文(wén)：任(rèn)泽平团队　　

　　导读(dú)

　　是(shì)该取消(xiāo)预(yù)售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会(huì)议提出“有条件的可(kě)以(yǐ)进行现房销售”，不足一个(gè)月时间，已有山东、安徽、河南、四川、广东(dōng)等(děng)地明确表态，试点现房销售(shòu)。

　　1、是(shì)该取(qǔ)消商(shāng)品房(fáng)预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购房者(zhě)的不(bù)公平(píng)。以(yǐ)后谁有钱谁建房(fáng)，没钱没实(shí)力的别建了，不能(néng)把(bǎ)包袱甩给老百姓和(hé)社(shè)会(huì)，这是房(fáng)地产(chǎn)从大开发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段(duàn)的(de)必然趋势，也(yě)是对购(gòu)房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计(jì)，现(xiàn)在(zài)全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房(fáng)民众不公平的(de)预售制已经(jīng)过时了，该取消了，改为现房销(xiāo)售(shòu)。以后一手(shǒu)交钱，一手交房，天经地义。当然二次房改是个技(jì)术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工保交楼(lóu)、重组(zǔ)房(fáng)企债务、恢(huī)复市场(chǎng)信心以及长效机制，长效(xiào)机制四大关键(jiàn)是(shì)推动城市群战(zhàn)略、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融中性稳定和(hé)房地产税。如果按照(zhào)经济规律办事，中国一定能实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过这道关，解好这道世界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取(qǔ)消(xiāo)预售(shòu)制、改为现(xiàn)房销售(shòu)？大家想想，绝大部分商品是一手交钱(qián)一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的单(dān)方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担(dān)了所有商品不能交付的(de)风险。从个人层面看(kàn)，预售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两年，在(zài)此期间(jiān)，购房(fáng)者不仅承担银行利息，还要(yào)承担延迟交房、房(fáng)屋(wū)质量、房产(chǎn)证延(yán)期(qī)办理甚至不能交房的风(fēng)险。从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆扩张，若遇(yù)到下行周期，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售制，改(gǎi)为现房(fáng)销售，这(zhè)样有助于落实中央(yāng)房(fáng)住不炒精神(shén)、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老百姓权益、有助于房企稳(wěn)健发(fā)展，一举(jǔ)多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预(yù)售制度？预售制度怎(zěn)么(me)来的？国外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品房预(yù)售最(zuì)早源于中国(guó)香(xiāng)港，俗称卖楼花，卖期房，是一种开发(fā)商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于商品房短缺，房企(qǐ)缺资金，借鉴中(zhōng)国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监管(guǎn)保障措施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批(pī)准后才可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后并非像中国(guó)一(yī)样在支(zhī)付完首付款(kuǎn)后(hòu)从银行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据开发商(shāng)工程进度(dù)在完全交房前进行分期(qī)支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管(guǎn)、分期支付(fù)以及(jí)违约处罚措施(shī)作为保障的，如果(guǒ)没有(yǒu)这些保障措施(shī)，一定(dìng)会触发风险，对购房(fáng)民众不(bù)公平，所以(yǐ)不(bù)如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销售。客观讲(jiǎng)预售制度有一定历史阶段性，现在中国住房进入(rù)存量时代，取消预售(shòu)制度有助(zhù)于降(jiàng)负(fù)债降杠杆，不(bù)再把(bǎ)烂(làn)尾风险甩给老百姓和(hé)社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需要配套(tào)房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和(hé)房地产长效机(jī)制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能(néng)化(huà)解这个(gè)难(nán)题(tí)，让(ràng)房地产回归(guī)实体经济和居住(zhù)属性，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取(qǔ)消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销(xiāo)售，开(kāi)发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手段，而(ér)是所(suǒ)见即(jí)所得的(de)过(guò)硬的(de)产品质量(liàng)和诚信，这才(cái)是对购房民(mín)众的最根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱逐劣币(bì)。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子是天(tiān)大的事(shì)，烂尾毁三代(dài)，好房幸(xìng)福一家人(rén)。从这(zhè)个角度，取消预售制、实施现房销(xiāo)售是实(shí)现老百姓安(ān)居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企业健康发展的重大措施。在当前(qián)的(de)情况(kuàng)下(xià)，取消预售制(zhì)要结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打(dǎ)通金融(róng)支持当期三好生、新模式等(děng)综合施(shī)策。

