5月以来(lái)，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多(duō)出现小幅(fú)上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约为2％。而以公募基金为代表的机构(gòu)对于这一板块已经在悄(qiāo)然布局(jú)。数据显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的两只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例，5月9日时所(suǒ)公布的总份额均较(jiào)4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持(chí)，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比重增幅五只(zhǐ)个(gè)股分别为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团(tuán)+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募基金对(duì)房地(dì)产的配置(zhì)看，2019年末，公募所持有的房(fáng)地产行业标的市(shì)值约(yuē)1188亿元(yuán)，占(zhàn)其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出(chū)色，但公募所(suǒ)持房地产公司市值(zhí)在股票资产(chǎn)中的占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一(yī)数值更(gèng)是进一步降至1.56％。

　　不过2022年(nián)终于出(chū)现了三年(nián)来的(de)首次回升，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(shí)，公募对房(fáng)地产行业(yè)的持股比例也同(tóng)步回升，从2021年底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一(yī)季度得以延续。数据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地产板块一(yī)季度市值TOP15门(mén)槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较2022年(nián)四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持(chí)仓(cāng)市值前五个股分别为(wèi)保利发展、招商蛇(shé)口、万科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集团，持仓市值占板块(kuài)比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资(zī)愈发有集(jí)中于龙头(tóu)的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中，房地(dì)产板块(kuài)排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基(jī)金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万(wàn)科(kē)A排(pái)在第96位。对(duì)比去年(nián)四季报，变化之处(chù)首(shǒu)先在(zài)于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从(cóng)排位上看(kàn)均有(yǒu)退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为(wèi)明显；其(qí)次(cì)是金地集团退出(chū)百大之列(liè)。但考虑到房地产(chǎn)是复(fù)苏链(liàn)上最(zuì)后一环，且首季并非行(xíng)业销售(shòu)旺季，其传导到二级市场乃至(zhì)机(jī)构持仓上(shàng)还需(xū)要(yào)时间周期。

　　形成共(gòng)识的是(shì)，经济圈判断房地产已经进(jìn)入大分化时(shí)代(dài)，一二线城市好于三四线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产(chǎn)行业轻松收获(huò)行业(yè)贝塔的红利期(qī)一(yī)去(qù)不返了。“如(rú)果按照(zhào)产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类行业在盖特纳曲线(xiàn)里属(shǔ)于成熟(shú)期(qī)或者(zhě)衰退(tuì)期的行业，传(chuán)统认知(zhī)上没(méi)有什么投资(zī)机会的。但在这几年特殊的行情里包括煤炭(tàn)、电解铝等(děng)类似(shì)的行业(yè)也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧(cè)发生了更(gè预期收益率计算公式 预期收益率是什么ng)大的变化。”一不(bù)愿(yuàn)具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人(rén)士持谨慎乐观态(tài)度：“行业前(qián)几年17亿～18亿平方(fāng)米(mǐ)的年销售(shòu)面积很难再(zài)出现了，2022年(nián)光是居(jū)民存款数量(liàng)增(zēng)加(jiā)了15万亿元。中国存量有400亿平方米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的政策出来(lái)去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房地产(chǎn)研究员吕功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人(rén)均住房面(miàn)积（接(jiē)近30平/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿元的销售额，以及过快上行的(de)房价，因而行业(yè)高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落，在此过(guò)程中，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属性(xìng)，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行(xíng)业进入(rù)到供给侧出清的过程(chéng)。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强(qiáng)的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方(fāng)式，获(huò)得市占率的提升。当(dāng)行业需求见顶回落时，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过(guò)去了，但(dàn)不(bù)代表(biǎo)没有(yǒu)投资机会，机(jī)会在于城市(shì)、位(wèi)置、产(chǎn)品的(de)阿尔法(fǎ)，而(ér)对应(yīng)到(dào)股(gǔ)票投资(zī)，就(jiù)是强竞争力(lì)公司的阿(ā)尔(ěr)法(fǎ)。”

　　或许也是基于这样的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至(zhì)整体机构(gòu)的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放(fàng)眼量(liàng)”

　　头部央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产(chǎn)指(zhǐ)数本月涨幅约为2％。从具体的个(gè)股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计(jì)的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好排(pái)名前五的公司月内涨幅超(chāo)过了(le)10％，它(tā)们分别(bié)是上实发展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排名第一(yī)的上实(shí)发展，五一(yī)假期归来(lái)后(hòu)日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易(yì)日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展(zhǎn)的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地(dì)产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产(chǎn)租赁(lìn)、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实(shí)现营(yíng)业收入52.48亿(yì)元，比上(shàng)期减(jiǎn)少47.85％，归(guī)母净利润1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年(nián)第一季度，其(qí)实现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元(yuán)，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过(guò)从(cóng)十大(dà)流通股股东来看，各类(lèi)机构都有对其布(bù)局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季(jì)十大流通股股东来看， 具体包(bāo)括公募的(de)上银基(jī)金、私募的迎水文龙、中(zhōng)央汇金、长城(chéng)资产管理(lǐ)公司(sī)等都跻身前十的行列。

