文：任泽平团队(duì)　　

　　导读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和(hé)城乡(xiāng)建(jiàn)设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行现(xiàn)房销售”，不足一个月时(shí)间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安(ān)徽、河(hé)南、四川、广东(dōng)等(děng)地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该(gāi)取消商品房(fáng)预售制了(le)，用你的钱，建你的房子，还烂(làn)尾了(le)，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱(qián)谁(shuí)建房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包袱甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，这是房地产从大开(kāi)发时代步入(rù)高质量发展(zhǎn)阶段的必(bì)然趋(qū)势，也(yě)是对购(gòu)房老百(bǎi)姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是权宜之计，现在全国套户比超过1，从大(dà)开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制已经过(guò)时了(le)，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经地义。当然二次房改是个技术活，兼(jiān)顾化解停贷(dài)、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人地挂(guà)钩、金融中(zhōng)性稳定和房地产(chǎn)税。如果按(àn)照(zhào)经济(jì)规律办(bàn)事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地(dì)产(chǎn)软着陆和长期平稳(wěn)健康发展，跨过这(zhè)道(dào)关，解(jiě)好这(zhè)道世界难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为(wèi)现房销售？大家想想，绝大部分商品是一(yī)手交钱一手交货，预(yù)售制是对(duì)购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的(de)风险。从个(gè)人(rén)层面看，预售制(zhì)对购(gòu)房者非常不公平，比如(rú)，交房等待期(qī)一般为两年(nián)，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延期(qī)办理(lǐ)甚(shèn)至不能交房的风险。从行业层面看，预售制(zhì)助(zhù)推部分房企过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下行周(zhōu)期，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁(gē)置(zhì)等系列风险(xiǎn)。取消预售制(zhì)，改(gǎi)为现房销售，这样有助(zhù)于(yú)落实中央房住不炒精神、有助(zhù)于保障购(gòu)房老百(bǎi)姓(xìng)权益、有助于房企稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么(me)建议(yì)取消预售制度？预售制度(dù)怎(zěn)么来的？国外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一(yī)下：商(shāng)品房预售最(zuì)早(zǎo)源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于商品房(fáng)短缺，房企缺(quē)资(zī)金，借鉴(jiàn)中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品房预(yù)售制度。其(qí)实，当(dāng)前(qián)世(shì)界(jiè)不少国(guó)家存在预售制。但是(shì)，重点来(lái)了(le)！发达国(guó)家一般(bān)有严(yán)格的(de)监管保障措(cuò)施，开发商在项目获得(dé)政(zhèng)府批准后(hòu)才可以开(kāi)始销售，买家在购买期房后并(bìng)非像中国一(yī)样(yàng)在支付完首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次(cì)性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余(yú)全(quán)部房(fáng)款，而是根据(jù)开发(fā)商工程进度在完全交房(fáng)前进行分期支付。所(suǒ)以，预(yù)售制(zhì)度是需要严格的(de)资金监管、分(fēn)期(qī)支付(fù)以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些(xiē)保障措施，一(yī)定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众(zhòng)不公平，所以不如借机取消预售制度，以后(hòu)改(gǎi)为现房销售。客观讲预售制(zhì)度有一定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住房进入(rù)存(cún)量时代(dài)，取消(xiāo)预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把(bǎ)烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然(rán)这需要配(pèi)套(tào)房(fáng)企债(zhài)务重组、复工保交楼、恢复市场信心(xīn)和房地(dì)产长效机(jī)制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化(huà)改革，中国(guó)一定能(néng)化解这个难(nán)题，让(ràng)房地产回归实体经济和居(jū)住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取(qǔ)消预售制(zhì)，改为(wèi)现房销售，开发(fā)商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知(zhī)道能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所(suǒ)见即所得的(de)过硬的产品(pǐn)质量(liàng)和(hé)诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民众的最根本最(zuì)实(shí)质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是向善，是以客户为中心，房地产也不能例外，老百姓(xìng)买(mǎi)房子是天大(dà)的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三代，好房幸福一家(jiā)人(rén)。从(cóng)这个角度(dù)，取(qǔ)消预(yù)售制(zhì)、实施现房销售是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社(shè)会长治久安(ān)、行业企业健康发展的(de)重(zhòng)大措施。在当前的情况下(xià)，取消(xiāo)预售制要结合稳楼(lóu)市、房地产软(ruǎn)着(zhe)陆、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新(xīn)模式等(děng)综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究(jiū)中心(xīn)参与财税改革方案研究时，对(duì)预售(shòu)制、房(fáng)地产税、人地挂钩、金融(róng)稳定、房企杠杆率(lǜ)等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考(kǎo)后来(lái)形成(chéng)的专著《房地(dì)产(chǎn)周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的(de)前世今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少(shǎo)，引进“卖楼花”模式(shì)，形(xíng)成“中(zhōng)国(guó)内(nèi)地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化(huà)进程，但背(bèi)后潜藏(cáng)的风(fēng)险(xiǎn)确实存在

