近两年(nián)火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆(lù)续迎来(lái)除息(xī)日(rì)，公募REITs整(zhěng)体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的REITs产品(pǐn)，平均分红(hóng)比例(lì)接(jiē)近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募(mù)REITs主要特(tè)征(zhēng)之一，稳定分红体现出(chū)该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可供(gōng)分配现(xiàn)金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目(mù)底层资产运营情况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者注意，与产权类项目相比，特许(xǔ)经营(yíng)REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后(hòu)不再产生现金(jīn)收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在(zài)选择投资标的时(shí)应了解资产类型和分红(hóng)的(de)特(tè)征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均(jūn)分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分红期，近日7只(zhǐ)REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未公布。整体(tǐ)来看，公募REITs呈现出了高比例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全(quán)年分配金额占可供(gōng)分配(pèi)金额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以(yǐ)上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关(guān)负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源为持有期分红收益，以及基金份额(é)交易(yì)价(jià)格的(de)变化(huà)。基金份额(é)二级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产(chǎn)运营情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起(qǐ)波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的分红主要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人通过基金募集材料和(hé)信息披露(lù)文件(jiàn)，结合(hé)行业及市场情况，可以分析基(jī)础设施项目的经营业绩，作为进行(xíng)投(tóu)资决策的重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对(duì)于基(jī)金份(fèn)额二级市(shì)场价(jià)格变(biàn鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙)化(huà)导致(zhì)的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额(é)持(chí)有人实际获得的现金收益(yì)，对于长期投(tóu)资(zī)者(zhě)更具参(cān)考价值。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关(guān)负责人称(chēng)。

　　平(píng)安基金(jīn)REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李华平也表示，根据《公开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相关法(fǎ)规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基(jī)金(jīn)年度可分配金额(é)以现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者，强制分红机(jī)制是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制体现(xiàn)出REITs产品长期投资(zī)价值。

　　中(zhōng)航基金也认为，从投资(zī)角度来看，基(jī)础设施公募REITs同时(shí)具备“股(gǔ)性”和“债性”双重特点。二级市(shì)场(chǎng)价格(gé)反映这类产品“股性”的一面，分红体现了(le)这类(lèi)产品的“债性”特点。公募REITs有(yǒu)强制分(fēn)红要求，分(fēn)红类似于债券派息(xī)，但不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面是公募REITs丰(fēng)富了机构(gòu)投资者的投(tóu)资品类(lèi)，为资产(chǎn)配置多元化提供(gōng)抓(zhuā)手，具有较强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构(gòu)投(tóu)资(zī)者公募(mù)REITs能够通过分(fēn)红获取相对于(yú)投资债券相对高的(de)收(shōu)益性，在有效控制(zhì)风险的前(qián)提下，增厚资产包收(shōu)益，起到(dào)投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除了投(tóu)资收益“落袋为安(ān)”外，市场对于(yú)未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二级(jí)市(shì)场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公(gōng)募REITs的(de)二级(jí)市场表现(xiàn)看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主(zhǔ)要(yào)股票和(hé)债券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部(bù)分产品受宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额完(wán)成率不达(dá)预期(qī)，一定程度上影响(xiǎng)了公募REITs二级市场的(de)价格。”李(lǐ)华平(píng)称(chēng)，公募REITs二级市场的价(jià)格波动(dòng)受(shòu)多重因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场价(jià)格的主要因素之一，而稳定的分红有(yǒu)利于吸引投资者参(cān)与(yǔ)公募REITs二(èr)级市(shì)场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一方面(miàn)，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对经济活力的改善(shàn)有一定的滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红(hóng)除(chú)权日，将对基(jī)金份额的开(kāi)盘指导价做调(diào)减处理，调减(jiǎn)金(jīn)额根据单位(wèi)基金份(fèn)额的(de)分红金额进(jìn)行计(jì)算(suàn)。除权(quán)操作是对(duì)分红(hóng)前后基金份额净值变化的(de)修(xiū)正，使投资(zī)人在(zài)基金分红前后均可以(yǐ)获得公平的投资(zī)机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长(zhǎng)期投资的信(xìn)心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的特性，关(guān)注(zhù)二级市场扰动(dòng)对整体收益的影(yǐng)响(xiǎng)程(chéng)度。”中航(háng)基金相关人士也称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权(quán)分红包括利润(rùn)分配和本(běn)金归还