　　作者十年前在国务(wù)院(yuàn)发展研究(jiū)中心(xīn)参与财税(shuì)改革方案(àn)研究时(shí)，对(duì)预(yù)售(shòu)制(zhì)、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系(xì)统的(de)专项研究。（参(cān)考后来形(xíng)成的(de)专著《房地产周期》）　　

　　目(mù)录

　　1 中国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼(lóu)花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式，形成“中国内地(dì)版预售制(zhì)”

　　1.3 预(yù)售(shòu)制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付(fù)前预(yù)售资金(jīn)第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得房款

　　2.2 德国：可零首(shǒu)付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规(guī)范(fàn)期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期房(fáng)预(yù)付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层(céng)将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》销售(shòu)+“按(àn)揭(jiē)”，霍英东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式

　　二十世(shì)纪五十年代在中国香港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式，但(dàn)有着转让难(nán)、出租资金(jīn)周转期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多人栖(qī)身(shēn)于木屋(wū)或者其他临时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当时楼宇买(mǎi)卖(mài)多数以一整(zhěng)栋楼为(wèi)单位，需要(yào)雄厚的资金实力(lì)才能(néng)购(gòu)买。虽然楼宇(yǔ)出租是中国(guó)香(xiāng)港(gǎng)地(dì)产行业盛行(xíng)的方式(shì)，但有着(zhe)转让难、出租资金周转期长等问题。针对这一系列问题，不少地产商开(kāi)始探求新的方(fāng)式，如把(bǎ)楼(lóu)宇契约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购(gòu)买楼(lóu)宇的市民(mín)数量有所(suǒ)增加，开(kāi)发商资(zī)金周转加快。

　　在分层出(chū)售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍英(yīng)东创办立信置业(yè)有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多年经营(yíng)杂货(huò)铺、海上(shàng)驳运业务的经验，对于商品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到的见(jiàn)解(jiě)，在(zài)努力寻(xún)求方法加(jiā)快自身资金周转。当(dāng)时(shí)其在购下(xià)九龙的一块(kuài)地盘(pán)后，除(chú)了分(fēn)层出售、还(hái)印发(fā)售楼说明书(shū)，上有文(wén)字详尽说明楼宇的(de)地势环境、建筑(zhù)材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先(xiān)收(shōu)取买家的订金，采用类(lèi)似(shì)租金的(de)分期付款形(xíng)式，等新楼(lóu)落成时，收齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众(zhòng)购房的资(zī)金(jīn)压(yā)力(lì)，加速了房(fáng)屋的建造和销售(shòu)，也解(jiě)决了制造(zào)商的资金(jīn)问题，降低投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售(shòu)楼花(huā)+分(fēn)期付款(kuǎn)”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产(chǎn)市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国(guó)香(xiāng)港房地产市(shì)场(chǎng)的(de)改革，“卖楼花”模式高(gāo)效率地解(jiě)决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入(rù)新(xīn)阶段(duàn)。