　　2 国际(jì)经验

　　2.1 美国：交付前预售资(zī)金(jīn)第三方全程(chéng)监管，交(jiāo)付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得(dé)房款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护(hù)机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行(xíng)监管，享1年(nián)保修期(qī)后付(fù)尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中国内地商品房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代(dài)在中国香港，楼宇(yǔ)出(chū)租是地产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房屋制度(dù)，许多人(rén)栖身于木屋或者其他(tā)临时住宅，住房(fáng)的需求是相当高，不过大多(duō)数居民的储蓄很少。当时(shí)楼宇买卖多数以一(yī)整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要(yào)雄厚(hòu)的资(zī)金实力才(cái)能(néng)购买。虽然(rán)楼宇出租(zū)是中国(guó)香港地产(chǎn)行业盛行的方式(shì)，但有着(zhe)转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针对这一系(xì)列问题，不(bù)少地产(chǎn)商开始探求新的方式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇(yǔ)契约切开(kāi)，即(jí)“分(fēn)契”，然(rán)后将(jiāng)楼宇分层(céng)出(chū)售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民(mín)数(shù)量有所增加，开发商资金周转加快(kuài)。

　　在(zài)分(fēn)层出(chū)售的基础上，将“按揭”模式引入房(fáng)地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公司，凭借商业直觉(jué)和(hé)多年经(jīng)营杂货铺、海上(shàng)驳运(yùn)业(yè)务的经验(yàn)，对于(yú)商品流通(tōng)、资金(jīn)周转(zhuǎn)有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加快自身资金周(zhōu)转。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块(kuài)地盘后，除(chú)了分层出售、还印发售楼说明书(shū)，上有(yǒu)文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼宇的地势环境、建筑材料(liào)、分层价格、订购方法(fǎ)等。此(cǐ)外，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金(jīn)，采用类似租金的(de)分期付(fù)款形式，等(děng)新楼落成时，收齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有(yǒu)了自己的房(fáng)产(chǎn)。这种方式减轻(qīng)了民众购房的资(zī)金压力，加(jiā)速了房屋的(de)建造和(hé)销售(shòu)，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问题，降低投资风(fēng)险，在当时(shí)可(kě)谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花+分期付款(kuǎn)”的销售模式成为当时(shí)中国香港房(fáng)地产(chǎn)市场的(de)一大特色，纵观中(zhōng)国(guó)香港房地产市场的改(gǎi)革(gé)，“卖楼(lóu)花(huā)”模式高(gāo)效(xiào)率地(dì)解(jiě)决了核心的(de)住房(fáng)供不应(yīng)求的问题，使(shǐ)房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼(lóu)花(huā)模式推动了中国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也出现过“烂尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管机制，促进(jìn)市场健康发(fā)展(zhǎn)。例如(rú)，1960年(nián)，位(wèi)于大(dà)角(jiǎo)咀(jǔ)的一(yī)个楼盘因建筑费(fèi)用超支停工(gōng)，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后(hòu)，中国香港管理部门提(tí)升了对(duì)于预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要求开发商(shāng)在预售前，确(què)保地价款(kuǎn)衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗已经全部(bù)支付(fù)，还(hái)要证(zhèng)明(míng)自(zì)身有资金等能力把项目完成，资(zī)金需放入律师(shī)所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的核准。为了防止开发商、律所、建筑师等造(zào)假，套(tào)取监管账户资(zī)金(jīn)，中国(guó)香港要求律(lǜ)师行在(zài)银行(xíng)开(kāi)设的信托账户(hù)（监管账(zhàng)户）、开发商(shāng)操作(zuò)等采取全(quán)透明化机(jī)制，且银行的责(zé)任上升，如出(chū)现(xiàn)房屋“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最大风险(xiǎn)方，后续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随(suí)着(zhe)监(jiān)管体系逐步完善，出(chū)现“烂尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式(shì)，形成“中(zhōng)国内(nèi)地版(bǎn)预售制(zhì)”

