近(jìn)两(liǎng)年(nián)火(huǒ)爆的创新(xīn)产品公募REITs进入密集(jí)分红期(qī)，近日7只(zhǐ)REITs陆续(xù)迎来除息(xī)日，公募(mù)REITs整体呈现出高比(bǐ)例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的REITs产品，平(píng)均分(fēn)红(hóng)比例接近99％。

　　多位业(yè)内(nèi)人(rén)士对此(cǐ)表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一(yī)，稳定(dìng)分红(hóng)体现(xiàn)出(chū)该类产品长期投资价值，通过观测(cè)经营活动(dòng)现金流、可供分配(pèi)现金(jīn)等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投资(zī)者(zhě)注意，与产权(quán)类项目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在(zài)经营权到(dào)期(qī)后不再产生(shēng)现金收益，特许经营权分红(hóng)目前已包含(hán)了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资(zī)标的时应了解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品(pǐn)分红

　　公募REITs 进入密集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日(rì)，此外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈(chéng)现(xiàn)出了高(gāo)比例的稳定(dìng)分红(hóng)，15只(zhǐ)公告2022 年可供分配金(jīn)额(é)的公募REITs产品中，2022年全年(nián)分配金额占可供分配(pèi)金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红(hóng)收益，以及基金份额交(jiāo)易价格的(de)变化(huà)。基金(jīn)份(fèn)额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产(chǎn)运营情况及(jí)市场因素的综合影(yǐng)响，较易(yì)引(yǐn)起波动。与此相比，基(jī)金分红预期则更有(yǒu)规律可循(xún)。公募REITs的分红主要(yào)来自基础设施资产的经(jīng)营现金流，投资人(rén)通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露文件，结合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分(fēn)析基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于(yú)基金份额二级(jí)市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作为基金(jīn)份额(é)持有人(rén)实际获得(dé)的(de)现金收益，对于长期投资者更具参(cān)考价值(zhí)。”中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示(shì)，根据《公(gōng)开(kāi)募(mù)集基础设施证券投资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础(chǔ)设施基金(jīn)应当将90％以上合并后基(jī)金年度可分(fēn)配金额(é)以现金(jīn)形式分配给投资(zī)者，强制分红机(jī)制是(shì)公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红(hóng)机(jī)制(zhì)体(tǐ)现(xiàn)出REITs产(chǎn)品长期投资价(jià)值。

　　中航基金也认(rèn)为，从投资角度来看(kàn)，基础设(shè)施(shī)公募REITs同时具(jù)备(bèi)“股性”和“债(zhài)性(xìng)”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反映这(zhè)类产(chǎn)品“股性”的一(yī)面(miàn)，分红体现了(le)这类产品的“债性”特点。公(gōng)募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类(lèi)似(shì)于债券(quàn)派息，但不等同(tóng)于(yú)债(zhài)券(quàn)的固定利(lì)息回(huí)报，而是由可(kě)供分(fēn)配现金决定。

　　从机构(gòu)投(tóu)资者的(de)角度来看，一(yī)方面(miàn)是(shì)公募REITs丰富了机(jī)构(gòu)投(tóu)资者的投资品类(lèi)，为资(zī)产配置多元(yuán)化(huà)提供(gōng)抓手，具有较强(qiáng)的配置(zhì)价值。另一(yī)方面，公募REITs的分(fēn)红能够帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募REITs能够通(tōng)过(guò)分(fēn)红获取相(xiāng)对于投资债券相对高(gāo)的收益(yì)性，在有效控制风(fēng)险的前提(tí)下，增(zēng)厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外(wài)，市场对于未来分红水(shuǐ)平的预(yù)期，也是(shì)影响(xiǎng)REITs基金二级(jí)市场价格走势的关键(jiàn)因素(sù)之一。

　　从近(jìn)期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证(zhèng)REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债(zhài)券宽基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完(wán)成率不达预期，一定(dìng)程度上影(yǐng)响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李华平(píng)称，公募(mù)REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因(yīn)素的(de)影响，投资收益是影响REITs二级市(shì)场价格的主要因(yīn)素之(zhī)一(yī)，而稳定的分(fēn)红有利(lì)于吸引投资者参(cān)与公募REITs二(èr)级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人也(yě)表示，近期(qī)经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面(miàn)市场(chǎng)热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券(quàn)回归(guī)的(de)过程；另一方面，基础设施(shī)项目的经(jīng)营业(yè)绩相对经济(jì)活力(lì)的改善(shàn)有一(yī)定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额(é)的开盘指导价(jià)做调减处理，调减金额根据单位基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算。除权操作是(shì)对分红(hóng)前(qián)后基金份额净值(zhí)变化的修(xiū)正，使投资人在基金(jīn)分红(hóng)前后均(jūn)可以获得公平的投资机会。

　　“分(fēn)红可(kě)增(zēng)强投资者长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金相关人士也(yě)称。

