5月以来，房地产板块个股多出现小幅(fú)上涨，截(jié)至5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信房地产(chǎn)指数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表的(de)机(jī)构对(duì)于(yú)这一(yī)板块(kuài)已经在(zài)悄(qiāo)然布局(jú)。数据(jù)显示，以南方(fāng)和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日(rì)时(shí)所公(gōng)布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企央(yāng)企(qǐ)获(huò)得增(zēng)持，持(chí)仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股(gǔ)分别为华(huá)发股(gǔ)份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共识(shí)

　　从公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持(chí)股(gǔ)票市值(zhí)的(de)4.66％左右；2020年市场表(biǎo)现出色，但公募所持房地产(chǎn)公司(sī)市值在(zài)股票资(zī)产中(zhōng)的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值(zhí)更是进(jìn)一(yī)步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出(chū)现了三年(nián)来的首次回升，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值(zhí)从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持(chí)股比(bǐ)例(lì)也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一(yī)季(jì)度得(dé)以延续。数据统(tǒng)计显示，公募重仓(cāng)持有房地产板块一季度市值(zhí)TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股(gǔ)份(fèn)、滨江集团，持仓市值占(zhàn)板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公(gōng)募对于房地产的投资(zī)愈发有集(jí)中于龙头的趋势(shì)。Wind显示(shì)，在公募基金一季(jì)报汇(huì)总的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友的是保利发展(zhǎn)，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第(dì)二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季(jì)报(bào)，变(biàn)化之处首先在于(yú)几只(zhǐ)房地产(chǎn)龙头(tóu)股从排位上看均有退步，尤(yóu)其是(shì)万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金地集团(tuán)退(tuì)出百(bǎi)大之列。但考(kǎo)虑(lǜ)到(dào)房地产(chǎn)是复苏链(liàn)上(shàng)最后(hòu)一环，且首季并非行业(yè)销售旺季，其传(chuán)导到二级(jí)市场乃至机(jī)构持仓上还需(xū)要(yào)时间周(zhōu)期。

　　形(xíng)成共(gòng)识的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时(shí)代，一二(èr)线城市好于三(sān)四(sì)线城市(shì)。而(ér)映射(shè)到二级市场投资(zī)上，配置房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周期来(lái)分类，包括(kuò)房地产等几类行业在盖特纳曲线里(lǐ)属于成(chéng)熟期或者衰退期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有(yǒu)什么投资机会(huì)的。但在(zài)这几年特殊的行情里包(bāo)括煤(méi)炭、电解铝等类似(shì)的(de)行业也出现了(le)一(yī)些机(jī)会，背后(hòu)的(de)逻辑(jí)是供(gōng)给侧发生了更大的(de)变化。”一不愿具名的上海公募基金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿(yì)平(píng)方米(mǐ)的年销(xiāo)售(shòu)面(miàn)积很难再出现了，2022年(nián)光是(shì)居(jū)民存款(kuǎn)数量增加(jiā)了(le)15万亿(yì)元。中国(guó)存(cún)量有400亿平方米建筑面积，考(kǎo)虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也(yě)有近10亿平方(fāng)米(mǐ)。需求端还需要(yào)有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激(jī)购房(fáng)。”

　　宝(bǎo)盈基(jī)金(jīn)房地产研(yán)究员吕功绩(jì)也指出：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住(zhù)房面(miàn)积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前居(jū)民的杠杆率和房价收入也不支撑(chēng)每年18万(wàn)亿元的(de)销售额，以及过快上行的(de)房价(jià)，因而行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未来(lái)行业的需求(qiú)或将回落，在此过程(chéng)中，伴随着地产的(de)高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风(fēng)险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的(de)民营地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业(yè)进(jìn)入到供给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综合竞争力强的公司就能够通过大(dà)鱼吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不代表没有投资(zī)机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品的(de)阿尔法，而(ér)对应到股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或(huò)许(xǔ)也(yě)是(shì)基于这样的认识转变，精耕细作个(gè)股成(chéng)为公募(mù)乃(nǎi)至整体机构(gòu)的(de)务实(shí)之举。

　　机(jī)构配置房(fáng)地产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月(yuè)以来，房地产(chǎn)板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地(dì)产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为(wèi)2％。从(cóng)具体的个(gè)股(gǔ)来看，《红周刊》利用Wind统计申万房地(dì)产板块个股(gǔ)，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股中(zhōng)，本(běn)月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段恰好(hǎo)排名前五的公司月(yuè)内涨幅超过了(le)10％，它们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名第一的上(shàng)实发展，五(wǔ)一假期(qī)归来后日(rì)成交(jiāo)量明显放大，4日、5日(rì)连续(xù)两个交易日收出涨停。从(cóng)该(gāi)股(gǔ)的基(jī)本面来(lái)看，上(shàng)实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地(dì)产(chǎn)开发与经营。公司的主要(yào)产(chǎn)品及服务为房地产(chǎn)销(xiāo)售、房(fáng)地(dì)产租赁、物业管(guǎn)理服务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩(jì)数据(jù)来看，2022年，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其(qí)实现营业总收入27.87亿元，同(tóng)比增长(zhǎng)183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏(kuī)。