　　二十世纪九十年(nián)代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问(wèn)题，引入“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国内地优(yōu)先发展重(zhòng)工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业(yè)化的进程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基础等城市化配套问题，才能(néng)进一步推进城市(shì)化。但当时(shí)推行的是“统(tǒng)一管理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养房”的(de)福利(lì)分房制度(dù)，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利分房制(zhì)度也(yě)出现(xiàn)了(le)分(fēn)配不(bù)公、效率低(dī)、配套差等问题(tí)，因此(cǐ)福利分(fēn)房制度不再(zài)适用于当时的国情。叠加(jiā)房(fáng)地产(chǎn)市(shì)场(chǎng)面(miàn)临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引入中国香港的“卖(mài)楼花”模式无疑是对内(nèi)地房(fáng)地产市场的(de)一(yī)针强心剂(jì)。从1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐(zhú)步引(yǐn)进中国香(xiāng)港预(yù)售商品房(fáng)制度，先(xiān)后出台多项文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如(rú)，1998年，国务院出(chū)台《关于进一步深化城镇住房制度改(gǎi)革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停(tíng)止(zhǐ)住房无偿实物分配，逐步实(shí)行住房分配货币(bì)化(huà)、住(zhù)房供(gōng)给商品(pǐn)化、社(shè)会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福(fú)利分(fēn)房(fáng)转向市场经济的商品(pǐn)房。房(fáng)地产市场(chǎng)采用预售制，允许(xǔ)开(kāi)发商卖期(qī)房，解决了(le)房企缺(quē)少资金和(hé)开发(fā)时间(jiān)周期长的两大难题，开发(fā)商(shāng)以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚(gǔn)动开(kāi)发模式，住房供应速度加(jiā)快。自此中国内地(dì)开(kāi)始房改(gǎi)货(huò)币(bì)化，中(zhōng)国(guó)人民(mín)银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关的信贷(dài)政(zhèng)策，支持购房者，极大作(zuò)用(yòng)推动了房地(dì)产(chǎn)市场的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼花”模式后(hòu)，经调整形成契(qì)合中国内地(dì)的商品房(fáng)预售制度。预售制的(de)初衷是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城镇住房建设。具体来(lái)说，是(shì)指房地产开发企业(yè)将正在建设(shè)中的房屋(wū)预先出售(shòu)给购房者，由(yóu)购(gòu)房者(zhě)支付定金或房款的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国内地实践过程中，商品房预(yù)售流程为：房(fáng)地产开发商办理预售(shòu)许可(kě)证-签订商品房买卖合同(tóng)-进行备(bèi)案登(dēng)记和预告(gào)登记-交付房屋(wū)。在(zài)购房(fáng)过程中，购房者需要一次性付清(qīng)首付款，并采用银行贷款的(de)形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款，换言之，房屋未建成(chéng)，开发商可能已拿到(dào)了全部购房(fáng)款，这点与中国香港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的(de)开发商而言，预售制(zhì)商(shāng)品房也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制(zhì)推动(dòng)城市化(huà)进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在(zài)

