导(dǎo)读

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期(qī)。

　　要点

　　过去二十年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住(zhù)宅(zhái)销售面(miàn)积(jī)超15亿(yì)平，足够4000万家(jiā)庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产(chǎn)是否(fǒu)过剩的讨论日益(yì)热烈(liè)。

　　拨开迷雾，本文(wén)试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国未(wèi)来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存(cún)量极度过剩，事实是否如此？

　　住建部披露全国有近6亿(yì)栋房屋建筑，第七次人口普查调查数据显示城(chéng)镇家庭户人均住宅间数为1.06间(jiān)。市场陷(xiàn)入(rù)怀疑，中国(guó)房子是否(fǒu)真的过(guò)剩？

　　事实上住(zhù)建部(bù)披(pī)露的近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇(zhèn)建(jiàn)筑占比不到一成，其中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住(zhù)宅建筑，如商业(yè)办(bàn)公楼、学(xué)校等，因(yīn)此6亿(yì)栋房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中国城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居住舒适不是人均一间(jiān)房所能满足，它与房屋(wū)质(zhì)量、居住面积、配套设(shè)施等(děng)因(yīn)素密切(qiè)相关。中国(guó)的人均住(zhù)宅间数较发达国家(jiā)还有很大差距。人(rén)均(jūn)住宅间数大于1同样不意(yì)味着中(zhōng)国住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中(zhōng)国城镇居民户均1套房(fáng)，其(qí)中每户持有商品住宅(zhái)仅0.64套。

　　目前(qián)并无直(zhí)接(jiē)公布(bù)中(zhōng)国家(jiā)庭户均住宅的数据(jù)，我们根据(jù)商品住宅套(tào)数、商(shāng)品住(zhù)宅占比和(hé)城镇家庭户数，计(jì)算出(chū)城镇家(jiā)庭住宅套户比。

　　测算结果显示，目前城镇家(jiā)庭户均(jūn)拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套(tào)为商品住(zhù)宅。若(ruò)期(qī)房顺利交付，直(zhí)至2024年，中国每户城镇家庭才拥有(yǒu)1套住(zhù)宅，其中商业住(zhù)宅仅(jǐn)0.64套(tào)。

　　户均一套房似(shì)乎意(yì)味着户(hù)户有房，然而事实上(shàng)中国住(zhù)宅(zhái)市场供需并不平衡。

　　国际数(shù)据显示，成熟房地产(chǎn)市(shì)场的住宅套户比(bǐ)会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以说不平衡，是因为户(hù)均一套房无法满足流动(dòng)人(rén)口的租赁和置业需求(qiú)。全国(guó)总(zǒng)人口的近三成都(dōu)是流动人口，流动人口(kǒu)会选择在大城(chéng)市租房(fáng)挣钱，在老家买(mǎi)房，从而产生了(le)额外(wài)的住宅需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房(fáng)，中(zhōng)国未来地产(chǎn)仍(réng)有四大新(xīn)增需(xū)求(qiú)动力。

　　第一，户均人口规模缩(suō)小，一人户、两人户占(zhàn)比不断增加，导(dǎo)致家庭户(hù)数增(zēng)多。小(xiǎo)家庭化(huà)趋势将延续，带来新户购房需求增长。

　　第二，经济板块的分化(huà)日益(yì)明显，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人口流入，人口净迁入(rù)城市(shì)的新增住宅需求有望持续(xù)旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭(tíng)住在2000年以(yǐ)前建成的住(zhù)宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万家(jiā)庭、81亿平方米的(de)住(zhù)宅建筑面积。促成“老破小”住宅(zhái)的改造势在必行(xíng)。

　　第四(sì)，中(zhōng)国的人均住宅间数与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积均较发达国家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后(hòu)，当下(xià)中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国(guó)地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现为住宅供给存在不足(zú)，这(zhè)是(shì)过去二十年房价快速(sù)上涨基石(shí)。那么当下房地产大分化时代(dài)已至，大(dà)分化时(shí)代(dài)下地产矛盾(dùn)则(zé)更多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化必将体现(xiàn)在不同(tóng)能级城市之间，不同(tóng)区域板块之间，不同品质(zhì)住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久(jiǔ)前，官方披露全国已有近6亿栋(dòng)房屋建筑，引发热(rè)议(yì)。从聚酯纤维对人体有害吗 聚酯纤维是塑料吗2月以来，各大城(chéng)市二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一阵二手房(fáng)的(de)“抛售(shòu)潮”。

　　让市场不禁(jìn)担心(xīn)，中国的房子是否(fǒu)已经过剩(shèng)？

　　中国城(chéng)镇住(zhù)宅到底是(shì)供给(gěi)过剩，还(hái)是供需平衡，或是(shì)仍然存在不足？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直接知晓具体情况。

