文(wén)：任泽平团(tuán)队　　

　　导读

　　是(shì)该取消预售制了(le)。 1月17日(rì)召开的全国住房和城乡建(jiàn)设(shè)工作会议(yì)提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销售”，不足一个月时间(jiān)，已有(yǒu)山东、安徽、河(hé)南、四川、广(guǎng)东等地明确表态，试点现房(fáng)销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)了，用你的钱，建你的房(fáng)子，还烂尾了，这是对购(gòu)房(fáng)者(zhě)的不(bù)公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁建房，没钱没实(shí)力的别(bié)建了，不能把包袱甩(shuǎi)给老百姓(xìng)和社会，这是房地产(chǎn)从(cóng)大(dà)开发时(shí)代(dài)步入(rù)高质量(liàng)发展阶段(duàn)的必然趋势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护(hù)。98年房改(gǎi)时，全国(guó)缺房子，开(kāi)发商缺钱(qián)，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现(xiàn)在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量(liàng)时代，对购房民(mín)众不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过(guò)时了，该取(qǔ)消(xiāo)了(le)，改为现房销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交房，天经地(dì)义。当然二(èr)次房(fáng)改是(shì)个(gè)技(jì)术(shù)活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢复市场信心以及长效机制，长效机制四(sì)大(dà)关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融(róng)中(zhōng)性稳定和(hé)房(fáng)地(dì)产(chǎn)税。如(rú)果按照经济规(guī)律办事，中国(guó)一定能(néng)实现房地产软着陆(lù)和长(zhǎng)期平稳(wěn)健康(kāng)发展(zhǎn)，跨(kuà)过这道关，解好这道世(shì)界难(nán)题。

　　2、为什(shén)么要取消预售(shòu)制、改为现房(fáng)销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大(dà)部分商品(pǐn)是一手交(jiāo)钱一(yī)手(shǒu)交(jiāo)货，预(yù)售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方面不公平制(zhì)度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交付的风(fēng)险。从个人层面看，预(yù)售制对购房者非(fēi)常不公平，比如，交(jiāo)房等待(dài)期一(yī)般(bān)为两年，在此期间，购房者不(bù)仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟(chí)交房、房屋质(zhì)量、房产证延期(qī)办理甚至不能交(jiāo)房的风险。从行业层(céng)面看，预售制助推部分(fēn)房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁(gē)置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改为现房(fáng)销售，这样(yàng)有助(zhù)于落实(shí)中央房(fáng)住不炒(chǎo)精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老(l忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义ǎo)百姓权益(yì)、有(yǒu)助于房企(qǐ)稳健发(fā)展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度？预售(shòu)制度怎么来的(de)？国外什(shén)么情况(kuàng)？简单科普一下：商品房预售最(zuì)早源于中(zhōng)国香(xiāng)港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是(shì)一种(zhǒng)开(kāi)发商放杠杆(gān)的方式。98年(nián)房改，由于商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资金，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预售制度。其实(shí)，当前世界(jiè)不少(shǎo)国家存(cún)在预(yù)售制。但是，重点来了！发达国(guó)家(jiā)一般有严格的监管(guǎn)保障措施(shī)，开发商在项目(mù)获得(dé)政(zhèng)府批准后才可以开始销(xiāo)售，买家(jiā)在(zài)购买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在(zài)支(zhī)付(fù)完(wán)首付款(kuǎn)后从银行一(yī)次性(xìng)贷款(kuǎn)支付剩余全(quán)部房款，而是根据(jù)开发商工(gōng)程(chéng)进度在(zài)完(wán)全交房前进行(xíng)分期支付。所以，预售制度是需(xū)要严格的资(zī)金(jīn)监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施作(zuò)为保障的，如果没有(yǒu)这些保(bǎo)障措施，一定会触发(fā)风险，对购房民(mín)众不公(gōng)平，所以不(bù)如借(jiè)机取消(xiāo)预售(shòu)制度，以后改为现房销(xiāo)售。客观讲预(yù)售制度有一定历史阶段性，现(xiàn)在中(zhōng)国(guó)住房进入存量时代，取消预(yù)售制度有助于降负(fù)债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，当然这(zhè)需要(yào)配套房企债务(wù)重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市场信心和房地产长效机制。这是个技(jì)术活(huó)，只要坚(jiān)持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和(hé)居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单(dān)讲，如果取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发(fā)商将(jiāng)拼的(de)不是(shì)五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑(duì)现的(de)营销手段(duàn)，而是所(suǒ)见即所得(dé)的(de)过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这(zhè)才是对(duì)购房民众的(de)最根(gēn)本(běn)最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样将(jiāng)极大的提升开发(fā)商的(de)建筑质量，实现良币驱(qū)逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客(kè)户为中心，房地产也不能例外，老(lǎo)百姓买房子是(shì)天大的事(shì)，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家人。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售是实现(xiàn)老(lǎo)百姓安居乐(lè)业、社(shè)会(huì)长(zhǎng)治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健康(kāng)发展的重大措施。在(zài)当前的情(qíng)况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆(lù)、打通金融支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等(děng)综合施策。