　　预售楼花模式推动(dòng)了(le)中(zhōng)国香(xiāng)港楼市几十年繁荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼(lóu)”的情(qíng)况，但监(jiān)管(guǎn)部(bù)门不断完(wán)善、规范化(huà)，建(jiàn)立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展。例(lì)如，1960年，位(wèi)于(yú)大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一个楼盘因建筑费用超支停工，出现(xiàn)“烂尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港(gǎng)管理部门提(tí)升了对(duì)于预(yù)售(shòu)楼花(huā)制(zhì)度的监管，即要(yào)求开发(fā)商在预售前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有资金等能(néng)力把项目(mù)完成，资(zī)金需(xū)放入律师所(suǒ)托管，支取时(shí)需律所和(hé)建筑(zhù)师的(de)核(hé)准。为(wèi)了防止(zhǐ)开发(fā)商(shāng)、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套取监管账户资金，中国香(xiāng)港要求律师行(xíng)在银(yín)行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发商操作等采取全(quán)透(tòu)明化机制，且银行的(de)责任上升，如出现房屋“烂尾”情况(kuàng)，银行将成最(zuì)大风险(xiǎn)方，后续需自身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐步完(wán)善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国内(nèi)地版预售(shòu)制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地面临住房需求大和供(gōng)给量短缺问题，引入(rù)“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中国内地优(yōu)先发展重工(gōng)业，强调基础建设，这一导向使前期(qī)发(fā)展(zhǎn)工业(yè)化(huà)的进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决(jué)住(zhù)房基(jī)础等城市化配套问题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化(huà)。但当(dāng)时推行的是(shì)“统一管理，统一分配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房(fáng)市场发展起步较晚、增(zēng)速较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出现了分(fēn)配(pèi)不公(gōng)、效率低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度不再适用于当(dāng)时的国(guó)情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房(fáng)的(de)需(xū)求量大(dà)，而社(shè)会缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房(fáng)地产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时(shí)引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模式无疑是对内(nèi)地(dì)房(fáng)地产市场(chǎng)的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地(dì)逐(zhú)步引进(jìn)中国香(xiāng)港(gǎng)预售商品(pǐn)房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关(guān)于(yú)进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住房分(fēn)配(pèi)货币(bì)化、住(zhù)房供给商(shāng)品化(huà)、社(shè)会(huì)化的住房(fáng)新(xīn)体(tǐ)制，从计划(huà)经(jīng)济下的福(fú)利分房转向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商品房。房地产市场采用预售制，允许开发商卖期(qī)房，解决了房(fáng)企缺少资(zī)金和开(kāi)发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发(fā)商以预售款撬动下一个项目的开(kāi)发，形成(chéng)滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅速出台(tái)相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场的发展。

　　引入(rù)中国香港“卖楼(lóu)花(huā)”模式后(hòu)，经调整(zhěng)形成契合中国(guó)内地的商品房预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房(fáng)地产(chǎn)开(kāi)发企业将正在建设中的房屋预先出售给购房者，由购房者(zhě)支(zhī)付(fù)定金或房款的(de)行为。区(qū)别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践(jiàn)过程中，商品房预售(shòu)流程为：房地产开发商办理(lǐ)预(yù)售许可证-签订商品房买卖合同(tóng)-进(jìn)行(xíng)备案登记(jì)和预告登记-交(jiāo)付房屋。在购房(fáng)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，购(gòu)房者(zhě)需要一(yī)次性付将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》清首付款，并采用银行贷(dài)款(kuǎn)的(de)形式一次性付清剩余房款，换(huàn)言之，房屋未建(jiàn)成，开发(fā)商可能(néng)已拿(ná)到了全部购房款，这点与中(zhōng)国香港的按照工程(chéng)进(jìn)度付款有所不同。对中(zhōng)国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房也开启了高周(zhōu)转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城(chéng)市化进程，但背后潜藏的(de)风(fēng)险确(què)实存在

