饱受(shòu)争议的二手房(fáng)交易中介费问题(tí)，正逐渐得到监(jiān)管部门的重视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管(guǎn)总局联合发布了关(guān)于规范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产经纪(jì)机构存在(zài)利用房(fáng)源客源优势收取过高费(fèi)用、未明码标价、捆绑收费、滥(làn)用(yòng)客户(hù)个(gè)人信息等问(wèn)题(tí)，加重交易当(dāng)事人负担、侵害其合法权(quán)益。

　　基于(yú)上述背景，两部(bù)门从加强从业主(zhǔ)体管理、明确经纪(jì)服务内容(róng)、合理确定(dìng)经(jīng)纪(jì)服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十方面，提出(chū)了(le)意见。

　　中原(yuán)地产首席分析(xī)师张(zhāng)大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加(jiā)。以北京、上海为例，二手房占(zhàn)市(shì)场(chǎng)成交比例超过(guò)80％，大量二手房成交依赖中介居间成交，房地(dì)产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开(kāi)发商过渡(dù)到中介公司。

　　广东省城(chéng)规院住房政策(cè)研究(jiū)中(zhōng)心首席研究员李宇嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民来说(shuō)属于金额不低的大宗交易(yì)，由(yóu)于二手(shǒu)房交易成本较高、交易周期较(jiào)长，具有非常强(qiáng)的(de)专(zhuān)业(yè)性，居(jū)民往往通过中介来完(wán)成(chéng)。但很多中(zhōng)介利用信息不对(duì)称(chēng)等(děng)问题，将非(fēi)必(bì)要的收(shōu)费夹带(dài)其(qí)中，如收取过桥融(róng)资、按揭费、担保费等，对居民造(zào)成(chéng)额(é)外(wài)的(de)负担(dān)，而(ér)且这(zhè)些服(fú)务事(shì)项并未明码标价。

　　对于二(èr)手(shǒu)房市(shì)场(chǎng)交易过(guò)程中存在的“乱象”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及其主(zhǔ)体进行规范和秩序整顿，是房地(dì)产市(shì)场管理和调控(kòng)的(de)主题。“当下，推进这项工作的意(yì)义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费(fèi)问题成监管重点

　　二手房市场(chǎng)中(zhōng)，历来对房地产经纪服(fú)务(wù)行业(yè)关注最(zuì)多的(de)一个话题，便是房地产(chǎn)经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未(wèi)来相(xiāng)关部(bù)门主要监管的重点，将是对房地(dì)产经纪服务收费及中(zhōng)介交易进行规范。

　　在热点(diǎn)城市，二手房屋交(jiāo)易过程中，部分价(jià)值(zhí)不菲的房屋，往(wǎng)往要缴纳一笔金(jīn)额不低(dī)的中介睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高(jiè)费。以(睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高yǐ)北京(jīng)某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务费率计算，一套(tào)1000万(wàn)元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合(hé)理确定(dìng)经纪服务(wù)收费上，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及(jí)，房地产经(jīng)纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务(wù)费用(yòng)。鼓励按照成(chéng)交(jiāo)价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率(lǜ)越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价。引导(dǎo)由(yóu)交易双方共同(tóng)承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地(dì)产经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)标准的最早依据(jù)是(shì)1995年国家计(jì)委建设部下发的《关于(yú)房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六条规定：房屋买卖代理收费，按成交(jiāo)价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计(jì)收。

　　以北京为例(lì)，目前北京市执行的2014年更新(xīn)后(hòu)的收费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规(guī)定(dìng)：“少数特别复杂(zá)的住宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商(shāng)同意，可在规定的(de)收(shōu)费标(biāo)准基础上适(shì)当上浮，上浮(fú)幅度最(zuì)高不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北京二手(shǒu)房(fáng)中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简(jiǎn)政放权”的精神，北京2015年取消了房地(dì)产中介服(fú)务等57个政(zhèng)府定价，房地产(chǎn)经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)多少由各中介机构自行(xíng)决(jué)定。

