万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳(liǔ)少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全(quán)国知晓72小时是几天，72小时是几天几夜，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯(sī)莱(lái)斯(sī)”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被拉(lā)向台(tái)前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到(dào)舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团(tuán)成了共同债务人被中(zhōng)国信(xìn)达追债，中国信达为了收回钱(qián)款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍(pāi)卖。可问题(tí)是，这些房(fáng)子早已售(shòu)出(chū)，业主并(bìng)非中赫(hè)集团，那些(xiē)真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权(quán)信息(xī)，难怪有网友调侃：“富(fù)人被割韭菜的时候，他(tā)们的姿势都那么优雅。”

　　不过事(shì)件背后(hòu)，可(kě)能(néng)没你想象的那么简单。

　　1

　　富人被(bèi)精(jīng)准收割？

　　最惨的可(kě)能(néng)还(hái)是(shì)债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头(tóu)是万柳书院”，但谁都没(méi)想到，这个(gè)位于海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级豪宅(zhái)，竟(jìng)然暴(bào)雷了(le)！

　　近日，有网友发现，中国信(xìn)达在京东拍卖(mài)上，上架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地产开发有限(xiàn)公司不良(liáng)债权转让项目(mù)”，债(zhài)权总额高达(dá)近47亿，该项目的抵押(yā)物中(zhōng)，包(bāo)括75套万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是(shì)中国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公(gōng)司北京市分公司（下称(chēng)中国信(xìn)达北分），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开发有(yǒu)限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良债权。截(jié)至2023年(nián)1月31日，债权(quán)金额约(yuē)为46.95亿元(yuán)人民币，其中(zhōng)债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集团(tuán)有限(xiàn)公(gōng)司(sī)是共同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围(wéi)观，35名(míng)意向(xiàng)人。

　　从表面上看，这就是(shì)一(yī)起中国信达北分讨债(zhài)的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体报道，万柳书院总(zǒng)共301户，而且早已售罄。如果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子(zi)实际(jì)上(shàng)都是(shì)卖出去了的(de)，是(shì)有人住的。

　　那为什么中国信达(dá)的拍卖(mài)页面上又注明这75套房子是(shì)“未出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说明这些房子根本(běn)没有网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第(dì)一财经的(de)报道证实了上述内容。有(yǒu72小时是几天，72小时是几天几夜)豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就(jiù)把这75套房子抵押出去(qù)，现在还没(méi)资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以不能网签、没(méi)办房(fáng)本。

　　作为海淀(diàn)的(de)顶级豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主(zhǔ)基本都是北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也(yě)是万柳书院的业主(zhǔ)。另据(jù)地(dì)产自(zì)媒(méi)体“地产八(bā)卦女(nǚ)”爆(bào)料，万柳书院的业主中，还有不少中赫集团(tuán)的(de)高管、合(hé)作伙(huǒ)伴(bàn)、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少网友感叹，“富人也被精准(zhǔn)收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些业主确(què)实(shí)已经支付(fù)价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回本的愿望，或将泡汤(tāng)。这次(cì)拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国(guó)信达。

　　根(gēn)据相关(guān)法律规定，民事执(zhí)行中，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价款并实际占(zhàn)有(yǒu)，但(dàn)未办(bàn)理(lǐ)过户手续的(de)，如果业主没有过错(cuò)，人民法院不得查封(fēng)、扣押(yā)、冻结，已(yǐ)经查封的(de)可以向法院(yuàn)提(tí)出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院(yuàn)解除查封，同(tóng)时可以联合起(qǐ)诉开发商，要(yào)求退还(hái)购房款或办理(lǐ)房产(chǎn)证(zhèng)，并承担违约(yuē)责任。

　　此(cǐ)外，今年4月，人(rén)民法院报公布《最高人民法院关于商(shāng)品房消费者权(quán)利保护问题的批复(fù)》，以司(sī)法解释的(de)方式明确了购房人的优先权：

　　商品(pǐn)房(fáng)消费者(zhě)以(yǐ)居住(zhù)为目的购买房屋并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付请求权优先于建设(shè)工程价款优先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权(quán)的，人(rén)民法院应当予以(yǐ)支持。只支付了部分价款的商品房(fáng)消(xiāo)费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩余价款的，可以适(shì)用(yòng)前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就是说，如果这75套(tào)房子均为“已售未网签”，那么这(zhè)笔不(bù)良债权，实际上是(shì)个烫手(shǒu)山芋。可能不(bù)仅不能卖(mài)出去回本，抵押的(de)这75套(tào)房子(zi)，还会被(bèi)业主讨(tǎo)回(huí)去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔(péi)了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权(quán)公司中(zhōng)国(guó)信达申请(qǐng)不良债权转让，可(kě)以追溯到金(jīn)谷信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒(héng)瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地(dì)等选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股东行列(liè)，中国金谷国际信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达(dá)资产(chǎn)管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他房企，中(zhōng)赫集团既没有(yǒu)很大(dà)规模(mó)，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名(míng)度，但却在北(běi)京豪宅圈留(liú)下(xià)一个个传说。

