万(wàn)柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初“万(wàn)柳(liǔ)少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全(quán)国知晓(xiǎo)，其背后(hòu)曾宣称要做地产界(jiè)“劳斯莱斯”的(de)神秘开发商——中(zhōng)赫集团，也(yě)被拉向台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院(yuàn)再次受到舆(yú)论关(guān)注，起因中赫(hè)集团(tuán)成了共同债务人被中国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款不(bù)得(dé)不将中赫抵押的75套(tào)万柳(liǔ)书院(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可(kě)问(wèn)题是，这些房子早(zǎo)已售出，业主并非(fēi)中赫集(jí)团(tuán)，那些(xiē)真正斥巨(jù)资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地(dì)被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发(fā)稿(gǎo)，暂未看到这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪(guài)有网友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后，可能没(méi)你想象的(de)那么简(jiǎn)单。

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　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅的尽(jǐn)头是万柳(liǔ)书院”，但谁都(dōu)没(méi)想到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的(de)顶级豪(háo)宅(zhái)，竟然暴(bào)雷了！

　　近日(rì)，有(yǒu)网(wǎng)友(yǒu)发现，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发有限公司不(bù)良债权转(zhuǎn)让项目”，债权总额高达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的抵(dǐ)押物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖显示，上(shàng)述不良(liáng)债(zhài)权转让项目的处置主体是中国(guó)信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有限(xiàn)公司北(běi)京市分(fēn)公司(sī)（下称中国信达北分），处置的(de)是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公司（下称赫(hè)华恒瑞）的(de)不(bù)良(liáng)债(zhài)权。截至2023年1月31日，债权金(jīn)额约为46.95亿know过去分词是什么写，know过去分词是什么词元人民币，其中债(zhài)权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意向人。

　　从表(biǎo)面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的(de)故事，但实(shí)际(jì)上，75套豪宅的(de)背(bèi)后暗藏秘(mì)密。

　　据此前(qián)媒体报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上都是卖出(chū)去(qù)了(le)的，是(shì)有人住的(de)。

　　那为(wèi)什么中国(guó)信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态(tài)呢？只(zhǐ)能(néng)说明这(zhè)些房子根本(běn)没(méi)有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房(fáng)产证(zhèng)！

　　第一财经的报道证实了(le)上述(shù)内容。有豪宅中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套(tào)房子抵(dǐ)押出去(qù)，现在(zài)还没资金(jīn)解(jiě)抵押，所以不能(néng)网(wǎng)签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级豪(háo)宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院(yuàn)的业主基本都是(shì)北京(jīng)的高端人(rén)士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊等知名(míng)商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万(wàn)柳书院的业主中，还(hái)有不少know过去分词是什么写，know过去分词是什么词中赫集团的高管、合作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少(shǎo)网(wǎng)友感叹，“富(fù)人也被精准收(shōu)割(gē)了！”

　　不(bù)过，如(rú)果这(zhè)些业主确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，那(nà)么，中国信达转让(ràng)这笔(bǐ)不良债权回本的愿(yuàn)望，或将泡汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失最大的，没准还(hái)是债主中(zhōng)国信达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已经支付价款并实际(jì)占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业主没有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已经查封的(de)可以向法院提出(chū)执行异议(yì)申请，请求法院(yuàn)解(jiě)除查封，同时可以(yǐ)联合起诉开发(fā)商，要求退还购房款或(huò)办理房产(chǎn)证(zhèng)，并(bìng)承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了(le)购(gòu)房人的(de)优先权：

　　商品房消费者以(yǐ)居(jū)住(zhù)为目的购(gòu)买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付请求(qiú)权优先于建设工程价款优先受(shòu)偿(cháng)权、抵押权以(yǐ)及其他债权(quán)的，人民法院应当予(yǔ)以支(zhī)持。只支付了部分价(jià)款的商品房消费者，在(zài)一审法庭(tíng)辩论终结前(qián)已(yǐ)实(shí)际支付剩余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是(shì)说(shuō)，如果这75套房子(zi)均为“已(yǐ)售未网签”，那么这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子(zi)，还会被(bèi)业(yè)主讨回去。

　　中国信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯”

　　成(chéng)了“老(lǎo)赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不(bù)良(liáng)债权转(zhuǎn)让，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信托踩雷赫华恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已(yǐ)经成为赫华恒瑞唯一股东(dōng)。但此前，赫华恒瑞为(wèi)中赫集团(tuán)旗下子公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集团、中赫(hè)置地等选择(zé)退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国际(jì)信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股东，后者由中国信(xìn)达资产管理股份有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地(dì)产(chǎn)开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模(mó)，也(yě)没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅(zhái)圈留下一个个传说。

