导读

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是(shì)中国(guó)房地(dì)产(chǎn)市(shì)场黄金二十年。2019-2021年(nián)，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积超15亿(yì)平，足够4000万家庭(tíng)入住。恰逢近年地产持续低景气，有关中国地产是否(fǒu)过(guò)剩的讨论日益(yì)热烈。

　　拨开迷雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住宅(zhái)真实情(qíng)况，据此判断(duàn)中国未来地产趋势(shì)。

　　有(yǒu)媒体渲染中国(guó)地(dì)产存量(liàng)极(jí)度(dù)过剩，事(shì)实是否如此？

　　住(zhù)建(jiàn)部披(pī)露(lù)全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑，第(dì)七次人口普查调查数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是(shì)否真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住(zhù)建部披(pī)露的(de)近(jìn)6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括大量城镇非住宅建筑，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋房屋中(zhōng)城镇住宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城镇(zhèn)居民人(rén)均住宅间数(shù)为1.06间，但居住舒适不是人(rén)均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它与房屋质量、居住面积、配套设施等因素(sù)密切相关。中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较发达国(guó)家还有很大差(chà)距。人均住(zhù)宅间数大(dà)于1同样不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱和。

　　我们测算发现中国城镇居民户均1套房，其中每户持有(yǒu)商品住(zhù)宅仅0.64套(tào)。

　　目前(qián)并(bìng)无直接公布中(zhōng)国家庭(tíng)户(hù)均住宅的数据，我(wǒ)们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭(tíng)户数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测(cè)算(suàn)结(jié)果(guǒ)显示，目前城镇家庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至2024年，中国(guó)每户城镇家庭才拥有1套住(zhù)宅(zhái)，其中(zhōng)商业住宅仅0.64套。

　　户(hù)均一套房似乎(hū)意味着户(hù)户有房，然(rán)而事实上中国(guó)住宅市场(chǎng)供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住宅套户(hù)比会大于(yú)1，在1.1左(zuǒ)右。

　　之所(suǒ)以说不平(píng)衡，是因为(wèi)户均一(yī)套房无法满足流动(dòng)人口的(de)租(zū)赁和置业需求。全国总人口的近三成都是流(liú)动人(rén)口(kǒu)，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在大城市租房挣钱，在老(lǎo)家买房(fáng)，从而(ér)产生(shēng)了额外的住宅(zhái)需(xū)求。

　　即(jí)便户均一套房(fáng)，中(zhōng)国(guó)未来地产仍有(yǒu)四大新增(zēng)需求(qiú)动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比(bǐ)不断(duàn)增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家庭化趋(qū)势将延续，带来新户(hù)购房(fáng)需求(qiú)增长。

　　第(dì)二，经济板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配的再集中吸(xī)引着(zhe)人(rén)口(kǒu)流入，人口净(jìng)迁入城市(shì)的新增住宅需求有望持续旺盛。

　　第三，30％左右(yòu)的家庭住在2000年(nián)以前建成的住宅(zhái)中，涉及(jí)超9000万(wàn)家庭、81亿平方米(mǐ)的住(zhù)宅建筑面(miàn)积。促(cù)成“老破小(xiǎo)”住(zhù)宅的改(gǎi)造(zào)势(shì)在必行。

　　第四，中国的人均住宅(zhái)间数与(yǔ)人均住宅建筑面积(jī)均(jūn)较发(fā)达国家有着(zhe)不小差距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断(duàn)增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当(dāng)下中国地产(chǎn)步入(rù)大分(fēn)化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说(shuō)过去二(èr)十(shí)年是(shì)中国地产(chǎn)黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多(duō)体现为住宅(zhái)供给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地产大分化时(shí)代已至，大分化时代(dài)下地产矛盾则更多体现在住宅(zhái)质量供需(xū)冲(chōng)突。