　　作为(wèi)中国(guó)内(nèi)地商(shāng)品房(fáng)销售的最主要方式，预售制极大缩(suō)短房企现(xiàn)金(jīn)回笼周期(qī)，同时增加市(shì)场商品(pǐn)房供应，推动了城镇化发展进程。预售制(zhì)在过去20多年(nián)对中国(guó)内地房地产市(shì)场(chǎng)的稳步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房(fáng)地产市(shì)场快速发展(zhǎn)阶段(duàn)的资金需(xū)求，也(yě)提(tí)高(gāo)了居(jū)民(mín)居(jū)住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子(zi)楼住(zhù)到住宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到(dào)基本(běn)适居(jū)，住房事(shì)业取得巨(jù)大(dà)进步，数十年时(shí)间走完发(fā)达国家(jiā)几百(bǎi)年(nián)城镇化路程。改革(gé)开放以来，城镇化进程进入快(kuài)速发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城市(shì)建成区(qū)面积由7438平(píng)方公里增(zēng)长至(zhì)60721平方(fāng)公里，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国住(zhù)房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内(nèi)地城(chéng)镇住宅存量(liàng)从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住房建(jiàn)筑面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住房套数(shù)从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地商品房销售最主(zhǔ)要方(fāng)式，2005年中国内地商(shāng)品住宅(zhái)期房销售面积占总销售面(miàn)积的比重为63％，而(ér)2021年期房(fáng)累计销售(shòu)面积(jī)达(dá)15.6亿平，比重上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推动了中国(guó)内地房(fáng)地产行业的发展。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行业各项指标大幅(fú)增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋新开工(gōng)面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发(fā)投资完(wán)成额从0.4万亿元增至(zhì)14.8万(wàn)亿元，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房销售面积和销售金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增至18.2万亿元(yuán)，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年(nián)复合增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产业的快(kuài)速(sù)发(fā)展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大(dà)。2018年，房地(dì)产企业数量达9.8万个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来(lái)房地产也成为(wèi)拉动(dòng)中国内地经济高增长的火车头。

　　1）从经济增(zēng)长渠(qú)道，房地产带动的上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地产及(jí)其产业(yè)链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献(xiàn)），其(qí)中房地产(chǎn)业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融、批(pī)发、建材的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠(qú)道，2020年房(fáng)地(dì)产完全拉动的投资占(zhàn)全(quán)社会固(gù)定资产投(tóu)资的(de)51.5％，其(qí)中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等通道(dào)业务(wù)，占(zhàn)比超过三分(fēn)之一。从房地(dì)产(chǎn)融(róng)资存量占社融存(cún)量比重看，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面(miàn)积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效(xiào)应(yīng)渠道，根据我们的《中国住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中国住房市(shì)值为62.6万亿美(měi)元，大于美国(guó)的33.6万亿美元、日本(běn)的(de)10.8万(wàn)亿美(měi)元、英法德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占股(gǔ)债房(fáng)市值(zhí)的(de)比例(lì)看，2020年(nián)中国为66.6％，高于(yú)美(měi)国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房市值与股债房市值的比例(lì)较高，主要是(shì)因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例较低，股票、债券市值较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制(zhì)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负面效应(yīng)愈(yù)发凸显(xiǎn)。

　　从个人层面看(kàn)，绝大部(bù)分商品是一手(shǒu)交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买(mǎi)者的单方(fāng)面不(bù)公(gōng)平制度，购房老百姓(xìng)几(jǐ)乎(hū)承担了所有(yǒu)商(shāng)品(pǐn)不能交付(fù)的(de)风险。比如(rú)，交房等待(dài)期一般为(wèi)两年，在此(cǐ)期(qī)间(jiān)，购房者(zhě)不(bù)仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还要(yào)承担(dān)延迟交房、“一房二(èr)卖”、房屋质量(liàng)、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚(shèn)至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开发商之间的购房(fáng)合(hé)同、购房者和银行的按揭贷款合同是两个独(dú)立的合同关(guān)系，如果(guǒ)开(kāi)发商发生违约，购房者只能根据购房合同(tóng)向(xiàng)开(kāi)发商主张权力，但(dàn)依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行进行贷款(kuǎn)偿还(hái)，因此购(gòu)房者承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售制助推(tuī)部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩(kuò)张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会引发资金链断裂、项目(mù)搁置等(děng)系(xì)列风(fēng)险，进行影响自身(shēn)信用和购(gòu)房者(zhě)对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从金融层面看，银(yín)行作(zuò)为按揭贷款的发(fā)放方，一旦房企(qǐ)因为市(shì)场(chǎng)波(bō)动或经营(yíng)不善，出(chū)现资(zī)金(jīn)链断裂(liè)等一系列问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订(dìng)的(de)预售合同和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房者(zhě)丧失还款能力或短期不能还款(kuǎn)等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担，银行将面临(lín)较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角度看，购(gòu)房者的(de)预(yù)售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归(guī)根结底(dǐ)两个字那就是(shì)“没钱”，即(jí)没钱(qián)付(fù)工程款(kuǎn)。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理(lǐ)办法(fǎ)》中明确规定了(le)开发企业预(yù)售商品房所(suǒ)得款项应当用(yòng)于有关(guān)的(de)工程建设，商(shāng)品房预售款监管的具(jù)体办法，由(yóu)房地产(chǎn)管理部(bù)门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售(shòu)资金(jīn)监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点监管资(zī)金比(bǐ)例为总预售款的(de)15-40％左右，郑州、福州、合(hé)肥等城市则按照项目(mù)的(de)建(jiàn)安成本乘以建筑面积或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资(zī)金。而事实是，不少购房款未(wèi)进入监(jiān)管(guǎn)账户、或进入监管账户后(hòu)被挪用，导致楼盘没有(yǒu)资(zī)金(jīn)继续建设。收(shōu)楼遥遥无期，月(yuè)供(gōng)却被(bèi)迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实际(jì)上，在过去房(fáng)地(dì)产大开发时代的高周转背景(jǐng)下，抽调预售款监管账户资金，是(shì)行业“潜(qián)规则”。比如(rú)工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管账户拨(bō)付资(zī)金，再由工程方将资金转给房企，而(ér)拨付的工程款(kuǎn)，远超工(gōng)程进度所需。通过这些(xiē)方(fāng)式套取的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加(jiā)杠(gāng)杆，这(zhè)样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调(diào)资金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成一种资金循环高周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国外商品房(fáng)预售(shòu)制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设有定金或(huò)预(yù)付款保护机制，如(rú)英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预(yù)付款比(bǐ)例相对较(jiào)低，绝大部(bù)分房款(kuǎn)在(zài)房屋交(jiāo)付后开始支付；

