5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现小(xiǎo)幅上涨，截至(zhì)5月10日(rì)收盘，中(zhōng)信(xìn)房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为(wèi)代表的机构(gòu)对于这一(yī)板块已(yǐ)经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以(yǐ)南方和(hé)华夏的两只老牌(pái)ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总份额均较4月28日(rì)时有小(xiǎo)幅增长。根据基金一季报(bào)统计，龙(lóng)头与地(dì)方国企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江(jiāng)集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产(chǎn)或“底部回升(shēng)”

　　行业红(hóng)利时代已过 精(jīng)耕细作(zuò)成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房地(dì)产的配(pèi)置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市(shì)值(zhí)的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色(sè)，但公募所持(chí)房地产公司(sī)市值在股票资产中(zhōng)的(de)占(zhàn)比却断(duàn)崖(yá)式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年(nián)底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公(gōng)募对房(fáng)地(dì)产行业的(de)持(chí)股(gǔ)比例也同步回升，从2021年(nián)底(dǐ)的(de)6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年(nián)一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房地产(chǎn)板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛为1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股(gǔ)分(fēn)别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团(tuán)，持仓市值占板块比重(zhòng)合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集中于(yú)龙(lóng)头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地(dì)产板块排名最高的(de)是保(bǎo)利发展，在基金重(zhòng)仓(cāng)第33位。排名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股万科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几(jǐ)只(zhǐ)房地产龙头(tóu)股从排(pái)位上看(kàn)均有退(tuì)步，尤其(qí)是万科最为明显(xiǎn)；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产是(shì)复苏链上最后一环，且首季(jì)并(bìng)非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市场乃至(zhì)机构持仓上还需要时间周期。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房(fáng)地产已经进入大分化时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三(sān)四线(xiàn)城(chéng)市。而映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上(shàng)，配置房(fáng)地(dì)产行业轻(qīng)松收获(huò)行(xíng)业(yè)贝塔(tǎ)的红利期(qī)一去(qù)不返了(le)。“如果按照产业周期来(lái)分类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里(lǐ)属(shǔ)于成熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知上没有(yǒu)什(shén)么投资(zī)机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊(shū)的(de)行(xíng)情里(lǐ)包括煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧发生(shēng)了更大的变化(huà)。”一不愿具名的(de)上海公募基金经理指(zhǐ)出。

　　不过也有公(gōng)募人(rén)士(shì)持谨慎(shèn)乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销售面积(jī)很(hěn)难再出现了，2022年光是居民(mín)存款数量增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平(píng)方米。需求端(duān)还(hái)需要(yào)有一定的(de)政策(cè)出来去刺激购房。”

　　宝盈(yíng)基金(jīn)房地产研究员(yuán)吕功绩也(yě)指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的(de)进(jìn)程，还是人(rén)均(jūn)住房(fáng)面积(jī)（接近30平/人），我国均已(yǐ)告(gào)别(bié)住房(fáng)短缺时代，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑每年18万亿元的销售额，以及(jí)过快上行(xíng)的房价，因而(ér)行业高增的时代已经(jīng)过去，未来行(xíng)业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆属(shǔ)性，就很容(róng)易出现(xiàn)信用风险(xiǎn)问题（类似(shì)2022年的民(mín)营地(dì)产爆(bào)雷），行业进入(rù)到供给侧出清(qīng)的过程。这个过(guò)程中(zhōng)，综合竞(jìng)争力强的公司就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的(de)提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回落时，行业的贝塔已经过去了(le)，但不代(dài)表没(méi)有投(tóu)资机会，机会(huì)在(zài)于城(chéng)市(shì)、位置、产品的阿尔法，而(ér)对应(yīng)到股票投资，就是强竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于(yú)这样的认(rèn)识转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成为公(gōng)募乃至整体(tǐ)机构(gòu)的务实(shí)之举。

　　机构配置(zhì)房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头部央国企(qǐ)、优质(zhì)区域性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月以(yǐ)来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出(chū)现小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体(tǐ)的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申万(wàn)房地产板块(kuài)个股，在纳(nà)入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房(fáng)地产(chǎn)类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展(zhǎn)，五一假期归来后日成交量明显放大，4日、5日连续(xù)两个(gè)交易日收出(chū)涨停。从该股的(de)基本面来(lái)看，上实(shí)发展的主营(yíng)业务为房地产(chǎn)开(kāi)发与经营。公司的主要产品及(jí)服(fú)务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项(xiàng)目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩(jì)数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总(zǒng)收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十大流(liú)通股股东来看，各类机构都有对(duì)其布局的(de)例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身前(qián)十的行列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名第二的浦东金桥也(yě)是上海本地房(fáng)企，其第(dì)一(yī)季度的收入利(lì)润规模(mó)大幅(fú)度复(fù)苏。究其原因，一(yī)方面是该(gāi)公司后疫情(qíng)时代(dài)出租率(lǜ)复苏至近年(nián)来(lái)最高，另一方面(miàn)则(zé)是公司拿地结(jié)算持(chí)续性向好，从数字(zì)上看，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建(jiàn)筑面(miàn)积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸(xī)引了知名(míng)机(jī)构(gòu)在(zài)其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流通股股东来看，知名私(sī)募高(gāo)毅邓晓峰(fēng)的两只产品依然在(zài)前十中，这也是连(lián)续第三个季度他有的两(liǎng)只产(chǎn)品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜单(dān)中还(hái)有一(yī)支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局，其(qí)当季(jì)还小(xiǎo)幅(fú)增加了持股。

