近两年火(huǒ)爆(bào)的创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密集分红期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳(wěn)定分红，15只公(gōng)告2022 年可(kě)供分配金额的REITs产(chǎn)品(pǐn)，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此(cǐ)表示，强制分红机制是公募REITs主要特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出(chū)该类产(chǎn)品长期投(tóu)资价值，通过观测经营活动现(xiàn)金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运(yùn)营情况的(de)“窗口(kǒu)”。他们(men)也提醒普通投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营(yíng)权到期后不再产生(shēng)现金收益(yì)，特许经(jīng)营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标(biāo)的时应了(le)解(jiě)资产(chǎn)类型和分红的(de)特征。

　　15只公募REITs产品(pǐn)分(fēn)红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布(bù)。整体来看，公募REITs呈(chéng)现出(chū)了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可供(gōng)分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金(jīn)额(é)占可供分配(pèi)金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配(pèi)比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表示(shì)，投资(zī)公募REITs的(de)主要收益来源为持(chí)有期分红收益(yì)，以及基金(jīn)份(fèn)额交易(yì)价格(gé)的变化。基金(jīn)份额二级市(shì)场价(jià)格受到公(gōng)募REITs资产运(yùn)营情况及(jí)市场因素(sù)的综合影响，较易引起波(bō)动。与此相(xiāng)比，基(jī)金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产(chǎn)的经(jīng)营(yíng)现(xiàn)金(jīn)流，投资人通过(guò)基金募(mù)集材(cái)料和信息披露文件，结合行业(yè)及市场情况，可以分析(xī)基础设施(shī)项目的(de)经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的(de)重要参考。

　　“相对于基(jī)金份(fèn)额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份(fèn)额持有人实际获得的(de)现金收(shōu)益，对于长期投资者更具参考价值(zhí)。”中金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投(tóu)资(zī)中心运营高(gāo)级副总监李华平也表(biǎo)示，根据《公开募集基础设(shè)施证券投资基金指(zhǐ)引(yǐn)（试行）》及(jí)相(xiāng)关法规要(yào)求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当(dāng)将90％以上(shàng)合并(bìng)后基(jī)金年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配(pèi)给(gěi)投资者，强制分红机制是公(gōng)募REITs的主要特征(zhēng)之一，稳定的分红机制体现出(chū)REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基(jī)础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股(gǔ)性(xìng)”的一面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募REITs有强制(zhì)分红要求，分红(hóng)类(lèi)似于(yú)债(zhài)券派息，但不等同(tóng)于债(zhài)券的(de)固(gù)定(dìng)利息回报，而是由可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)决定。

　　从机构投资者的角度(dù)来看，一方面是公募REITs丰富了机构投(tóu)资者的(de)投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配(pèi)置价值。另一方面，公募REITs的分红能(néng)够帮助机构投(tóu)资者稳定收益。机构投资者公(gōng)募REITs能够通过分红(hóng)获取相(xiāng)对于(yú)投资债券相对高的收益性，在有效控制风险的(de)前提下，增厚资产(chǎn)包(bāo)收益，起(qǐ)到投资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落(luò)袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价格走势的关键因素(sù)之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级市场表(biǎo)现看，截至(zhì)4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股票和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指数。

　　“截至2023年(nián)3月31日，有20只公(gōng)募REITs发布了2022年年报，部分产品受(shòu)宏(hóng)观经济(jì)的(de)影响(xiǎng)，可(kě)分配(pèi)金额完成率不(bù)达预期(qī)，一定程(chéng)度上影响(xiǎng)了公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的(de)影(yǐng)响，投(tóu)资(zī)收益是(shì)影响REITs二级市场价格的(de)主要因素(sù)之一，而稳定的(de)分(fēn)红有利于再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资(zī)。

　　中金基金相(xiāng)关负责(zé)人(rén)也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债券回归的过程(chéng)；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活力的(de)改善(shàn)有一定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘(pán)指导价做调减处理，调减金额根据单位基金份额的(de)分红金额进行计算。除(chú)权操(cāo)作是对(duì)分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正，使投(tóu)资人在基(jī)金分红前后均可(kě)以获(huò)得公(gōng)平(píng)的投资(zī)机会。

　　“分(fēn)红可增强投资(zī)者长期投(tóu)资的信心，同时需结合(hé)持(chí)有产品的(de)特性，关(guān)注二级市场(chǎng)扰动对整体收益的影响程度。”中(zhōng)航基金(jīn)相关人士也称。

　　特许(xǔ)经(jīng)营权分红包括(kuò)利润分配和本(běn)金(jīn)归还

　　普通(tōng)投资(zī)者应(yīng)了解底层(céng)资产情况

　　多位(wèi)业内人士还提醒(xǐng)，与现(xiàn)有公募(mù)基金分红前提是(shì)本金之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特许经营(yíng)权REITs基金运作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两(liǎng)个部分，两个部分之间的比例是变动(dòng)的，与现有公募基金(jīn)分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资者(zhě)可能把(bǎ)“分(fēn)派”金额(é)误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临极大不确定(dìng)性，这(zhè)是(shì)该类(lèi)投资者(zhě)应该注意的情况。