　　作为中(zhōng)国内地(dì)商品房销售的最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短(duǎn)房(fáng)企现金回笼(lóng)周期(qī)，同时增加市(shì)场商(shāng)品房(fáng)供应，推动了城(chéng)镇化(huà)发(fā)展进(jìn)程。预售制在过去20多年(nián)对中国内地房地(dì)产(chǎn)市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解决了房地产市场快速发展阶段(duàn)的资金需求，也提(tí)高了居民居(jū)住水平，中国内地(dì)城镇(zhèn)居民从筒子楼住到住宅小区，从全民蜗居到基本(běn)适居(jū)，住房事业取得(dé)巨大进步，数十(shí)年时间走(zǒu)完发达国家(jiā)几(jǐ)百(bǎi)年城镇(zhèn)化路程(chéng)。改革开放以(yǐ)来(lái)，城镇化(huà)进程进(jìn)入快速发(fā)展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由(yóu)1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年间增(zēng)长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成区(qū)面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存(cún)量报告：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城镇住宅存量(liàng)从(cóng)不(bù)到14亿平(píng)增至313.2亿平，城镇人(rén)均住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平方米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当前已(yǐ)成为中国内(nèi)地商品房销售最(zuì)主要方式(shì)，2005年中(zhōng)国(guó)内(nèi)地商品住宅期(qī)房销售面积占总销售面积的(de)比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预(yù)售制也(yě)推动(dòng)了中国内地房(fáng)地产行业的(de)发展。中(zhōng)国内地房地(dì)产历经二十(shí)多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指标大幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计(jì)上涨8.2倍(bèi)，年(nián)复合增速10.6％。房地(dì)产开发投资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万(wàn)亿元，累计上涨(zhǎng)35.8倍，年复(fù)合增速(sù)17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年(nián)复(fù)合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地产业的快速发展，房地产企业(yè)从无到有、从国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中(zhōng)国内地经济(jì)高增长(zhǎng)的(de)火车(chē)头。

　　1）从(cóng)经济增长(zhǎng)渠道，房地产带动的上下游产(chǎn)业链(liàn)特别长，高达50多(duō)个行业(yè)。2020年房地产及其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地产业增加(jiā)值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批(pī)发、建材的带动(dòng)最为(wèi)明显。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资(zī)占全社(shè)会固定(dìng)资产投资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开(kāi)发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地(dì)产贷(dài)款(kuǎn)占银行各项贷(dài)款余(yú)额的比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看(kàn)，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如(rú)果房企大面积违约，将导致(zhì)银行(xíng)不良(liáng)率大幅(fú)上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财(cái)富效(xiào)应渠道，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报(bào)告(gào)》，2020年(nián)中国住房(fáng)市(shì)值(zhí)为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万亿(yì)美元、日本(běn)的(de)10.8万亿美元、英法德三国合计的31.5万(wàn)亿美元。从(cóng)住房市(shì)值占股债房市(shì)值的比(bǐ)例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高(gāo)于美(měi)国(guó)的27％、日(rì)本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房市值高，以及中国资本市场(chǎng)发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债券市值较低，居民(mín)投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制背(bèi)后潜藏(cáng)的(de)风险确(què)实存在，当前的负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个(gè)人层面看(kàn)，绝(jué)大部(bù)分商品是(shì)一手交(jiāo)钱一手(shǒu)交货(huò)，预售制是(shì)对购买者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所(suǒ)有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行(xíng)利(lì)息，还要承(chéng)担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房(fáng)等风险。另外，购房者和(hé)开发商(shāng)之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独立的合同(tóng)关系，如果开发商发生违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根(gēn)据(jù)购房合同向开发(fā)商主(zhǔ)张权力，但依旧需要(yào)根据按揭(jiē)贷款合(hé)同按(àn)时(shí)向(xiàng)银(yín)行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因此购房者承担的风险较(jiào)大。