　　除去上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣安(ān)地产则(zé)是主要(yào)布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜(xǐ)的成绩单(dān)：首季公司实现营业(yè)收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长(zhǎng)35.51％。归属于(yú)上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两只公募指基(jī)首季新杀入十大流通股股东行列(liè)。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南(nán)方中(zhōng)证全指房地产(chǎn)ETF上榜排名(míng)第七(qī)位(wèi)，富国(guó)中证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外联袂(mèi)出现(xiàn)的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过行业洗牌和(hé)兼并(bìng)重(zhòng)组后，龙(lóng)头的(de)价值更(gèng)为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年(nián)土(tǔ)地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在(zài)毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受(shòu)限于(yú)信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机获(huò)取低成本土地，龙头(tóu)房企的拿(ná)地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上(shàng)；从融资上(shàng)看(kàn)，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债率基本在70％以下，而其(qí)他(tā)房企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从(cóng)融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融(róng)资成本不断下滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头(tóu)房企明显跑赢行(xíng)业，1～4月百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下，央(yāng)国企地产股或存在(zài)发展的大(dà)好(hǎo)机(jī)会。中(zhōng)信证券指(zhǐ)出：“房地产行业的结构性机会依然存(cún)在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央企(qǐ)占据显著优势(shì)，其(qí)主要又体现为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优(yōu)质的开发资源和良好的(de)不(bù)动产资(zī)产运营能力的(de)多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公(gōng)司(sī)也(yě)是(shì)更有优(yōu)势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地(dì)资源债权(quán)债务关(guān)系等问(wèn)题，市场对民营房开(kāi)企业的资产会(huì)有(yǒu)更多担(dān)忧和质疑(yí)，所以在这一轮(lún)行业出清的过程中，央(yāng)国企相较于民企来说估值(zhí)的修复更明(míng)显。中特估(gū)的(de)角度(dù)从中(zhōng)长(zhǎng)期的维度看，行业(yè)的逻辑在于集(j酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围í)中(zhōng)度提升后，行业进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢的提升，应(yīng)该关注估(gū)值相对较低(dī)，企业(yè)自身资(zī)产的质量(liàng)好、运营能力强、可以(yǐ)创造持续(xù)现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代(dài)中行(xíng)业普涨的概率(lǜ)比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出现分化，要关注将受(shòu)益于(yú)行(xíng)业集中度提(tí)升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究(jiū)官方磊也表示(shì)。

　　顺应机构这一(yī)思路的话，或(huò)许(xǔ)还是(shì)保利发展、招商蛇(shé)口等国(guó)资背景龙头(tóu)前途更为光明。不过国(guó)投瑞银(yín)基金(jīn)投资部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三(sān)个(gè)方面是否可以(yǐ)维持，首先是融资成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升，再次是拿(ná)地(dì)份额持续(xù)提升。”

　　复苏(sū)速度缓慢(màn)

　　机(jī)构需(xū)要多(duō)给一些(xiē)耐心

　　而《红周刊》也(yě)根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对(duì)于2022年(nián)的业绩出现(xiàn)的整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业(yè)绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团(tuán)等房企营(yíng)收、净(jìng)利均实(shí)现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的增长。而这些(xiē)公司也(yě)是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知名房(fáng)地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现明显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房企，主要是因为(wèi)过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是在2021年下半年(nián)民营房企不怎么投资(zī)拿(ná)地(dì)之后，国有企业仍在持(chí)续性地拿地，且主要集中在核心城市，投资力(lì)度(dù)较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推动房企销售业绩的增长，从而在2023年一季度市(shì)场恢复但仍(réng)处于调整(zhěng)的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒(xǐng)表示(shì)，在(zài)房地(dì)产的(de)复(fù)苏过程中，还面临着一些不确(què)定(dìng)性酒精灯火焰温度是多少度，酒精灯火焰温度范围(xìng)。其实(shí)整个市(shì)场从(cóng)四月份开始又在往下掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月(yuè)环比三月相对表现较好之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况(kuàng)。而现(xiàn)在(zài)五月的市场表现也(yě)不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及(jí)市场的去(qù)库存(cún)压力(lì)、企业的资金面压力，可能会出现，到六月份房企为了(le)半年(nián)报冲业绩出现(xiàn)市(shì)场的短期(qī)反弹外的(de)一个(gè)市场(chǎng)乏(fá)力现象。也就是说(shuō)，第二季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利(lì)檀(tán)投(tóu)资董事长陈昊(hào)扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及其上下游(yóu)产业(yè)链的(de)复苏(sū)速度都比(bǐ)想(xiǎng)象的要慢很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个时(shí)候(hòu)，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候，只(zhǐ)能赚他(tā)基本面的(de)钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数(shù)的(de)、做得比(bǐ)同行好得多的企业，会(huì)伴随(suí)整个行业的弱(ruò)复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步体现出来。所以只能耐心地去等待(dài)它的基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本(běn)文(wén)已刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红(hóng)周刊》，文(wén)中提及个股仅为举例分析，不做买卖推(tuī)荐。）

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