OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公(gōng)司(sī)哲库科技，引发了公募REITs扩(kuò)募(mù)风波，如今(jīn)，二级市场的影响仍未停歇。

　　Wind数(shù)据显示，5月15日，华安张江光大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此(cǐ)前几日的下跌走势，午后跌幅(fú)一度(dù)扩大(dà)，尾盘有所拉升，全天收跌6.22％，最近3个交易日跌幅(fú)超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾发布(bù)公告，紧急回应(yīng)称，哲库科技(jì)是其扩(kuò)募拟(nǐ)新购入(rù)基(jī)础设施资产张润大(dà)厦的重要承租方之一(yī)，目前未收到哲(zhé)库科(kē)技及(jí)OPPO方(fāng)面关于(yú)停止执行已签租赁协议的通知。同时，在公告(gào)中，华(huá)安(ān)张(zhāng)江光大园REIT进一步表(biǎo)示(shì)，原始权益人将继(jì)续密切关注哲库(kù)科技(jì)后续情况，积极(jí)做好相关应对。

　　此外，张江REIT拟扩募(mù)购入(rù)项目的原始权益(yì)人相(xiāng)关负(fù)责人(rén)也表示，近期已同步启(qǐ)动了(le)应急预(yù)案(àn)，排摸储备租户，积极应对哲库(kù)提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项(xiàng)目，公司领导高(gāo)度重(zhòng)视(shì)，浦东(dōng)新(xīn)区国资委也(yě)高度关注。

　　多位业内人士表(biǎo)示，华(huá)安(ān)张江光大园REIT近期(qī)市场波动较(jiào)大，但其实(shí)不动产(chǎn)公募REITs项目短期出(chū)租(zū)率下跌并不会从(cóng)根本上影响其内外价值，投资者(zhě)应理性看待。

　　张江光大园REIT

　　二级市场价(jià)格继续(xù)波动

　　本周，OPPO关停旗下(xià)芯片子公司哲库科技的事件继续扰动(dòng)公募REITs市场。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月(yuè)15日，华安张江光大(dà)园REIT以3.726元的价格(gé)小幅低开(kāi)，此后(hòu)二级市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌(diē)6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园REIT跌幅(fú)一度扩(kuò)大到(dào)8.30％，随后价格有(yǒu)所回(huí)升，最终报收3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影响，华(huá)安张江光大园REIT最近几个交易日二(èr)级市场(chǎng)价格表现欠(qiàn)佳，5月(yuè)11日(rì)以来，3个交(jiāo)易日跌幅达到9.69％，今年以来跌幅7.76％。不过，自2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累(lèi)计涨幅超(chāo)过24％，在全市场(chǎng)公募REITs中位居前列。

　　从5月(yuè)15日(rì)公募REITs市场整体(tǐ)表现上看(kàn)，目前上市的8只产(chǎn)业(yè)园区基础(chǔ)设施REITs中，仅博时(shí)招商蛇口产业园(yuán)REIT微(wēi)幅上涨(zhǎng)，其余(yú)7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下(xià)跌，8只(zhǐ)产业园区基础设施REITs5月15日平均(jūn)跌幅1.38％。今年以来平均跌幅(fú)5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报中已(yǐ)经披(pī)露张(zhāng)江光大园项目出租(zū)率(lǜ)有所下(xià)降，如(rú)今拟扩募(mù)的项目又遭遇突(tū)发事件，因此导(dǎo)致二级市场(chǎng)价格出现波动。”一位业内人士分析称(chēng)。

　　不过(guò)，在(zài)上述(shù)人(rén)士看来，尽(jǐn)管出于风(fēng)险(xiǎn)规避的原因，最近几个交易日(rì)场(chǎng)内资金(jīn)有所流出，但是，不动产(chǎn)公募REITs项目(mù)短期出租(zū)率下跌并不(bù)会从根本(běn)上影响(xiǎng)其内外价值。

　　他也同时表示(shì)，目前(qián)随(suí)着二级市场价格下(xià)跌，风(fēng)险也得(dé)到一定释放，但是(shì)价格(gé)涨跌会受到基(jī)本(běn)面(miàn)、情绪面等(děng)多重(zhòng)因(yīn)素影响，不(bù)好判断价格是(shì)不是已经完全触底。

　　此外，还吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法有一位业内人士表示，今年整体REITs市(shì)场表现低迷，不少产品年内二级市场(chǎng)跌幅较大(dà)，其实有些隐含收益率高的产品具(jù)备一定的投资价值，很适合稳健类(lèi)投资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区、物(wù)流类等REITs产品具备一定的投(tóu)资价值。

　　先锋瑞驰私募基金(jīn)执行董事高如星对此(cǐ)表(biǎo)示，若张江园区(qū)最终能顺(shùn)利解决招商，平(píng)稳过度对经营现金流没有造成大的影响，“事件性利空(kōng)下调至得这么急(jí)、这么(me)深(shēn)，加上(shàng)前期本身园区类资产就(jiù)回(huí)调不少了，这就是黄金坑(kēng)。”不过(guò)，他也强(qiáng)调，最终还(hái)是落到租金收入受不受影(yǐng)响，影响多大(dà)，估计园区会最(zuì)终解决(jué)。