　　如钓(diào)鱼台七(qī)号(hào)院(yuàn)，作(zuò)为中赫集团进入北京(jīng)的第一(yī)个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛七(qī)号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发的万柳书院，更是(shì)被(bèi)誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等(děng)大型知(zhī)名房企手中，抢(qiǎng)下了北京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就(jiù)以神秘高端(duān)的姿态杀入市(shì)场，无(wú)论是(shì)一块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的五(wǔ)米高(gāo)墙，还是每棵成(chéng)本超6万的成年银杏树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业(yè)内外震撼(hàn)不已。

　　“万(wàn)柳(liǔ)的(de)墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院(yuàn)的(de)树、北(běi)平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺口(kǒu)溜中，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末上市(shì)的它(tā)，对手是(shì)当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广场、恒大(dà)华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元(yuán)/平米，说明万柳书(shū)院虽然已(yǐ)经推(tuī)出(chū)了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅圈备(bèi)受(shòu)追捧。

　　中赫集团开发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名(míng)演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七(qī)号院。而柳传志(zhì)、丁磊等知(zhī)名商(shāng)业大(dà)佬则(zé)居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪(háo)宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城(chéng)最贵(guì)的地”，“做地产中的(de)‘劳斯(sī)莱(lái)斯’”的(de)标签(qiān)。

　　但(dàn)隐藏在豪宅开发(fā)商光环的背后，这(zhè)个地产界(jiè)“劳斯莱(lái)斯(sī)”却多(duō)次成为被(bèi)执行人，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年年初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效法律(lǜ)文书(shū)确定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国安坑了(le)？

　　中赫集团(tuán)如今沦落(luò)到(dào)这个地步，其实(shí)是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走(zǒu)红(hóng)之时，深(shēn)蓝(lán)财(cái)经就曾深挖出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财(cái)务危机。

　　从知名豪(háo)宅(zhái)的开发(fā)商到(dào)沦为“老赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉的(de)人生(shēng)轨(guǐ)迹跟(gēn)着急转直下。而追根(gēn)溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企(qǐ)纷(fēn)纷开始了多元(yuán)化转型，但转型之(zhī)路并不好走。早在2008年(nián)开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多元化(huà)业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但(dàn)最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周(zhōu)金辉将(jiāng)转型的目光，放到(dào)了(le)体(tǐ)育(yù)领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服与IDG资本退出(chū)后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中拿(ná)下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下北京国安俱乐(lè)部全部股权(quán)。如果北京国安的估值一(yī)直(zhí)没变，那(nà)么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计(jì)花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里(lǐ)，有(yǒu)人也(yě)许会感叹：卖豪(háo)宅真是赚钱(qián)啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要(yào)质押(yā)股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)及其实控人周金辉夫妇将其手中的中赫(hè)集团股份质(zhì)押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目前中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)共有11条股权出质记(jì)录。质权人包括(kuò)海金商业(yè)保理、北(běi)京建工、山(shān)东(dōng)国(guó)际(jì)信托、中融信托、中(zhōng)信建(jiàn)设(shè)等。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合(hé)。

　　然(rán)而，入主北(běi)京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状(zhuàng)况没有得到改善，中赫集团也(yě)被拉入(rù)泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年(nián)，北京(jīng)国安(ān)足球俱乐(lè)部实现营(yíng)业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该(gāi)俱乐(lè)部(bù)资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解(jiě)资金压力(lì)，中赫集团和(hé)周(zhōu)金(jīn)辉夫妇还(hái)在持续质押手(shǒu)中的中赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营状况却(què)持续(xù)没(méi)有(yǒu)好转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行人，执行标(biāo)的高达(dá)11亿(yì)，北京(jīng)国安(ān)也3次与(yǔ)中赫(hè)集团(tuán)、中(zhōng)赫置(zhì)地、及中赫(hè)集团(tuán)股(gǔ)东周金辉、李彩霞等共同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能(néng)力(lì)而拒(jù)不履行生效法(fǎ)律文书确(què)定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控(kòng)人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执(zhí)行10个多(duō)亿的北(běi)京国安，又(yòu)如何(hé)能(néng)独善(shàn)其身(shēn)？

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