　　如钓(diào)鱼(yú)台(tái)七号院，作为中赫(hè)集团(tuán)进入北京的第一个豪宅项目，2011年(nián)，中赫置地推(tuī)出钓鱼岛七号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米(mǐ)的天价，成为(wèi)当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场强烈震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开(kāi)发的(de)万(wàn)柳(liǔ)书(shū)院，更是被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅”。2012年(nián)，中(zhōng)赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融(róng)创、保(bǎo)利、万(wàn)科(kē)等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北(běi)京万柳地块，成为北京当年的“双料地王”。很快，万柳(liǔ)书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿态(tài)杀入市场，无论是一块(kuài)块从荷(hé)兰运(yùn)回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的(de)五米高墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年银(yín)杏树，还是(shì)每平米20万元的(de)价格，都令业内外(wài)震撼(hàn)不(bù)已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的(de)院(yuàn)儿。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中(zhōng)，就可看出其(qí)在北京豪宅圈的地位。2014年(nián)末上市的(de)它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑(yuàn)、佳兆业广场(chǎng)、恒大华府等(děng)，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书(shū)院(yuàn)一(yī)套(tào)300平米(mǐ)的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成交价1.09亿、单价达到惊人的36万元/平米，说明万(wàn)柳书院虽然已经(jīng)推(tuī)出(chū)了8年之(zhī)久，但其依旧在北京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也吸引了不少知名(míng)人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住(zhù)在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬则居(jū)住在万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅的成功奠定了(le)中赫集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做地产中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅开发商(shāng)光环的背后，这个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被(bèi)执行人，被执行(xíng)标的高达11亿(yì)。

　　今(jīn)年年(nián)初(chū)，因为履行能力而拒不履行(xíng)生(shēng)效法律文(wén)书确(què)定(dìng)义务，中(zhōng)赫集团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京国安(ān)坑(kēng)了(le)？

　　中(zhōng)赫集团(tuán)如今沦落到(dào)这个(gè)地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财经就曾(céng)深挖(wā)出背(bèi)后的中赫集团，发现其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团(tuán)实控人周金辉(huī)的(de)人生轨迹跟着急转直下。而追根(gēn)溯(sù)源(yuán)，这个转折点(diǎn)，就在于(yú)收购(gòu)北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开(kāi)始了多元化转型(xíng)，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在(zài)2008年开(kāi)始，中赫集团(tuán)就(jiù)尝试过多元化业务，先后(hòu)进军能源市场、团购网(wǎng)站(zhàn)，但最终都惨淡收(shōu)场。最终，周金辉将转型的目光(guāng)，放(fàng)到了(le)体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股(gǔ)权，成为国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安俱乐部(bù)36％股权，至此拿下北(běi)京国安俱乐部(bù)全部(bù)股权(quán)。如果北京国(guó)安(ān)的估(gū)值一直没变，那(nà)么中赫集团(tuán)拿下北京(jīng)国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里，有人也(yě)许会(huì)感叹：卖豪(háo)宅真是赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质(zhì)押陆续质押，据企查查显示，目(mù)前中赫集团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条股(gǔ)权出质记录。质权人包括海金商业保(bǎo)理、北(běi)京建工(gōng)、山东(dōng)国际信托、中融信托、中(zhōng)信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经营状(zhuàng)况没有得到改(gǎi)善，中赫集团也(yě)被拉(lā)入泥淖。

　　据北京(jīng)产(chǎn)权交易所(suǒ)官网信(xìn)息显示，2020年，北京(jīng)国安足球俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿(yì)元(yuán)，总负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉(huī)夫妇还在持(chí)续质押手中的中赫集(jí)团(tuán)股份，但国安(ān)和中赫的经营(yíng)状况却(què)持续没有好转。

　　不仅(jǐn)中赫(hè)集团被5次列被执行(xíng)人，执行标(biāo)的(de)高达11亿(yì)，北京国安也(yě)3次与中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地、及中(zhōng)赫集(jí)团股东周金(jīn)辉(huī)、李(lǐ)彩霞等(děng)共同成(chéng)为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒(jù)不履(lǚ)行生效法律文书确定(dìng)义(yì)务，上(shàng)述被执行人成(chéng)为(wèi)“老赖”。只有北京(jīng)国(guó)安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都(dōu)成为老赖的情(qíng)况下(xià)，被执行10个多(duō)亿的北京(jīng)国安(ān)，又(yòu)如何能独善其身？

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