导(dǎo)读(dú)

　　黄金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当下中(zhōng)国地产步入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去(qù)二十年是中国房地产市(shì)场黄金二十(shí)年。2019-2021年，连续三年商品(pǐn)住宅(zhái)销售面(miàn)积超(chāo)15亿平，足够(gòu)4000万(wàn)家庭入(rù)住(zhù)。恰逢(féng)近年(nián)地产持续低景气，有关中国(guó)地(dì)产是否过剩的讨论日益热烈。

　　拨开迷(mí)雾，本文试图(tú)厘清(qīng)中(zhōng)国城镇存量(liàng)住(zhù)宅真实情(qíng)况，据此判(pàn)断中国未来(lái)地产趋势。

　　有媒体渲染中国地产(chǎn)存量极(jí)度过剩(shèng)，事实是否(fǒu)如此？

　　住建(jiàn)部(bù)披露全(quán)国有(yǒu)近6亿栋房屋建筑(zhù)，第七次人口普查调查(chá)数据显(xiǎn)示城镇家庭户(hù)人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷(xiàn)入怀疑，中国房子是否真的过剩？

　　事实上住建部披(pī)露(lù)的近6亿(yì)栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑中，城镇建(jiàn)筑占(zhàn)比不到一成，其中还包括大量(liàng)城镇非住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学校等，因此6亿(yì)栋(dòng)房(fáng)屋(wū)中城镇住宅占比极低。

　　七普显示中(zhōng)国(guó)城镇居民人(rén)均住(zhù)宅间数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均(jūn)一间(jiān)房所能满足(zú)，它(tā)与房屋(wū)质量(liàng)、居住面积、配(pèi)套设施等因素密切相关。中国的人均住宅间数(shù)较发达国家还有很(hěn)大差距。人均住宅间数大于1同样不意味(wèi)着中国住宅市场已经饱和(hé)。

　　我们测算发(fā)现中国城镇(zhèn)居(jū)民(mín)户均1套房，其中每户持有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅仅0.64套。

　　目前并无(wú)直接公(gōng)布中国家庭户均住宅(zhái)的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住宅套数(shù)、商(shāng)品住宅占比和城(chéng)镇家庭户数，计算出城(chéng)镇(zhèn)家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测(cè)算结果(guǒ)显示(shì)，目前(qián)城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套(tào)为(wèi)商品住宅。若期房(fáng)顺(shùn)利交(jiāo)付，直至2024年(nián)，中国每(měi)户(hù)城镇(zhèn)家庭才(cái)拥有1套住(zhù)宅，其(qí)中商(shāng)业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有房，然而事实上中国(guó)住宅市(shì)场供年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住宅套户比会大于(yú)1，在1.1左右。

　　之所(suǒ)以(yǐ)说不(bù)平(píng)衡，是因(yīn)为户均一(yī)套房无法(fǎ)满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置业需求。全(quán)国总人口的近三(sān)成(chéng)都(dōu)是流动人(rén)口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城(chéng)市租房挣钱，在老家买(mǎi)房(fáng)，从而产生了额外的(de)住(zhù)宅(zhái)需求。

　　即(jí)便户均(jūn)一套房，中(zhōng)国未来地产仍(réng)有四大新增(zēng)需求(qiú)动力(lì)。

　　第一，户均(jūn)人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人(rén)户、两人户(hù)占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋(qū)势将(jiāng)延续，带来新(xīn)户购(gòu)房需(xū)求增长。

　　第(dì)二，经济板块的分化日益(yì)明显，区域经济资源分(fēn)配(pèi)的再集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流(liú)入，人(rén)口净迁入(rù)城市的新增住宅需求(qiú)有望持续旺(wàng)盛。

　　第(dì)三，30％左右的(de)家庭住(zhù)在2000年以前建(jiàn)成的(de)住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平方米(mǐ)的住宅(zhái)建筑面积。促(cù)成“老破(pò)小”住宅的(de)改(gǎi)造势在必(bì)行(xíng)。

　　第四(sì)，中国的人均住宅间数与人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积均较发达国家(jiā)有着不小差距，“住上更大房(fáng)子”的改善性需求正在不断增加。