　　地产大分化必(bì)将体现在(zài)不(bù)同能(néng)级城市(shì)之间(jiān)，不(bù)同区域板块之间，不同品质住宅(zhái)之(zhī)间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露全国已(yǐ)有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发(fā)热议。从2月以来，各大城市二(èr)手(shǒu)房挂牌(pái)量突然激(jī)增，引(yǐn)发(fā)一阵二手房的“抛(pāo)售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场(chǎng)不禁担心，中国(guó)的(de)房(fáng)子是否已(yǐ)经(jīng)过剩？

　　中国城镇(zhèn)住宅(zhái)到底(dǐ)是供(gōng)给过剩，还是(shì)供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在不足？可(kě)惜由于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并(bìng)未公布，我(wǒ)们(men)无法直接(jiē)知晓(xiǎo)具体情况。

　　拨开迷雾，我们(men)测(cè)算出中(zhōng)国城镇家(jiā)庭户均拥有(yǒu)住宅套数，回答(dá)当前(qián)的房子是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的(de)过剩了？据此判断未来(lái)房地产市(shì)场会如何发展。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩(shèng)的直观判(pàn)断(duàn)站(zhàn)不住脚

　　今年2月(yuè)，在以全国自然灾害综合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布会上，负责人对外披(pī)露(lù)：“住宅城乡(xiāng)建设(shè)行业获取了全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑(zhù)数(shù)据以及80多万(wàn)处市政设(shè)施数(shù)据。”

　　14亿(yì)人住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑(zhù)，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场(chǎng)看似已经过剩(shèng)。

　　在这(zhè)近(jìn)6亿栋(dòng)房屋建筑中，农村房屋占9成(chéng)以上，以栋数计算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼、写字楼(lóu)、学校、医院(yuàn)等非住宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占比并不大。

　　第(dì)七次(cì)人口普查数(shù)据公布了(le)中国城镇(zhèn)家庭户(hù)人(rén)均住宅间数为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民(mín)人(rén)均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人均住宅间数大(dà)于1，看似意味着人人都(dōu)有房(fáng)间居住。

　　居住水(shuǐ)平不(bù)仅与房间数量(liàng)有关，更与(yǔ)房屋质量、居住面(miàn)积、配套设(shè)施等(děng)因素密(mì)切相(xiāng)关(guān)。单单(dān)从人均(jūn)住宅间数不能(néng)完全反映出城镇居民的(de)居住水平。

　　中国主要是以家庭为单位购(gòu)买成套住(zhù)宅，一套(tào)设施(shī)齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居(jū)民宜居的(de)选(xuǎn)择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇居(jū)民住(zhù)宅主(zhǔ)要分两大类(lèi)，一类是商品住宅(zhái)，另一类是保障房、原公有住(zhù)宅、自建(jiàn)房(fáng)等非(fēi)商品住宅。

　　目前缺乏统计(jì)数据，并没有(yǒu)直接公布城(chéng)镇住(zhù)宅数量。居(jū)民住宅相(xiāng)关数据有两处(chù)可(kě)以直接公布(bù)，一是每年(nián)商品住宅销售套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来源（人口普查数据）。计(jì)算中国居民户均住宅数量，我们主要用到上(shàng)述(shù)两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改(gǎi)革始于1998年，1998年之前商品住宅(zhái)数量极少，可(kě)忽略不计(jì)。估(gū)算城(chéng)镇居(jū)民户均(jūn)住(zhù)宅套数分三(sān)步走：

　　第一步，将1999年以来每年商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)销售套数相加，我(wǒ)们就能一里地等于多少米 一里地等于多少公里够(gòu)得(dé)到当前(qián)商(shāng)品住(zhù)宅总存量。

　　第二步，根据城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品(pǐn)住宅和(hé)非(fēi)商(shāng)品(pǐn)住宅比例，推算(suàn)得到居民住(zhù)宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品(pǐn)住(zhù)宅总数除以家(jiā)庭(tíng)户数，我们就能够得到城镇户均拥有的住宅数量。

　　具(jù)体计算公(gōng)式如下(xià)：

　　城(chéng)镇家庭住宅(zhái)套户比=住宅总(zǒng)套数/家(jiā)庭户(hù)数

一里地等于多少米 一里地等于多少公里　　=（商品住宅套数/家(jiā)庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅(zhái)占比(bǐ)