　　作者十(shí)年前在(zài)国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革(gé)方案研究(jiū)时，对预售制、房地产(chǎn)税、人地挂钩、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项研(yán)究。（参考后来形(xíng)成(chéng)的专(zhuān)著《房地(dì)产(chǎn)周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内地商品房预售制(zhì)的前世今生(shēng)

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼花”模式(shì)

　　1.2 住(zhù)房需求(qiú)大、供给量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花(huā)”模式，形成“中国内地版预(yù)售(shòu)制”

　　1.3 预售(shòu)制推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的(de)风险确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第三方全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立(lì)法(fǎ)，设置期房预(yù)付(fù)款保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由银行监(jiān)管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示(shì)

　　正文

　　1 中国内地商品房预售制的(de)前(qián)世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式

　　二十世纪五十(shí)年(nián)代在中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产(chǎn)行业盛行的(de)方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转(zhuǎn)期长等问题，分(fēn)层销(xiāo)售孕(yùn)育(yù)而生。20世纪50年代，中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)还未推(tuī)行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多人栖身于木(mù)屋或者其他(tā)临时住(zhù)宅，住房的需求是相(xiāng)当高，不过大多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多(duō)数以一整栋(dòng)楼为单位(wèi)，需要雄(xióng)厚的资金实力才(cái)能(néng)购买。虽然楼(lóu)宇出租是中(zhōng)国香港地产(chǎn)行业盛行的方式，但(dàn)有(yǒu)着转让难、出(chū)租资金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问(wèn)题，不(bù)少地产商开始探求新的(de)方式，如把楼宇(yǔ)契约切(qiè)开，即“分契(qì)”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推行，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增(zēng)加，开(kāi)发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式(shì)引入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创办立信置(zhì)业有限公(gōng)司(sī)，凭借商业直觉和多年经营杂(zá)货铺、海上驳运业(yè)务的(de)经验，对于(yú)商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有(yǒu)着独到的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求方法加快自身资(zī)金周(zhōu)转。当时其(qí)在购(gòu)下九龙的一块地盘后(hòu)，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明书，上(shàng)有文字详尽(jǐn)说(shuō)明楼宇的地势环境(jìng)、建筑材料、分(fēn)层价格、订购(gòu)方法等(děng)。此外(wài)，“卖(mài)楼(lóu)花(huā)”是(shì)另外一个亮点，即(jí)先收(shōu)取买家的(de)订金(jīn)，采用类似租金的分期付款(kuǎn)形式，等新楼(lóu)落成(chéng)时(shí)，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有(yǒu)了自己(jǐ)的房产。这种方式(shì)减轻了民众购房的资金压力，加速了房屋的建(jiàn)造和销售(shòu)，也解(jiě)决(jué)了制造(zào)商的资(zī)金问题，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措(cuò)。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式(shì)成为当(dāng)时中国香港房地产市场的(de)一大特色，纵观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖(mài)楼花”模(mó)式高效率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng)不应求的问题，使房市发(fā)展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了(le)中国香港楼市几(jǐ)十年繁(fán)荣，但期间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监(jiān)管部门不断完善、规范化，建立健全(quán)的监管机制，促进(jìn)市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用(yòng)超(chāo)支停(tíng)工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在(zài)1961年后，中国香港管理部(bù)门提升(shēng)了对于(yú)预(yù)售楼花制度的监管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保地价款已经(jīng)全(quán)部支(zhī)付，还要证明(míng)自身有资(zī)金等能力把(bǎ)项目完成，资金需放入律师所(suǒ)托管，支取时需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核准(zhǔn)。为了防止(zhǐ)开发商、律所、建筑师等造假，套取监管(guǎn)账户资金，中国香港要求(qiú)律师(shī)行在银行开设的信托账户(hù)（监管(guǎn)账户）、开发商操(cāo)作等采(cǎi)取全透明化(huà)机制，且(qiě)银行(xíng)的责任上(shàng)升，如(rú)出现房屋“烂尾”情(qíng)况，银行将成最大风(fēng)险方，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步(bù)完善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的现象(xiàng)较少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国(guó)内(nèi)地(dì)版预售制(zhì)”

