5月(yuè)以来(lái)，房地产板块个股多出(chū)现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨幅约为(wèi)2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数(shù)据(jù)显示，以南(nán)方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公布的总份(fèn)额(é)均较4月28日(rì)时有小幅增长。根(gēn)据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获(huò)得增(zēng)持，持仓数量占(zhàn)流通股比重(zhòng)增幅五只个股分别为(wèi)华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招(zhāo)商(shāng)积余(yú)+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置房地产或“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置看(kàn)，2019年(nián)末，公募所持有的房(fáng)地(dì)产行业标的市(shì)值约1188亿元，占其所持(chí)股票市(shì)值的4.66％左右；2020年(nián)市(shì)场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所(suǒ)持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的(de)占(zhàn)比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不(bù)过2022年终于(yú)出现了三年来(lái)的首次回(huí)升，年底这一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高到2022年末的7.03％。

　　这样的势头似乎在今年(nián)一季度得以延续(xù)。数据统计显(xiǎn)示，公募重仓持有房地(dì)产板块(kuài)一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓(cāng)市值占板(bǎn)块比重合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发(fā)现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的(de)趋(qū)势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季报汇(huì)总的(de)重仓(cāng)股(gǔ)中，房(fáng)地产(chǎn)板块排名(míng)最(zuì)高(gāo)的(de)是保利发展，在基金重仓第33位(wèi)。排名第二(èr)的是招(zhāo)商蛇口，排在第78位。而老(lǎo)牌(pái)龙(lóng)头股万(wàn)科A排在第96位。对比去年四季报，变化之处(chù)首先(xiān)在于几(jǐ)只房(fáng)地产龙(lóng)头(tóu)股从(cóng)排位上看均有(yǒu)退步(bù)，尤其是万科最为明显；其次是金地集团退(tuì)出百(bǎi)大(dà)之(zhī)列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是复(fù)苏链上(shàng)最后一环(huán)，且首(shǒu)季并非行业(yè)销售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至机构持仓上还需要时(shí)间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判断房地(dì)产(chǎn)已经进入大(dà)分(fēn)化时代(dài)，一二线城市(shì)好于三四线(xiàn)城市。而(ér)映射到二(èr)级市场(chǎng)投资上，配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔(tǎ)的(de)红利期一去不返了。“如果按照产业周期来分类，包括房地产(chǎn)等几类(lèi)行(xíng)业在盖特(tè)纳曲线里属于成熟期或者衰退期的行业，传统(tǒng)认知上(shàng)没有(yǒu)什么投(tóu)资(zī)机会(huì)的。但在这(zhè)几年(nián)特殊的行情里包括煤(méi)炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类似(shì)的(de)行业也出(chū)现了一(yī)些机会，背后(hòu)的逻(luó)辑是供给侧发生(shēng)了更大的变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基(jī)金经理指出(chū)。

　　不(bù)过也有公募人士(shì)持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平(píng)方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了，2022年光是居(jū)民(mín)存(cún)款(kuǎn)数(shù)量(liàng)增(zēng)加了(le)15万亿(yì)元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方(fāng)米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存量地产外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭的更新，也有近10亿平方米。需求端还需(xū)要(yào)有一定的(de)政策出来去刺激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程，还(hái)是人均住房面积（接近30平/人），我国均已(yǐ)告别住(zhù)房短缺时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不支(zhī)撑(chēng)每(měi)年18万亿元的销售额，以及(jí)过(guò)快上行的(de)房(fáng)价，因而行业高增(zēng)的时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将回落(luò)，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的(de)高杠杆(gān)属(shǔ)性，就很容易出现信用风(fēng)险问题(tí)（类似(shì)2022年的民营地产爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的(de)公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当(dāng)行业需求(qiú)见顶回落时，行业的贝(bèi)塔已经过去了，但不代(dài)表没有投资机会(huì)，机(jī)会在于城(chéng)市、位置、产品的阿尔法，而对应到股票投资(zī)，就是强竞争力公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样(yàng)的认识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体机构的务实之举。

　　机构配(pèi)置房地产“风物(wù)长(zhǎng)宜放眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现小幅上涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计申(shēn)万房地(dì)产板(bǎn)块(kuài)个股，在纳入统计的124只房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来实(shí)现股价(jià)上涨的达到(dào)了81家(jiā)。

