导读(dú)

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞(zhì)期。

　　要点

　　过(guò)去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连(lián)续三(sān)年商品住(zhù)宅销售(shòu)面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近年地产持续低景(jǐng)气，有关中国地(dì)产是否过剩的讨(tǎo)论日益(yì)热(rè)烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中国城镇存量住宅真(zhēn)实(shí)情况，据此(cǐ)判断中国(guó)未来地产趋势(shì)。

　　有媒(méi)体渲染(rǎn)中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住建部(bù)披(pī)露(lù)全国有(yǒu)近(jìn)6亿(yì)栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查数(shù)据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人(rén)均(jūn)住宅间数为1.06间。市(shì)场(chǎng)陷(xiàn)入怀疑，中(zhōng)国房子是否真的过剩？

　　事实(shí)上住建部披(pī)露的(de)近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比(bǐ)不到一成，其中还包(bāo)括(kuò)大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿栋房屋中(zhōng)城镇住(zhù)宅(zhái)占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国城镇居民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所(suǒ)能满足，它与房屋质量、居(jū)住面积、配套设(shè)施等因素密切相(xiāng)关。中国的人均住(zhù)宅间数较发(fā)达国家还有很大(dà)差距。人均住(zhù)宅间数大于1同样不(bù)意(yì)味(wèi)着(zhe)中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房(fáng)，其中每户持有商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)仅0.64套。

　　目(mù)前并无(wú)直(zhí)接公(gōng)布中国家庭户(hù)均住宅的数(shù)据(jù)，我们(men)根据商品住(zhù)宅套数、商品(pǐn)住宅(zhái)占比和(hé)城镇(zhèn)家庭(tíng)户数(shù)，计算出城(chéng)镇(zhèn)家庭住(zhù)宅套户比(bǐ)。

　　测算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若(ruò)期房顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年，中国每户城镇家庭才拥有1套(tào)住宅，其中商业住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　户均一套房似乎意味着户户(hù)有房，然而事实上中国住宅市场供需(xū)并不平(píng)衡。

　　国际数据(jù)显示，成熟(shú)房地(dì)产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在(zài)1.1左右。

　　之所以说不平衡，是(shì)因为户均一套房无法满(mǎn)足流(liú)动人口(kǒu)的租赁和置业需求。全(quán)国(guó)总(zǒng)人(rén)口的近(jìn)三(sān)成都是(shì)流(liú)动人(rén)口，流动(dòng)人口(kǒu)会选择在大城市(shì)租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生(shēng)了额外的住(zhù)宅需求。

　　即便户均一套(tào)房(fáng)，中国(guó)未(wèi)来地产仍(réng)有四大新增需求(qiú)动力。

　　第一(yī)，户(hù)均人(rén)口规模缩小，一人户、两人户占比不断(duàn)增加，导致家(jiā)庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第(dì)二，经(jīng)济(jì)板块的(de)分化(huà)日(rì)益明显，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中(zhōng)吸引着人口流入，人口净(jìng)迁(qiān)入(rù)城市(shì)的新增住宅(zhái)需(xū)求有望持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住在(zài)2000年(nián)以前建成的住宅中，涉及(jí)超(chāo)9000万(wàn)家庭、81亿平方米的(de)住宅建筑面积(jī)。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人均(jūn)住宅(zhái)间数与人均住(zhù)宅建筑面积均较发达国家有着(zhe)不小差距，“住上更大房(fáng)子(zi)”的改善(shàn)性需求(qiú)正在不断(duàn)增加。

　　黄金二(èr)十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地产(chǎn)步(bù)入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄(huáng)金发展(zhǎn)期，地产矛盾更(gèng)多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，这(zhè)是过(guò)去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下(xià)房地产大分化时代(dài)已至，大分化时代下地产矛盾则更多体现在住宅质量(liàng)供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不同能级城市(shì)之(zhī)间，不(bù)同(tóng)区域(yù)板块之(zhī)间(jiān)，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露(lù)全(quán)国已(yǐ)有(yǒu)近6亿栋房屋(wū)建筑，引发(fā)热议。从(cóng)2月以来，各(gè)大(dà)城市二(èr)手房(fáng)挂牌(pái)量突然激增，引发一(yī)阵二手(shǒu)房的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇(zhèn)住(zhù)宅到底(dǐ)是供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足？可惜由(yóu)于住宅存量(liàng)数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具体情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子是否(fǒu)真的过剩了？据此判(pàn)断未来房地产(chǎn)市场会如何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观察中(zhōng)国户均拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国(guó)住宅数量(liàng)过剩的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今(jīn)年2月，在以全国自然灾害(hài)综合风(fēng)险普查(chá)工作(zuò)情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住(zhù)宅城乡(xiāng)建设行业(yè)获取了全国近6亿栋(dòng)城乡房(fáng)屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及(jí)80多万处市政设施(shī)数据。”

