5月以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。而(ér)以公(gōng)募基金为代表(biǎo)的机构对于这一(yī)板块已经在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌ETF基金(jīn)为例，5月9日(rì)时所公布的总(zǒng)份额(é)均较(jiào)4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计，龙(lóng)头与地方(fāng)国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数量占流(liú)通股比重(zhòng)增(zēng)幅(fú)五(wǔ)只个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房地产或“底部回升(shēng)”

　　行(xíng)业红利时(shí)代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地(dì)产的配置看，2019年末(mò)，公募所持有的房地产行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表(biǎo)现出色，但(dàn)公募(mù)所持房地产公司市值在(zài)股(gǔ)票资产中的占比却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值(zhí)更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首(shǒu)次回升，年底这一数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的(de)持股比例(lì)也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎(hū)在今年一(yī)季(jì)度得以延续。数(shù)据统计显(xiǎn)示(shì)，公(gōng)募重(zhòng)仓持有房地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展(zhǎn)、招(zhāo)商蛇(shé)口(kǒu)、万(wàn)科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重(zhòng)合(hé)计达(dá)47.29％，环比下(xià)降3.05％。

　　从中不(bù)难发(fā)现，公募对于(yú)房地产的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募(mù)基金(jīn)一(yī)季(jì)报汇总的重仓股中，房地产板(bǎn)块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌(pái)龙头股万科A排(pái)在第96位。对比去年(nián)四季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股(gǔ)从排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出百大之列。但考(kǎo)虑到房地产是复苏链(liàn)上最后一(yī)环，且首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是(shì)，经济圈判断(duàn)房地产已经进(jìn)入(rù)大分化时代，一(yī)二线城市好于三四线(xiàn)城(chéng)市。而映射(shè)到二(èr)级市场投资上，配置房地(dì)产行(xíng)业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地(dì)产等(děng)几类行业在(zài)盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什么(me)投(tóu)资机会的。但在这几年(nián)特(tè)殊的行(xíng)情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业也出现了一些机会(huì)，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了(le)更大(dà)的变(biàn)化。”一不愿(yuàn)具名的上海公募基金(jīn)经理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观态(tài)度：“行业(yè)前(qián)几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再(zài)出现了(le)，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿(yì)元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面积(jī)，考虑存量地(dì)产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还(hái)需要有一定的政策(cè)出来去(qù)刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩(jì)也指出：“时至今(jīn)日(rì)，无论(lùn)从(cóng)城镇化的进(jìn)程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房(fáng)面积（接近30平(píng)/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而目(mù)前(qián)居民的杠杆率和(hé)房(fáng)价收入也不支(zhī)撑每年18万亿元的销售额(é)，以及过(guò)快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高(gāo)增的时(shí)代已(yǐ)经过(guò)去(qù)，未(wèi)来行业的需(xū)求或将(jiāng)回(huí)落，在此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易出现信用风险问题（类(lèi)似(shì)2022年的民营地(dì)产爆(bào)雷），行业(yè)进(jìn)入到供给侧出(chū)清的过程。这个过(guò)程中，综(zōng)合竞争力强的公(gōng)司(sī)就能够通过大鱼(yú)吃(chī)小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时，行(xíng)业的贝塔已(yǐ)经过去了(le)，但(dàn)不代表没有投(tóu)资机(jī)会，机会在于(yú)城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到(dào)股票(piào)投资，就是强竞(jìng)争力公司的阿尔法。”

　　或许(xǔ)也是基于这样的认识(shí)转(zhuǎn)变(biàn)，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务(wù)实之(zhī)举。

　　机构配置房(fáng)地产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部央(yāng)国(guó)企、优质(zhì)区域性(xìng)标(biāo)的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地(dì)产(chǎn)指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅约为2％。从(cóng)具(jù)体的个股(gǔ)来看，《红周刊》利(lì)用Wind统计(jì)申万房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块个股，在(zài)纳入(rù)统(tǒng)计的(de)124只房地产(chǎn)类标的股(gǔ)中，本(běn)月以(yǐ)来(lái)实现股价(jià)上涨(zhǎng)的达到(dào)了81家。