　　3）预付款(kuǎn)支付方(fāng)式：预付款一般以(yǐ)定金(jīn)方式(shì)支付(fù)，或按工程(chéng)进度分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般(bān)采(cǎi)用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按工(gōng)程进度付款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放，购房者开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷款；

　　5）房(fáng)屋(wū)烂尾保(bǎo)护(hù)：为预售(shòu)商(shāng)品房提(tí)供(gōng)期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现(xiàn)重大延期或重大(dà)缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付(fù)保(bǎo)护：房(fáng)屋交付质量的保障有(yǒu)两种方式(shì)，一是(shì)期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方(fāng)验(yàn)收合格(gé)并提供验收(shōu)凭(píng)证后，开发商凭验收凭证取得(dé)购(gòu)房(fáng)者支付(fù)的房款(kuǎn)。二是开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定的保修期，通常1-5年，保修期满(mǎn)，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国(guó)：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定(dìng)金一定期(qī)限内无条(tiáo)件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付(fù)首付，其余房款交付后按揭还款，交付(fù)前资金由(yóu)第三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付(fù)环(huán)节，定金比(bǐ)例一般(bān)为房(fáng)款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国平(píng)均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除(chú)定金或首付外，购(gòu)房(fáng)者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷(dài)款(kuǎn)支(zhī)付(fù)剩余房(fáng)款。

　　资金监管方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资金，购房者的(de)定金及首付款由第三方(fāng)公证行(xíng)或产权保(bǎo)险公(gōng)司的(de)信托(tuō)账户(hù)监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘(pán)烂尾，购房(fáng)者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取(qǔ)回，且不承(chéng)担任(rèn)何责任与损失。而开发商在(zài)房屋建设过(guò)程中的资金全部(bù)来(lái)自银(yín)行，银(yín)行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开发商(shāng)提供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金(jīn)直接损(sǔn)害(hài)银行利(lì)益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监(jiān)管开发商(shāng)施工进度。开发(fā)商在房屋交(jiāo)付时需(xū)取得由政府相关部门经审查后(hòu)发放的验收凭证(zhèng)，通过验收凭证向银(yín)行(xíng)得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房(fáng)烂尾险

　　德国期房可零(líng)首付(fù)购房，房款按建造工(gōng)期进(jìn)度支付，按揭按工期(qī)放款后还贷，房贷利率(lǜ)采用固定利率，开发商(shāng)或购房者可购买期房(fáng)烂尾保险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批后(hòu)即可预(yù)售房(fáng)屋。签(qiān)署购房(fáng)合(hé)同前，购(gòu)房(fáng)者需支付约2000欧的(de)定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由(yóu)于(yú)任何原因不能(néng)购买(mǎi)，定(dìng)金按照德国(guó)法律(lǜ)全部退还。