　　14亿(yì)人住(zhù)6亿栋房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不到3人(rén)，住宅市场看(kàn)似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑(zhù)中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算(suàn)的城镇房屋实际仅(jǐn)有(yǒu)4700多万栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼、学校、医院(yuàn)等(děng)非住宅。总的(de)算下(xià)来(lái)，住宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据(jù)公(gōng)布了中国城镇家庭(tíng)户人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，其中城市家庭户(hù)居民人均(jūn)0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均(jūn)住(zhù)宅间数大于1，看(kàn)似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居(jū)住(zhù)。

　　居(jū)住水平不仅与房间数量有关(guān)，更与房屋质量(liàng)、居住(zhù)面积、配套(tào)设施等(děng)因素密(mì)切(qiè)相关。单单从人(rén)均住宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要是以(yǐ)家庭(tíng)为单位购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇居民(mín)宜居的选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城(chéng)镇居民住(zhù)宅主(zhǔ)要(yào)分两大类，一类(lèi)是商品住宅，另一(yī)类是保(bǎo)障房、原(yuán)公有住(zhù)宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据，并没有直接(jiē)公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数(shù)据有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布(bù)，一是每(měi)年商(shāng)品住宅销售(shòu)套数(shù)（统(tǒng)计局）；二(èr)是居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数(shù)据）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅数(shù)量，我们(men)主要(yào)用到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国(guó)住宅改革始(shǐ)于1998年，1998年之前(qián)商品住宅数(shù)量极少，可(k美国各州的缩写是什么，美国各州缩写英文字母ě)忽略不计(jì)。估算城镇居民户均住宅套数(shù)分三步走：

　　第一(yī)步(bù)，将1999年(nián)以来每(měi)年商品(pǐn)住宅销售套数相加，我们就(jiù)能够(gòu)得(dé)到当前商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的(de)商品住宅和非(fēi)商品住宅(zhái)比例，推算得到居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民拥有的商品住宅总数(shù)除以(yǐ)家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如下(xià)：

　　城镇家庭(tíng)住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭(tíng)户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比(bǐ)/商品住宅(zhái)占比

　　二、城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有1.02套房

　　中国住宅存量(liàng)到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏一个准确统计(jì)。我们(men)利用(yòng)既(jì)有统计数据，大致测算(suàn)得到中国存量(liàng)房(fáng)地产(chǎn)套数，并进一步推(tuī)算(suàn)中国城镇(zhèn)家庭户均(jūn)拥(yōng)有的住(zhù)宅数量。

　　（一）城(chéng)镇(zhèn)居民户均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中(zhōng)国(guó)的房地产销(xiāo)售以期房(fáng)为主，从2019年(nián)开始，新房销售中期房占比近9成。本文去除商品住宅累(lèi)计(jì)销售套数里的期房销售，得到商品住宅现房套数。

　　以2022年商品住宅(zhái)现房套数计算为例：

　　2022年商(shāng)品住宅现房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计销(xiāo)售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房(fáng)销售额。

　　主流房(fáng)企(qǐ)竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交(jiāo)房后装修(xiū)的时(shí)间(jiān)，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算出：

　　（三）目(mù)前(qián)中国城镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有0.54套(tào)商品(pǐn)现(xiàn)房住(zhù)宅(zhái)。

　　（二）城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)拥有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们需要(yào)进一步推算中国城镇居民拥有(yǒu)的(de)户均住宅套(tào)数。

　　首(shǒu)先(xiān)，七普(pǔ)数(shù)据显示中国城镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购买商品住宅占比(bǐ)31.9％、二手房占比10.1％、经济适用(yòng)房(fáng)占比3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通(tōng)过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租(zū)赁廉租房与(yǔ)其他住(zhù)宅。

　　其(qí)次，我(wǒ)们假定租赁其他住宅和(hé)购买(mǎi)二手(shǒu)房都是商品住宅，因此(cǐ)将租(zū)赁(lìn)其(qí)他住宅、购买(mǎi)商品住宅与购买二手(shǒu)房加总，得到商品住宅占居民(mín)所(suǒ)有住宅的比例为62.8％。

