OPPO宣布关停(tíng)旗下芯片(piàn)子公司哲(zhé)库科技，引发(fā)了公募REITs扩募风波，如今，二级(jí)市(shì)场的影响仍未(wèi)停歇(xiē)。

　　Wind数据显(xiǎn)示，5月15日，华(huá)安张江光大园REIT开盘继续延续此前几日的下跌走势，午后(hòu)跌幅(fú)一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有所拉升(shēng)，全(quán)天(tiān)收(shōu)跌(diē)6.22％，最近3个(gè)交易日跌幅超过9.69％。

　　此前(qián)，华安张江光大园REIT曾(céng)发布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回应称，哲库科技是其(qí)扩募拟新购入基础设施资(zī)产(chǎn)张润大厦的(de)重要(yào)承租方之一，目(mù)前(qián)未收(shōu)到哲库科技(jì)及(jí)OPPO方面关于停(tíng)止(zhǐ)执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告(gào)中，华安张江光(guāng)大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始(shǐ)权益人将(jiāng)继续密切关(guān)注哲(zhé)库科技后续情况，积(jī)极做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟(nǐ)扩募购(gòu)入项(xiàng)目(mù)的(de)原始权益人(rén)相关负(fù)责人也(yě)表(biǎo)示(shì)，近期已同步启动了应急预案(àn)，排摸储备(bèi)租户，积(jī)极(jí)应对哲库提前(qián)退(tuì)租(zū)的可能事项。由于张润大厦是(shì)全国(guó)首批REITs申报扩募项目(mù)，公司领导高度重视，浦东新(xīn)区国资委也高(gāo)度(dù)关注。

　　多位业内人士表示(shì)，华(huá)安张江光大园REIT近期市(shì)场波(bō)动较大，但其实不动(dòng)产公募REITs项目短期出租(zū)率下跌(diē)并(bìng)不会从根(gēn)本上影响其内外价值(zhí)，投资者应(yīng)理性看(kàn)待。

　　张江光大园(yuán)REIT

　　二级市场价格继(jì)续波(bō)动

　　本周，OPPO关停旗(qí)下芯片子公司哲库科技的事件(jiàn)继续扰动公(gōng)募REITs市场。

　　Wind数据显示，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的价格小幅(fú)低开，此后二(èr)级(jí)市场价格开始震荡走低(dī)，午盘(pán)收(shōu)跌6.17％。午(wǔ)后，华安张江光大园(yuán)REIT跌幅一度扩大到8.30％，随后价格(gé)有所回升，最终报收3.512元，全天(tiān)跌幅6.22％。

　　受(shòu)近期不利消息影(yǐng)响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几(jǐ)个(gè)交(jiāo)易日二级市(shì)场价(jià)格表现(xiàn)欠佳，5月(yuè)11日以来，3个(gè)交易日跌(diē)幅(fú)达到9.69％，今(jīn)年以来跌幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月21日上市以来，华安张江光大园REIT累计涨幅超过24％，在全市场公(gōng)募(mù)REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月(yuè)15日公(gōng)募REITs市场整体(tǐ)表现上(shàng)看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园(yuán)区基础设施REITs中，仅博时招商蛇口产业园(yuán)REIT微幅上涨，其余7只均有不(bù)同程(chéng)度下跌，8只产业(yè)园区(qū)基础设(shè)施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年(nián)以来平均跌(diē)幅(fú)5.17％。

　　“此前，张(zhāng)江REIT一季报中已(yǐ)经披露张江(jiāng)光(guāng)大园项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟(nǐ)扩募的项目又遭(zāo)遇突发事(shì)件，因此导致(zhì)二(èr)级(jí)市场价格出现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不(bù)过，在上述人(rén)士看(kàn)来，尽管出于风险规避的原因，最近几个(gè)交易日场(chǎng)内资金有所流出，但是，不动产公(gōng)募(mù)REITs项(xiàng)目短期出租率(lǜ)下(xià)跌(diē)并不会从根(gēn)本上(shàng)影响其内(nèi)外价值。