　　特许经营权(quán)分红包括利(lì)润分(fēn)配和(hé)本金归还

　　普通(tōng)投(tóu)资者应了解底层资产(chǎn)情况

　　多位业内(nèi)人士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前(qián)提是(shì)本金(jīn)之上(shàng)的增值(zhí)部分不同，特许(xǔ)经营权REITs基(jī)金运作(zuò)期间的“分(fēn)红(hóng)”界定(dìng)为“分派(pài)”更(gèng)为准确，分派的是本(běn)金与(yǔ)增值(zhí)两个部分，两个部分(fēn)之间的比例是(shì)变动的，与现有公募(mù)基金(jīn)分红差异很大(dà)，大(dà)多数普通投资者可能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值面临极大(dà)不(bù)确(què)定(dìng)性，这是该类投(tóu)资者应该(gāi)注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前(qián)公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和(hé)产权类两大(dà)资产类型，持有产权类产品的收(shōu)益主要包括每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类产(chǎn)品的收益主要来(lái)自项目每年的现金分红。其(qí)中，特许(xǔ)经营权(quán)类(lèi)资(zī)产的分红(hóng)包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的归(guī)还(hái)，两者的比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资(zī)产的公募REITs可以内部收(shōu)益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通(tōng)投资者在选(xuǎn)择投资标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资(zī)产(chǎn)的类(lèi)型。

　　中航基金也表(biǎo)示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产(chǎn)属性不同而(ér)形成(chéng)区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品因其分红相当于包含“本(běn)金+收益(yì)”，分红相(xiāng)对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公(gōng)募(mù)REITs分红主(zhǔ)要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层资产的(de)价值增值(zhí)，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产属(shǔ)性，对所选择(zé)产(chǎn)品的二级市场价格(gé)和分红有合理预(yù)期(qī)。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与(yǔ)产权类项目相比，特许经营项(xiàng)目在(zài)经(jīng)营(yíng)权到期后不(bù)再能(néng)产生现金收(shōu)益，因此将可供分(fēn)配(pèi)金额的分(fēn)配理(lǐ)解为“分派(pài)”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限(xiàn)较短的特许(xǔ)经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩余期限(xiàn)较长的特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也(yě)有(yǒu)足够年限收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意，特(tè)许(xǔ)经营权项目的(de)分派金额包含了投资本金，在不进(jìn)行扩(kuò)募的(de)情况(kuàng)下(xià)，基金份额单价(jià)随着(zhe)分(fēn)派进度逐年下降是(shì)正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类(lèi)项目的(de)土(tǔ)地(dì)或建筑的剩余使(shǐ)用年(nián)限(xiàn)一般较长，再加(jiā)上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资(zī)，有机会进一步延长经(jīng)营(yíng)期限。这种类似永续经营的假设反(fǎn)映在基础资产(chǎn)的估(gū)值上，使(shǐ)产权类REITs具备更显著的资产投资属性(xìng)。”该负责人称。

　　观测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标(biāo)

　　评估(gū)项目底层资产(chǎn)运营情况

　　在基金分红的时点，多位(wèi)业内人士还表(biǎo)示，在产品分红期，投资者可以(yǐ)观测经营活动现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金(jīn)表示，年报指标中(zhōng)，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标(biāo)有两个(gè)：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分配现(xiàn)金，二者存在本质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生的现金净流量是指企业(yè)经营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基(jī)于(yú)企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是(shì)从EBITDA出(chū)发，对非现金影响(xiǎng)利(lì)润(rùn)表的项目进行调整，加(jiā)期(qī)初现(xiàn)金(jīn)，最(zuì)终得(dé)到(dào)的(de)账面现金。

　　李华平(píng)也表示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新(xīn)选择，投资价值(zhí)体现在相对(duì)股债市场(chǎng)独立的资产配置(zhì)功能(néng)，比较(jiào)适合长(zhǎng)期持(chí)有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注(zhù)内(nèi)部收益率的高(gāo)低，对(duì)产(chǎn)权类的资(zī)产更多(duō)关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配(pèi)收益主要来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净(jìng)现金流，所以(yǐ)底层资产运营情况直(zhí)接影响投资回(huí)报，投资者(zhě)可综合考虑(lǜ)原始权益人综(zōng)合实力、运营(yíng)管理(lǐ)机构(gòu)实力、公(gōng)募(mù)基金管理人实(shí)力等(děng)多重因素来(lái)选(xuǎn)择投(tóu)资标的(de)。

　　中信证券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进入密集(jí)分红(hóng)期，由于(yú)分红交易带(dài)来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支(zhī)撑、填权效应(yīng)相对明显(xiǎn)、同时分红规模(mó)较为可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的(de)招募说明书均会载明REITs在发行首年及次年(nián)的可供(gōng)分配金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集材料中披露预测进行(xíng)比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际环境，对基础设施(shī)项目的运营业绩及REITs的管理能金允智致命之旅演的谁力进行判断。”中金基金上述负责人也称(chēng)。

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