　　拨开迷(mí)雾，我们(men)测(cè)算(suàn)出(chū)中(zhōng)国城镇家庭户均拥(yōng)有住宅套数，回答当前的房子是否真的过剩了(le)？据(jù)此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、如何有效观察中国户均拥(yōng)有(yǒu)住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的(de)直观判断(duàn)站不住脚

　　今年2月，在(zài)以全(quán)国自然(rán)灾(zāi)害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为(wèi)主(zhǔ)题的新闻发布会(huì)上，负责人对(duì)外披(pī)露：“住宅城乡建(jiàn)设行业获取了全国(guó)近6亿栋城乡(xiāng)房(fáng)屋(wū)建筑数(shù)据(jù)以及80多万处(chù)市政(zhèng)设施数(shù)据。”

　　14亿人住6亿栋房屋建筑，平均每(měi)栋(dòng)建筑住(zhù)不到3人，住宅市(shì)场(chǎng)看似已经过(guò)剩。

　　在这近6亿(yì)栋房(fáng)屋建筑(zhù)中(zhōng)，农村房(fáng)屋占9成以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇(zhèn)房屋实际仅有4700多万栋，还包括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并不(bù)大(dà)。

　　第七(qī)次人口普查数据公布了中国城(chéng)镇家庭户人(rén)均住宅间数为1.06间，其中城市家(jiā)庭户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民人均1.18间。

　　人均住宅间数大于1，看(kàn)似意味着人人都有(yǒu)房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不仅与房(fáng)间数量有关(guān)，更与房屋(wū)质量、居住面积、配套设施等(děng)因素(sù)密切(qiè)相关。单单从(cóng)人均住宅间数(shù)不能(néng)完全反映出(chū)城镇(zhèn)居民(mín)的居(jū)住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主要是(shì)以家庭(tíng)为单位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一(yī)套设施齐全(quán)的住(zhù)宅才(cái)是(shì)城镇居民宜居(jū)的选择(zé)。

　　（二）中国户(hù)均住宅(zhái)的测算思(sī)路、数(shù)据和方法

　　中国城镇居(jū)民住宅主要分(fēn)两大类，一类(lèi)是(shì)商品(pǐn)住宅，另一类是保障房(fáng)、原(yuán)公有住宅(zhái)、自建房等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有直接公布城(chéng)镇住宅数量。居民住宅相关数(shù)据有两处可(kě)以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销(xiāo)售套数(shù)（统计局(jú)）；二(èr)是居民住宅来源（人(rén)口普(pǔ)查数据）。计算中国居民户均(jūn)住宅数量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两组(zǔ)数(shù)据。

　　中国住宅(zhái)改(gǎi)革始于1998年，1998年之(zhī)前(qián)商品住宅数量(liàng)极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居民(mín)户均住宅套数分三步走：

　　第一(yī)步，将1999年以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售套数相加，我们就能够(gòu)得到(dào)当(dāng)前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅和非商品住宅比例，推算得到居(jū)民住宅总(zǒng)套数。

　　第三(sān)步，将城镇居(jū)民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到城镇户均拥有(yǒu)的住宅数量。

　　具体计算公式如下：

　　城(chéng)镇家(jiā)庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商(shāng)品住宅套数(shù)/住(zhù)宅(zhái)总套数）

　　=商品(pǐn)住宅套户比/商品(pǐn)住(zhù)宅占比

　　二(èr)、城镇家(jiā)庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏(fá)一个准确统计(jì)。我(wǒ)们利用既(jì)有统计(jì)数据，大致测算(suàn)得到中(zhōng)国存量房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有(yǒu)商(shāng)品住宅0.64 套

　　截(jié)至2022年，我们(men)计算得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房(fáng)）。

　　中(zhōng)国的房地产销(xiāo)售(shòu)以期房为主(zhǔ)，从2019年开(kāi)始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去除商品住宅累计(jì)销售(shòu)套(tào)数(shù)里的(de)期房(fáng)销售(shòu)，得到(dào)商(shāng)品住宅现(xiàn)房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算为例：

　　2022年(nián)商品住(zhù)宅现(xiàn)房(fáng)套(tào)数=截(jié)止到2022年商品住宅累计(jì)销售(shòu)套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年，并考虑到交房后装修(xiū)的时(shí)间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除(chú)以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套商品现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二(èr)）城镇居民户(hù)均拥有住(zhù)宅(zhái)1.02套

　　接(jiē)下来我们(men)需(xū)要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均(jūn)住宅套(tào)数。

　　首先，七普数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇家庭拥有住宅。其中(zhōng)自(zì)建(jiàn)住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二手(shǒu)房占比10.1％、经济适用房占(zhàn)比3.8％、原公(gōng)有住宅占比6.1％，通过继承(chéng)或赠与占比(bǐ)0.9％。另(lìng)有(yǒu)3.4％和(hé)17.7％的家庭租赁廉租房(fáng)与其他住宅。