　　2020年(nián)商(shāng)品住宅(zhái)占比为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期(qī)间商(shāng)品住宅增幅为过去十年(nián)变化幅(fú)度的20％，计算2011年-2020年商(shāng)品住宅的实(shí)际变(biàn)化比例，从而我们估算出2022年(nián)商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最(zuì)后，截至2022年末，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑已购期房，中国平均每户城镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如(rú)果交(jiāo)房顺利，已购(gòu)期房会在2-3年内陆续(xù)交付使用，到2024年，中(zhōng)国平均每户城镇家庭(tíng)都(dōu)会拥有一(yī)套住宅。

　　三、城镇(zhèn)户均一套房(fáng)的三点含义(yì)

　　既然(rán)城(chéng)镇居民已经达到(dào)了(le)户(hù)均(jūn)一套房的程度(dù)，“户户有房”是否意味着(zhe)中国城(chéng)镇化进展终(zhōng)结，甚(shèn)至意味着(zhe)中国地产(chǎn)存(cún)量供(gōng)给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一套房并不意(yì)味着住宅(zhái)市场供(gōng)需平衡(héng)

　　需(xū)要有多余住(zhù)宅来满足(zú)因人口流(liú)动、居(jū)民换(huàn)房(fáng)等因素产生的住宅(zhái)需求。因此(cǐ)，成熟房地产市(shì)场的住宅套户比会在1.1左(zuǒ)右。

　　国际经验(yàn)来看，美(měi)国(guó)、英国和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比最高，为1.19，日本为(wèi)1.16，美国为1.11。德(dé)国和韩国分别为(wèi)1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套(tào)房，就会造成(chéng)人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅速(sù)上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动人口3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和(hé)省际流动人口分别为2.51亿人和(hé)1.25亿人。

　　流(liú)动人口会(huì)选择在(zài)大城市租房挣钱(qián)，在(zài)老家县(xiàn)城买房。

　　暨南(nán)大(dà)学2017年(nián)的(de)中(zhōng)国城乡人(rén)口流(liú)动调查数据(jù)显示，在上海、杭(háng)州以及南京(jīng)工作的流动人口在老家拥(yōng)有(yǒu)住(zhù)宅比例分别为28％、21％和18％。大城市的高工(gōng)资吸引打工人，但高(gāo)房价迫(pò)使打(dǎ)工人回乡置业。

　　流动人口实(shí)际上会(huì)占据(jù)两套房(fáng)，在高房价的大城(chéng)市租赁一套房(fáng)，在房价较(jiào)低(dī)的县城购买一套房。所以说户均一套房无法满足庞大(dà)流动人(rén)口(kǒu)的租赁与置业(yè)需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少老旧(jiù)小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以上。

　　这批(pī)存在(zài)着建筑结构松散、设(shè)施陈旧、安全隐患大(dà)等问题，如(rú)电线老(lǎo)化、管道等基础设施陈旧，给住户(hù)的(de)生活带来了很(hěn)大的不便和(hé)安全隐患(huàn)，并(bìng)且(qiě)居住体验较差(chà)。

　　2000年(nián)以前建成的老旧(jiù)住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥(yōng)有的住宅面积占比仅(jǐn)为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家庭没有独立(lì)卫(wèi)浴(yù)和厨房。这类上世(shì)纪(jì)修建(jiàn)的老旧小区很难满足(zú)现代生活(huó)需求，在未来大都会被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居室和二居室，户型偏小。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占(zhàn)比为33％。对(duì)比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅(zhái)户型更小，当然这与城市土地资源紧张有关。

　　（三）人均住(zhù)宅面(miàn)积扩张是未来地产的需求(qiú)驱动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量(liàng)总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房(fáng)进城(chéng)和老旧小区拆迁，加上2021年和2022年(nián)商(shāng)品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭(tíng)人均(jūn)住宅建筑面积小于均值，近4成家庭人均住宅(zhái)建筑面积在30平米以下。

　　15％的城镇家庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去(qù)除20％的(de)公摊(tān)，可使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平(píng)方米。上海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于15平方米的家庭界(jiè)定为住宅存在困难，若按(àn)这个标准(zhǔn)算的话，中(zhōng)国(guó)有11.3％的(de)家(jiā)庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用住宅面积为(wèi)40平，即人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)50平，只考虑家庭户人数，需要住(zhù)宅总量约390.6亿平(píng)，较目前至(zhì)少新增82亿平(píng)。

