万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今(jīn)年(nián)年初(chū)“万柳少爷”的意外走红(hóng)，让(ràng)这个位于北(běi)京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓，其背后(hòu)曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发(fā)商——中赫(hè)集团，也被(bèi)拉(lā)向台前(qián)。

　　而如今，万柳书院(yuàn)再次受(shòu)到舆论关注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了(le)共同(tóng)债务人被中国信达追债，中国信(xìn)达为了收(shōu)回钱款不得不将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套万(wàn)柳书院豪宅(zhái)拍(pāi)卖。可问题是，这(zhè)些房子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥巨资购入房产的有钱人(rén)，房子现在(zài)莫名奇(qí)妙地被拍(pāi)卖(mài)，算(suàn)是被割了(le)！

　　截至(zhì)发稿，暂未(wèi)看到这些(xiē)业主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿(zī)势(shì)都(dōu)那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能没你想象的那么简(jiǎn)单。

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　　富人被精准收(shōu)割？

　　最惨的可能还是(shì)债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但谁(shuí)都没想到，这个位(wèi)于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上(shàng)架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不(bù)良债(zhài)权(quán)转(zhuǎn)让(ràng)项目”，债权总额高(gāo)达近47亿(yì)，该(gāi)项(xiàng)目的抵押(yā)物中(zhōng)，包括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东(dōng)拍(pāi)卖显(xiǎn)示，上述不良(liáng)债(zhài)权转让项(xiàng)目的处置主体(tǐ)是中国信达资产管理(lǐ)股份有限公司北京(jīng)市(shì)分公司(sī)（下称中国信(xìn)达北分），处置的是(shì)对北京(jīng)赫华恒瑞房地产开发(fā)有(yǒu)限(xiàn)公司（下称赫(hè)华恒(héng)瑞(ruì)）的(de)不良债(zhài)权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元(yuán)人(rén)民(mín)币，其(qí)中(zhōng)债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共同债务人(rén)。目(mù)前，该项目已有(yǒu)1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上看，这(zhè)就是(shì)一起中国(guó)信达北分(fēn)讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是(shì)卖(mài)出(chū)去了的，是有人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的(de)拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房子根本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介(jiè)透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押出去(qù)，现在(zài)还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房(fáng)，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的(de)高端人士(shì)，柳传(chuán)志(zhì)、丁磊(lěi)等知名商(shāng)业大佬(lǎo)也(yě)是(shì)万柳先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别书院的业主。另据(jù)地(dì)产自媒体“地(dì)产(chǎn)八卦女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还有不少中赫(hè)集(jí)团的高管、合作(zuò)伙伴(bàn)、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感叹(tàn)，“富人也被(bèi)精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确实已经支付价款并实际占有(yǒu)，那么，中(zhōng)国信达转让(ràng)这笔不良债(zhài)权(quán)回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这(zhè)次拍卖损(sǔn)失最大的，没准(zhǔn)还是(shì)债主中国信达(dá)。

　　根据相关法律(lǜ)规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款(kuǎn)并实际(jì)占有，但未办理(lǐ)过(guò)户手续的，如果(guǒ)业(yè)主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封(fēng)、扣(kòu)押、冻结(jié)，已经查(chá)封(fēng)的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可(kě)以联合起诉(sù)开(kāi)发商，要求退还购房(fáng)款(kuǎn)或(huò)办理房产(chǎn)证，并承担违(wéi)约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布《最(zuì)高人民(mín)法院(yuàn)关于商品房消费(fèi)者权利保(bǎo)护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方式(shì)明(míng)确了购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消(xiāo)费(fèi)者以居住为目(mù)的购买房屋并已(yǐ)支付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设工程价款优先受偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债(zhài)权的，人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)应(yīng)当予以支持。只(zhǐ)支付了(le)部(bù)分(fēn)价款的商品房消费(fèi)者，在一审法庭辩论终结前已实(shí)际支(zhī)付剩余价(jià)款的(de)，可以适(shì)用前款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这(zhè)75套房子均为“已售未网签”，那么这笔不良债权，实际(jì)上是个烫(tàng)手山(shān)芋。可能不仅(jǐn)不能卖出去回(huí)本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还会被(bèi)业(yè)主(zhǔ)讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将(jiāng)会赔了夫(fū)人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司(sī)中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让，可以追溯到(dào)金谷(gǔ)信托踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞。

