5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘(pán)，中信房(fáng)地(dì)产指数(shù)本月(yuè)涨幅约为2％。而以(yǐ)公(gōng)募基(jī)金为代(dài)表的机构对于这一(yī)板块(kuài)已经在悄然布局。数据显示，以南方(fāng)和华夏的(de)两只(zhǐ)老牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的总(zǒng)份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与(yǔ)地方国企央(yāng)企获得增(zēng)持，持仓数量占流通股比(bǐ)重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或(huò)“底部(bù)回升”

　　行业红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公(gōng)募基(jī)金对房(fáng)地产(chǎn)的配置看(kàn)，2019年末，公募所持(chí)有的(de)房地产行(xíng)业(yè)标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股票市值的(de)4.66％左右；2020年(nián)市场表现出(chū)色，但公募(mù)所持房地(dì)产公司市值在股(gǔ)票资产中(zhōng)的占比却(què)断崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年(nián)终(zhōng)于(yú)出现了三年来的首次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股比例也同步回(huí)升，从(cóng)2021年(niá形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句n)底的6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年(nián)一(yī)季度得(dé)以延续(xù)。数据统(tǒng)计显示(shì)，公募(mù)重仓持有(yǒu)房(fáng)地产板块一季度(dù)市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元，较2022年(nián)四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别(bié)为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华(huá)发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占(zhàn)板块比重合计达(dá)47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从中不(bù)难发现，公募对于房地产的投资愈发(fā)有(yǒu)集(jí)中于龙头(tóu)的趋势(shì)。Wind显示，在(zài)公募基金一季(jì)报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块(kuài)排名(míng)最高的(de)是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第33位。排(pái)名第二(èr)的是(shì)招(zhāo)商蛇口(kǒu)，排在第(dì)78位。而老(lǎo)牌(pái)龙头股万科A排在(zài)第96位。对比去年四季报，变化之(zhī)处首先在于几只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是(shì)万科最为明显；其(qí)次(cì)是金地集团(tuán)退出百大之列。但考虑到房地产是复苏链上最后一环，且首(shǒu)季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场(chǎng)乃至机构持仓(cāng)上(shàng)还(hái)需要时间周期。

　　形成共识的是，经(jīng)济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城市好于三四线城市。而映射到二级市场投资上(shàng)，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的(de)红(hóng)利期一(yī)去不返(fǎn)了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来分类，包括房地产等几类(lèi)行(xíng)业在盖特纳曲线里属于成熟期或(huò)者(zhě)衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投(tóu)资机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后的逻辑是供给(gěi)侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名(míng)的(de)上海(hǎi)公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公(gōng)募人士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度(dù)：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方米的年销售面积很难再出(chū)现了，2022年光是居民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积，考虑存量地产(chǎn)的更(gèng)新，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要(yào)有一(yī)定(dìng)的政策出来去(qù)刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论从城镇化的(de)进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率(lǜ)和房价收(shōu)入也不支撑每年18万亿元(yuán)的销售额，以及过(guò)快上行的(de)房价，因而(ér)行业高增(zēng)的时(shí)代已经(jīng)过去，未来行业的(de)需求或(huò)将回落，在此过程中，伴随着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易出现信用风险(xiǎn)问题(tí)（类(lèi)似2022年的民营(yíng)地(dì)产爆雷），行业进(jìn)入到供给侧(cè)出清的过程。这个过程中(zhōng)，综合竞争(zhēng)力强的(de)公司就能(néng)够通过大(dà)鱼(yú)吃(chī)小鱼的(de)方式，获(huò)得市占率(lǜ)的提升。当行业(yè)需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品(pǐn)的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这样(yàng)的认识转变，精耕(gēng)细(xì)作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的(de)务实(shí)之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配置房地产“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽

　　5月以来，房地(dì)产板块个股多(duō)出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地产板块个(gè)股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来(lái)实(shí)现股价上涨的(de)达到了81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了(le)10％，它们分(fēn)别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归(guī)来(lái)后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连(lián)续两个交(jiāo)易日收出涨停。从(cóng)该股(gǔ)的(de)基(jī)本面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务为(wèi)房地产(chǎn)开发(fā)与(yǔ)经营。公司(sī)的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售、房地产租赁(lìn)、物业管理(lǐ)服务、工程项目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数据(jù)来看，2022年，其实现营业收入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上期(qī)减少(shǎo)47.85％，归母(mǔ)净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第一(yī)季度(dù)，其实现营业总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股东来(lái)看(kàn)，各类机构都有对其布局的例(lì)子。以(yǐ)3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大(dà)流通股股东(dōng)来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产管理公司等(děng)都跻(jī)身(shēn)前十的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅(fú)暂时(shí)排名第二(èr)的浦东金桥也是上海本地房(fáng)企，其(qí)第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利(lì)润(rùn)规模大(dà)幅度(dù)复苏(sū)。究其原因，一方面(miàn)是该公司后疫(yì)情时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最(zuì)高，另一方(fāng)面(miàn)则(zé)是(shì)公司拿地结算持续(xù)性向好(hǎo)，从数字上看，一季(jì)度新增虹口135、138住(zhù)宅地块，总建(jiàn)筑面积约54万平方米(mǐ)。