　　二(èr)十(shí)世纪九(jiǔ)十年代，中国内地(dì)面(miàn)临住(zhù)房需求(qiú)大和(hé)供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来，中国(guó)内地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进(jìn)程，唯有解决住房基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步推进城市化(huà)。但当时推行的(de)是“统一管理(lǐ)，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福(fú)利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起(qǐ)步较晚(wǎn)、增速较慢，福利分(fēn)房制度(dù)也出(chū)现(xiàn)了(le)分配不公、效率低、配套差等问题，因此福利分房制(zhì)度不(bù)再适用于当时的国情。叠加房地产市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会缺少大型房地(dì)产开发商，商(shāng)品房供(gōng)应量小的困境，此时引(yǐn)入中(zhōng)国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对内地房(fáng)地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预(yù)售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件(jiàn)，大力支持国内房地产市场改(gǎi)革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于(yú)进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住(zhù)房(fáng)无(wú)偿实物分配，逐步实行住房分配货(huò)币化、住房供(gōng)给商品化、社会化(huà)的(de)住房(fáng)新体制，从计划经济下(xià)的福利(lì)分房(fáng)转向(xiàng)市场经济的商品房(fáng)。房地产市场采用(yòng)预(yù)售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了(le)房(fáng)企缺少资(zī)金和(hé)开(kāi)发(fā)时间周期(qī)长的两(liǎng)大难题，开发(fā)商以预售(shòu)款撬(qiào)动下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模式，住房供应速(sù)度加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币化，中国人民银行等多方迅(xùn)速出(chū)台相关(guān)的信(xìn)贷(dài)政策，支(zhī)持购房者，极(jí)大作用推动了房(fáng)地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经调整(zhěng)形(xíng)成(chéng)契合中(zhōng)国(guó)内地(dì)的(de)商品房预(yù)售制度。预售制的初衷是(shì)为了缓解(jiě)房企资(zī)金(jīn)压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来(lái)说，是指房地产开发企业将(jiāng)正在建设中的房屋预先出售给购(gòu)房者，由购(gòu)房者支付定金或房款的行为。区别于中(zhōng)国香港，在中国内地(dì)实践过(guò)程中，商品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开(kāi)发商(shāng)办理预售许可证-签订商品(pǐn)房买卖合(hé)同-进行备案登记(jì)和(hé)预告登(dēng)记-交(jiāo)付(fù)房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要(yào)一次性付清首(shǒu)付款，并(bìng)采用银行贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之，房屋未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了全部购(gòu)房(fáng)款，这点与中国(guó)香港的按照工程进度付款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地(dì)的开发商(shāng)而言，预售制商品房也开(kāi)启了高(gāo)周转、高杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推动城市化进程，但背后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实存在

