饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题，正(zhèng)逐渐得到监管(guǎn)部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场(chǎng)监管总局(jú)联合发(fā)布了关(guān)于规范(fàn)房地产(chǎn)经纪服(fú)务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经(jīng)纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源优(yōu)势收取过高费(fèi)用、未(wèi)明码标价(jià)、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信(xìn)息等问题，加重交易当事(shì)人(rén)负担、侵害其合法权益。

　　基于上(shàng)述背景，两部(bù)门(mén)从加强从业主体管理、明确经纪(jì)服务(wù)内容、合理确定经纪服(fú)务(wù)收费(fèi)、严格实行明(míng)码标价等十方面，提出了意见(jiàn)。

　　中(zhōng)原地产首席分析(xī)师张大伟称(chēng)，随着城(chéng)市发(fā)展，一二(èr)线城(chéng)市二手房交易占比逐(zhú)渐增加。以(yǐ)北京、上海为例(lì)，二手房占市场成交比(bǐ)例超过80％，大量二手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居(jū)间(jiān)成交，房地产调控重心(xīn)逐渐从(cóng)开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东(dōng)省(shěng)城规院住房政策研究中(zhōng)心首席研究(jiū)员(yuán)李宇嘉表示，买房(fáng)对居民(mín山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗)来说(shuō)属于金额不低的大宗(zōng)交易，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成(chéng)本较高、交易(yì)周期(qī)较长，具有非常强的专业性，居民往(wǎng)往通过中(zhōng)介来完成。但很多中介利用信息(xī)不对(duì)称等(děng)问题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥融资、按揭费、担保费等，对居(jū)民造成额(é)外的(de)负担，而且这(zhè)些服(fú)务(wù)事(shì)项(xiàng)并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市场(chǎng)交易(yì)过程中存在的“山登绝顶我为峰全诗李白，最霸气的十首诗乱象(xiàng)”，李宇嘉指(zhǐ)出，对包括经纪服务在(zài)内的相关(guān)市场(chǎng)交易行(xíng)为(wèi)及(jí)其主体进行(xíng)规范(fàn)和(hé)秩序整顿，是(shì)房地产市(shì)场管(guǎn)理和(hé)调控(kòng)的主(zhǔ)题。“当(dāng)下，推进这(zhè)项工(gōng)作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中介收(shōu)费(fèi)问题成监管重点

　　二手(shǒu)房(fáng)市场中，历(lì)来对房地产经纪服务行业关(guān)注最多的一个话题，便是(shì)房地产经纪服(fú)务费的问(wèn)题(tí)。

　　张大(dà)伟认为，未(wèi)来相关部门(mén)主要监管(guǎn)的(de)重点(diǎn)，将是(shì)对房(fáng)地产经纪服务收(shōu)费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市(shì)，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京(jīng)某房地产经纪服(fú)务机(jī)构2.7％的服务费率计算(suàn)，一(yī)套1000万元的房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经(jīng)纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在(zài)此次意见中提及，房(fáng)地产经纪机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成(chéng)交价(jià)格越(yuè)高、服务费(fèi)率越低的原则(zé)实行分档(dàng)定价。引导由交(jiāo)易双方共同承担经纪服务费用(yòng)。

　　据张大(dà)伟(wěi)介绍，目前房地产(chǎn)经纪(jì)服务收费标准的最早(zǎo)依据是1995年(nián)国家计委建设部下(xià)发的《关于房地产中介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条(tiáo)规定：房屋买卖代理收费(fèi)，按成交价格总额的0.5-2.5％计收(shōu)。

　　以(yǐ)北京为例，目前北京市执行的2014年更新后的(de)收费标(biāo)准，即(jí)根(gēn)据这样的规定：“少数(shù)特(tè)别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各方(fāng)协商(shāng)同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础(chǔ)上适(shì)当上(shàng)浮，上浮(fú)幅度最高不得超过10％。”这意味着(zhe)，当(dāng)前北京(jīng)二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京(jīng)2015年(nián)取消了(le)房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地产经(jīng)纪服务收费(fèi)多(duō)少由各中介机构自行(xíng)决定(dìng)。