　　黄金二(èr)十(shí)年之后，当(dāng)下中国(guó)地产步入大分化时代(dài)而(ér)非(fēi)停(tíng)滞(zhì)期。

　　如(rú)果说过去二十年(nián)是中国地产黄金发展期(qī)，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住(zhù)宅供给存在不足，这是过(guò)去二(èr)十年房价快速上涨基石。那么当下(xià)房(fáng)地产大(dà)分(fēn)化(huà)时代(dài)已至(zhì)，大分(fēn)化时代下(xià)地产矛盾则更(gèng)多体现在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大分化(huà)必(bì)将体现在不同能级城市之(zhī)间，不(bù)同区域板(bǎn)块之间，不同品(pǐn)质住宅之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前(qián)，官方披露全(quán)国已有(yǒu)近6亿栋房屋建(jiàn)筑，引发热(rè)议。从2月以来(lái)，各(gè)大城市二手(shǒu)房挂牌量突然(rán)激增，引发一阵二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不(bù)禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中国(guó)城镇(zhèn)住(zhù)宅到(dào)底(dǐ)是供给(gěi)过剩(shèng)，还是供需(xū)平(píng)衡，或是仍然存在(zài)不足？可惜由于住(zhù)宅存量数(shù)据并未公布，我(wǒ)们无法直接知晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷雾，我(wǒ)们测算(suàn)出中国城镇家庭户均(jūn)拥有(yǒu)住宅套(tào)数，回答当前(qián)的(de)房子是否(fǒu)真(zhēn)的过剩了？据此判断未来(lái)房地产市场会如(rú)何发展(zhǎn)。

　　一、年下男是什么意思，年上男或者是年下男是什么意思trong>如何有效观察中国户均拥有住宅数量

　　（一）中国(guó)住宅(zhái)数(shù)量过剩的直观判断站不住脚(jiǎo)

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害(hài)综合(hé)风险普查工作情况为主(zhǔ)题的新闻(wén)发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡(xiāng)建(jiàn)设行业获取了(le)全国近(jìn)6亿(yì)栋城(chéng)乡房(fáng)屋建筑数据以及80多万处(chù)市政设施数据。”

　　14亿人(rén)住6亿栋(dòng)房屋建(jiàn)筑，平均(jūn)每栋建(jiàn)筑(zhù)住(zhù)不到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上，以栋数计算的(de)城镇房(fáng)屋实际(jì)仅有4700多万栋，还包括(kuò)了大(dà)量商业楼、写字楼、学(xué)校、医院等非住宅。总的(de)算下来(lái)，住宅占比并不(bù)大。

　　第七次人口普查数(shù)据(jù)公布了中国城(chéng)镇家庭户人均住宅间(jiān)数为1.06间(jiān)，其中城(chéng)市(shì)家庭户居民人均0.99间，乡镇家庭户居民人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看(kàn)似意味着人人都有房间居(jū)住。

　　居住水平不仅(jǐn)与房(fáng)间数量有关，更(gèng)与房屋质量、居住面积、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关(guān)。单单从人均住(zhù)宅间数不能完全反(fǎn)映出城镇(zhèn)居民的居住水平。

　　中国(guó)主(zhǔ)要是(shì)以家庭为(wèi)单位(wèi)购(gòu)买成套(tào)住宅，一套设施(shī)齐全的住(zhù)宅才是城(chéng)镇居民宜居的选(xuǎn)择。

　　（二(èr)）中国户均住宅(zhái)的测算思(sī)路(lù)、数据和方(fāng)法

　　中国城镇居民(mín)住宅主要分两大类，一类是商品住宅，另一类(lèi)是保障房、原(yuán)公有住宅、自(zì)建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统计数据，并(bìng)没有直接公(gōng)布城镇住宅数量。居民住宅相(xiāng)关数据有两处可(kě)以直接公(gōng)布，一是(shì)每年商品住宅销(xiāo)售(shòu)套数(shù)（统计局）；二是(shì)居民住宅来源(yuán)（人(rén)口普查(chá)数据(jù)）。计算中(zhōng)国居民(mín)户均(jūn)住宅数量，我们主要用到上(shàng)述两(liǎng)组数据。

　　中国住(zhù)宅(zhái)改革始于1998年(nián)，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇居民户均住(zhù)宅套数分三步(bù)走：

　　第一(yī)步，将1999年(nián)以来(lái)每年商品住宅销(xiāo)售套数相加，我(wǒ)们就能够得到当前商品(pǐn)住宅(zhái)总(zǒng)存量。

　　第二步，根(gēn)据城镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅和非商(shāng)品住宅比例，推算得到居民住宅总套数。

