导读

　　黄金二十年之后，当下中国地(dì)产步(bù)入大分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十(shí)年是中国房地(dì)产市场黄金二十年。2019-2021年，连(lián)续三年商(shāng)品住宅销售面积超15亿平，足(zú)够(gòu)4000万(wàn)家庭入住。恰逢近(jìn)年地产(chǎn)持续低景气，有(yǒu)关(guān)中国地产是否过剩(shèng)的讨论日益热烈。

　　拨(bō)开迷(mí)雾(wù)，本文试(shì)图厘清中(zhōng)国城(chéng)镇存量住宅真实情(qíng)况(kuàng)，据此判断中(zhōng)国未来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存量(liàng)极度过剩，事实是否如此？

　　住(zhù)建部披露全国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第七次人口普查调(diào)查(chá)数据显示(shì)城(chéng)镇家庭户(hù)人均住宅间数(shù)为1.06间。市(shì)场陷入怀(huái)疑，中国房子是(shì)否(fǒu)真的过剩？

　　事实(shí)上(shàng)住(zhù)建(jiàn)部披露的(de)近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑中，城(chéng)镇建筑占比不到一成(chéng)，其中(zhōng)还(hái)包(bāo)括大量城镇非住宅建筑，如商(shāng)业(yè)办公楼、学(xué)校等，因此6亿栋房(fáng)屋(wū)中城(chéng)镇住宅占比极(jí)低。

　　七普显示(shì)中国城镇居民人均住宅(zhái)间数为(wèi)1.06间，但居住舒适不是人(rén)均一间房所能满足，它(tā)与房屋质(zhì)量、居住面积、配(pèi)套设施等因素(sù)密切相关。中国的人均住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达(dá)国家还有很大差(chà)距(jù)。人均住宅(zhái)间数大于(yú)1同样不意味着中(zhōng)国住宅市场已经饱和。

　　我(wǒ)们测算(suàn)发(fā)现中国城镇居民户均1套房，其中每户(hù)持有商品住宅(zhái)仅0.64套(tào)。

　　目前并无直接公布中国家(jiā)庭户(hù)均(jūn)住(zhù)宅的数据，我们(men)根据商品住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比和城镇家(jiā)庭户数，计算出城镇(zhèn)家(jiā)庭住宅套户比。

　　测(cè)算结果显示，目(mù)前城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有0.86套房，其中0.54套为商(shāng)品住宅。若期房顺(shùn)利交付(fù)，直至(zhì)2024年，中国每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅(zhái)，其中商业住宅仅0.64套(tào)。

　　户均(jūn)一套房似(shì)乎(hū)意味着(zhe)户户有房，然而事实上中国住宅市场供需并不(bù)平(píng)衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场的住宅套户比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平衡，是因为户均一(yī)套房无法满足流动人口的租赁和置业需求(qiú)。全国总(zǒng)人口(kǒu)的(de)近(jìn)三成都是(shì)流动人(rén)口(kǒu)，流动(dòng)人口会(huì)选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求。

　　即便户(hù)均一套(tào)房，中国(guó)未来地产仍(réng)有四(sì)大新(xīn)增需求动力。

　　第一，户均人口规模缩小，一人户、两(liǎng)人户占比不断(duàn)增加(jiā)，导致家庭户数增多。小(xiǎo)家(jiā)庭化(huà)趋势将(jiāng)延续，带来新户购(gòu)房需求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板(bǎn)块的分化日益明显，区域经(jīng)济(jì)资源分配的再集中吸引着人口流(liú)入(rù)，人(rén)口净迁入城(chéng)市的新(xīn)增住(zhù)宅需求有望(wàng)持续旺盛。

　　第三，30％左(zuǒ)右的家(jiā)庭住(zhù)在2000年(nián)以前建成的住宅中(zhōng)，涉及超9000万(wàn)家庭(tíng)、81亿平方米的住宅建筑面积。促成“老破小(xiǎo)”住宅的改(gǎi)造(zào)势在必行。

　　第四(sì)，中国的人均住宅(zhái)间数与人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差(chà)距，“住(zhù)上更(gèng)大房子”的改善性需求正在不断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非(fēi)停(tíng)滞期。