　　张江REIT紧急回(huí)应

　　扩(kuò)募(mù)路上再迎接考验

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关停旗下芯片子公司哲库科(kē)技。随(suí)后5月12日晚，华安(ān)张江光大(dà)园REIT发布(bù)公告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新(xīn)购入基础(chǔ)设施(shī)资产张润大厦的重要承租方(fāng)之一，目(mù)前未收(shōu)到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江光大(dà)园(yuán)REIT进一步表(biǎo)示，原始权益(yì)人将继续密切关(guān)注哲库科(kē)技后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江REIT因其一季报中披露的张(zhāng)江光大园项(xiàng)目出租率下降事(shì)项，一度(dù)二级市场价格出现回落。在随后召开(kāi)的业绩说明会(huì)中管理人就相关(guān)事项进行了(le)解释说明，市场信(xìn)心得到了一定提振，二级(jí)市场(chǎng)价格表(biǎo)现也趋于平稳(wěn)。据(jù)了解，张江(jiāng) REIT在5月11日召开的(de)线上和线下的扩募说明会上(shàng)，运(yùn)营团队表示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预(yù)计签署意(yì)向书和合同(tóng)谈(tán)判(pàn)中(zhōng)的储备(bèi)租(zū)户正常(cháng)转化(huà)后(hòu)，项目出租率将(jiāng)得到回(huí)升(shēng)。没(méi)想到(dào)仅过了(le)不(bù)到三周的时间，张江REIT的扩募(mù)之路又迎来了(le)新的考验。

　　因张江REIT的上述公告引起(qǐ)了市场各方的广泛关注，张江REIT拟扩募购入(rù)项(xiàng)目的原(yuán)始权益人(rén)相关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停(tíng)哲库(kù)科技消息的第(dì)一时间(jiān)即奔赴现场(chǎng)进行(xíng)了沟通和(hé)核实工作，并同(tóng)步启动(dòng)了应(yīng)急预案，排(pái)摸储备租户，积(jī)极应对(duì)哲库提前(qián)退租的可能事项。由于张润大厦是全国首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，据悉新区国资(zī)委也高度关注。

　　当谈及储备租户情况，相关负责人介(jiè)绍说，目前(qián)储备租(zū)户还是比较丰富的(de)，覆盖(gài)了芯片(piàn)测试(shì)、人工智能、航天产(chǎn)业、信(xìn)息技术等产业客户，租赁意向面积超(chāo)过了(le)2万方(fāng)。从意向储备(bèi)转化为实际租户需要一些(xiē)时间(jiān)。

　　“我们正(zhèng)在(zài)着(zhe)手通过签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁(suǒ)定吾妻之美我者的美是什么意思，吾妻之美我者的美是什么用法(dìng)一(yī)些(xiē)重要租户。虽然收了三个月履约保证金(jīn)给了我们一些空(kōng)间(jiān)，但本着对首批扩募、对市场负责的态度(dù)，我们肯定要全力与时间赛(sài)跑，把这些面(miàn)积在短期(qī)内(nèi)完(wán)成(chéng)去(qù)化。”相(xiāng)关负(fù)责人说道。

　　张江REIT已持有(yǒu)的同(tóng)区域的(de)张江(jiāng)光大园项(xiàng)目一季度末也有将近(jìn)30％的空置率，原始权(quán)益人有那么多储(chǔ)备租户，之(zhī)前的空置率为(wèi)何未能得(dé)到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园一直以来都坚持以市场化运营为导向(xiàng)，历史运营表(biǎo)现稳定，租户的调租(zū)和换租都属于(yú)正常情况，而这(zhè)次项目(mù)的(de)大租户退租正(zhèng)好发生在市场活跃度的(de)短期低点，目前市场情(qíng)况已有所好转。在看到(dào)出租率下滑情(qíng)况没有得到及时修(xiū)复后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和(hé)倾(qīng)斜，引入了一些储(chǔ)备租户(hù)。

　　另外，张润大厦和张江光(guāng)大园项目在给(gěi)租(zū)户的(de)分(fēn)隔空间、交付(fù)标(biāo)准(zhǔn)、租金水平等方面也(yě)有一些差异化，张(zhāng)润大厦多是两(liǎng)千多平(píng)的大平层(céng)，楼的成新(xīn)度高一些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的面(miàn)积为主，还(hái)有一些独栋形态(tài)的物业。租户自身(shēn)也会(huì)有诉求，也会(huì)根据自(zì)身需求和预(yù)算挑选区域内的不同物业(yè)。

　　“如(rú)果(guǒ)扩募完成以后，新老资(zī)产的管理人都变(biàn)成了一家(jiā)，后(hòu)续我们在资源共享和联(lián)合(hé)营销方面能更(gèng)加充分发挥协(xié)同效应(yīng)，相(xiāng)信可以做得更好。”上(shàng)述(shù)负责人补充说(shuō)道。

　　最(zuì)后(hòu)谈及(jí)对(duì)于张江REIT的定(dìng)位和展望，相关负(fù)责人表示，张江集团和张江(jiāng)高科目前在管(guǎn)资产(chǎn)约(yuē)五百万方，还有一些其他(tā)在开发的储(chǔ)备项目，这些都(dōu)将成为张江REIT实现打造(zào)张江园(yuán)区产业空间资产上市平台目标的坚实后(hòu)盾和储备资(zī)源。“我们非常重视张江REIT这个资本(běn)平台和(hé)它未来的发展。”相关(guān)负(fù)责人表示，“这次扩募是我们实(shí)现基金扩容的第一(yī)步，也是(shì)至关重要的一(yī)步，眼下我们可(kě)能面临了一些突发情况需要解决，但是这(zhè)和我们(men)在张江(jiāng)科学城(chéng)这三(sān)十年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非(fēi)常小的插曲。我们有信心排除万难，尽一切可能(néng)化解(jiě)当前(qián)突发(fā)事件的所(suǒ)有(yǒu)负面影(yǐng)响，维持预期和(hé)市场(chǎng)的信心(xīn)。”

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