　　作为中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)销售的最(zuì)主要方(fāng)式，预(yù)售制极大(dà)缩(suō)短房企现金回笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供应，推动了城(chéng)镇化发展进程。预售制(zhì)在过去(qù)20多年对中国内地房地产(chǎn)市(shì)场的稳步(bù)发展起(qǐ)到了(le)重(zhòng)要作用，不仅(jǐn)解(jiě)决了房地产市场快(kuài)速发展阶(jiē)段的资金(jīn)需求，也提高了居民居住水平，中国内地城镇(zhèn)居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全民(mín)蜗居到基(jī)本适居(jū)，住(zhù)房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达国家几百年城镇(zhèn)化(huà)路(lù)程。改(gǎi)革开放(fàng)以来，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成区面积由(yóu)7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城(chéng)镇人均(jūn)住房建筑面积从8.1平方米(mǐ)增至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预(yù)售制(zhì)在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)最主要方式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计(jì)销售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也推动了中国内(nèi)地(dì)房地(dì)产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产(chǎn)历经二十多年长(zhǎng)周期繁荣，行业各项指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至(zhì)19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿(yì)元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合增速17.8％。商品房(fáng)销售面积和销售金额分(fēn)别从(cóng)1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累(lèi)计(jì)上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复(fù)合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产业的快速发(fā)展，房地产企业从无到有(yǒu)、从国企(qǐ)先行到民企(qǐ)崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉(lā)动中(zhōng)国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增(zēng)长渠道，房地产带动的上下游产业链(liàn)特别(bié)长(zhǎng)，高达50多(duō)个行业。2020年(nián)房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全(quán)贡献），其中房地产业增加值占GDP的(de)7.3％（直接贡(gòng)献(xiàn)），房地产带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地(dì)产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最(zuì)为明显。

　　2）从(cóng)投资渠道(dào)，2020年(nián)房(fáng)地产完(wán)全拉(lā)动的投资(zī)占(zhàn)全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其(qí)中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道，从(cóng)房地产贷款占银行各项贷款余(yú)额的比重看，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业务，占比超过(guò)三(sān)分之一。从(cóng)房地产融(róng)资存量占社融存量(liàng)比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将导致(zhì)银(yín)行不良率(lǜ)大(dà)幅上升。

　　4）从居民财富(fù)效(xiào)应渠道(dào)，根据我们的(de)《中国住房市(shì)值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大(dà)于美(měi)国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美元(yuán)、英法(fǎ)德三国(guó)合计的31.5万亿美元。从(cóng)住(zhù)房市值(zhí)占(zhàn)股债房市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美(měi)国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的比(bǐ)例较高，主(zhǔ)要是因为住房(fáng)市值高，以及中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直(zhí)接融资比例较低(dī)，股票、债券市值较(jiào)低，居民投资渠道缺(quē)乏(fá)。

　　不可否认(rèn)，预售制(zhì)背后潜藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈发(fā)凸(tū)显。

　　从个人层面看(kàn)，绝(jué)大部分商品(pǐn)是(shì)一(yī)手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购(gòu)买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购房(fáng)老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承(chéng)担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风险。比如，交房等待期(qī)一般(bān)为两年，在(zài)此期间，购(gòu)房者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖(mài)”、房屋质量(liàng)、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)等风险。另外，购房者(zhě)和(hé)开发(fā)商之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立的合同关(guān)系，如果开(kāi)发商发生违约，购房(fáng)者只(zhǐ)能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷款合(hé)同按时向银行(xíng)进(jìn)行贷款偿还，因(yīn)此购房者承担(dān)的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部分房企过度(dù)举(jǔ)债(zhài)、高杠(gāng)杆扩张，资金(jīn)若遇到下行周期(qī)，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险，进(jìn)行影(yǐng)响自身信用和购房者对行业的信心。

　　从金融层面(miàn)看，银行作(zuò)为按(àn)揭贷款的发放方(fāng)，一旦(dàn)房企因为市场(chǎng)波动或经(jīng)营不善，出现资金链断裂等一(yī)系列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况(kuàng)，而(ér)房企通过与购房(fáng)者签订的预售(shòu)合同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房(fáng)款(kuǎn)，如果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由(yóu)银行(xíng)承担，银行将面临(lín)较(jiào)大(dà)的(de)坏账压力。