　　签署购(gòu)房合同后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)需支付(fù)公证费和土地(dì)交易(yì)税，分别为房屋售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在(zài)购房款中(zhōng)，属(shǔ)于购(gòu)房附加(jiā)费。

　　首付(fù)方面，德国没有(yǒu)规定最低首付比例，可零首付(fù)购房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比例因项目(mù)而异(yì)。一般来说(shuō)，支付节点可(kě)分为公证(zhèng)后、主体完工、内部水暖电路完(wán)工(gōng)、窗户玻(bō)璃(lí)完工、室内清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按(àn)揭方面，购房者可在支付(fù)房款前申请房贷，房贷利率采用固(gù)定利率，银衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗行(xíng)按施工节奏(zòu)分多次发放贷款，每笔(bǐ)贷款(kuǎn)给予(yǔ)购(gòu)房者一定(dìng)使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购(gòu)房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当(dāng)房屋出现重大延期或重大缺(quē)陷时，保险公(gōng)司保证开发商赔偿(cháng)或修复，开(kāi)发商破产，由保险公司负责相(xiāng)应赔(péi)偿。保险由开(kāi)发商或购房者(zhě)购买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保(bǎo)险保(bǎo)护(hù)机制，55％-80％房款交(jiāo)房时支付

　　英国预售制设有10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，交(jiāo)房前付(fù)款比例仅20％-45％，资金由买卖衢州是哪个省的城市 衢州在浙江富裕吗双方(fāng)律师严格监管。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均(jūn)有一名律师，负责沟通期房交易中的(de)房(fáng)产、资金、合同等各个环节(jié)，各(gè)环节内容确认无误后(hòu)签(qiān)订首付(fù)交换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务、经营问题(tí)时，购房(fáng)者10％的定金由保(bǎo)险公司赔(péi)付，而超出10％的部分较难(nán)追回(huí)。

　　首付(fù)方面(miàn)，首(shǒu)付比例通(tōng)常为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要(yào)在(zài)合同(tóng)签订21天内支(zhī)付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节(jié)，英国采取按(àn)工程进度付(fù)款的方(fāng)式，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一(yī)般(bān)会在(zài)合同签订6-24个月(yuè)分别支付两(liǎng)笔5％-10％的款项(xiàng)，即交房前付(fù)款比例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环(huán)节(jié)，英(yīng)国规定房屋必须经过房产公证(zhèng)公司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管(guǎn)环(huán)节，英国期房(fáng)预(yù)售(shòu)资(zī)金监管极为(wèi)严格(gé)，资金也由律师(shī)监管，在(zài)确(què)认(rèn)工程(chéng)进度(dù)、支付相关款项(xiàng)过程中，由买房(fáng)律师将(jiāng)资(zī)金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师转给开发商，即资(zī)金在进入(rù)开发商(shāng)账户前经过两道关口，有(yǒu)利于(yú)保障(zhàng)购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本(běn)：为规(guī)范期房(fáng)交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全措施

　　日本期(qī)房交易立法，定(dìng)金超5％或1000万日元时，开发商(shāng)必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房(fáng)前(qián)付款(kuǎn)比例(lì)不超房款的(de)20％，开发商违约需返还定(dìng)价(jià)并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战(zhàn)结(jié)束后(hòu)由于房屋供给严重失衡(héng)，叠(dié)加(jiā)法律空白，社会(huì)上(shàng)“一(yī)房二卖(mài)”现象普遍，为(wèi)此，日本政(zhèng)府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修(xiū)订(dìng)，目前(qián)是唯一一部规(guī)范(fàn)期房(fáng)交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建物取引业(yè)法》，对购房者支付定金(jīn)超过(guò)5％或超(chāo)1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商必(bì)须完成(chéng)定金保(bǎo)全措施(shī)才可预售。什么(me)是(shì)定金保(bǎo)全措(cuò)施？即买卖(mài)双方签(qiān)订(dìng)购房合同时(shí)，开发商向金融(róng)机构或指定保证(zhèng)机构或(huò)保险机构(gòu)签订定金保证委托合同，设置(zhì)购(gòu)房者定金的保证或(huò)保险(xiǎn)，并(bìng)将(jiāng)相应的保证金证明书交付给购房者(zhě)。除(chú)定金外(wài)，其他(tā)预先支付的购房款(kuǎn)也受该措(cuò)施(shī)保护。若开发商倒闭导(dǎo)致期房(fáng)烂尾，购房者可凭保证金证明书向金融机(jī)构或保证机构(gòu)或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开(kāi)发商需(xū)向(xiàng)购房者赔付违约(yuē)金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合(hé)同后，购房者(zhě)即可向(xiàng)银行申请贷款，但交(jiāo)房后才开(kāi)始按揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩余(yú)房款(kuǎn)在交房后开始支(zhī)付(fù)。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资(zī)金由银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后付尾款