　　在这(zhè)样的业(yè)绩(jì)势头向好背(bèi)景下，自(zì)然也(yě)吸引了知(zhī)名机(jī)构在其(qí)中持续驻足(zú)。从第一季度十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看(kàn)，知名(míng)私(sī)募高毅邓晓(xiǎo)峰(fēng)的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一(yī)支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当(dāng)季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也是一份报喜(xǐ)的成绩(jì)单(dān)：首季(jì)公司(sī)实(shí)现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上市公司股东的(de)净利(lì)润6.48亿元(yuán)，同比增长形容一晃十年的诗句，含有十年的诗句31.27％。

　　从机构(gòu)态度来看，《红周(zhōu)刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首季新杀(shā)入十大(dà)流通股股(gǔ)东行(xíng)列。具体说来， 南(nán)方中证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位(wèi)，富国(guó)中证指数1000增强则排名第九(jiǔ)位，此外联袂出现的(de)机构还有QFII高盛国际和私募(mù)迎水(shuǐ)聚宝。

　　接受(shòu)《红(hóng)周刊》采(cǎi)访时，兴证全(quán)球基金相关人士(shì)分析：“经历(lì)过(guò)行业(yè)洗牌和兼并重(zhòng)组后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为(wèi)笃定(dìng)突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土(tǔ)地市(shì)场(chǎng)大幅降温(wēn)，优(yōu)质土地供给较(jiào)多（券商测算对应潜(qián)在(zài)毛利(lì)率在25％以上，目前(qián)房(fáng)企的利润率仅20％），绝(jué)大多数房企受(shòu)限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙头房企(qǐ)趁机(jī)获(huò)取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在30％以上；从融资上看，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负债率基本在70％以下(xià)，而其(qí)他房(fáng)企的净负债率普(pǔ)遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资成本看，龙头房企的融资成本不断下滑(huá)，基(jī)本在3％、4％左右(yòu)；对应到2023年的(de)销售，龙头(tóu)房企(qǐ)明(míng)显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的销售(shòu)额增(zēng)速为9％，而TOP14的销(xiāo)售(shòu)额增速(sù)为29％。”

　　需要强调的是，在(zài)当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信证券指(zhǐ)出：“房(fáng)地产行业的(de)结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分(fēn)公司尤其是央企占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现(xiàn)为库(kù)存的优势。央企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的(de)融(róng)资(zī)成(chéng)本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运(yùn)营能力的多重竞争优势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中特估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功(gōng)绩(jì)强调(diào)，“对于减值、土地资源债权债务关系(xì)等问题，市(shì)场对民(mín)营房开(kāi)企业(yè)的资产(chǎn)会有更多担忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一轮(lún)行(xíng)业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值的(de)修复更明(míng)显。中(zhōng)特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于(yú)集中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预(yù)期的盈利和现(xiàn)金流创造能力，以此(cǐ)带来估值(zhí)中枢(shū)的(de)提(tí)升，应(yīng)该关注估值相(xiāng)对(duì)较低，企业自身(shēn)资产(chǎn)的质量好、运营能力强(qiáng)、可(kě)以创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普涨的概率(lǜ)比较低，行业内部(bù)将出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行业集(jí)中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席研(yán)究官方磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招(zhāo)商蛇口等国资背(bèi)景(jǐng)龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副(fù)总(zǒng)监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观(guān)地去持续(xù)观察国企央企在三(sān)个方(fāng)面是否(fǒu)可以维持，首先(xiān)是融资成本(běn)保持低(dī)位，其次是销售(shòu)份额持续提升，再次是拿(ná)地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报梳理发(fā)现，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一(yī)季度的(de)业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净利均实现了业绩(jì)的(de)回正(zhèng)，甚至(zhì)是较大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是(shì)机构(gòu)的重仓对象(xiàng)。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向(xiàng)《红周刊(kān)》分析表示，业绩(jì)出(chū)现明显改(gǎi)善的房企，主要是因为过去两三(sān)年时(shí)间，尤其是在2021年下半年民营房企不(bù)怎么投资拿(ná)地之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿(ná)地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度(dù)较(jiào)大。投资(zī)的驱动(dòng)能够(gòu)推动房企(qǐ)销售业绩的增长，从而在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处(chù)于(yú)调整的过程中，能(néng)够保(bǎo)有一(yī)个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟(wěi)同时也提醒表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月份开(kāi)始(shǐ)又在往下(xià)掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别城市四月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包括北京、上海(hǎi)在内的绝(jué)大多数城市都出现(xiàn)环比下滑的情况(kuàng)。而现在五月的(de)市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况(kuàng)，以(yǐ)及市场的去库存(cún)压(yā)力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房企(qǐ)为(wèi)了半年(nián)报(bào)冲业绩出现市场的短期(qī)反弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度(dù)增(zēng)长不确定性(xìng)的压力仍旧(jiù)较大。

　　上海利檀(tán)投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比想象的要慢很多，我们要(yào)多给(gěi)一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以(yǐ)及上(shàng)下游就不(bù)是赚快钱的时候，只能(néng)赚他(tā)基本(běn)面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同行(xíng)好得(dé)多的企业(yè)，会(huì)伴(bàn)随整(zhěng)个行业(yè)的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只(zhǐ)能耐心地去等(děng)待它的基本面不断地(dì)凸显(xiǎn)出来，这需要时(shí)间(jiān)。

　　（本文(wén)已刊发于(yú)5月13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐(jiàn)。）

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