　　其次，我(wǒ)们假(jiǎ)定租(zū)赁其他住宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此将租赁其他住宅(zhái)、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与(yǔ)购买(mǎi)二手(shǒu)房加总(zǒng)，得到(dào)商品住宅占居民所有住(zhù)宅的比例为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗(cū)略假设(shè)2021年-2022年期间(jiān)商品(pǐn)住宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的(de)20％，计(jì)算(suàn)2011年-2020年商品住宅的实(shí)际变化(huà)比(bǐ)例，从而(ér)我们估算(suàn)出2022年商品住宅所占比例(lì)，为62.8％。

　　最后(hòu)，截至2022年末，中(zhōng)国平均每户(hù)城镇家庭拥有0.86 套住宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房(fáng)，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺利，已购期(qī)房会在2-3年内(nèi)陆(lù)续交付(fù)使用，到2024年，中国(guó)平均每户城镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一套住宅(zhái)。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套(tào)房的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了(le)户均(jūn)一套房的程度，“户户有房”是否意味着中国(guó)城镇化进展终结，甚至意(yì)味着中国(guó)地产存量供(gōng)给绰绰(chuò)有余？

　　（一）户(hù)均一(yī)套房并不意味着住宅市(shì)场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流(liú)动(dòng)、居民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住(zhù)宅套户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国(guó)、英国和日本的住宅(zhái)套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为(wèi)1.19，日本为(wèi)1.16，美(měi)国为(wèi)1.11。德国和韩国分(fēn)别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好(hǎo)一套房，就会造(zào)成(chéng)人口净流入地(dì)的(de)住宅(zhái)市场供不(bù)应求，造成(chéng)房价或房租迅速上涨。

　　七普指出中(zhōng)国的(de)流动人口(kǒu)3.76亿，省内流动(dòng)人(rén)口和省际流动(dòng)人口(kǒu)分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿人(rén)。

　　流动人口会选择在(zài)大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县(xiàn)城买房。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡人口(kǒu)流动(dòng)调查(chá)数据显示，在上海、杭(háng)州以及南(nán)京(jīng)工作的流(liú)动人(rén)口在老家拥有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大(dà)城(chéng)市的(de)高工资吸引打工人，但高房(fáng)价迫(pò)使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套房，在高房(fáng)价的大城市(shì)租赁一套房，在房价(jià)较低的县城购买一套(tào)房。所以说户均(jūn)一套房无(wú)法(fǎ)满(mǎn)足庞大(dà)流动人口(kǒu)的租赁(lìn)与(yǔ)置(zhì)业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需(xū)改善

　　目前，中国(guó)的(de)城(chéng)镇住宅中依然有(yǒu)不少老旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户(hù)城(chéng)镇居民(mín)住宅是2000年(nián)以前建(jiàn)成(chéng)，其中又有(yǒu)11.6％住宅年龄(líng)至少在33岁(suì)以上。

　　这批(pī)存在着(zhe)建筑结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐患大等(děng)问(wèn)题，如电线老化(huà)、管(guǎn)道等基础(chǔ)设(shè)施(shī)陈旧(jiù)，给住户的生活带来了(le)很大的不(bù)便和安全隐(yǐn)患，并且居(jū)住体验较(jiào)差。

　　2000年以(yǐ)前建成的老旧(jiù)住宅面积小。占比为(wèi)31.3％的家庭户(hù)数拥有的住宅面(miàn)积占比仅为27.6％。仍然存在5％左右(yòu)的家(jiā)庭没(méi)有独立卫浴和(hé)厨房。这类上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大(dà)都会被拆迁(qiān)重建。

　　近五(wǔ)成的家(jiā)庭(tíng)住宅为(wèi)一居(jū)室(shì)和二(èr)居室，户型偏小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比(bǐ)为(wèi)33％。对比镇，城(chéng)市(shì)家庭住宅户型更小(xiǎo)，当然这与城市土(tǔ)地(dì)资(zī)源(yuán)紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅(zhái)面积扩张(zhāng)是未来地产的需求驱动力

　　根(gēn)据七普数(shù)据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿(yì)与6.3亿），得(dé)出2022年住宅(zhái)存量总(zǒng)面积为308.16亿平，人均住宅建(jiàn)筑面积为39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑(zhù)面积小(xiǎo)于均值，近4成家庭人均住宅建(jiàn)筑面积(jī)在30平米以下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积不足19平方米，不及全国人均水平的(de)一半。若去除20％的公(gōng)摊，可使用的住宅面积仅(jǐn)为(wèi)15.2平方(fāng)米(mǐ)。上(shàng)海市将人均住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积低于(yú)15平方米的家庭界定为住宅存在(zài)困难(nán)，若按(àn)这个标准算的话(huà)，中国有(yǒu)11.3％的家庭存在住宅困难问(wèn)题。