　　从监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归根结底(dǐ)两个字那(nà)就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房预售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定了开发企(qǐ)业预(yù)售(shòu)商品房所得(dé)款项应(yīng)当(dāng)用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预售(shòu)款监管的具体(tǐ)办法(fǎ)，由房地产管理部门制定。但多年以来(lái)全国并没有统一的预售资金(jīn)监管规定，各地(dì)实行(xíng)“一城(chéng)一策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙(shā)等城市重点监管(guǎn)资金比例为总预售款(kuǎn)的15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州、合(hé)肥等城市(shì)则按照项目的建安(ān)成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或(huò)者项(xiàng)目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重点资金。而事实是，不少购房款未进入监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监(jiān)管账户后被挪(nuó)用(yòng)，导致楼(lóu)盘没(méi)有资金继续(xù)建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那(nà)么(me)，监管账户(hù)资(zī)金如(rú)何被挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽调预(yù)售(shòu)款监管(guǎn)账户资金，是(shì)行业“潜规则”。比如工(gōng)程总承包方(fāng)，以工程(chéng)建(jiàn)设名义，获得监管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程方将资金转给(gěi)房企，而拨付的(de)工程款，远超工程进度所(suǒ)需(xū)。通过这(zhè)些方式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了(le)资金流动性(xìng)，房企(qǐ)抽(chōu)调资金统筹拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘(pán)建(jiàn)设，形成一种(zhǒng)资金循环高(gāo)周转模式，但(dàn)一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体(tǐ)来(lái)说(shuō)，国(guó)外(wài)商品房预售(shòu)制度呈现以下(xià)特点：

　　1）预付款保护：对(duì)于购房者预(yù)付资金，一般(bān)设有定(dìng)金或预付款保护机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付(fù)款比重(zhòng)：要(yào)求(qiú)购房(fáng)者支(zhī)付的预(yù)付款比例相(xiāng)对较低，绝(jué)大(dà)部分(fēn)房款在房(fáng)屋交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式：预付款一般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程(chéng)进度分(fēn)期支付(fù)，或(huò)二者结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式：一般采用两种方式发(fā)放(fàng)按揭(jiē)贷款，一(yī)是按(àn)工程(chéng)进度付款，按揭贷款按(àn)照工程(chéng)进(jìn)度(dù)逐渐发放，购房(fáng)者开始月供(gōng)；二是房屋交(jiāo)付后(hòu)发放按揭(jiē)贷款；

　　5）房屋烂尾(wěi)保护：为预(yù)售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾保(bǎo)险，在商品房出现重大(dà)延(yán)期或重(zhòng)大缺陷(xiàn)时，保障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量的保(bǎo)障(zhàng)有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期房由政府或第三方验(yàn)收合格并提供验收凭证后，开发商(shāng)凭验(yàn)收凭证取得购房者支付(fù)的房款。二是开发商为购房者提供一定(dìng)的(de)保修期，通常1-5年(nián)，保修(xiū)期(qī)满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资(zī)金第(dì)三方全(quán)程监管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　美(měi)国期房定金一定期(qī)限内无(wú)条件返还，最低首付比(bǐ)例为(wèi)3.5％，交房前仅支(zhī)付首付，其余房款交付后(hòu)按揭还款，交付前资金由第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开(kāi)发(fā)商凭验收凭证取得(dé)房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方(fāng)数(shù)据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为(wèi)12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面，除定金或首付(fù)外(wài)，购(gòu)房(fáng)者在房屋(wū)交付后通(tōng)过(guò)按揭(jiē)贷款支付剩余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美国为防止开发商挪用资金，购房者(zhě)的(de)定金及首付款由第三方公证行或产权保险公司的(de)信托账(zhàng)户监管。如果(guǒ)开发商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购(gòu)房者资(zī)金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任何(hé)责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部来自银行，银行(xíng)根据工(gōng)程进度向(xiàng)开发商提供一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款，由(yóu)于(yú)开发商挪用资金直接(jiē)损害银行利益，银行有充分动机监管开发商(shāng)施工(gōng)进度。开发商在(zài)房屋(wū)交付(fù)时需(xū)取得由政(zhèng)府相关部门经审(shěn)查后发放(fàng)的验(yàn)收(shōu)凭证(zhèng)，通过验收凭证向(xiàng)银行得到(dào)购房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期(qī)房烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放(fàng)款后还贷，房(fáng)贷利率采用固定利(lì)率，开发商(shāng)或购房(fáng)者可购买期房烂(làn)尾保(bǎo)险(xiǎn)。

