近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募(mù)REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红(hóng)，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金额的(de)REITs产(chǎn)品，平(píng)均分红比例接近99％。

　　多位(wèi)业内(nèi)人士(shì)对此表示，强制分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现出该类产(chǎn)品(pǐn)长期(qī)投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的(de)“窗口”。他们也提(tí)醒普(pǔ)通投资者注意，与(yǔ)产权类(lèi)项目相比，特许经营REITs项目在(zài)经营权到期后(hòu)不再产生现金收(shōu)益，特许经营权分红目(mù)前已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的(de)归还，在选(xuǎn)择(zé)投资标的时(shí)应了解资产类(lèi)型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密集分红期，近日7只REITs产品（4月(yuè)17 日(rì)-4月(yuè)21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配(pèi)情况尚未公布。整体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定(dìng)分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年(nián)可供(gōng)分(fēn)配金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比例平均为98.89％，且绝(jué)大部分(fēn)分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中金基金(jīn)相关负责人(rén)对此表示，投资公募REITs的主要收益来源为持有期(qī)分红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的变化。基金份额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况(kuàng)及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合(hé)影响(xiǎng)，较易引起波动。与(yǔ)此(cǐ)相(xiāng)比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基金募集材料(liào)和信息(xī)披露文(wén)件，结合行业(yè)及市场情况(kuàng)，可以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩(jì)，作(zuò)为进行(xíng)投资决(jué)策的重要参考(kǎo)。

　　“相(xiāng)对于(yú)基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格(gé)变(biàn)化(huà)导(dǎo)致的浮盈或浮(fú)亏，分红作为基金(jīn)份额持有(yǒu)人实际获(huò)得的现金(jīn)收益，对于(yú)长期投资(zī)者(zhě)更具(jù)参考价值。”中(zhōng)金基金相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资中心运(yùn)营高级(jí)副总监李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，根据《公开募集基础设施证(zhèng)券投(tóu)资基金指引(yǐn)（试行）》及相关法规要(yào)求，基(jī)础设施基金应(yīng)当将90％以上合(hé)并后(hòu)基(jī)金(jīn)年(nián)度可分配金额以现金形式(shì)分配给投(tóu)资(zī)者，强制分红机制是公募REITs的主要(yào)特征(zhēng)之一，稳定(dìng)的分(fēn)红机制(zhì)体现(xiàn)出REITs产品长期(qī)投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认为，从(cóng)投资角度来看(kàn)，基(jī)础设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和(hé)“债性(xìng)”双重特点(diǎn)。二(èr)级市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了(le)这类产品(pǐn)的“债(zhài)性”特点。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似(shì)于债(zhài)券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券(quàn)的固定利息回报，而是由可供分配(pèi)现金决定。

　　从(cóng)机(jī)构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资品类，为(wèi)资(zī)产配置多元化(huà)提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够(gòu)帮助机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机(jī)构(gòu)投资者公募REITs能够(gòu)通(tōng)过(guò)分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券(quàn)相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险的前提下，增(zēng)厚资(zī)产包收益，起到投资“压(yā)舱(cāng)石”的作用。

　　分红(hóng)除了投资(zī)收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场对于未来(lái)分红水平的预(yù)期(qī)，也是影响REITs基金二(èr)级市(shì)场价(jià)格走势的关键因素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公(gōng)募(mù)REITs的(de)二级市场表现(xiàn)看，截至4月21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内(nèi)下跌(diē)7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截(jié)至(zhì)2023年3月31日(rì)，有20只公募REITs发布了2022年年报(bào)，部分产(chǎn)品受(shòu)宏观经济的(de)影(yǐng)响，可分(fēn)配金(jīn)额(é)完成率不达预期，一定程(chéng)度上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级市(shì)场的价(jià)格波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红(hóng)有利(lì)于吸引(yǐn)投资者参(cān)与公募(mù)REITs二级市(shì)场的投资(zī)。

　　中金基(jī)金(jīn)相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近期(qī)经济预(yù)期恢(huī)复(fù)，一方面市场热点呈(chéng)现(xiàn)向股票和债(zhài)券回归的过程；另一方(fāng)面，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经济活(huó)力的改善有一(yī)定的(de)滞后性。

　　此外，公募REITs在(zài)分红除权日，将对(duì)基(jī)金份额(é)的开盘(pán)指导价做调减处(chù)理，调减金额根据单(dān)位基金份额(é)的分红金额进行(xíng)计算。除权(quán)操作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的(de)修正(zhèng)，使投资人在基金分红(hóng)前后均可以(yǐ)获得公平(píng)的(de)投资机会。

　　“分红可增强投资者(zhě)长期投(tóu)资(zī)的信心，同时需结合持有产品的(de)特(tè)性，关注二级市(shì)场扰动对整体(tǐ)收益的影响程度(dù)。”中航基金相(xiāng)关人士也称。