　　普通投资(zī)者应了解(jiě)底层资产(chǎn)情况

　　多位(wèi)业(yè)内(nèi)人(rén)士还提(tí)醒，与(yǔ)现有(yǒu)公募基金分红前提(tí)是(shì)本金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权(quán)REITs基(jī)金运作期间的(de)“分红(hóng)”界定为(wèi)“分派(pài)”更(gèng)为准(zhǔn)确，分(fēn)派的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之间的比例是变动的，与现有公募基(jī)金分红差异(yì)很大，大(dà)多数普通投资(zī)者可能把“分派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合同年限到期后基金(jīn)价值面临极大不确定(dìng)性，这是该类投资(zī)者应该注意(yì)的情况(kuàng)。

　　李华平表示，目(mù)前(qián)公募(mù)REITs主(zhǔ)要有特(tè)许经营(yíng)权类和产权(quán)类两(liǎng)大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益主(zhǔ)要包括每年的现金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益，而持有特许经营类产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红(hóng)包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的(de)归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产(chǎn)的(de)公募REITs可以(yǐ)内(nèi)部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投资者在选择投资标的(de)时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产的类型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细(xì)分来看，各类公(gōng)募REITs分红(hóng)因(yīn)底层资(zī)产属(shǔ)性不同而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的(de)公募(mù)REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以(yǐ)相(xiāng)对股性偏强。普通投资者在(zài)选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资产属(shǔ)性，对所(suǒ)选(xuǎn)择产品的二(èr)级(jí)市场价格和分红有合理(lǐ)预(yù)期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目(mù)相比，特(tè)许经营(yíng)项目(mù)在经(jīng)营权到期后(hòu)不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配(pèi)金额的(de)分配理解为“分派”比“分红”更加准确。基于(yú)这(zhè)个特点，剩余经(jīng)营期(qī)限较短的特许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的(de)分派率水平。对于剩余期限较长的特许经营权项目，即使(shǐ)分派(pài)率相对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中(zhōng)金基金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注意(yì)，特许(xǔ)经营权项目的分派金额包含了投资本金(jīn)，在不进行扩募的情况下，基金(jīn)份额(é)单价随着(zhe)分派进(jìn)度逐年下降是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营(yíng)权REITs的收(shōu)益来自项目剩余(yú)期限产(chǎn)生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项(xiàng)目相比，产权(quán)类项目的土地或建(jiàn)筑的(de)剩余使(shǐ)用年限一(yī)般较长(zhǎng)，再加上到期后(hòu)通过(guò)对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机会进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映(yìng)在基础(chǔ)资产的估值(zhí)上，使(shǐ)产权类REITs具备(bèi)更显著的资(zī)产投资属性(xìng)。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益(yì)率等(děng)指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底(dǐ)层资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在(zài)基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人(rén)士还表(biǎo)示，在产(chǎn)品分红(hóng)期，投资者可以观测经营活动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项目底(dǐ)层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示(shì)，年报指标中，跟现金相关的指标有两个：一是(shì)年报(bào)中(zhōng)披露的(de)经(jīng)营活(huó)动现金流，二(èr)是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别(bié)。经(jīng)营活动(dòng)产生的(de)现金(jīn)净流量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生(shēng)的现(xiàn)金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金(jīn)实质上(shàng)是(shì)从EBITDA出发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润表(biǎo)的项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现(xiàn)金，最终得到的账面(miàn)现(xiàn)金。

　　李华平也(yě)表示(shì)，公(gōng)募REITs作为资产配置(zhì)新选择，投资价值(zhí)体现(xiàn)在相对股债(zhài)市(shì)场独(dú)立的资产配(pèi)置功能，比较(jiào)适合长期持有。建(jiàn)议投资者(zhě)对经营权类(lèi)的资(zī)产可以更(gèng)多关注内部收益率的高低，对产权类的(de)资产更(gèng)多(duō)关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可(kě)分配收鬼吹灯真正的作者不敢承认，鬼吹灯真正的尸仙益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净(jìng)现金流，所以底(dǐ)层资产(chǎn)运营情况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合(hé)实力、运营管理机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募(mù)基金管理(lǐ)人(rén)实力等(děng)多重因素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研(yán)报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期，由(yóu)于分红(hóng)交易带来的(de)短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者(zhě)关注有基(jī)本面支撑(chēng)、填权效应(yīng)相(xiāng)对(duì)明显、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明REITs在发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的实际分红(hóng)金(jīn)额与募(mù)集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经济及(jí)市(shì)场(chǎng)的实际环境(jìng)，对基础设施(shī)项(xiàng)目(mù)的(de)运营业(yè)绩及REITs的管理(lǐ)能力进行(xíng)判断。”中金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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