　　二、城镇家庭户均拥(yōng)有1.02套(tào)房

　　中国住宅存量到底有多少，目(mù)前(qián)缺(quē)乏(fá)一个准确(què)统计。我们利(lì)用既有统(tǒng)计数据，大致(zhì)测算得到中国存量(liàng)房地产(chǎn)套数，并进一步推算中国(guó)城镇家庭(tíng)户均拥有的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居民户(hù)均拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我(wǒ)们(men)计算得到：

　　（一）中(zhōng)国商品(pǐn)住宅累计销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇家庭户均拥有0.64套(tào)商品住宅(zhái)（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的(de)房(fáng)地产销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始，新房销售(shòu)中期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除商品住宅累计销售套数里(lǐ)的期房销售(shòu)，得到商品住宅现房套(tào)数(shù)。

　　以(yǐ)2022年(nián)商品住宅现(xiàn)房(fáng)套数计算(suàn)为(wèi)例：

　　2022年(nián)商(shāng)品住宅现房套数(shù)=截止到2022年(nián)商品住宅(zhái)累计销售套数-过(guò)去三年(nián)（2020、2021和2022年）的期房销售(shòu)额。

　　主流房企竣工周期(qī)在2-3年(nián)，并(bìng)考虑(lǜ)到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家(jiā)庭户(hù)数(shù)，算(suàn)出：

　　（三）目前中国城(chéng)镇家庭户均拥有0.54套(tào)商品现(xiàn)房住宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接(jiē)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民(mín)拥有的户均住宅套数。

　　首先，七普数据(jù)显(xiǎn)示(shì)中国城(chéng)镇居民的住宅(zhái)结构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品(pǐn)住宅占(zhàn)比31.9％、二手房占(zhàn)比10.1％、经济(jì)适用(yòng)房占比(bǐ)3.8％、原公有住宅占比(bǐ)6.1％，通过继(jì)承或赠与占比0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住(zhù)宅。

　　其次，我们(men)假定租赁其他住宅和购买二手房都是商(shāng)品住宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买(mǎi)商(shāng)品住宅(zhái)与购买二手房加总，得(dé)到商品住宅占(zhàn)居民所有住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期间(jiān)商品住宅增幅为过(guò)去十年(nián)变(biàn)化幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住宅(zhái)的实际变化比例(lì)，从(cóng)而我(wǒ)们估算(suàn)出2022年(nián)商(shāng)品住宅所(suǒ)占比(bǐ)例，为(wèi)62.8％。

　　最(zuì)后，截(jié)至2022年末，中国平均(jūn)每户城镇家庭拥有(yǒu)0.86 套住(zhù)宅。但考虑已(yǐ)购(gòu)期房，中国平(píng)均每户城镇家(jiā)庭(tíng)拥有(yǒu)1.02套住(zhù)宅(zhái)。

　　如果交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会(huì)在2-3年内陆续交付(fù)使(shǐ)用，到2024年，中国平均每户城(chéng)镇家庭都(dōu)会拥有(yǒu)一(yī)套(tào)住(zhù)宅。

　　三、城(chéng)镇(zhèn)户均一(yī)套房的(de)三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达(dá)到了户(hù)均一套(tào)房的程(chéng)度，“户户(hù)有房”是否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结(jié)，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有(yǒu)余？

　　（一）户均(jūn)一(yī)套(tào)房并不意味着住宅市场供需平衡

　　需(xū)要有多(duō)余住(zhù)宅(zhái)来(lái)满足因人口流动、居民换(huàn)房等因素(sù)产生的住宅需求。因此，成熟房地产市场的住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验来(lái)看(kàn)，美国、英(yīng)国和日本(běn)的住(zhù)宅套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英(yīng)国的(de)住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国(guó)和韩(hán)国(guó)分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房(fáng)，就会(huì)造成(chéng)人口净流入地的住宅(zhái)市场供不(bù)应求(qiú)，造成房(fáng)价(jià)或房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省(shěng)内流(liú)动人口和省际流动人口分(fēn)别为2.51亿人(rén)和1.25亿(yì)人。