　　从行业层(céng)面看，预(yù)售制助(zhù)推(tuī)部分房企(qǐ)过度举债、高杠(gāng)杆(gān)扩张，资金若遇到下行周(zhōu)期，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险，进行影响(xiǎng)自身信用和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从(cóng)金融层面看，银行作为按揭贷(dài)款的发放方，一旦房企因为(wèi)市场波(bō)动或经营不善，出现资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通(tōng)过与(yǔ)购房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭合同，已经从(cóng)银行获得房(fáng)款，如果(guǒ)购房者(zhě)丧(sàng)失(shī)还款能力或(huò)短期(qī)不(bù)能还款等，则风险完全由银行承担，银(yín)行将面(miàn)临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角(jiǎo)度看，购房者(zhě)的预售(shòu)监管(guǎn)资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房预售管理(lǐ)办法》中明确规(guī)定了开发(fā)企业预(yù)售商品(pǐn)房所得款项应(yīng)当(dāng)用于(yú)有关的工(gōng)程(chéng)建设(shè)，商品房预售(shòu)款监管的具体办(bàn)法(fǎ)，由(yóu)房地产管(guǎn)理部(bù)门制定。但多(duō)年以来全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策(cè)”。例(将进酒为何读qiang，陈道明朗诵《将进酒》lì)如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市(shì)重点监管资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥(féi)等城(chéng)市则按照项目的建安成本乘以建筑(zhù)面积或者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算重点资金。而(ér)事实(shí)是，不少购房款未进(jìn)入监管账(zhàng)户、或(huò)进(jìn)入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用，导致楼盘没有资金继续建设。收楼遥(yáo)遥无(wú)期，月供却被迫继续还(hái)款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实际上，在过去(qù)房(fáng)地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背(bèi)景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是行业(yè)“潜规(guī)则(zé)”。比如工程(chéng)总承包(bāo)方，以(yǐ)工程建设(shè)名义，获(huò)得监管账户(hù)拨付资金，再由工程方(fāng)将资金转给房企(qǐ)，而拨(bō)付的工程款，远超(chāo)工(gōng)程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠杆，这样做提(tí)供了资金(jīn)流动性，房企抽调资金统筹拿(ná)地、还(hái)款和楼(lóu)盘(pán)建设，形成一(yī)种资金循(xún)环(huán)高周转模(mó)式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以下(xià)特(tè)点(diǎn)：

　　1）预(yù)付款保护：对(duì)于(yú)购房者预付资金，一般设有定金(jīn)或预付款保护机制，如英国、日本；

　　2）预(yù)付款比(bǐ)重(zhòng)：要(yào)求购房者支付的预付(fù)款比例相对较(jiào)低，绝大部分房款在房(fáng)屋交(jiāo)付后开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付(fù)款支付方式：预付款一般(bān)以(yǐ)定金方式支付，或(huò)按工程进度分期支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款方式：一般采(cǎi)用(yòng)两种方式发放按揭贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照(zhào)工(gōng)程进度逐渐发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交(jiāo)付(fù)后(hòu)发放按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂(làn)尾保护(hù)：为预售商品房提供(gōng)期房烂尾保险(xiǎn)，在商品房出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷时，保(bǎo)障购(gòu)房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护：房屋交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是期房由政府或第三方验收合格并提(tí)供验收凭证后，开发(fā)商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得购房(fáng)者支付的房款。二(èr)是开(kāi)发商(shāng)为购房(fáng)者提供一定的(de)保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付(fù)前预售资(zī)金第三方全程监(jiān)管，交付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美国期房定金一(yī)定(dìng)期限(xiàn)内(nèi)无条件返还，最低首付比例为(wèi)3.5％，交(jiāo)房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后按揭还款，交付前资金由第(dì)三方全程监(jiān)管，交(jiāo)付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证(zhèng)取得房款。