　　特许经(jīng)营权分(fēn)红(hóng)包括利(lì)润(rùn)分配(pèi)和本金归(guī)还

　　普通投资者应(yīng)了(le)解底层(céng)资产情况

　　多位业内(nèi)人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金之(zhī)上的(de)增值(zhí)部分不同，特许经(jīng)营权REITs基金运作(zuò)期(qī)间(jiān)的“分红”界定为(wèi)“分派”更(gèng)为准确，分派(pài)的是本金(jīn)与增值(zhí)两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的比例(lì)是变动的，与(yǔ)现(xiàn)有公募基(jī)金分红差异(yì)很(hěn)大，大多(duō)数普通投(tóu)资者可(kě)能把(bǎ)“分派”金额误认为是持续分红。一(yī)旦30年、40年、50年、60年(nián)等合(hé)同年限到期后基(jī)金价值面临极大不确定性，这(zhè)是该(gāi)类投资者应(yīng)该注意(yì)的情况。

　　李华平(píng)表示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许(xǔ)一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万经营(yíng)权(quán)类(lèi)和产权类两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的(de)收(shōu)益主要包括每年的现金(jīn)分红(hóng)及资产增值(zhí)的收(shōu)益(yì)，而持有特许经营类(lèi)产(chǎn)品的收(shōu)益主要来自项目(mù)每(měi)年的现金分红。其中，特许经营权类资产的分红包括了(le)利润分配和(hé)本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对(duì)特许经(jīng)营权类资产的公募REITs可以内(nèi)部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通(tōng)投资者在选择投资标的时，应了解(jiě)公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从(cóng)细(xì)分(fēn)来看，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底(dǐ)层(céng)资(zī)产属性不同而(ér)形成区(qū)别。特许经营权类(lèi)的公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相(xiāng)当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相对(duì)较(jiào)多(duō)，债(zhài)性偏(piān)强。而产权类的(de)公募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投资者(zhě)一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万在(zài)选择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑(lǜ)底(dǐ)层资产属性，对(duì)所(suǒ)选择产(chǎn)品的(de)二级市场价格和分红(hóng)有合理预期(qī)。

　　中金基金相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比，特许(xǔ)经营项(xiàng)目在经(jīng)营权到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此将可供分配金额的分配(pèi)理解为(wèi)“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期限较短的特许经(jīng)营项目，通常具备更高的分派率(lǜ)水(shuǐ)平。对于剩余(yú)期限(xiàn)较(jiào)长的(de)特许经营权项目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回本金(jīn)并取得收益。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资(zī)者注意，特许经(jīng)营权项目的分派金额(é)包含了投资本金(jīn)，在不进行(xíng)扩募(mù)的情况下(xià)，基金份(fèn)额单(dān)价(jià)随着分派进度逐年下降是正常现象(xiàng)，投资特许经营权REITs的收益来自项目(mù)剩余期限产生的现(xiàn)金流。

　　“与特(tè)许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类项(xiàng)目的土地或建(jiàn)筑(zhù)的剩(shèng)余使用年(nián)限一般较长(zhǎng)，再(zài)加上到期后(hòu)通过对建筑的(de)更新改造或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出(chū)让金等追加投(tóu)资，有(yǒu)机会(huì)进一步(bù)延长经营期限(xiàn)。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估(gū)值上，使产权类REITs具备(bèi)更显著的资产投(tóu)资(zī)属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观(guān)测内部收益率(lǜ)等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业(yè)内人士还表示(shì)，在产品分红期，投资者(zhě)可以(yǐ)观(guān)测经营活动现金流、可供(gōng)分配现金、内部收(shōu)益一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万率等指(zhǐ)标，来(lái)观察和评估(gū)项目底(dǐ)层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标(biāo)有两个：一(yī)是年报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金(jīn)，二者存在本(běn)质性区(qū)别。经营活(huó)动产(chǎn)生(shēng)的(de)现金净流(liú)量是指企(qǐ)业经营(yíng)、筹资、投资产生的现(xiàn)金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影(yǐng)响利润表的项(xiàng)目进行调整，加期初现(xiàn)金(jīn)，最终(zhōng)得到的账面现金。

　　李华平也(yě)表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投资(zī)价值体现(xiàn)在相对(duì)股(gǔ)债市场独(dú)立的资产配置功能(néng)，比较(jiào)适合长期持有。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以更多关(guān)注(zhù)内部收益(yì)率的高低(dī)，对产权类的资产更多关注分派(pài)率高低。因为公募REITs可(kě)分(fēn)配收益主要来(lái)自底层资(zī)产(chǎn)的经营净现金流(liú)，所以(yǐ)底层资产运营情况直接影响投(tóu)资回报，投资者可(kě)综合考(kǎo)虑原(yuán)始权益人(rén)综合实力、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等(děng)多(duō)重(zhòng)因素来选择投(tóu)资标的。

　　中信证券研报也显示，公募REITs进入密集分红期(qī)，由于分红交易带来的短(duǎn)期博弈(yì)机会仍在，叠加(jiā)此前市场接(jiē)连回调，建议(yì)投资者关注(zhù)有基本面(miàn)支(zhī)撑、填权效应(yīng)相(xiāng)对明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公募REITs的招(zhāo)募(mù)说明(míng)书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披露预(yù)测进行比(bǐ)较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项(xiàng)目的(de)运营(yíng)业绩及REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也(yě)称。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 一亿等于多少千万人民币，一亿等于多少千万？1亿等于多少百万