万柳书院，暴雷(léi)了。

　　今年年(nián)初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外(wài)走(zǒu)红(hóng)，让这个(gè)位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地(dì)产界(jiè)“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书院再(zài)次受(shòu)到(dào)舆(yú)论关注(zhù)，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共(gòng)同债务(wù)人被(bèi)中(zhōng)国信达追债，中国信达为了(le)收回钱款(kuǎn)不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题(tí)是，这些房子早(zǎo)已售出，业主(zhǔ)并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥(chì)巨资(zī)购入房产(chǎn)的有钱人，房子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖(mài)，算是被割(gē)了！

　　截至发稿，暂未看(kàn)到这(zhè)些业(yè)主的维权信息(xī)，难怪有网(wǎng)友调(diào)侃：“富人被割韭菜的时候，他们(men)的姿势都(dōu)那么优雅。”

　　不过事件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象(xiàng)的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精准收割？

　　最惨的可能还是债(zhài)主

　　“北京(jīng)豪(háo)宅的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近(jìn)日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架了“北京赫(hè)华恒瑞房地产开发有(yǒu)限(xiàn)公司(sī)不良债权转让项(xiàng)目”，债权总额高(gāo)达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押(yā)物中，包括75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东(dōng)拍卖显示，上述(shù)不良债权(quán)转让项目的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股(gǔ)份有限公司北京市分(fēn)公司（下称中(zhōng)国信(xìn)达北分(fēn)），处(chù)置(zhì)的(de)是对(duì)北京赫华恒瑞房地产开发有限公司（下称赫华恒瑞）的不良债(zhài)权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日，债权(quán)金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公(gōng)司是(shì)共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目(mù)已(yǐ)有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向(xiàng)人。

　　从表面上(shàng)看，这就是一起中(zhōng)国信达北分讨债的故事，但实际上，75套(tào)豪(háo)宅(zhái)的(de)背后暗(àn)藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已售罄。如果该(gāi)报道属实(shí)，说明(míng)这些房(fáng)子实际上都是卖(mài)出去(qù)了(le)的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国信达的拍卖页面上又注(zhù)明这75套房(fáng)子是(shì)“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的(de)报道证实了(le)上(shàng)述内容。有豪宅中介透露，中赫(hè)集团早就把这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵押(yā)，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为(wèi)海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学(xué)区房，万柳书院的业(yè)主基本都是(shì)北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)。另据地产自媒体“地产八卦女(nǚ)”爆料，万柳书院的(de)业主中(zhōng)，还有不少中(zhōng)赫集团的高(gāo)管、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感(gǎn)叹(tàn)，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如果(guǒ)这些业(yè)主确(què)实已经(jīng)支付价款并实际占有，那么，中国信(xìn)达转让这(zhè)笔(bǐ)不(bù)良债权回本的愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖(mài)损(sǔn)失最大(dà)的，没(méi)准还(hái)是(shì)债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规(guī)定，民事执行中，业主(zhǔ)已(yǐ)经(jīng)支付(fù)价(jià)款并(bìng)实际占有(yǒu)，但(dàn)未办理过(guò)户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法(fǎ)院提(tí)出执(zhí)行异议申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合(hé)起诉开发商(shāng)，要求退还购房款(kuǎn)或办理(lǐ)房产(chǎn)证，并承担违约(yuē)责(zé)任。

　　此外，今年4月，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者权利保护(hù)问题的批(pī)复(fù)》，以(yǐ)司法解释的方式明确了购房人(rén)的优先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目的购买房屋并已支付全部(bù)价款，主张其房屋交(jiāo)付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其(qí)他债权的(de)，人民法院应(yīng)当(dāng)予以支持(chí)。只支付了(le)部分价(jià)款的商品房消费者，在一审法庭辩论终(zhōng)结前已(yǐ)实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的(de)，可(kě)以适用前款规(guī)定。

　　也就是(shì)说，如果这75套房(fáng)子(zi)均为“已售(shòu)未网签”，那么这笔(bǐ)不良(liáng)债权，实际(jì)上是个烫手(shǒu)山(shān)芋。可能不(bù)仅不(bù)能卖出(chū)去(qù)回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱(lái)斯(sī)”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信达申(shēn)请不良债(zhài)权转让(ràng)，可以(yǐ)追溯到金谷(gǔ)信(xìn)托踩(cǎi)雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目(mù)前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞(ruì)唯一股(gǔ)东。但此前(qián)，赫华(huá)恒瑞为中赫(hè)集团(tuán)旗下子(zi)公横截面是什么意思小学六年级，长方体的横截面示意图司。2019年(nián)4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行(xíng)列(liè)，中国金谷国际信(xìn)托有限(xiàn)责任公司成(chéng)为了唯一(yī)股(gǔ)东，后者(zhě)由中国信达资产管理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大(dà)规(guī)模，也没有很高(gāo)的国民知名度，但却在北京豪宅圈(quān)留下一个(gè)个传说(shuō)。