　　定(dìng)金及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比(bǐ)例为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面，除(chú)定金(jīn)或首付外，购房者(zhě)在(zài)房屋交付后(hòu)通(tōng)过(guò)按揭贷(dài)款支付(fù)剩余房款。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的(de)定金及首(shǒu)付款由第三方公证行(xíng)或产权保险(xiǎn)公司(sī)的信托账户(hù)监管。如果开发商(shāng)倒闭(bì)导(dǎo)致(zhì)楼盘烂尾，购房者资金可通(tōng)过申请仲(zhòng)裁取回(huí)，且不承(chéng)担任何(hé)责任与(yǔ)损失(shī)。而开发商在房屋建设(shè)过(guò)程中的资金全部来自(zì)银(yín)行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度(dù)向开发商(shāng)提(tí)供一定比例的贷款，由于开(kāi)发商挪用资金直(zhí)接损害银行(xíng)利益，银行有充分(fēn)动机监管开(kāi)发(fā)商施工(gōng)进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验(yàn)收凭证，通过(guò)验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到购(gòu)房(fáng)者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国：可零(líng)首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付(fù)，按揭按工期(qī)放款(kuǎn)后还贷(dài)，房(fáng)贷利(lì)率采用固定(dìng)利率，开发商或购房者可购买(mǎi)期房烂尾保险。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项目获批后即(jí)可预售房(fáng)屋。签署购房合同前(qián)，购房者需支付约2000欧(ōu)的(de)定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还(hái)。如(rú)由(yóu)于任(rèn)何(hé)原因不能购买(mǎi)，定金按照德国法律全部退还(hái)。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同后(hòu)，购房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地交(jiāo)易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包(bāo)含在购房款中，属于购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没(méi)有规定(dìng)最(zuì)低首付比(bǐ)例，可零首付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德(dé)国也(yě)采(cǎi)取(qǔ)按工期支付房(fáng)款(kuǎn)的(de)制度，一般分7笔进行支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异。一般来说，支付节点可分为公证(zhèng)后、主体(tǐ)完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完(wán)工、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可在支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前申请房(fáng)贷(dài)，房贷(dài)利率采用固定利率，银行按施工(gōng)节奏分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷(dài)款给予购房者一定使用期限，期(qī)限结束后(hòu)，购房(fáng)者(zhě)开始还贷。

　　保险方面，德(dé)国保险公司针对期房设计了两种保险(xiǎn)，保险的功能(néng)是当房屋(wū)出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重(zhòng)大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应赔(péi)偿。保险由开发商或购(gòu)房(fáng)者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律师严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合(hé)同前，买卖双方均有一名(míng)律师，负责沟(gōu)通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节，各环节内容(róng)确认(rèn)无(wú)误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定(dìng)金(jīn)方面，英国设置(zhì)了10％定金(jīn)保险保护机制，当开发商(shāng)出现财(cái)务、经营问题时，购(gòu)房者10％的(de)定金(jīn)由保险公司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面，首付(fù)比例通常为(wèi)10％-25％，首付需要(yào)在(zài)合(hé)同签(qiān)订(dìng)21天(tiān)内支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取按工程进度付(fù)款(kuǎn)的方(fāng)式，但是交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对较低，一般会在合同签(qiān)订6-24个月分(fēn)别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前(qián)付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后支(zhī)付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必须经过(guò)房产公证(zhèng)公(gōng)司的检验验收后才能交(jiāo)付，交(jiāo)付后方(fāng)可(kě)按揭还(hái)贷(dài)。

　　资金监(jiān)管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金(jīn)监(jiān)管极为严格(gé)，资金(jīn)也(yě)由律师监管，在确认工程进度(dù)、支付(fù)相关(guān)款项过程中(zhōng)，由买房律师将(jiāng)资金(jīn)转给卖方律(lǜ)师，卖方律师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账户前(qián)经过两道关口，有(yǒu)利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期房预(yù)付款保全措施

　　日本期(qī)房(fáng)交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必须完成“预(yù)售房定金保全措施”，交房前付款比例不超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开发商违(wéi)约(yuē)需返还定价并赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还(hái)款。

　　立法(fǎ)方面，日本二战结束后由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二(èr)卖”现象(xiàng)普遍，为此(cǐ)，日本政府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期(qī)房交易的(de)法律。

　　定(dìng)金保护方面，根据日(rì)本(běn)《宅地建物取(qǔ)引业法》，对(duì)购房者(zhě)支(zhī)付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日元(yuán)的部分，法(fǎ)律要求开发(fā)商必(bì)须完成定(dìng)金(jīn)保全措施(shī)才可预售(shòu)。什么是定金保全(quán)措施？即买卖(mài)双方(fāng)签订购房(fáng)合同时(shí)，开发商向(xiàng)金融机构或指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签订定金保(bǎo)证委托合同(tóng)，设(shè)置购(gòu)房者(zhě)定(dìng)金的保证或保险(xiǎn)，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付给购(gòu)房者。除(chú)定金外，其(qí)他预先支付的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护。若(ruò)开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾(wěi)，购(gòu)房(fáng)者可(kě)凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融(róng)机构(gòu)或保(bǎo)证机构或保险(xiǎn)公(gōng)司兑付，同时，开发商(shāng)需向(xiàng)购房者赔(péi)付违约金(jīn)，一般约为房价的10％。