　　“房产中介机构在实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门当前(qián)并未(wèi)明确具体的中介费率，中介机构仅(jǐn)需在(zài)服务过程中对收费标(biāo)准进行(xíng)明码标价即(jí)可。而房地产经纪服务机(jī)构在具体收取过程(chéng)中(zhōng)，会结合房屋价值(zhí)及工(gōng)资标准，综合计算(suàn)出合(hé)适的中介(jiè)费率(lǜ)。”张大伟补充(chōng)道。

　　对(duì)于明码标价问题(tí)，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务(wù)内容(róng)和收费标准，不得混合标价和(hé)捆绑收费。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)机构提供的(de)基本服务和(hé)延伸服(fú)务，应当分别明(míng)确(què)服务项目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪机(jī)构收费前应当向交易(yì)当事人出(chū)具(jù)收费清单，列明收费标准、收费金额(é)，由当事人签字确认。

　　另(lìng)外(wài)，对收费明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机构，住房和(hé)城乡建设部(bù)门将会同市场(chǎng)监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重(zhòng)点监管。市场监(jiān)管部门会同有关部门依法查处不按规(guī)定明(míng)码标(biāo)价、操纵(zòng)经纪服务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪(jì)机构相关违(wéi)法违规信息(xī)，市(shì)场监管部门要依法依规(guī)纳(nà)入国(guó)家企业信用信息(xī)公示系统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓(gǔ)励按(àn)照成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实行(xíng)分档定价，是(shì)否(fǒu)意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费(fèi)有望大幅降低？

　　中原(yuán)地产华南区(qū)总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住(zhù)建(jiàn)部(bù)发文鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，合理降低住房买卖(mài)和租赁经纪服务费用，主要还是规范(fàn)行业(yè)，打击收(shōu)费(fèi)过高的经纪(jì)机(jī)构，但对市(shì)场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深圳为例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普(pǔ)宅(zhái)本(běn)来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围(wéi)内，加上经纪服务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部(bù)门提出的(de)意见(jiàn)仅(jǐn)为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲(gāng)领性文件而非(fēi)规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市(shì)落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张大伟表示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务(wù)领域的调整改善、规范化，有利于(yú)行业健康发(fā)展。同(tóng)时，由(yóu)于二手(shǒu)房(fáng)很多(duō)房源在产权方面有(yǒu)瑕(xiá)疵，如产权(quán)抵押、不同税费(fèi)等都可(kě)能对交易(yì)产(chǎn)生影响，这对(duì)房地产经(jīng)纪服(fú)务行业的专业性提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出，在二手房买卖过程中，原本应该由上下家各支付一半的中介费，但在一些热点(diǎn)城市的二(èr)手房交易(yì)过程中，往(wǎng)往会(huì)有这样的情形，因部分购(gòu)房者处(chù)于弱势地位，从而(ér)会出现中介费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一些房东(dōng)愿意(yì)承担中介费(fèi)，这部分费用也可能通过转嫁的方(fāng)式(shì)，在(zài)房(fáng)价中有所体现。

　　“上家把中(zhōng)介费转嫁给下家，市场这(zhè)种所谓‘约定俗成’的情(qíng)况，一些(xiē)房产(chǎn)中介(jiè)公司将其视为向(xiàng)购房者单边收(shōu)费的行为。部分(fēn)中介公司可能会(huì)利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基础上(shàng)，再次(cì)向房东收取费用，而这(zhè)部分费用，房东(dōng)往往会将其转再次转嫁给购(gòu)房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两(liǎng)部门提出严(yán)禁操纵经纪服务收(shōu)费，不仅有利(lì)于提高交易中操作的透明度，也有利于房价的稳定。”陆(lù)骑(qí)麟称。

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