　　第(dì)三步，将城镇(zhèn)居民拥有的商品住宅(zhái)总数除以家庭户数，我们就能够(gòu)得(dé)到(dào)城镇户均拥有的(de)住宅数量。

　　具(jù)体计算公式如下：

　　城镇家庭住宅套户比(bǐ)=住宅总套数/家(jiā)庭户数

　　=（商品住宅套数(shù)/家庭户数）/（商品住宅套(tào)数(shù)/住宅总套数）

　　=商品住宅套(tào)户(hù)比/商(shāng)品住宅占比

　　二、城镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住宅存量到(dào)底有多少，目前缺乏一个(gè)准确(què)统计(jì)。我们利用(yòng)既有统计数(shù)据，大致(zhì)测算得到(dào)中国存(cún)量房地产套数，并进一步推算中国城(chéng)镇家(jiā)庭户均拥(yōng)有的住宅(zhái)数量。

　　（一）城镇居民户均拥(yōng)有商品(pǐn)住(zhù)宅(zhái)0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得到：

　　（一）中国(guó)商品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二(èr)）城镇(zhèn)家庭户均拥有(yǒu)0.64套(tào)商品住(zhù)宅（包(bāo)含现(xiàn)房和期房）。

　　中国(guó)的房地(dì)产销售以期(qī)房为(wèi)主，从2019年(nián)开始，新房销售(shòu)中(zhōng)期房占比近9成(chéng)。本(běn)文去除(chú)商(shāng)品住宅累计(jì)销售套数(shù)里的期房(fáng)销售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品住(zhù)宅现房套数。

　　以2022年商品住宅现房套(tào)数计算为例(lì)：

　　2022年商(shāng)品(pǐn)住宅现房套数=截止到2022年商品(pǐn)住宅累计销售套数(shù)-过去三年（2020、2021和2022年）的(de)期(qī)房销售额。

　　主(zhǔ)流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房后装修的(de)时间，取最大值3年。

　　将商品住(zhù)宅现(xiàn)房套(tào)数除以家庭户数，算(suàn)出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)0.54套商品现(xiàn)房住(zhù)宅。

　　（二）城镇居民(mín)户均拥(yōng)有住宅1.02套

　　接下来我们需要进一步推算(suàn)中国城镇居民拥有的户均住宅套数。

　　首先，七(qī)普(pǔ)数据显示(shì)中国城(chéng)镇(zhèn)居(jū)民的住宅结构特征如(rú)下：

　　73.8％的城镇家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占(zhàn)比(bǐ)21％，购(gòu)买(mǎi)商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有(yǒu)住宅占比6.1％，通过继承或赠与(yǔ)占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的(de)家庭租赁廉(lián)租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们(men)假(jiǎ)定租赁其他(tā)住宅和(hé)购买二手房都(dōu)是(shì)商品住宅，因(yīn)此将(jiāng)租赁其他住(zhù)宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占居民所有住宅的比例为62.8％。

　　2020年商品(pǐn)住宅(zhái)占比(bǐ)为59.2％，粗略假设2021年(nián)-2022年期间商品住宅(zhái)增幅(fú)为过(guò)去十年变化幅(fú)度的20％，计(jì)算(suàn)2011年(nián)-2020年商品住宅的实际变(biàn)化比(bǐ)例，从而我们估算(suàn)出2022年商品住宅(zhái)所占比例，为(wèi)62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平(píng)均(jūn)每户城镇家庭拥有0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑已购(gòu)期(qī)房，中国平(píng)均(jūn)每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购期房会(huì)在2-3年(nián)内陆续交(jiāo)付使用，到2024年，中国平均每户城镇家庭都会(huì)拥有一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既(jì)然城镇居民(mín)已经达(dá)到(dào)了户均一套房的程度(dù)，“户户有房”是(shì)否意味着(zhe)中国城镇化进(jìn)展终结，甚至意(yì)味着中国地产存量供给绰(chuò)绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均一套房并(bìng)不(bù)意味着住宅(zhái)市场供需平衡(héng)

　　需要有多余住(zhù)宅来满足因人口流动、居民换房等因(yīn)素产(chǎn)生的住宅需求。因(yīn)此(cǐ)，成熟(shú)房地产市场的住宅套户比会在1.1左右。

　　国(guó)际经验来看(kàn)，美(měi)国(guó)、英国(guó)和日本的(de)住宅套(tào)户比均(jūn)高于1.1，其中，英国的住(zhù)宅套户比(bǐ)最高，为1.19，日(rì)本为1.16，美国(guó)为1.11。德(dé)国(guó)和韩(hán)国分别为1.02和1.05。

　　如果户均刚(gāng)好一套房，就(jiù)会造成人口净流入地的(de)住宅(zhái)市场供不应(yīng)求，造(zào)成(chéng)房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七普指(zhǐ)出(chū)中国的流动(dòng)人口(kǒu)3.76亿，省内流(liú)动人口(kǒu)和省(shěng)际(jì)流动(dòng)人口分别为(wèi)2.51亿人(rén)和1.25亿人。