　　若人(rén)均可使用(yòng)住宅面积(jī)为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数，需要(yào)住(zhù)宅(zhái)总量约(yuē)390.6亿平，较目前至少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发达国家(jiā)人均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英(yīng)国都高于(yú)40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但(dàn)若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国(guó)的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需要的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然(rán)1套房，未来地产还(hái)会有需求么？

　　我们测算(suàn)得到中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均(jūn)1套房(fáng)，看似(shì)已经户户有房。即便如此(cǐ)，中国人(rén)口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势演(yǎn)绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求释放。户(hù)均1套住宅现(xiàn)实之下，中国未(wèi)来城镇住宅需求主要(yào)来(lái)自于四个(gè)方面。

　　第一，户均人口(kǒu)缩小(xiǎo)，家庭户数增多，新户购房需求(qiú)扩(kuò)张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)人口数不断下降，六普显示(shì)城镇户(hù)均人口规模(mó)为2.85人/户，而(ér)七普显示城镇户均(jūn)人口规(guī)模为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭化趋(qū)势将继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而(ér)增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致(zhì)经济发展带来的新增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，资源(yuán)和(hé)生产要素逐(zhú)步(bù)向经济带、都市圈中心城市(shì)流入，区域(yù)经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人口流入。人口迁移势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地(dì)住(zhù)宅市(shì)场带来(lái)新的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常(cháng)住人(rén)口(kǒu)增(zēng)量为72万(wàn)，而出生人口为(wèi)44.9万人，死(sǐ)亡人口为(wèi)38.4万人，自然增加人(rén)口仅(jǐn)为6.5万人，其人口(kǒu)增长(zhǎng)主要受益于人口(kǒu)迁移。

　　第三，老旧小区改(gǎi)善性需求(qiú)依然庞(páng)大。

　　从2011年到2020年，自建住(zhù)宅(zhái)和原公(gōng)有(yǒu)住宅的(de)家庭拆迁改建(jiàn)最多。自建(jiàn)房家(jiā)庭比例从(cóng)31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个(gè)百分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为(wèi)6.8个百分点。二者(zhě)和（27.1％），再加上其(qí)他住(zhù)宅（5％）与家庭住宅建造时(shí)间为(wèi)2000年以前的(de)比例（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻合(hé)。

　　十年间(jiān)新增8473万家庭户，自建(jiàn)住(zhù)宅和原公(gōng)有住宅(zhái)减少了1282万户(hù)，住宅净(jìng)需求增加9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的(de)家庭(tíng)购(gòu)买二手房。在新增住(zhù)宅需求中，有(yǒu)7成家(jiā)庭购(gòu)买了商(shāng)品住(zhù)宅。租房(fáng)、购买(mǎi)经(jīng)济适用房和其(qí)他(tā)分别占比18％，3％和9％。未来随(suí)着城中村和(hé)旧城改造，商品住宅的占比势必会进一(yī)步上升。

　　2000年以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平，涉及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑面积小、质量低(dī)、基础设施配套差、没有或(huò)少(shǎo)有(yǒu)物业(yè)管理，居民追求美好、宜(yí)居(jū)生活的(de)环境，背后的改善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第(dì)四，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需求(qiú)还将有(yǒu)所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资金，倾向于中小户型(xíng)。已有(yǒu)住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小换大(dà)、以旧换(huàn)新。2022年底的中(zhōng)央经济工作会议明确(què)指出支(zhī)持住宅改善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无论是否(fǒu)考虑乡村(cūn)住宅因素，中国的人均住宅间数(shù)较其(qí)他国(guó)家依旧存在不小差距(jù)。

　　住宅(zhái)舒适度与(yǔ)经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发(fā)展(zhǎn)水平的提高，中国的人均(jūn)住(zhù)宅间(jiān)数与人均住宅(zhái)建筑面积(jī)将随之增长(zhǎng)。

　　如果说过去二十(shí)年是中国地(dì)产黄金(jīn)发(fā)展期，地产矛盾更多体现为住宅供(gōng)给存在不足(zú)，供(gōng)需出现(xiàn)错配(pèi)，这是过去(qù)二(èr)十年房价快(kuài)速上涨基石。那么未(wèi)来将是(shì)住宅质量的供需冲突。房地(dì)产(chǎn)大分化时代已(yǐ)至，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和(hé)老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异(yì)也将(jiāng)越发扩(kuò)大。

　　风险提示

　　人口普查数据调查(chá)的是人，并不是(shì)针对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能(néng)存在(zài)统(tǒng)计偏差(chà)。商品住(zhù)宅占比实(shí)际值可能偏低，其增速可能超预(yù)期。

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