屋(wū)交付阶(jiē)段(duàn)，保障购房(fáng)者定(dìng)金安(ān)全(quán)。签(qiān)订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重大缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款支付(fù)环节(jié)，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充(chōng)分保护购房(fáng)者的(de)权(quán)益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入独立于开发商、银行(xíng)的第三方资金监(jiān)管机构，或由(yóu)政府相关部门直接监管(guǎn)，以此防(fáng)止资金挪用现象。交付环节(jié)，建立商品房保修(xiū)期制度。保(bǎo)修(xiū)期内，开发(fā)商应对房屋(wū)质量问题全权(quán)负责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾(wěi)款(kuǎn)。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消(xiāo)商品(pǐn)房预(yù)售(shòu)制是大势所趋(qū)。一方(fāng)面，98年(nián)房(fáng)改时，全国缺房(fáng)子，开发(fā)商缺钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在全国套(tào)户(hù)比(bǐ)超过1，从(cóng)大开发(fā)进入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众不公平的预售(shòu)制已(yǐ)经过(guò)时(shí)了，该(gāi)取(qǔ)消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售(shòu)。另一(yī)方面，取消预售(shòu)制，改为(wèi)现房销售，开发商将拼的不是(shì)五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不(bù)知道能不能兑现(xiàn)的(de)营销手段(duàn)，而(ér)是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产品质(zhì)量和(hé)诚(chéng)信，这才是对购房民(mín)众的最根(gēn)本(běn)最实质(zhì)的保障，这样(yàng)将极(jí)大的提(tí)升开发商的建筑质量，实(shí)现良币驱逐(zhú)劣币。

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