　　“房产中(zhōng)介(jiè)机构(gòu)在实际收取费(fèi)用(yòng)过睡午觉和不睡午觉有什么区别，为什么不爱午睡的孩子智商高程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前(qián)并未明确具体(tǐ)的中介费(fèi)率，中(zhōng)介机构仅需在服务(wù)过程中对收费(fèi)标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服(fú)务机构(gòu)在具体(tǐ)收取过程中，会结合房屋价值及工资标准(zhǔn)，综合计(jì)算(suàn)出(chū)合(hé)适的中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对(duì)于明码标(biāo)价问题，两部门(mén)在此(cǐ)次意(yì)见中提及，房(fáng)地(dì)产经纪机构应当在经营门店(diàn)、网站、客户(hù)端(duān)等(děng)场所或渠道，公示服务项目、服(fú)务内(nèi)容和(hé)收费标(biāo)准，不得混合(hé)标价和(hé)捆绑(bǎng)收费(fèi)。房地(dì)产经纪机构提(tí)供的(de)基本服务和延伸服(fú)务(wù)，应当分别明确服(fú)务项目和收费标准(zhǔn)。房地产经纪机构收费前应当向交(jiāo)易当事人出具收(shōu)费清单，列明收(shōu)费(fèi)标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收(shōu)费明显(xiǎn)高于市(shì)场平均水(shuǐ)平的(de)房地(dì)产(chǎn)经纪机(jī)构，住房(fáng)和城乡(xiāng)建(jiàn)设部门将(jiāng)会同市场监管等(děng)部门采取约谈等综合(hé)措施(shī)进行重(zhòng)点监管。市场监管部门会同有关部(bù)门(mén)依(yī)法查处(chù)不(bù)按规定明码标价、操(cāo)纵经纪(jì)服(fú)务(wù)收费等(děng)违反价格和反垄断法律法规的(de)行为。对房(fáng)地产经纪机(jī)构相关违(wéi)法违(wéi)规(guī)信(xìn)息(xī)，市场监管部门要依法依规纳入国家企业信用信(xìn)息公示系统(tǒng)。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓(gǔ)励按照成交价(jià)格(gé)越高、服务费率越低的(de)原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着(zhe)，未(wèi)来(lái)豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中(zhōng)原地产华南区总(zǒng)裁兼(jiān)深圳中(zhōng)原总经理(lǐ)郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文(wén)鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务费率(lǜ)越低的(de)原则实(shí)行分档(dàng)定价(jià)，合理降低住房买卖和(hé)租赁经(jīng)纪服务费用(yòng)，主要还是规范行业(yè)，打(dǎ)击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场(chǎng)影响有限(xiàn)，“以深圳为(wèi)例(lì)，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅(zhái)本(běn)来收费就不(bù)同(tóng)，各家(jiā)收费普(pǔ)遍在合(hé)理范围内，加上经纪服务费用对市场(chǎng)的(de)影响(xiǎng)不大。”

　　张大伟指出(chū)，由于当前两部门提出的(de)意见仅为鼓励性质(zhì)，即只是(shì)纲(gāng)领性文件而非规(guī)定，未来如何具(jù)体(tǐ)认定其中的细则，还需要看各城(chéng)市落地(dì)执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从目前市场看，经纪服务领域的调整(zhěng)改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康(kāng)发展。同时，由于二手(shǒu)房很多房源在(zài)产权方面有瑕疵，如产(chǎn)权抵(dǐ)押(yā)、不同税(shuì)费等都可能对交易产生影响，这对房地产经纪(jì)服(fú)务行(xíng)业(yè)的(de)专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安居客研究院研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手(shǒu)房买卖过程中(zhōng)，原本(běn)应(yīng)该(gāi)由上下(xià)家各(gè)支(zhī)付一(yī)半的(de)中介(jiè)费，但(dàn)在一(yī)些热点城市(shì)的二(èr)手房交易过(guò)程中，往往会有这(zhè)样的情形，因部分购房者处于(yú)弱势地(dì)位，从而会(huì)出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担中介费，这部(bù)分(fēn)费用(yòng)也可能通过转嫁的方(fāng)式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给下家，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成’的情况，一些房产中介(jiè)公司将其视(shì)为向购房者单边收费的行为。部分中介公司可能会(huì)利用其(qí)支配地位(wèi)，在原先经(jīng)纪服务(wù)收费的(de)基(jī)础(chǔ)上，再(zài)次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东往往会将其转再次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上(shàng)相当(dāng)于变相推(tuī)高了(le)房价(jià)。两部门提出严禁操纵(zòng)经纪服务收费(fèi)，不仅有利于提高(gāo)交易中(zhōng)操作的透明度，也(yě)有(yǒu)利于房(fáng)价的稳定。”陆骑麟(lín)称(chēng)。

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