　　流(liú)动人口会选(xuǎn)择在大城(chéng)市租房挣钱，在(zài)老家县城买房。

　　暨南大学2017年的中(zhōng)国城乡(xiāng)人口流动调(diào)查数据显(xiǎn)示，在上海(hǎi)、杭州以及南京工(gōng)作的(de)流动(dòng)人口在老家(jiā)拥(yōng)有(yǒu)住宅比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的(de)高工资(zī)吸引(yǐn)打工人，但高(gāo)房价迫使打工(gōng)人回乡置业(yè)。

　　流动(dòng)人口实际上(shàng)会占据两套房，在高房价的大城(chéng)市(shì)租赁一(yī)套房，在房价较低(dī)的(de)县城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套房无法满足庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质仍需改善(shàn)

　　目(mù)前(qián)，中国的(de)城镇住宅中依(yī)然有(yǒu)不少(shǎo)老旧小区。

　　三成家庭，也就是约9000万户城镇居民住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其中又(yòu)有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建筑结(jié)构(gòu)松散、设(shè)施陈(chén)旧、安全隐患(huàn)大(dà)等(děng)问题，如(rú)电线老化(huà)、管道等基(jī)础设施(shī)陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全(quán)隐患(huàn)，并且(qiě)居住体验(yàn)较差(chà)。

　　2000年以(yǐ)前(qián)建成的(de)老旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住(zhù)宅面积(jī)占比仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立(lì)卫浴和厨(chú)房(fáng)。这类上(shàng)世纪修建的(de)老旧小区很难满(mǎn)足现代生活(huó)需求(qiú)，在未(wèi)来(lái)大都会(huì)被拆迁重建(jiàn)。

　　近五成的家庭住(zhù)宅为(wèi)一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小(xiǎo)。其中一居室占比为14.9％，二(èr)居室占比为33％。对比镇，城市家庭住(zhù)宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张有(yǒu)关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩张是未(wèi)来地产的需求(qiú)驱(qū)动(dòng)力

　　根据七普数据测算，2020年(nián)城镇(zhèn)家(jiā)庭户住宅存量总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑(lǜ)两年间农民带房进(jìn)城和老旧小(xiǎo)区(qū)拆(chāi)迁，加上2021年(nián)和2022年商品(pǐn)住(zhù)宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得出2022年住宅存量(liàng)总面积为308.16亿平，人均住宅(zhái)建筑(zhù)面积为39.45平(píng)方米。

　　超过一半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅建(jiàn)筑面积小于均(jūn)值，近4成家庭(tíng)人均住(zhù)宅建筑面积在30平米以(yǐ)下。

　　15％的城(chéng)镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不(bù)足19平方米，不(bù)及全国人均水平的一半。若去除(chú)20％的(de)公摊，可(kě)使用(yòng)的住宅面积仅为15.2平方米(mǐ)。上海市将人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)低(dī)于15平(píng)方米(mǐ)的家庭界定为住宅(zhái)存在(zài)困难(nán)，若按这(zhè)个标准算(suàn)的(de)话，中国有11.3％的家庭存(cún)在住宅(zhái)困(kùn)难问(wèn)题。

　　若人均可使用住宅(zhái)面积(jī)为40平(píng)，即人(rén)均住宅建筑面积(jī)为50平，只考虑家庭户(hù)人数，需要住宅总量约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人均(jūn)住宅面积(jī)，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中国的人(rén)均住宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差不大。但若去除公摊面积后，中国(guó)的人均(jūn)可使(shǐ)用面(miàn)积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的集体(tǐ)户人口，所(suǒ)需(xū)要(yào)的(de)住宅总量(liàng)会更多。

　　四、户(hù)均已然1套房，未来地产还会有需(xū)求么？

　　我们测算得到中国(guó)城镇(zhèn)家庭(tíng)户均1套房(fáng)，看似已(yǐ)经户户有房。即便如此，中国人口静(jìng)态结构和动态趋势演绎，决定了中国未来(lái)地(dì)产仍有需求释放。户均1套(tào)住(zhù)宅现实之下，中国(guó)未来城镇住宅需求(qiú)主要(yào)来自于四个方面。