　　巧合的(de)是，涨幅暂(zàn)时排(pái)名(míng)第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其第一季度(dù)的收入利润(rùn)规(guī)模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该公司后(hòu)疫情(qíng)时代出租率复(fù)苏至近(jìn)年来最高(gāo)，另(lìng)一(yī)方面则是公司拿(ná)地(dì)结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹(hóng)口(kǒu)135、138住宅(zhái)地块，总建筑面积(jī)约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自然也(yě)吸引(yǐn)了知名机构在其中持(chí)续驻足。从(cóng)第一季度十大(dà)流通股股(gǔ)东(dōng)来(lái)看(kàn)，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这也(yě)是连(lián)续第三个季(jì)度他有的(de)两只产品杀入(rù)前(qián)十。同时榜单中还有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎(dǐng)的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季还小幅(fú)增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上(shàng)海区(qū)域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的也是(shì)一份报喜的成绩单(dān)：首季公司实(shí)现营业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市(shì)公司股(gǔ)东的(de)净利润6.48亿(yì)元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构(gòu)态度来看，《红(hóng)周刊(kān)》注意到两只公募指基首季新(xīn)杀入十大流(liú)通股股东行列。具体说来， 南(nán)方中证(zhèng)全指房地产(chǎn)ETF上榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增(zēng)强(qiáng)则排名第九位(wèi)，此外(wài)联袂出现的(de)机构还(hái)有(yǒu)QFII高盛国(guó)际(jì)和私募(mù)迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基(jī)金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃定突出；从拿(ná)地端看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜在毛利率在25％以上，目(mù)前(qián)房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受(shòu)限于信(xìn)用问题或(huò)者(zhě)资金(jīn)紧张没法拿(ná)地(dì)，龙头房(fáng)企趁机(jī)获(huò)取(qǔ)低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房企的拿地力度（拿(ná)地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融资上看(kàn)，龙头房企杠(gāng)杆率较低(dī)，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其他房(fáng)企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限，从(cóng)融(róng)资成本(běn)看，龙(lóng)头房(fáng)企的融资成本不(bù)断下滑(huá)，基(jī)本在(zài)3％、4％左(zuǒ)右；对应(yīng)到(dào)2023年的(de)销(xiāo)售，龙头房企明显(xiǎn)跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月百强房企的(de)销售额增速(sù)为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在当(dāng)前中(zhōng)特(tè)估的浪潮下，央(yāng)国(guó)企地产(chǎn)股或存在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存(cún)在，少(shǎo)部分公司(sī)尤其是央企(qǐ)占据显(xiǎn)著优势，其主要又体(tǐ)现为库存的优(yōu)势(shì)。央企地产公司，现阶段表现出(chū)较低的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产(chǎn)资产运营能力的多重(zhòng)竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有(yǒu)中特估(gū)，国央企相较(jiào)于(yú)民营地产公司也(yě)是更有优势的。”吕(lǚ)功绩(jì)强调(diào)，“对(duì)于减值、土地资(zī)源债权债务关(guān)系等(děng)问题(tí)，市场对民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多(duō)担(dān)忧和质疑，所以在(zài)这一轮行业出清的过程(chéng)中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具备较(jiào)快速发展阶段(duàn)更稳定且(qiě)可预期(qī)的盈利和现金流创(chuàng)造能力，以此带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量时代中行业普涨的概率比较(jiào)低(dī)，行业内部将出现(xiàn)分化(huà)，要(yào)关(guān)注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度提(tí)升的头部公司。”星石投资首席研究官(guān)方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话(huà)，或许还是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资(zī)背景(jǐng)龙头前途(tú)更为光明。不过国投瑞银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示：“需要(yào)客观(guān)地去持续观察国(guó)企(qǐ)央企在三个方面是否可以维持，首先是融资成(chéng)本(běn)保(bǎo)持(chí)低位(wèi)，其次是销售份额持续提升(shēng)，再(zài)次(cì)是拿地份(fèn)额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复苏速(sù)度(dù)缓慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理发现，对于(yú)2022年的(de)业(yè)绩出现(xiàn)的整体下滑(huá)，2023年(nián)一季度的业绩分化更趋明显(xiǎn)，保利发(fā)展(zhǎn)、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的(de)回正，甚至是较(jiào)大增(zēng)速的增长。而(ér)这(zhè)些公司也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此，知名房地产业内人士张宏伟向《红周刊》分析表示，业绩出现明显(预期收益率计算公式 预期收益率是什么xiǎn)改善的房企，主要是因(yīn)为过去(qù)两(liǎng)三年时(shí)间，尤其是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎(zěn)么投资拿地之后，国有(yǒu)企业仍在持续性地拿地，且主要集中(zhōng)在核心城(chéng)市，投资力度较大。投资的驱(qū)动能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度(dù)市场恢复但仍处于调整的过程中，能够保(bǎo)有一个正(zhèng)增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在(zài)房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定(dìng)性。其实整个市场从四月(yuè)份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭州、成都等极个别城(chéng)市四(sì)月环比三月(yuè)相对表现较好之外，包括(kuò)北京、上海(hǎi)在(zài)内的绝大多数城市都出现环比下滑的(de)情况。而现在五月的市场表现(xiàn)也不(bù)太乐观(guān)。按照现在的(de)经(jīng)济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以及市(shì)场的(de)去库存(cún)压(yā)力、企业(yè)的资(zī)金(jīn)面压力，可能(néng)会出现(xiàn)，到六月份(fèn)房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是说，第二(èr)季度(dù)、第三(sān)季度增长不确定性的压力仍旧较(jiào)大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以(yǐ)及其上下游产业链的复苏速(sù)度(dù)都(dōu)比想象的要(yào)慢很(hěn)多，我们要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也(yě)意味(wèi)着，只有极为少数的(de)、做得(dé)比同行好得多(duō)的企业，会伴随整(zhěng)个(gè)行(xíng)业的弱复苏，业绩会逐步(bù)体(tǐ)现出来。所以(yǐ)只能耐心地去(qù)等待它的基本面不断地凸显出来(lái)，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月13日《红周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖推荐。）

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