近(jìn)两年火爆的创新(xīn)产品公募REITs进入(rù)密(mì)集(jí)分红(hóng)期，近(jìn)日7只(zhǐ)REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年可供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募(mù)REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出该类产(chǎn)品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可(kě)供分配现金(jīn)等(děng)指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情况的“窗口”。他们也提(tí)醒普通投资(zī)者(zhě)注(zhù)意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营REITs项目在经营权到期后不(bù)再产生现金(jīn)收益，特许经营权分红目前已(yǐ)包含了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，在选择投(tóu)资标的时(shí)应了解资产类型和分(fēn)红的特征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均分(fēn)红(hóng)比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近日(rì)7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆(lù)续(xù)迎来除息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只(zhǐ)REITs实(shí)际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公告2022 年可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产品(pǐn)中(zhōng)，2022年(nián)全年分(fēn)配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金(jīn)额(é)比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例(lì)在96％以上(shàng)。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示(shì)，投(tóu)资公募(mù)REITs的主要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红收益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募(mù)REITs资产(chǎn)运营情(qíng)况及市(shì)场因素(sù)的综合影响，较易引(yǐn)起(qǐ)波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有规律可(kě)循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基(jī)础设施资产的经营现金流，投资(zī)人(rén)通过基金募集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基(jī)础设(shè)施项目的经营(yíng)业(yè)绩，作为进行投(tóu)资决(jué)策的(de)重要参考。

　　“相对于基金份额二级市场价(jià)格变化导致的浮盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份(fèn)额持(chí)有(yǒu)人实(shí)际获得(dé)的现金(jīn)收益，对于长期投(tóu)资者更具参考价(jià)值。”中金基金相关(guān)负(fù)责(zé)人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资(zī)中心运营高级副总(zǒng)监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规(guī)要求(qiú)，基础设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可(kě)分(fēn)配金额(é)以现金形式分(fēn)配(pèi)给投资者(zhě)，强制分红机制是公募(mù)REITs的(de)主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价值。

　　中航基金也认为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和(hé)“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的(de)一(yī)面，分红体现了这类产品的“债性”特(tè)点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是(shì)由可供(gōng)分配(pèi)现金决定。

　　从机构(gòu)投资者的角度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资者的投资品类，为资(zī)产配置多(duō)元化提(tí)供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配(pèi)置价值(zhí)。另一方面，公募REITs的分红(hóng)能够帮助机构投资(zī)者稳(wěn)定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通过分红(hóng)获取(qǔ)相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在(zài)有效(xiào)控制风(fēng)险的(de)前提下，增(zēng)厚资产包收益(yì)，起到投(tóu)资“压(yā)舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资收益“落袋为安”外，市(shì)场(chǎng)对于未来分红水(shuǐ)平的(de)预期，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场(chǎng)价格走(zǒu)势(shì)的关键因素之(zhī)一。

　　从近期公募REITs的二级(jí)市(shì)场(chǎng)表现看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年报，部分产品受宏(hóng)观经济(jì)的影响，可分配金额(é)完(wán)成率(lǜ)不达预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二(èr)级市场的价格。”李华平称，公募REITs二级(jí)市(shì)场的价格波动(dòng)受多重因素(sù)的影响，投资(zī)收益是影响REITs二(èr)级市场价格的主要(yào)因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定的(de)分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市(shì)场的(de)投(tóu)资。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热点(diǎn)呈现向股票和(hé)债券回归的(de)过程；另一(yī)方面，基础设施项目的(de)经营业绩(jì)相对经济活力的改善有一(yī)定的滞后性(xìng)。

　　此外，公募REITs在分(fēn)红除权日，将对基金份额的(de)开盘指导价(jià)做调减处(chù)理，调减金额根据(jù)单(dān)位基(jī)金份(fèn)额的分红金额进行计算。除权操作是对(duì)分(fēn)红前后基金份额净值变化(huà)的修(xiū)正，使(shǐ)投(tóu)资(zī)人在基金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可增强(qiáng)投资(zī)者(zhě)长期投资(zī)的信(xìn)心(xīn)，同时需结合持有产(chǎn)品的特(tè)性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动对整体收益的影响程(chéng)度。”中(zhōng)航基金相关人士也(yě)称。

　　特许(xǔ)经营(yíng)权分红包(bāo)括利(l最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词ì)润分配(pèi)和(hé)本金归还(hái)