　　其中，上述时间段恰好(hǎo)排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们(men)分别是(shì)上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华(huá)夏幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期(qī)归(guī)来后日成交(jiāo)量明显放大，4日、5日连(lián)续两个交易日(rì)收(shōu)出涨停。从该股的(de)基本(běn)面来看，上实发展的主(zhǔ)营业务为(wèi)房地产开(kāi)发与经营(yíng)。公(gōng)司的主要产品及服务为(wèi)房地(dì)产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现(xiàn)营(yíng)业(yè)收入52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净(jìng)利(lì)润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实(shí外国人吃米饭吗，外国人是不是不吃米饭)现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归(guī)母净利润(rùn)2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从(cóng)十(shí)大流通(tōng)股(gǔ)股东来看，各(gè)类机构都(dōu)有对其布局的例子。以3月31日时的首季十大流(liú)通股股东来看， 具体包括公募的上银(yín)基金、私(sī)募(mù)的迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管理公司等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东(dōng)金桥也是上海本地房企，其(qí)第一(yī)季(jì)度的(de)收(shōu)入利润规模(mó)大幅度复苏。究(jiū)其原因，一方面是该公(gōng)司后(hòu)疫情时代(dài)出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高(gāo)，另(lìng)一方面则(zé)是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向(xiàng)好(hǎo)，从数字(zì)上看，一季度新(xīn)增(zēng)虹口135、138住宅地块，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头(tóu)向好背景(jǐng)下(xià)，自然也吸(xī)引了(le)知名机构(gòu)在(zài)其(qí)中持(chí)续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大(dà)流通股(gǔ)股东来看，知名私募高毅(yì)邓晓峰(fēng)的(de)两只产品依(yī)然在前十中(zhōng)，这也是连续第(dì)三个季度他有的两只产品杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其(qí)当季(jì)还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上述两家上海(hǎi)区域性地产公(gōng)司(sī)外，荣(róng)安地产则是主要布局在深圳的地(dì)产公司，一季报交(jiāo)出(chū)的也是一份报喜(xǐ)的成(chéng)绩单：首季公司实现营(yíng)业收入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于上市公(gōng)司(sī)股(gǔ)东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度来看，《红周刊》注意到两只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具体说来， 南方中证全指房(fáng)地产ETF上榜排名(míng)第七位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此外联袂出现的(de)机(jī)构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募(mù)迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访时，兴证(zhèng)全球基金相关(guān)人士分析：“经(jīng)历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优(yōu)质(zhì)土地供给较(jiào)多（券(quàn)商测算对应潜在毛利(lì)率在25％以上(shàng)，目前房企的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或(huò)者资金紧张没(méi)法拿地，龙头房企趁机获取低成(chéng)本土地，龙头房企的拿地力(lì)度（拿(ná)地金(jīn)额/销(xiāo)售金额）基本(běn)在30％以上(shàng)；从(cóng)融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆率较(jiào)低(dī)，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的(de)净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头(tóu)房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年(nián)的销(xiāo)售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增(zēng)速为(wèi)9％，而TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调的(de)是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮(cháo)下，央(yāng)国企地产股或存在发展的(de)大好机会。中信(xìn)证(zhèng)券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性机会依然存在，少部(bù)分公司尤其(qí)是(shì)央(yāng)企占据显著优(yōu)势，其主(zhǔ)要又体现为库存的(de)优势。央企地产公司，现阶段(duàn)表(biǎo)现出(chū)较低(dī)的(de)融资成本，优质的开发资源和(hé)良好的不动(dòng)产资产(chǎn)运营(yíng)能力的多(duō)重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营(yíng)地产公司也是更有优(yōu)势(shì)的。”吕(lǚ)功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资源债权债务关系等问题，市场对民营房(fáng)开企业的资产会有(yǒu)更多担忧和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中，央国企相较于民企来说(shuō)估值的修复更明显。中(zhōng)特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集(jí)中度(dù)提升后，行业进入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶段，具(jù)备较快速(sù)发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可预期的盈利(lì)和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的(de)提升，应该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资(zī)产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代中(zhōng)行(xíng)业(yè)普(pǔ)涨的概率比较低，行业内部将出现分化，要关(guān)注将(jiāng)受益于行业集中(zhōng)度提升的(de)头部公司。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的(de)话，或许还是保利发展、招商蛇口(kǒu)等国(guó)资背景龙头前途更为(wèi)光明。不过国投瑞银基(jī)金投资部副总监(jiān)綦傅鹏(péng)表示(shì)：“需(xū)要客(kè)观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首先(xiān)是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再次是拿地份额持续提(tí)升。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊》也根据房(fáng)企一季报(bào)梳理(lǐ)发现，对(duì)于2022年的业绩出现的(de)整(zhěng)体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利均实现了业绩的回正，甚至是较大(dà)增速的增长。而这些公(gōng)司也是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对(duì)此，知名房地产(chǎn)业内人士(shì)张(zhāng)宏伟向《红周刊(kān)》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房(fáng)企，主要是因为过(guò)去(qù)两(liǎng)三年(nián)时间，尤(yóu)其是在(zài)2021年下半年民营房企不怎么(me)投资(zī)拿地之后(hòu)，国有企业仍(réng)在(zài)持(chí)续性地拿(ná)地，且(qiě)主要集(jí)中在核心城市，投(tóu)资力度较大。投资的驱动能(néng)够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过程中(zhōng)，能够(gòu)保有(yǒu)一个(gè)正(zhèng)增(zēng)长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复苏过(guò)程中，还面临着一(yī)些不(bù)确定性(xìng)。其(qí)实整个市(shì)场(chǎng)从(cóng)四月份开(kāi)始又在往下掉。除了杭州、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三(sān)月相(xiāng)对表现较好之外，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现(xiàn)环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表现也不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企业的资金面压(yā)力(lì)，可能(néng)会(huì)出(chū)现，到六月份房企(qǐ)为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的(de)一个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第(dì)三季度(dù)增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资(zī)董事长(zhǎng)陈昊扬也(yě)向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整个房(fáng)地产(chǎn)以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象的(de)要慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产(chǎn)以及上下游(yóu)就不是赚快钱的(de)时候(hòu)，只能赚他基本面的钱。但这也意(yì)味着，只有极为(wèi)少数的(de)、做得比同(tóng)行好(hǎo)得多的企(qǐ)业(yè)，会伴(bàn)随整个(gè)行业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现(xiàn)出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的基本面不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来(lái)，这需要时间。

　　（本文(wén)已刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做买卖(mài)推荐。）

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