　　预售门槛方(fāng)面，德国开发商在项(xiàng)目获批后即可(kě)预售房(fáng)屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签(qiān)订合同后定(dìng)金退(tuì)还。如由于(yú)任(rèn)何(hé)原(yuán)因不能购买(mǎi)，定(dìng)金(jīn)按(忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签署购(gòu)房合(hé)同(tóng)后，购(gòu)房(fáng)者需(xū)支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费(fèi)用不包含在购房款(kuǎn)中，属于购房附(fù)加费。

　　首付(fù)方面，德国没有规(guī)定最低(dī)首付比例(lì)，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房款的制度，一般分7笔进行支付(fù)，具体(tǐ)支付(fù)节点(diǎn)、比例因项目而异。一般来说，支付节(jié)点可(kě)分为公证后、主体(tǐ)完工、内部水暖(nuǎn)电路完工(gōng)、窗户玻(bō)璃完(wán)工(gōng)、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板完工、全部完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用(yòng)固定利(lì)率，银行按施(shī)工节(jié)奏分多次发放贷(dài)款，每笔贷款给予购房者一定使(shǐ)用(yòng)期(qī)限，期限(xiàn)结束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保(bǎo)险方(fāng)面，德国(guó)保险(xiǎn)公司针对期(qī)房设计了两种保险，保险的(de)功(gōng)能是当房屋出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时(shí)，保险(xiǎn)公司保(bǎo)证(zhèng)开(kāi)发(fā)商赔偿或修复，开发商破(pò)产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应(yīng)赔偿。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时(shí)支付

　　英国预售制设(shè)有10％定(dìng)金保(bǎo)险(xiǎn)保护机制(zhì)，交房前付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖双方均有一名律(lǜ)师，负(fù)责沟(gōu)通期房(fáng)交易中的房产、资金、合同等各个环节，各环(huán)节内容(róng)确(què)认无(wú)误后签订首付交(jiāo)换合同。

　　定金(jīn)方面，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开(kāi)发商出现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方面(miàn)，首付比例通常为10％-25％，首付(fù)需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余(yú)款支(zhī)付环节(jié)，英(yīng)国采取按工程进度(dù)付款的方(fāng)式(shì)，但是(shì)交房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低，一般会在(zài)合同签订6-24个月分(fēn)别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项(xiàng)交房后支(zhī)付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司(sī)的(de)检验验收后才能交付，交付后方可按揭还(hái)贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售(shòu)资金监管极为严格(gé)，资金也由律(lǜ)师(shī)监(jiān)管，在确认工程进度(dù)、支(zhī)付相关款项过程(chéng)中(zhōng)，由买房律师将资金转给(gěi)卖方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开(kāi)发商账户前经过(guò)两(liǎng)道(dào)关口，有利于保障购(gòu)房者资金安全(quán)。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易(yì)立法，设(shè)置期房预付(fù)款保全措(cuò)施

　　日本期(qī)房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万(wàn)日元(yuán)时，开发商必须完成“预售房定金保(bǎo)全(quán)措施(shī)”，交房(fáng)前付款比例不(bù)超房(fáng)款(kuǎn)的20％，开(kāi)发商违(wéi)约(yuē)需(xū)返还定(dìng)价并赔偿(cháng)约10％房(fáng)款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二(èr)战结(jié)束后由于房(fáng)屋供给严重失衡，叠加法(fǎ)律空白(bái)，社会上“一房二卖”现(xiàn)象普(pǔ)遍，为此(cǐ)，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前(qián)是唯一一部(bù)规范期房交易的法律(lǜ)。