　　如果说过去二十(shí)年(nián)是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地(dì)产(chǎn)矛盾更多体(tǐ)现为住宅供给存在不足(zú)，这是过去二十(shí)年房价快速上(shàng)涨(zhǎng)基石(shí)。那么当下房地产大(dà)分化时(shí)代已至，大分化时代下(xià)地产矛盾则(zé)更多体现在住宅质量供需冲(chōng)突。

　　地产(chǎn)大分化必将体现在(zài)不同能级城市之间(jiān)，不同区域板(bǎn)块之间(jiān)，不(bù)同品质住宅之(zhī)间。

　　目(mù)录

　　正(zhèng)文(wén)

　　引言

　　不久前，官方披(pī)露全国已有近(jìn)6亿栋房屋(wū)建筑(zhù)，引发热议(yì)。从2月(yuè)以来，各大(dà)城市二手房挂牌(pái)量突然激增，引发一阵二手房的(de)“抛售潮”。

　　让(ràng)市场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国(guó)的房子是否(fǒu)已经过剩？

　　中国(guó)城镇住宅到(dào)底是(shì)供给过剩，还是供需平衡，或是仍然存在不足(zú)？可惜由于住宅存量数据并未公布，我们无法直(zhí)接知晓具(jù)体情况。

　　拨开(kāi)迷雾，我们测算出(chū)中国(guó)城镇家庭户均拥有住宅套数，回(huí)答当前的(de)房子是否真的过剩了(le)？据此(cǐ)判断未来房地产市场会如何(hé)发展。

　　一(yī)、如何有效观(guān)察中(zhōng)国户均(jūn)拥有住宅(zhái)数量

　　（一）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站(zhàn)不住脚

　　今年2月，在以全国(guó)自然灾害(hài)综合风险普(pǔ)查工作情况为主题的新闻发布会上，负责人对外披露：“住宅城乡建(jiàn)设行(xíng)业获取了全国近6亿栋(dòng)城(chéng)乡房屋建筑(zhù)数据以及(jí)80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿栋(dòng)房屋建筑，平均(jūn)每栋建筑住不到3人，住宅(zhái)市场(chǎng)看似(shì)已经过剩(shèng)。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村房屋占9成以上(shàng)，以栋数计算的(de)城镇房屋实际仅有4700多万(wàn)栋(dòng)，还包括(kuò)了大量商业楼(lóu)、写字楼(lóu)、学校、医院等非(fēi)住宅。总的算下来(lái)，住(zhù)宅占比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了(le)中国城镇家庭户人(rén)均(jūn)住宅间数(shù)为1.06间，其中(zhōng)城市家庭(tíng)户居民人均(jūn)0.99间，乡(xiāng)镇家庭户居民人(rén)均1.18间。

　　人(rén)均住(zhù)宅间数大于1，看似(shì)意味着(zhe)人人都有房间居住。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量有关，更与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施等因素密切相关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不(bù)能完全反映出城镇居民的居住水平。

　　中国(guó)主要是以家庭为单位购(gòu)买成(chéng)套住宅(zhái)，一套设(shè)施齐全(quán)的住(zhù)宅才是(shì)城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中(zhōng)国户均住宅的测算思路、数据和方法

　　中国城镇(zhèn)居民住宅(zhái)主(zhǔ)要分(fēn)两大(dà)类，一类是商品住宅，另一类是(shì)保障房、原公有住宅、自建(jiàn)房等非商品(pǐn)住宅。

　　目(mù)前缺乏统计iphone12换电池多少钱数据，并(bìng)没有(yǒu)直(zhí)接公布城镇住(zhù)宅数量。居民住宅相关(guān)数(shù)据(jù)有两(liǎng)处可(kě)以(yǐ)直接公布，一是每年商(shāng)品住宅(zhái)销售(shòu)套数（统计局）；二是居民住宅(zhái)来(lái)源(yuán)（人口(kǒu)普查数据）。计算中(zhōng)国居民户均住(zhù)宅(zhái)数量，我们主要用到(dào)上述两组(zǔ)数据。

　　中国(guó)住(zhù)宅改革始于(yú)1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极(jí)少，可忽略不计。估算(suàn)城(chéng)镇居民户均住宅套数分三(sān)步走：