　　其中，上述时间段(duàn)恰(qià)好排名前三大球和三小球分别是什么 三大球的起源五的公司月内涨幅超过了10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地(dì)产。排名第一的上实发(fā)展，五一假期归来后日成交量明(míng)显放大(dà)，4日(rì)、5日(rì)连续两(liǎng)个交易(yì)日(rì)收出(chū)涨停。从该股(gǔ)的(de)基本面来看(kàn)，上实发展的主营业(yè)务为(wèi)房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营。公司的主要产品及(jí)服务为(wèi)三大球和三小球分别是什么 三大球的起源房地(dì)产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物(wù)业管(guǎn)理(lǐ)服(fú)务、工程项目、酒店(diàn)经营(yíng)。从业绩数据来看，2022年，其实(shí)现营业收入(rù)52.48亿元，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿(yì)元，同比增长183.02％；归(guī)母净(jìng)利润2.86亿元，同三大球和三小球分别是什么 三大球的起源比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都(dōu)有对其布局(jú)的例子。以3月(yuè)31日时的首季十大流通股股东(dōng)来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上银基(jī)金、私募(mù)的迎水(shuǐ)文龙、中央汇(huì)金、长(zhǎng)城资产管理公司等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金(jīn)桥也是(shì)上海本(běn)地房企，其(qí)第一(yī)季度的(de)收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复(fù)苏。究其原因，一方面是该公(gōng)司后疫情时代出租率(lǜ)复苏(sū)至近年来最高(gāo)，另一方面则是公司拿地(dì)结算(suàn)持续性(xìng)向好，从(cóng)数(shù)字上看，一季(jì)度(dù)新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在这样的(de)业绩势头(tóu)向好(hǎo)背景下，自然也吸引(yǐn)了(le)知名机(jī)构(gòu)在其中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只(zhǐ)产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个季(jì)度他(tā)有的两只产(chǎn)品杀入前(qián)十。同(tóng)时榜单(dān)中(zhōng)还有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿(ā)布扎(zhā)比投资局(jú)，其(qí)当季(jì)还小幅(fú)增(zēng)加了持股(gǔ)。

　　除去上述两(liǎng)家上海区域性地产公司外，荣(róng)安地(dì)产则是主要(yào)布局在深(shēn)圳(zhèn)的(de)地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份(fèn)报喜(xǐ)的(de)成绩单(dān)：首季(jì)公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归(guī)属于上市(shì)公(gōng)司(sī)股东的净利润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度(dù)来看(kàn)，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流(liú)通股股东行列。具体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中证指数1000增强则排名第九位，此外联袂出现(xiàn)的机构还有QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝(bǎo)。

　　接受《红(hóng)周(zhōu)刊》采访时，兴证全球(qiú)基金(jīn)相关人士分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌(pái)和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头的价值更为笃定突出；从拿地(dì)端(duān)看(kàn)，2022年(nián)土地市场大(dà)幅降温(wēn)，优质土(tǔ)地供给较(jiào)多（券商测算对(duì)应(yīng)潜在毛利率在25％以上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多(duō)数房企受(shòu)限于信用(yòng)问(wèn)题(tí)或者(zhě)资金紧张没法拿(ná)地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获取低成本(běn)土(tǔ)地(dì)，龙(lóng)头(tóu)房企的(de)拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额(é)/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资(zī)上看，龙头房企(qǐ)杠杆率(lǜ)较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下，而(ér)其他房企的净负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间(jiān)有限，从融资(zī)成本看，龙头房企(qǐ)的(de)融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对(duì)应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额(é)增速为29％。”