　　如钓(diào)鱼台七号院(yuàn)，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进入(rù)北(běi)京的第(dì)一个豪宅(zhái)项目，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七号院3号(hào)楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成为当(dāng)时京城最贵的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万(wàn)柳书院，更(gèng)是被誉(yù)为“北京海淀(diàn)顶端豪宅”。2012年(nián)，中赫置地以26.3亿元，溢价率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大(dà)型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳(liǔ)地块，成为(wèi)北京当年的“双料地王(wáng)”。很快(kuài)，万柳书院就以神秘高端的姿态杀入市场，无(wú)论是一块块从(cóng)荷兰运回来的灰砖垒起来(lái)的五(wǔ)米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本(běn)超6万的(de)成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都令业内外震撼不已。

　　“万(wàn)柳的墙、西宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶儿、融创的(de)湖、紫辰(chén)院的树、北平府的院儿。”从这句(jù)顺口溜(liū)中，就(jiù)可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上(shàng)市的它，对手是当时(shí)有名的(de)融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒(héng)大华府(fǔ)等，现如今，它远远超过这些(xiē)对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年(nián)，万柳书院一(yī)套300平米的(de)法拍房，最终成交价1.09亿(yì)、单价达到惊人的(de)36万(wàn)元/平(píng)米，说明万柳书(shū)院虽然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈(quān)备受追(zhuī)捧(pěng)。

　　中赫集团开发的(de)豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商(shāng)业大佬则居(jū)住(zhù)在万柳书院。

　　几大豪宅的(de)成(chéng)功(gōng)奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北(běi)京城最贵(guì)的房，拿北(běi)京城最贵的地(dì)”，“做(zuò)地产中(zhōng)的‘劳斯莱斯(sī)’”的标(biāo)签。

　　但隐藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环(huán)的背(bèi)后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却多次成为被执行人，被执行(xíng)标(biāo)的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为履行(xíng)能力而拒不履行生效法律文书确定(dìng)义务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国(guó)安(ān)坑了(le)？

　　中赫集团如今(jīn)沦落到这个地步，其实是有迹(jì)可循的(de)。

　　事(shì)实上(shàng)，早在今年年(nián)初“万柳书院少(shǎo)爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到(dào)沦为“老赖”，中(zhōng)赫(hè)集团实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯(sù)源，这个转折点，就(jiù)在(zài)于(yú)收购北京(jīng)国(guó)安。

　　近十年(nián)来(lái)，房企纷纷(fēn)开始(shǐ)了多元化转型，但转型(xíng)之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最终都惨淡(dàn)收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的目光，放到了体育(yù)领域。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资(zī)本(běn)退(tuì)出(chū)后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国(guó)安足(zú)球俱乐部(bù)64％股(gǔ)权，成为国安的新东家。接着在2021年6月(yuè)，中(zhōng)赫集团从中信集团手中拿(ná)下北京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股(gǔ)权，至此拿下北(běi)京国(guó)安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安的估值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下北京(jīng)国安，总(zǒng)计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中(zhōng)赫为什么又要质押股权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质(zhì)押陆续质(zhì)押，据企查查显示，目前(qián)中赫(hè)集团(tuán)共(gòng)有11条(tiáo)股权出质记录。质权(quán)人包(bāo)括海金商业保(bǎo)理(lǐ)、北(běi)京建工、山东国(guó)际信托、中融(róng)信托、中信建设等(děng)。

　　这与入主北京国安的时间完全吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北京国安后，不(bù)仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改善，中赫(hè)集团也被拉入泥(ní)淖(nào)。

　　据北京产权交易所官网信息显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部(bù)实现营业(yè)收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末，该(gāi)俱乐部资产总(zǒng)计(jì)5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团和周金辉夫妇(fù)还(hái)在持续质押手中的(de)中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)股份，但国安(ān)和(hé)中赫(hè)的经(jīng)营状况(kuàng)却持(chí)续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集(jí)团被5次列被执行人，执行标的高达(dá)11亿，北京国安也3次与中赫集(jí)团、中赫置(zhì)地、及(jí)中赫集(jí)团股东(dōng)周(zhōu)金辉、李彩霞等共同成(chéng)为被执行(xíng)人(rén)，执行标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为(wèi)履(lǚ)行(xíng)能力而拒不履行(xíng)生效法律文(wén)书(shū)确定义务，上述被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京国(guó)安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都成为老赖的情况(kuàng)下(xià)，被执行10个(gè)多(duō)亿的(de)北京国安，又如何能(néng)独善其(qí)身？

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