　　对比发达(dá)国家人均住宅面积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日(rì)本、德国和(hé)英国都高于40㎡，中国的(de)人均住宅建(jiàn)筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这(zhè)一差距将变得明显(xiǎn)。

　　若考虑(lǜ)约1.4亿的集体户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会(huì)更多。

　　四、户(hù)均已(yǐ)然1套房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得到中(zhōng)国城镇家庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即(jí)便如此，中国人口静态结(jié)构和动态(tài)趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍(réng)有需求释放(fàng)。户均1套(tào)住宅现(xiàn)实之下，中国未来城镇住宅需求主(zhǔ)要来(lái)自于四(sì)个方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩(suō)小，家(jiā)庭户数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城(chéng)镇家(jiā)庭户均人口数不(bù)断下降，六(liù)普(pǔ)显示(shì)城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人/户，而七普显示城镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户(hù)、二人户的占比明(míng)显上升(shēng)，人口(kǒu)小家庭(tíng)化(huà)趋势将继续延(yán)续(xù)，导(dǎo)致户(hù)数会(huì)因(yīn)户均人口规模的缩小而增(zēng)多(duō)。

　　第(dì)二，人(rén)口迁移(yí)导致经济发展带来(lái)的新增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国(guó)经济板块的(de)分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要素逐步向经济带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市流(liú)入，区域经济(jì)资源(yuán)分配的再集(jí)中吸引着人(rén)口流入。人口迁移(yí)势必(bì)涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁入地住宅市场(chǎng)带来新的增量。

　　以(yǐ)浙江省为例，2021年(nián)常(cháng)住人口增量为72万，而出生(shēng)人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主(zhǔ)要(yào)受(shòu)益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善(shàn)性(xìng)需求依然庞大(dà)。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的家庭拆迁改建最多(duō)。自建房(fáng)家庭比(bǐ)例从31.5％到21％，下降了10.5个(gè)百分点；原(yuán)公有住宅(zhái)家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个(gè)百分点。二者(zhě)和（27.1％），再(zài)加(jiā)上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新(xīn)增(zēng)8473万(wàn)家(jiā)庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需求(qiú)增加(jiā)9755万户(hù)。49％的家庭购买商品住宅，21％的家庭(tíng)购买二手房。在新增住宅需求(qiú)中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购买了商品(pǐn)住(zhù)宅。租房(fáng)、购买经济适用房和(hé)其(qí)他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中(zhōng)村和旧(jiù)城改造，商(shāng)品住宅的占比势必会(huì)进一步上(shàng)升。

　　2000年(nián)以前(qián)建造的住宅建筑(zhù)面积还有约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约(yuē)9000万户(hù)。破旧的城中村、老公有住(zhù)宅，建筑面积小、质量低、基础设施配(pèi)套差(chà)、没有或少有物业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环(huán)境，背后的改(gǎi)善性(xìng)需求有(yǒu)待释放。

　　第四，“住上更大房子(zi)”的改善性(xìng)需求(qiú)还将有所增加(jiā)。

　　刚需购房(fáng)受限(xiàn)于资金(jīn)，倾(qīng)向于中小户型。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大、以旧(jiù)换新(xīn)。2022年底的(de)中央经(jīng)济工作会议明确指(zhǐ)出支持住宅(zhái)改善(shàn)等(děng)消费。

　　OECD国(guó)家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考虑(lǜ)乡村住宅因素，中国的人均住宅(zhái)间数较其他国家依旧存(cún)在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度(dù)与经济水(shuǐ)平有着密切正向联系。随着经济发(fā)展水平的(de)提高(gāo)，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住宅建(jiàn)筑面积将(jiāng)随之增长。

　　如果说过去(qù)二(èr)十(shí)年是中(zhōng)国(guó)地(dì)产黄金发展期(qī)，地产矛盾(dùn)更多体现为住(zhù)宅供给存在不足，供(gōng)需出现错(cuò)配(pèi)，这是(shì)过去(qù)二(èr)十年房(fáng)价(jià)快速上(shàng)涨(zhǎng)基(jī)石。那么未来将是住(zhù)宅质(zhì)量(liàng)的供需冲突。房地产大分化时(shí)代已至(zhì)，这种分化不单局限于城市能级之(zhī)间(jiān)差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之(zhī)间的(de)差异也将越(yuè)发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查的(de)是(shì)人，并不是针对住(zhù)宅，因(yīn)此可(kě)能存在统计偏(piān)差(chà)。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏(piān)低，其(qí)增速可能超(chāo)预期(qī)。

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