　　需要(yào)强调的(de)是，在当前中特估的(de)浪潮下，央(yāng)国企地产(chǎn)股或存在发(fā)展的大好机(jī)会。中信证券指(zhǐ)出：“房地产行业(yè)的结构性(xìng)机(jī)会依(yī)然存(cún)在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是(shì)央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企地(dì)产公(gōng)司，现阶段表现(xiàn)出较低的融资成本，优质的(de)开发(fā)资源(yuán)和良好的不动产资产运营能力的(de)多重竞(jìng)争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没有中特(tè)估，国央(yāng)企相较于民营地产公司也是(shì)更有优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地(dì)资源债权债务关系等问题，市场对民(mín)营(yíng)房(fáng)开企业的资产会有更多(duō)担(dān)忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程(chéng)中，央(yāng)国企相较于民企来说(shuō)估值(zhí)的(de)修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从(cóng)中(zhōng)长期的维(wéi)度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升(shēng)后，行(xíng)业进(jìn)入高质(zhì)量发展(zhǎn)阶段(duàn)，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定(dìng)且可预期(qī)的盈利和现金流创造能力，以此带来(lái)估值中枢的(de)提升(shēng)，应该关(guān)注估值相对较低，企业自身资(zī)产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业普涨的概(gài)率(lǜ)比较低，行业内部将(jiāng)出现分化(huà)，要关注将受益于行业集(jí)中度提升(shēng)的头部公(gōng)司。”星石(shí)投资(zī)首席研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应机(jī)构这(zhè)一思路的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招商蛇口等国资背景龙头前(qián)途更为光明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示(shì)：“需要客观地去(qù)持续观察国企央企在三个方面是否可(kě)以维持，首(shǒu)先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销(xiāo)售份额持续提(tí)升，再(zài)次是拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红周刊》也根据(jù)房企一(yī)季报(bào)梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩(jì)出(chū)现的整体下滑，2023年一季度(dù)的业绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨(bīn)江集团等房(fáng)企营收、净利(lì)均实现了业绩(jì)的回正，甚至是(shì)较大(dà)增(zēng)速的(de)增长。而这些公司也是机构的(de)重仓对(duì)象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏(hóng)伟向《红周刊(kān)》分(fēn)析(xī)表示，业绩出(chū)现明显改善的(de)房(fáng)企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎(zěn)么投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在持(chí)续性地拿地，且(qiě)主(zhǔ)要集(jí)中在核心城市(shì)，投资力度较大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企销(xiāo)售(shòu)业绩(jì)的增长，从而在2023年一季(jì)度市(shì)场(chǎng)恢复但仍处于(yú)调整的过程(chéng)中，能(néng)够(gòu)保有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟(wěi)同时也提(tí)醒表(biǎo)示，在(zài)房地产的复苏过(guò)程中，还面临(lín)着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月(yuè)份开(kāi)始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成(chéng)都等极个别城市(shì)四月环比三月相对表(biǎo)现较好之外(wài)，包(bāo)括北京、上海在(zài)内(nèi)的绝大多数城市都(dōu)出现环比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在(zài)五(wǔ)月的市(shì)场表(biǎo)现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库(kù)存压(yā)力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压力，可能会出现，到六(liù)月份房企为了半年报(bào)冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象(xiàng)。也就(jiù)是说，第二季度、第三季度增长不确定性(xìng)的压力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事长陈昊扬也向(xiàng)《红周刊》指出，现在整个房地产以及(jí)其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要慢很多，我(wǒ)们要多给一些(xiē)耐心，这个时候(hòu)，在房地(dì)产以及(jí)上下游就不是(shì)赚快钱(qián)的(de)时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随(suí)整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步体现出来。所以只能耐(nài)心地(dì)去等待它的基本面不(bù)断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊发(fā)于(yú)5月13日(rì)《红周刊》，文中提及(jí)个股仅(jǐn)为(wèi)举例分析，不做买(mǎi)卖(mài)推荐。）

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