　　定金保护(hù)方面，根据日本(běn)《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业(yè)法》，对购房者支(zhī)付定金超过(guò)5％或(huò)超1000万(wàn)日元的(de)部(bù)分(fēn)，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定(dìng)金保(bǎo)全(quán)措(cuò)施才可预售。什么是定金保全(quán)措施？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机(jī)构或(huò)指定保证机(jī)构或保(bǎo)险机(jī)构签订定金保(bǎo)证(zhèng)委(wěi)托(tuō)合(hé)同，设置购(gòu)房(fáng)者定金的(de)保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明(míng)书交(jiāo)付(fù)给购房者。除定金外，其他预(yù)先支(zhī)付(fù)的购房款也受该措施保护。若开发商倒闭导致期(qī)房烂(làn)尾，购房(fáng)者可(kě)凭保证金证(zhèng)明书向金融机构或保证机构或保险公司兑付(fù)，同(tóng)时(shí)，开发商需向购房者(zhě)赔(péi)付违约金(jīn)，一般(bān)约为(wèi)房(fáng)价(jià)的10％。

　　房款支付(fù)环(huán)节，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后(hòu)，购房者即可向银(yín)行(xíng)申请(qǐ忠孝仁义礼智信24个字顺序，忠孝仁义礼智信24个字的含义ng)贷款(kuǎn)，但交房后才开始按揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期(qī)后(hòu)付尾款

　　新加坡期(qī)房购(gòu)房者(zhě)违约可(kě)返还相当于3.75％房(fáng)款的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款按工(gōng)程进度支付(fù)，所有资金进银行专门项目资(zī)金账(zhàng)户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付15％尾款。

　　订金支付环(huán)节，新加(jiā)坡开发商有统一的选(xuǎn)购权合同以(yǐ)及订金返(fǎn)还(hái)机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款(kuǎn)作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行OTP则进一步(bù)签订购(gòu)买合同，不执行OTP则(zé)退还(hái)3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比(bǐ)例方面，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者(zhě)需支(zhī)付15％的(de)首付及(jí)印花税，同时购房者向(xiàng)银行申请按(àn)揭贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取(qǔ)按工程进(jìn)度付款的方(fāng)式，《发展商条例》对期房付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有开(kāi)发(fā)商遵守，支(zhī)付节(jié)点一般为(wèi)合同签订(dìng)后、地基(jī)完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等完工等(děng)，支付比例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供(gōng)在此过程中(zhōng)随着放出(chū)贷款的增加(jiā)而增加(jiā)，未放款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金(jīn)监管方面，购(gòu)房(fáng)者的订金与付款会存入银行专门的(de)项目资金账(zhàng)户，账户(hù)资金提取(qǔ)须(xū)与房屋建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善型需求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对(duì)局部(bù)停贷现象，重点是保交楼保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具支持。另一方面(miàn)，从现在(zài)起，对还在(zài)正常运转的(de)房企包括民(mín)营企业，加大支持力度(dù)，由优质房企(qǐ)牵头并(bìng)购(gòu)重组整(zhěng)个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财团，给予金融工具配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性(xìng)复杂性，兼顾(gù)化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼、重组(zǔ)房(fáng)企债(zhài)务、恢复市场(chǎng)信心以及长效机制。长(zhǎng)效机制四(sì)大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地(dì)挂(guà)钩、金融中性稳定和房地产税(shuì)。定金环节，建立开(kāi)发商违约后定金保(bǎo)护机制，如(rú)将已支付定(dìng)金(jīn)冻结至(zhì)房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障(zhàng)购房者定金安全。签订(dìng)合同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障(zhàng)。余款支付环节，建立(lì)按工程进度(dù)付款机(jī)制或交房后按揭贷款机制(zhì)，充分保护购(gòu)房(fáng)者(zhě)的权(quán)益。资金监管环节，引入独(dú)立于开发商、银行(xíng)的(de)第三方资金监管机构(gòu)，或(huò)由政府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以(yǐ)此(cǐ)防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制度。保修期内，开(kāi)发商应对房屋质量(liàng)问题全权(quán)负(fù)责、免费维修，购(gòu)房者在(zài)保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预(yù)售制是大(dà)势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国(guó)缺房子，开发(fā)商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一(yī)方(fāng)面，取消预(yù)售制，改(gǎi)为现房(fáng)销(xiāo)售(shòu)，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不是五(wǔ)花(huā)八(bā)门、眼花缭乱(luàn)、不(bù)知道能不(bù)能兑(duì)现的(de)营(yíng)销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的产(chǎn)品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最(zuì)实质的保障，这样将极大的提升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币驱逐劣币。

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