　　新加坡期房购(gòu)房者违(wéi)约可返还相当于3.75％房款的订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付(fù)，所有资金(jīn)进(jìn)银行专(zhuān)门项(xiàng)目资金(jīn)账户，交房后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商有统一(yī)的(de)选(xuǎn)购权合同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付5％房款作为(wèi)订金(jīn)，OTP有(yǒu)效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步(bù)签订(dìng)购买合同，不执行(xíng)OTP则退还(hái)3.75％的房(fáng)款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订(dìng)购房合同(tóng)后，购(gòu)房者需(xū)支付15％的首付(fù)及(jí)印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向银(yín)行申请按揭(jiē)贷款(kuǎn)。

　　余款(kuǎn)支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房(fáng)同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对期房(fáng)付款流程做了统(tǒng)一详细规定，要求所有(yǒu)开发(fā)商遵(zūn)守，支付(fù)节点一般为(wèi)合(hé)同签(qiān)订(dìng)后(hòu)、地基完(wán)工、框架完工、管(guǎn)道(dào)门窗等完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程中随着放出(chū)贷款(kuǎn)的增(zēng)加而增加，未放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与付款会存入银行专(zhuān)门的项目(mù)资金(jīn)账户(hù)，账(zhàng)户资金提取(qǔ)须与房屋建设有关。房屋交(jiāo)付(fù)后，购(gòu)房(fáng)者(zhě)享受(shòu)1年的房屋保(bǎo)修期(qī)，此后购房(fáng)者支付(fù)15％的尾(wěi)款。

　　3 启(qǐ)示

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了政策出(chū)手临界点(diǎn)，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼和房企重组。一方面(miàn)，加大对刚需(xū)和改(gǎi)善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善(shàn)应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重(zhòng)点是保交楼保复(fù)工保(bǎo)民(mín)生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方(fāng)面，从现在起，对还在正(zhèng)常运转的房(fáng)企包括民营(yíng)企业，加大(dà)支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金融工(gōng)具配(pèi)套(tào)。

　　二，中(zhōng)期来看，应(yīng)充分估计形势复(fù)杂性和人性复(fù)杂性，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债(zhài)务、恢(huī)复市场信心(xīn)以及长效机(jī)制(zhì)。长效机制四大关(guān)键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环(huán)节，建立开发商违(wéi)约(yuē)后定金(jīn)保护机制(zhì)，如将已支付定(dìng)金冻(dòng)结(jié)至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购(gòu)房者定(dìng)金安全。签(qiān)订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋重(zhòng)大(dà)延期(qī)以及(jí)重大缺(quē)陷等情况提供充分的(de)保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程(chéng)进度付款机(jī)制(zhì)或交房后按(àn)揭贷(dài)款机制，充分保护购房者的(de)权益。资(zī)金监(jiān)管(guǎn)环(huán)节，引(yǐn)入独立于开发商、银行的第三方资金监管机构(gòu)，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后(hòu)支付尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期来(lái)看(kàn)，取消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年(nián)房改时，全(quán)国(guó)缺房(fáng)子，开发(fā)商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜之计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开(kāi)发进入存量(liàng)时(shí)代，对购房(fáng)民众不公(gōng)平的预售制(zhì)已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼(pīn)的不是(shì)五花八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道(dào)能不能兑现的营销手(shǒu)段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的产品质量(liàng)和诚信，这才是(shì)对(duì)购房民(mín)众的最根本最实(shí)质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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