　　他(tā)也同时(shí)表(biǎo)示，目前随着(zhe)二级市(shì)场价格(gé)下跌，风(fēng)险(xiǎn)也得(dé)到一定(dìng)释放(fàng)，但是(shì)价(jià)格涨跌(diē)会受到(dào)基(jī)本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好(hǎo)判断价格是不是(shì)已(yǐ)经完(wán)全触(chù)底。

　　此外，还有一位业内人士表示，今年整(zhěng)体REITs市(shì)场表现低迷，不少产(chǎn)品(pǐn)年内(nèi)二级市场跌幅较(jiào)大，其实有(yǒu)些隐含(hán)收益率(lǜ)高的(de)产(chǎn)品(pǐn)具备(bèi)一定(dìng)的投资价值，很适合稳健类投资者。此(cǐ)外，伴随着(zhe)经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物(wù)流类等REITs产品具(jù)备一定的投资价值。

　　先锋瑞驰私募(mù)基金执行(xíng)董事高(gāo)如(rú)星对此(cǐ)表示(shì)，若张江园区最终(zhōng)能顺(shùn)利解决(jué)招(zhāo)商，平(píng)稳过度对经(jīng)营现金(jīn)流(liú)没有造成大(dà)的影响，“事件性利(lì)空下(xià)调至得(dé)这么急、这么深，加上(shàng)前期本身园区类资(zī)产就回调不(bù)少(shǎo)了，这(zhè)就是(shì)黄金坑。”不过，他也强(qiáng)调，最终还是落到租金收(shōu)入受不受影响，影(yǐng)响(xiǎng)多大(dà)，估计(jì)园区会最终解决。

　　张江(jiāng)REIT紧急回(huí)应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考(kǎo)验

　　5月12日(rì)，OPPO宣布关停旗下(xià)芯(xīn)片子公司哲库科技。随后5月12日晚，华安张江光大园(yuán)REIT发布公告，紧急回应称，哲库(kù)科技是其扩(kuò)募拟新购入基础设(shè)施资产张润大厦的重要(yào)承租(zū)方之一，目前未(wèi)收到哲库科技及OPPO方面关(guān)于停止执行已签租赁协(xié)议的通知。同时，在公告中，华安张江(jiāng)光大园REIT进一步表示，原(yuán)始(shǐ)权益人将继(jì)续(xù)密(mì)切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应(yīng)对(duì)。

　　此(cǐ)前，张江(jiāng)REIT因其一(yī)季报中披露(lù)的张江光大园项目出租率(lǜ)下降事(shì)项，一(yī)度二级市场价格出现回落。在(zài)随后召开的业绩(jì)说明会(huì)中管(guǎn)理人就相关事(shì)项进(jìn)行了解释说明，市场信心得(dé)到了一定提振(zhèn)，二级市场价格表现也趋于平稳(wěn)。据了解(jiě)，张江(jiāng) REIT在5月(yuè)11日召开的线上和线下(xià)的扩募(mù)说明会上，运营(yíng)团队表(biǎo)示了对张(zhāng)江光大园项目的信心，预计签署意向书和合同谈判中的(de)储备租户正常转化后(hòu)，项目出租(zū)率将得到(dào)回(huí)升(shēng)。没想到仅过了(le)不到三周的时(shí)间，张江REIT的扩募之(zhī)路又迎来了新的考验(yàn)。

　　因张江REIT的上述公告(gào)引起了市场各方(fāng)的广泛关注，张(zhāng)江REIT拟(nǐ)扩募购入项目(mù)的原始权益人相(xiāng)关(guān)负责人坦(tǎn)言，事发突然确实始料未及，在获悉OPPO关停哲(zhé)库科(kē)技消息的第一(yī)时间即奔赴现场(chǎng)进行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应急预(yù)案，排(pái)摸储备租户(hù)，积极应对(duì)哲库提前退租的可能事项。由于张润(rùn)大厦(shà)是全国(guó)首(shǒu)批REITs申报扩募(mù)妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西项目，公司领导高度重视(shì)，据悉新区国(guó)资委(wěi)也高度关注(zhù)。