　　不过(guò)从十大流通股(gǔ)股东来看，各类机构都有(yǒu)对其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时的首季十大(dà)流通股(gǔ)股(gǔ)东来看， 具(jù)体包括公(gōng)募的上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也(yě)是上海(hǎi)本地房企，其第(dì)一季度的(de)收入利润规模大幅度复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后疫情(qíng)时(shí)代出租(zū)率(lǜ)复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司(sī)拿(ná)地结算(suàn)持(chí)续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住(zhù)宅地块，总建筑面(miàn)积(jī)约54万平方米(mǐ)。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引(yǐn)了知名机构在(zài)其中(zhōng)持(chí)续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股(gǔ)股东(dōng)来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然在前十中，这也是连续第(dì)三个(gè)季度他有的两只(zhǐ)产品杀入前十。同时(shí)榜单中还有(yǒu)一支(zhī)大名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当(dāng)季还小幅增(zēng)加(jiā)了持股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是(shì)主要布局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公司股东的(de)净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看(kàn)，《红周刊》注(zhù)意到两(liǎng)只公(gōng)募(mù)指(zhǐ)基首季新杀入(rù)十大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)行列。具体说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出(chū)现的机(jī)构还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基(jī)金(jīn)相关(guān)人(rén)士分(fēn)析：“经(jīng)历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼(jiān)并重(zhòng)组后，龙头的价值(zhí)更为笃定突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于信用问(wèn)题(tí)或(huò)者(zhě)资金紧张没(méi)法拿(ná)地，龙头(tóu)房(fáng)企趁(chèn)机获取低成本(běn)土(tǔ)地，龙头房企(qǐ)的拿地力度(dù)（拿地金额/销售(shòu)金额）基(jī)本在30％以上；从(cóng)融资(zī)上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基(jī)本(běn)在(zài)70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍(biàn)都(dōu)在(zài)100％以(yǐ)上，加杠(gāng)杆空间有限，从融资(zī)成本看，龙头(tóu)房企的融资成(chéng)本(běn)不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年(nián)的销(xiāo)售(shòu)，龙头房企明(míng)显跑赢行业(yè)，1～4月百强房企的销售额增速(sù)为9％，而TOP14的销售额增速为(wèi)29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估(gū)的浪(làng)潮下，央国(guó)企地产(chǎn)股或存在发(fā)展(zhǎn)的大好机会。中信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企占据显著优势，其(qí)主要又体现(xiàn)为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资成本，优质(zhì)的开发资源和(hé)良好的不(bù)动产资产运营能力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即使没有中特(tè)估，国(guó)央企相较于民营地(dì)产公(gōng)司也(yě)是更有优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减值(zhí)、土地资源(yuán)债(zhài)权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开企业的(de)资产会有更(gèng)多担(dān)忧(yōu)和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出清的(de)过程中，央国(guó)企相较于(yú)民(mín)企来说估(gū)值的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角(jiǎo)度从(cóng)中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度(dù)看，行(xíng)业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和现(xiàn)金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此带来估(gū)值中枢的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对(duì)较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量好、运营能(néng)力(lì)强、可(kě)以(yǐ)创造持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低，行(xíng)业内部将出现分化，要关注(zhù)将受益于(yú)行业集中度提升的头部(bù)公司。”星石投资首(shǒu)席研究官(guān)方(fāng)磊也(yě)表(biǎo)示(shì)。

　　顺(shùn)应机构这一思(sī)路的话，或许还是保利发展、招商蛇(shé)口(kǒu)等国资背景龙(lóng)头(tóu)前途更为光明。不(bù)过国投瑞银(yín)基金投资部(bù)副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察(chá)国企央企在三个方(不删前女友的男人能要吗，男人为啥不删前女友fāng)面是否可以维(wéi)持，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份(fèn)额持续(xù)提升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏(sū)速(sù)度缓慢

　　机构需要(yào)多给一些耐心

　　而(ér)《红周刊》也根据房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度(dù)的业绩分(fēn)化(huà)更趋(qū)明(míng)显，保利(lì)发(fā)展、滨江集(jí)团等(děng)房(fáng)企营收(shōu)、净利均(jūn)实现了业绩的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司也是(shì)机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是(shì)因为(wèi)过去(qù)两三年(nián)时间(jiān)，尤(yóu)其是在2021年下(xià)半年民营房企不(bù)怎么(me)投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主(zhǔ)要集中在(zài)核心城(chéng)市，投资力度较大。投资(zī)的(de)驱(qū)动能够推动房企销售业绩的增(zēng)长，从(cóng)而在(zài)2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但(dàn)仍处(chù)于调整的(de)过程(chéng)中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些(xiē)不(bù)确定性。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭(háng)州、成都等极个(gè)别城市(shì)四月环比三月相对表现较好(hǎo)之外，包括北京(jīng)、上海在内的绝(jué)大(dà)多数(shù)城(chéng)市都(dōu)出(chū)现环(huán)比下滑的(de)情况(kuàng)。而(ér)现在五月的(de)市场表现(xiàn)也不太(tài)乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济(jì)状况、收入情况，以及(jí)市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能会(huì)出现，到(dào)六月(yuè)份房企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市(shì)场的短期反弹外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就是说，第二(èr)季(jì)度(dù)、第三季(jì)度(dù)增长不确定性(xìng)的压力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬(yáng)也向《红(hóng)周刊(kān)》指出，现(xiàn)在整个(gè)房地产以及其上下游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都比想(xiǎng)象的要慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他基本面的钱。但(dàn)这也意味着，只(zhǐ)有极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好得多的企业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本(běn)面不(bù)断地凸显出(chū)来(lái)，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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