　　天(tiān)眼查显(xiǎn)示，目前中国信(xìn)达已经成(chéng)为(wèi)赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但(dàn)此前，赫华恒瑞为中赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日(rì)，中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地等选择(zé)退出(chū)了赫(hè)华恒瑞的(de)股(gǔ)东行列(liè)，中国金(jīn)谷国(guó)际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯一股东，后者由中国信达资产管理股份有限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商(shāng)，相较其他房(fáng)企，中赫集团(tuán)既没(méi)有很(hěn)大规模，也没有(yǒu)很高的(de)国民知(zhī)名度，但却在北京豪宅圈留下一个个传(chuán)说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团进入(rù)北京(jīng)的第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的楼盘(pán)，引发(fā)了(le)市场强烈震惊(jīng)。

　　随后(hòu)开发的万(wàn)柳书院，更是被誉为“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以26.3亿元，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢下(xià)了北京万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的“双(shuāng)料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘(mì)高端的姿态(tài)杀(shā)入(rù)市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回来的(de)灰砖(zhuān)垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还(hái)是每棵成本(běn)超6万的成年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令(lìng)业内(nèi)外震(zhèn)撼(hàn)不(bù)已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的湖(hú)、紫辰(chén)院(yuàn)的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看出(chū)其在北京豪宅(zhái)圈(quān)的地位。2014年末上市(shì)的(de)它，对手(shǒu)是(shì)当(dāng)时有名的融创观(guān)澜嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院一套300平米的法拍房，最终成(chéng)交(jiāo)价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的36万元/平(píng)米，说明万柳书院(yuàn)虽然已经推出了(le)8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸(xī)引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹，就住(zhù)在(zài)钓鱼台(tái)七号(hào)院(yuàn)。而柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成(chéng)功(gōng)奠定了中(zhōng)赫集团的“高端(duān)路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最贵的房，拿北京城(chéng)最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”却多次成(chéng)为被执行(xíng)人，被执行标(biāo)的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效(xiào)法律文书确定义务，中(zhōng)赫集团正式成了(le)“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安(ān)坑(kēng)了？

　　中赫集团如今沦落(luò)到这个地步(bù)，其(qí)实(shí)是有迹可循的。

　　事实(shí)上，早在今年年初“万柳书(shū)院少(shǎo)爷”走红(hóng)之(zhī)时，深(shēn)蓝财(cái)经就曾深(shēn)挖出背后的中赫(hè)集团，发现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的(de)开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而(ér)追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折(zhé)点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷开始了多元化(huà)转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之(zhī)路(lù)并不好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试(shì)过多元(yuán)化业务，先后进军能(néng)源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉将转型的目先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别光，放(fàng)到(dào)了体(tǐ)育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资(zī)本退(tuì)出后(hòu)，中赫集团(tuán)以35.5亿(yì)元参股先考与显考是什么意思区别，先考与显考有何区别国安足球俱乐部64％股权(quán)，成为(wèi)国安(ān)的(de)新(xīn)东(dōng)家(jiā)。接(jiē)着在2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下(xià)北京国(guó)安俱乐部全部股权。如(rú)果北京国安的(de)估值(zhí)一(yī)直没变，那么中赫集团(tuán)拿(ná)下(xià)北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这样，中赫(hè)为什么又要质(zhì)押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周金(jīn)辉夫(fū)妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份质押(yā)陆续质押，据企(qǐ)查查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团共有11条(tiáo)股权出质记录(lù)。质(zhì)权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东(dōng)国际信托、中融信托、中信建设等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得(dé)到改善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北(běi)京产权交易所官网信息显示，2020年，北京国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿(yì)元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱(jù)乐部(bù)资产总计(jì)5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经(jīng)营状况却持(chí)续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被5次列被执行人(rén)，执行标的高(gāo)达11亿(yì)，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中(zhōng)赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团(tuán)股东周金(jīn)辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行人，执(zhí)行标的约10.45亿(yì)。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履行(xíng)能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文(wén)书确定义务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安，目前幸(xìng)免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖(lài)的(de)情况下，被执行10个(gè)多亿的北京国安，又如何能独善(shàn)其身？

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