　　李华(huá)平表示，目(mù)前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权(quán)类两大(dà)资再大的胸躺下都是平的，胸明明很大但为什么一躺下就平了产类型，持有产权(quán)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要(yào)包括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品的收益主要来(lái)自(zì)项(xiàng)目(mù)每(měi)年的(de)现(xiàn)金分红(hóng)。其中，特(tè)许经营权类资(zī)产的分(fēn)红(hóng)包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比率也是变(biàn)动的，对特许经(jīng)营权类资产的公(gōng)募(mù)REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来(lái)衡量投资(zī)收(shōu)益(yì)。普通投(tóu)资者在选择投(tóu)资(zī)标的时，应了(le)解(jiě)公募REITs底层资产的类型。

　　中航基(jī)金也表示，从细分来(lái)看，各(gè)类公募REITs分红因底层资(zī)产属(shǔ)性(xìng)不同而形(xíng)成区别。特许经营权类的公募REITs产品因其分红相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收益”，更看重(zhòng)底层(céng)资产(chǎn)的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通投资者(zhě)在选择(zé)公募REIT时，需要考虑(lǜ)底层资产属性，对(duì)所选择产品的二级(jí)市场价格和分红有(yǒu)合理预期。

　　中金(jīn)基(jī)金相关负责人也认为，与产权类项目(mù)相(xiāng)比，特许经营项目在(zài)经营权到期(qī)后不再能(néng)产生(shēng)现金收(shōu)益(yì)，因此将可供分配(pèi)金额的分配理解为“分(fēn)派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的(de)特许经营(yíng)项(xiàng)目，通常具备更高的分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的(de)特许经营权(quán)项目，即使分(fēn)派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负(fù)责人提醒投资(zī)者注意(yì)，特许经营(yíng)权项目(mù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下(xià)，基(jī)金份额单价随着(zhe)分派进度逐(zhú)年(nián)下降是正常(cháng)现象(xiàng)，投(tóu)资特许(xǔ)经(jīng)营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生的现金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相比，产(chǎn)权类项目(mù)的(de)土地或(huò)建筑的(de)剩余(yú)使用年限一般较(jiào)长，再(zài)加上(shàng)到(dào)期后(hòu)通过对建筑的更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让金等追加(jiā)投资(zī)，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长经营期(qī)限(xiàn)。这种类(lèi)似(shì)永续(xù)经(jīng)营的假设反映在基础资产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称(chēng)。

　　观(guān)测(cè)内部收益率等指标

　　评估项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基(jī)金(jīn)分红的时(shí)点，多位业内人士(shì)还表(biǎo)示，在产品分红期(qī)，投资(zī)者可以观测经(jīng)营活动现金流(liú)、可供分配现(xiàn)金、内部(bù)收益(yì)率等指标，来观察和评估项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产的运营情况。

　　中航基金(jīn)表(biǎo)示，年报指标(biāo)中，跟现金相关(guān)的指标有两个：一(yī)是年报中披露的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现(xiàn)金(jīn)，二者存(cún)在本质性(xìng)区别(bié)。经营活(huó)动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生(shēng)的现金(jīn)流(liú)，基于(yú)企(qǐ)业(yè)本(běn)身(shēn)经营活动产(chǎn)生；可供分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的(de)项目进(jìn)行调整，加期初现金，最终(zhōng)得(dé)到的账面现金。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新选择，投资价值(zhí)体现在相(xiāng)对股债市场独立的资(zī)产(chǎn)配置功(gōng)能，比较适合长期持有(yǒu)。建(jiàn)议投资者对(duì)经(jīng)营权(quán)类的(de)资产(chǎn)可以更多关(guān)注内部收益率(lǜ)的高(gāo)低(dī)，对产权类的资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因为公募REITs可分(fēn)配收益主要(yào)来自(zì)底层资(zī)产的经营(yíng)净现金(jīn)流(liú)，所以底(dǐ)层资产运(yùn)营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人(rén)综合实力、运营(yíng)管理机构实力、公募基(jī)金(jīn)管(guǎn)理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素来选择投资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由(yóu)于分(fēn)红(hóng)交易带来的短期博弈(yì)机会仍在(zài)，叠加此前(qián)市场接连回调(diào)，建议投资(zī)者关注有基本面支撑、填权效应相(xiāng)对明显、同时分红(hóng)规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书均(jūn)会(huì)载明REITs在(zài)发行首年及(jí)次年的可供分配金额预测。投资者可(kě)以将(jiāng)REITs的实际分红金额与募(mù)集材料中披露预(yù)测进行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的(de)运营业绩及REITs的(de)管理(lǐ)能力(lì)进行判断(duàn)。”中金基金上述负责人也称。

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