　　房款(kuǎn)支付(fù)环节(jié)，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行(xíng)申请贷款，但交房(fáng)后才开(kāi)始按揭贷款(kuǎn)，除定金外的剩余房款在交房后开始支(zhī)付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年(nián)保修期后付(fù)尾款

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约(yuē)可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支(zhī)付(fù)，所有资金进银行专(zhuān)门项目(mù)资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节(jié)，新(xīn)加坡开发商有统一的选购权(quán)合同以及(jí)订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为订金，OTP有效期14天，执行(xíng)OTP则进一(yī)步签订购买(mǎi)合同，不执行OTP则退还(hái)3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付(fù)比例方面，签(qiān)订购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)15％的首付及印(yìn)花(huā)税，同(tóng)时购房者向银(yín)行申请按揭贷(dài)款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新(xīn)加坡期房同样采取按工程进度付款(kuǎn)的方式(shì)，《发展商条例》对期房付款流程(chéng)做了统一详细规定，要(yào)求所(suǒ)有(yǒu)开发商(shāng)遵守，支付节点一(yī)般为合同(tóng)签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管(guǎn)道门窗等完工等，支付比例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷款(kuǎn)也依照工(gōng)程进度放款，月供在(zài)此过程中随(suí)着放出(chū)贷款的增加而增加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月(yuè)供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付(fù)款会存入银行(xíng)专门的项目资(zī)金账户，账户资金提取(qǔ)须与房(fáng)屋建设有(yǒu)关。房屋交付(fù)后，购房(fáng)者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重(zhòng)点是保交楼和房(fáng)企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型需求的支持力(lì)度，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复(fù)工保民生(shēng)，给予(yǔ)强(qiáng)有力的金融(róng)工(gōng)具支(zhī)持。另一方面，从现在起，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民(mín)营企(qǐ)业(yè)，加大(dà)支(zhī)持力(lì)度，由(yóu)优质房企(qǐ)牵头并购(gòu)重组整个行业，为(wèi)每个房(fáng)企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应(yīng)充分估计(jì)形势复杂性和人(rén)性(xìng)复杂性，兼顾化解(jiě)停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复市(shì)场信(xìn)心以及长效机制。长效(xiào)机制四大关键是推动城市群(qún)战略、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和房地产税(shuì)。定金(jīn)环节，建(jiàn)立开发(fā)商违约后定金保(bǎo)护(hù)机制，如将已支付定金冻结(jié)至房屋交(jiāo)付(fù)阶段，保(bǎo)障购房者定金安全。签订(dìng)合(hé)同(tóng)环节，鼓(gǔ)励保险公司(sī)介入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期以(yǐ)及重大缺陷等情况提供充分的保(bǎo)障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工(gōng)程进度付(fù)款机制或交(jiāo)房后按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护(hù)购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商、银行的第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部(bù)门直(zhí)接监(jiān)管，以此防止资金(jīn)挪用(yòng)现象。交付环节，建立商(shāng)品房保修(xiū)期制(zhì)度。保修期(qī)内，开(kāi)发商应对房屋质量问题全(quán)权负(fù)责、免费(fèi)维修，购房者在保修期结束后(hòu)支付尾款。

　　三，长期来看，取消商(shāng)品房预售制是大势(shì)所趋(qū)。一方面，98年房改(gǎi)时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制(zhì)是权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套(tào)户比超(chāo)过1，从大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经(jīng)过时(shí)了，该取消了，改为现房销售。另一方面，取消预售制，改为(wèi)现房销售(shòu)，开发商将拼的(de)不是五花八门、眼花缭(liáo)乱、不(bù)知道能(néng)不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而(ér)是所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的(de)过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本(běn)最(zuì)实质的保障，这样将极大(dà)的提升开(kāi)发商的建筑质量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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