　　第一，户均(jūn)人口缩小，家(jiā)庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房需求扩张。

　　过去(qù)20年我国(guó)城镇(zhèn)家庭户均人口数不断下降，六(liù)普显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模为2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇户均人(rén)口规模为2.62人/户，一人户、二(èr)人户的占比明显上升，人口小家庭化趋势将(jiāng)继续延续，导致户数会因户均人口规模的缩小而增多。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导致经济(jì)发展(zhǎn)带(dài)来的新增住宅需求旺(wàng)盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源和生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区域经济资源(yuán)分配的再(zài)集中吸(xī)引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入。人口迁移势必涉及到买房租房(fáng)，给迁(qiān)入(rù)地住宅市(shì)场带来新的增量(liàng)。

　　以浙江(jiāng)省(shěng)为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出(chū)生人口为44.9万人(rén)，死(sǐ)亡人口(kǒu)为38.4万人(rén)，自然增加人口仅(jǐn)为6.5万(wàn)人，其(qí)人口增(zēng)长主(zhǔ)要(yào)受益(yì)于人口迁移。

　　第三(sān)，老(lǎo)旧小(xiǎo)区改善(shàn)性需求依(yī)然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅和原公有住宅的家庭拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原公有住宅家庭比例从(cóng)12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分(fēn)点。二者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家庭(tíng)住(zhù)宅建造时间为2000年以前的比例(lì)（31.3％）大(dà)致相(xiāng)吻(wěn)合。

　　十年间新增8473万家庭户，自建住宅和原(yuán)公有住宅减少了1282万户(hù)，住(zhù)宅(zhái)净需(xū)求(qiú)增加(jiā)9755万户。49％的家庭购买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买二手房。在新增住宅需求中，有7成(chéng)家庭购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来随着城中村和旧城改造，商(shāng)品(pǐn)住宅的(de)占比势(shì)必会进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造(zào)的(de)住(zhù)宅(zhái)建筑面积还有约(yuē)81亿平(píng)，涉及(jí)城镇家庭约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有(yǒu)住宅，建筑面积小、质量(liàng)低、基础设施(shī)配套差、没有或少有物业管理，居民(mín)追求美好、宜居生活(huó)的环境，背后的改(gǎi)善(shàn)性需求(qiú)有待释放。

　　第(dì)四，“住上更大(dà)房子”的改善性需求还(hái)将(jiāng)有所增加。

　　刚(gāng)需购房受限于资金，倾(qīng)向于(yú)中小户型(xíng)。已有住宅家庭希望提(tí)高生活品质，以小(xiǎo)换大(dà)、以旧换新。2022年底的中央经济工作会议(yì)明确指出支持住宅(zhái)改善等消(xiāo)费(fèi)。

　　OECD国家的(de)人均(jūn)住宅间数(shù)为1.71间(jiān)，无论是否考(kǎo)虑乡村住宅因(yīn)素，中(zhōng)国的人(rén)均住宅间数较(jiào)其他国(guó)家依旧存在不小差距。

　　住宅舒适度与经济水平有(yǒu)着密切正向联系(xì)。随(suí)着经济发(fā)展水平的提(tí)高，中国的(de)人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过去(qù)二十年是中(zhōng)国地产(chǎn)黄金发展期(qī)，地(dì)产矛盾(dùn)更多体(tǐ)现为住宅供给存(cún)在不足，供需出现错配，这(zhè)是过去二(èr)十年房价(jià)快(kuài)速(sù)上涨基石(shí)。那么未(wèi)来将是住宅质量的供需冲突。房地产大(dà)分化时代已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级(jí)之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间(jiān)的差(chà)异也将越发扩大。

　　风险提(tí)示

　　人口普查数据调(diào)查的是人，并不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此(cǐ)可能存在(zài)统计(jì)偏差。商(shāng)品住宅占(zhàn)比实际值可(kě)能偏(piān)低，其增(zēng)速(sù)可能(néng)超预期。

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