　　普通投资者应(yīng)了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提(tí)醒，与现有公募基(jī)金分(fēn)红前提是本金之上的增值部分(fēn)不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是本金(jīn)与增值两个(gè)部分，两个部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动(dòng)的，与现(xiàn)有(yǒu)公募基金分红差异很大，大多数(shù)普通投资(zī)者可能把(bǎ)“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合(hé)同年限到(dào)期后(hòu)基金价值面(miàn)临极大不确定(dìng)性，这是该类投资者(zhě)应该(gāi)注(zhù)意的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要(yào)有特许经营权类和产权类两大资产类型，持有产权类产品的收益主要(yào)包(bāo)括每年的现金分(fēn)红(hóng)及(jí)资产增值的收益，而(ér)持有特许经营类产品(pǐn)的收益(yì)主要来自项目每年的现金分红。其(qí)中，特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权(quán)类资产的分红包(bāo)括了(le)利(lì)润分配和本金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营(yíng)权类资产的公募REITs可(kě)以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普通投资者在选择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看(kàn)，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)属性不同而形成区别。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其(qí)分红相当(dāng)于(yú)包含“本(běn)金(jīn)+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为“收益”，更看重(zhòng)底层资产的价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性偏(piān)强。普(pǔ)通投资(zī)者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要考(kǎo)虑底层(céng)资产属(shǔ)性(xìng)，对所选择产品(pǐn)的二(èr)级市场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人也认(rèn)为(wèi)，与(yǔ)产权(quán)类项目(mù)相比，特(tè)许经营项(xiàng)目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)能产生现金收益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红”更加准(zhǔn)确。基于这个(gè)特点(diǎn)，剩余经(jīng)营期限较短的特许(xǔ)经营项目，通常具备更高的分派率水平。对(duì)于(yú)剩余期限较长(zhǎng)的特许经(jīng)营权(quán)项目(mù)，即使(shǐ)分派(pài)率相(xiāng)对(duì)较低(dī)，也(yě)有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本(běn)金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人(rén)提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许经营(yíng)权项目的分派金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份额单价随着分派(pài)进度逐年下降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收益来自(zì)项目(mù)剩余期限产生的现金流。

　　“与特(tè)许经营(yíng)项目相比，产权类项目的土地(dì)或建筑的剩余使用年限一般较长，再加上(shàng)到期后通过对建筑(zhù)的(de)更新改(gǎi)造或补缴土地(dì)出让(ràng)金(jīn)等追加投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似(shì)永续经营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人(rén)称。

　　观测(cè)内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评估项目底层资(zī)产运营情况(kuàng)

　　在(zài)基(jī)金分红的(de)时点，多(duō)位业内人士还表示，在产(chǎn)品分红期，投资者(zhě)可(kě)以观测经营活动现金流(liú)、可供分配现金、内部收(shōu)益率等(děng)指标(biāo)，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基(jī)金表示，年报指标(biāo)中，跟(gēn)现金相关的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报(bào)中披露的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者存(cún)在本质性区(qū)别。经营(yíng)活动产生的现金净流量是指企业经营(yíng)、筹资、投资产(chǎn)生的现金(jīn)流，基(jī)于企业本身经(jīng)营活(huó)动(dòng)产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行(xíng)调整，加期初(chū)现金，最终得(dé)到(dào)的(de)账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表示(shì)，公(gōng)募(mù)REITs作为资产配(pèi)置新(xīn)选择，投资价(jià)值(zhí)体现在相对(duì)股债市场独立(lì)的(de)资产(chǎn)配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投(tóu)资者(zhě)对经营权类的(de)资产可以(yǐ)更多关(guān)注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分(fēn)派率高低(dī)。因(yīn)为公募REITs可分配收益(yì)主要来自底层资产(chǎn)的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以底层(céng)资产运营情(qíng)况直接影响投资回(huí)报，投资(zī)者(zhě)可综合考虑原始权益人综合实力、运(yùn)营管理机构实力、公(gōng)募基金管理人实力等多重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也(yě)显(xiǎn)示，公募REITs进入密(mì)集分红期，由于分红交易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市场接连回调，建议(yì)投资者关(guān)注有基本面支(zhī)撑、填权效应相对明显、最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词同时分红(hóng)规(guī)模(mó)较为(wèi)可观(guān)的个券(quàn)。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的招募说明书均(jūn)会载明REITs在发(fā)行(xíng)首(shǒu)年(nián)及次(cì)年的可供分配(pèi)金(jīn)额预测。投资者可以(yǐ)将R最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌，最灿烂的烟火总是先坠落是什么歌的歌词EITs的实际分红(hóng)金额与募集材料(liào)中披露预测进(jìn)行比较(jiào)分(fēn)析，结合经济(jì)及市场的实(shí)际环(huán)境，对基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目(mù)的运营(yíng)业绩及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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