　　流动人(rén)口会选(xuǎn)择在大城市租(zū)房挣钱，在老家县城买(mǎi)房。

　　暨南大学2017年的中国城乡人(rén)口流动调查(chá)数据显示，在(zài)上海、杭州以(yǐ)及南京工作的流动人口在(zài)老家拥有(yǒu)住宅(zhái)比例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打工人(rén)，但高房价迫使(shǐ)打工人回(huí)乡置业(yè)。

　　流动人口(kǒu)实际上会(huì)占据两套房，在高房价的大城市租赁一套房，在房价较低的县(xiàn)城购买一套房。所以(yǐ)说户均一套(tào)房无法满足(zú)庞大流动人口的租赁与置业需(xū)求。

　　（二(èr)）至少9000万户(hù)家庭住宅品质仍需改(gǎi)善(shàn)

　　目前，中国(guó)的城镇住宅中(zhōng)依然(rán)有不(bù)少老旧小(xiǎo)区。

　　三(sān)成家(jiā)庭，也(yě)就是约9000万户城镇(zhèn)居民(mín)住宅是(shì)2000年以前建成，其(qí)中又有11.6％住宅年(nián)龄至少在33岁以(yǐ)上。

　　这批存在着(zhe)建筑结构松散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化、管道等(děng)基础设(shè)施陈旧，给(gěi)住户(hù)的生活(huó)带来(lái)了很大(dà)的不便和安全隐患，并且(qiě)居住体(tǐ)验较差。

　　2000年以前建成(chéng)的老旧住宅面积(jī)小(xiǎo)。占(zhàn)比为31.3％的家庭(tíng)户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在5％左右的家(jiā)庭没有(yǒu)独立卫浴和厨(chú)房。这类(lèi)上世纪修建的老旧小区很(hěn)难满足现代生活需求，在未(wèi)来大都会(huì)被(bèi)拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一(yī)居室和二居(jū)室，户型(xíng)偏(piān)小。其中一(yī)居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇，城市家庭(tíng)住宅户型更小，当然这与城(chéng)市土地(dì)资源紧(jǐn)张有关(guān)。

　　（三）人均住宅面积扩(kuò)张是未来(lái)地(dì)产的(de)需求(qiú)驱动力

　　根(gēn)据七(qī)普(pǔ)数据测算，2020年城镇家(jiā)庭(tíng)户住宅存(cún)量总(zǒng)面积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民(mín)带房进城和老旧小区拆迁(qiān)，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面(miàn)积（7.3亿与6.3亿），得出(chū)2022年住宅存量总面积为308.16亿平，人均住宅建筑面积(jī)为39.45平方米(mǐ)。

　　超过一半的家庭人均住宅建筑面积(jī)小(xiǎo)于均值，近4成家庭(tíng)人均住宅建筑面(miàn)积在30平米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积不足(zú)19平方米，不及全国(guó)人均(jūn)水平(píng)的一(yī)半。若(ruò)去除20％的公摊，可使用的住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市将人(rén)均住宅建筑面积低于15平(píng)方米(mǐ)的(de)家庭界(jiè)定为住宅存(cún)在困难，若(ruò)按(àn)这个(gè)标准算的(de)话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住(zhù)宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用住宅面积(jī)为40平，即人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面(miàn)积为50平，只考虑家(jiā)庭户人数(shù)，需要住宅总(zǒng)量约390.6亿平，较目前至少(shǎo)新增82亿平。

　　对比(bǐ)发达国家人均住宅面(miàn)积，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均(jūn)住宅建筑(zhù)面积为39.45㎡，相差不大。但若去(qù)除(chú)公摊面积后，中国的人均可使用面积(jī)为(wèi)31.56㎡，这一差(chà)距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约(yuē)1.4亿的集体户(hù)人(rén)口，所需要的住宅(zhái)总量会(huì)更多。

　　四、户均已然1套(tào)房，未来地产还会有需求么？

　　我们测算得(dé)到中(zhōng)国(guó)城镇家(jiā)庭户(hù)均1套房，看似已经户户有房。即便如(rú)此(cǐ)，中国(guó)人口静态结构(gòu)和动态趋势演绎(yì)，决定了中国(guó)未来地产仍有需求(qiú)释放(fàng)。户均1套住宅(zhái)现实之下，中(zhōng)国未来城镇住(zhù)宅需(xū)求主要(yào)来(lái)自于四(sì)个方面(miàn)。