　　当谈及(jí)储(chǔ)备租户(hù)情(qíng)况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目(mù)前储备租户还是比较丰富的，覆盖了芯片测试、人工智(zhì)能、航天(tiān)产业、信息技术(shù)等(děng)产业客户(hù)，租(zū)赁意向面积超过了2万方(fāng)。从意向(xiàng)储备(bèi)转化为实际(jì)租户需要一些时间。

　　“我们正在着手通过签署租赁(lìn)意向(xiàng)书来尽快锁定一(yī)些重(zhòng)要(yào)租户。虽然(rán)收(shōu)了三个月履约(yuē)保证金(jīn)给了我们一些空间，但本着对(duì)首(shǒu)批扩募、对市场(chǎng)负责的态度，我们肯定(dìng)要全力与(yǔ)时间赛跑，把这些面(miàn)积在短期内完成(chéng)去化。”相关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张江(jiāng)光大园项目一季度末也有将近30％的空置率，原始权益人有那么(me)多储备租户，之前的(de)空置率为(wèi)何未能得到解(jiě)决。

　　对此相关负责(zé)人解释，张江光大园一直以来都坚持以(yǐ)市场化运营为导向(xiàng)，历史运(yùn)营(yíng)表现稳定(dìng)，租户(hù)的调(diào)租和换租都属(shǔ)于正(zhèng)常情况，而(ér)这次项目(mù)的(de)大租户退(tuì)租正好发生在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前(qián)市场情况已有所好转。在看到出租率(lǜ)下滑情况没(méi)有得到及(jí)时(shí)修复后，张江这边也(yě)作(zuò)了一定的资源调配和倾斜，引入了一些储(chǔ)备租户。

　　另外妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西，张润大厦和张江光大园项目(mù)在给租户(hù)的分隔(gé)空间(jiān)、交(jiāo)付(fù)标准、租(zū)金水(shuǐ)平等方面也有一些差异化，张(zhāng)润(rùn)大厦多是两千(qiān)多平的大(dà)平层，楼的成新度(dù)高一些(xiē)，单价也贵一些，张江光大(dà)园单层以一千(qiān)平(píng)的(de)面积(jī)为主，还有一(yī)些(xiē)独栋形态的物(wù)业。租户自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算(suàn)挑(tiāo)选区域内的不同物业。

　　“如(rú)果扩(kuò)募完成以后，新老资产(chǎn)的管理人(rén)都(dōu)变(biàn妆前乳是什么东西，妆前乳是啥东西)成了一家，后续我(wǒ)们在资源(yuán)共享和(hé)联合营销方面能更加充分(fēn)发(fā)挥协同效应，相(xiāng)信可以做得更好。”上述(shù)负责(zé)人补(bǔ)充说道。

　　最后(hòu)谈及对于张江REIT的定位和展望，相关(guān)负责人表示，张江集(jí)团和张江高(gāo)科目前(qián)在管资产(chǎn)约五百万方，还有一(yī)些其(qí)他在开(kāi)发的(de)储备项目，这(zhè)些(xiē)都将成为张江REIT实现打造(zào)张江(jiāng)园区产业空(kōng)间资产上市平台(tái)目标的坚实后盾和储备资源。“我们非常重(zhòng)视张江REIT这个资本平台和它未来的(de)发展。”相(xiāng)关负(fù)责人表示，“这次扩募是我(wǒ)们实现基金扩(kuò)容(róng)的第一步，也是至关重要(yào)的一步，眼下我(wǒ)们(men)可能面(miàn)临(lín)了(le)一些突发情况需(xū)要解决(jué)，但是这和我(wǒ)们在(zài)张江科学城这三十年建设发(fā)展(zhǎn)过程中所经历的相比(bǐ)，只能算(suàn)是一个非常小的插(chā)曲。我们有信心排除万(wàn)难，尽一切可能(néng)化(huà)解当前突发事件的所有负面影(yǐng)响，维(wéi)持预(yù)期和市场的信心(xīn)。”

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