　　第一，户(hù)均人口(kǒu)缩小，家(jiā)庭户数增多(duō)，新户购房需(xū)求扩张(zhāng)。

　　过去(qù)20年(nián)我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断(duàn)下(xià)降(jiàng)，六普显示城镇户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)为2.85人/户(hù)，而七普(pǔ)显(xiǎn)示城(chéng)镇户均人口规模(mó)为2.62人/户，一(yī)人户、二人户的占(zhàn)比明显(xiǎn)上升，人口(kǒu)小家庭化趋势将继续延续，导致户数会因户均人口规模(mó)的缩小(xiǎo)而增(zēng)多(duō)。

　　第二，人口迁(qiān)移导致经济发展带来的(de)新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中国经(jīng)济板块的分化日益明显(xiǎn)，资源和(hé)生产要素逐步(bù)向(xiàng)经(jīng)济带、都(dōu)市圈中心城市流(liú)入(rù)，区域经济资源分(fēn)配的再(zài)集(jí)中(zhōng)吸引着人口(kǒu)流(liú)入。人口迁移势必涉及到买(mǎi)房(fáng)租房，给(gěi)迁(qiān)入地住(zhù)宅市场(chǎng)带来新的增(zēng)量(liàng)。

　　以浙(zhè)江省为例，2021年常住人口(kǒu)增量为72万，而出生人口为44.9万人，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为(wèi)6.5万人(rén)，其人口(kǒu)增长主要受益于人口迁移。

　　第三，老旧小区改善性需求依(yī)然(rán)庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自(zì)建住宅和原公有(yǒu)住宅的家(jiā)庭(tíng)拆迁改(gǎi)建(jiàn)最多。自建房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点；原公有(yǒu)住宅家庭比(bǐ)例(lì)从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二(èr)者和(hé)（27.1％），再加上其他住宅（5％）与(yǔ)家庭(tíng)住宅建(jiàn)造时间为2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间新(xīn)增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅(zhái)减少(shǎo)了1282万户，住(zhù)宅净需(xū)求(qiú)增(zēng)加9755万户(hù)。49％的家庭(tíng)购买商品住(zhù)宅，21％的家庭(tíng)购(gòu)买二(èr)手房。在新(xīn)增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购(gòu)买了商(shāng)品住宅。租房、购买经济适(shì)用房(fáng)和(hé)其他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和(hé)9％。未来随着城中(zhōng)村(cūn)和旧(jiù)城改造，商品住(zhù)宅(zhái)的占比(bǐ)势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以前(qián)建(jiàn)造的(de)住宅建筑面积还有约(yuē)81亿平，涉及城镇家庭约9000万(wàn)户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村(cūn)、老公有住宅，建筑面积小(xiǎo)、质量低、基(jī)础(chǔ)设施配套差、没有或少有物(wù)业管理，居民追求美好(hǎo)、宜居(jū)生活的环境，背(bèi)后的(de)改善(shàn)性(xìng)需(xū)求有(yǒu)待释放。

　　第四(sì)，“住上更(gèng)大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需购(gòu)房受限于资金，倾(qīng)向于中小户型。已(yǐ)有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活品质，以(yǐ)小换大、以旧换新。2022年底的中央(yāng)经济(jì)工作会议明确指出支(zhī)持住宅(zhái)改(gǎi)善等消(xiāo)费。

　　OECD国家的(de)人均住宅间数为1.71间，无(wú)论是否考(kǎo)虑乡(xiāng)村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人均住宅(zhái)间(jiān)数较(jiào)其他国家依旧存在(zài)不小差距(jù)。

　　住(zhù)宅舒适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系(xì)。随着(zhe)经济发展水平(píng)的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均住宅(zhái)建筑面积将(jiāng)随之增(zēng)长。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年(nián)是中(zhōng)国地产黄金发(fā)展期，地产矛盾(dùn)更多(duō)体现为(wèi)住宅供给(gěi)存在不足，供需出现(xiàn)错配，这是过去(qù)二十年(nián)房价快速(sù)上(shàng)涨基(jī)石(shí)。那(nà)么未来将是住宅质量的供需冲突。房(fáng)地产大(dà)分化(huà)时代已至，这种分化不单(dān)局限(xiàn)于城市能级(jí)之间差(chà)异，优质小区和(hé)老(lǎo)旧(jiù)二(èr)手房之间的差异也将越发扩(kuò)大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数据调查(chá)的是人(rén)，并不是针对住宅，因此(cǐ)可能存在统计偏差。商品住(zhù)宅(zhái)占比实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超(chāo)预期。

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