　　第一(yī)步，将1999年以来每年商品住(zhù)宅销售套数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第二步，根据城镇居民拥(yōng)有的(de)商品住宅和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得到居民住宅总套数。

　　第三步，将城镇居民拥(yōng)有的商品住宅总数除以(yǐ)家庭户数，我们就(jiù)能够(gòu)得到城镇户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量(liàng)。

　　具体(tǐ)计算公式如下：

　　城镇(zhèn)家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）

　　=商(shāng)品(pǐn)住宅套户比/商品住宅占比

　　二(èr)、城(chéng)镇家(jiā)庭(tíng)户均拥有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到(dào)底有(yǒu)多少，目前缺(quē)乏一(yī)个准确(què)统计。我(wǒ)们利(lì)用既有(yǒu)统(tǒng)计数据，大致测算得到中国存(cún)量房地产套数，并进一步(bù)推算中国城镇家庭户均(jūn)拥(yōng)有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　iphone12换电池多少钱（一）城镇(zhèn)居民户(hù)均拥(yōng)有商品住(zhù)宅0.64 套

　　截至2022年，我们(men)计算(suàn)得到：

　　（一）中国商(shāng)品住宅累计(jì)销售1.97亿套。

　　（二）城(chéng)镇家庭(tíng)户均(jūn)拥有0.64套商品住宅（包含现房和期房）。

　　中国(guó)的房地产(chǎn)销(xiāo)售以期房为主，从2019年开始(shǐ)，新房销售(shòu)中(zhōng)期(qī)房占(zhàn)比近9成。本文去(qù)除(chú)商品住宅累计销售套数(shù)里的期房(fáng)销售，得到(dào)商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数。

　　以(yǐ)2022年商品住宅现房套数计算(suàn)为例：

　　2022年商品住宅现房套数=截止到(dào)2022年商品住宅累计(jì)销售套数-过去三年(nián)（2020、2021和2022年）的(de)期房销(xiāo)售额(é)。

　　主流房企竣工周期在2-3年(nián)，并考虑到交房(fáng)后装修的时(shí)间(jiān)，取(qǔ)最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅(zhái)现(xiàn)房套(tào)数除以家(jiā)庭户数，算(suàn)出：

　　（三(sān)）目前中国城镇(zhèn)家庭户均拥(yōng)有0.54套商品(pǐn)现房(fáng)住宅(zhái)。

　　（二）城镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接下来我们需(xū)要进一步推算中国(guó)城镇(zhèn)居民拥(yōng)有(yǒu)的户均(jūn)住宅套数。

　　首先，七普数(shù)据显示中国城镇居民的住宅结构特征如下(xià)：

　　73.8％的城(chéng)镇家庭拥有住宅。其中自(zì)建(jiàn)住(zhù)宅占比21％，购(gòu)买商品住宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经济(jì)适用房占(zhàn)比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继(jì)承或(huò)赠与占比0.9％。另有3.4％和(hé)17.7％的家庭(tíng)租赁廉租房与其(qí)他(tā)住(zhù)宅。

　　其次(cì)，我们(men)假定(dìng)租赁(lìn)其(qí)他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有(yǒu)住宅(zhái)的比例为62.8％。

　　2020年商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗略(lüè)假(jiǎ)设2021年(nián)-2022年期间(jiān)商(shāng)品(pǐn)住宅增幅(fú)为过去十年变化(huà)幅度的20％，计(jì)算2011年-2020年商品住(zhù)宅的实际变化比例，从(cóng)而我们估算出2022年商品住宅(zhái)所(suǒ)占比例，为62.8％。

　　最后，截(jié)至2022年末，中国平均每(měi)户城镇家庭拥有0.86 套住宅。但(dàn)考虑(lǜ)已购期房，中(zhōng)国平均每户城(chéng)镇家庭(tíng)拥有1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺(shùn)利，已购(gòu)期房(fáng)会在2-3年(nián)内(nèi)陆续(xù)交(jiāo)付使用，到2024年(nián)，中国平均每户城(chéng)镇家庭都会拥有(yǒu)一套住宅。

　　三、城(chéng)镇户均(jūn)一套房的三点(diǎn)含义

　　既然城镇居民已(yǐ)经达到了户均一套房的程度，“户户有房(fáng)”是(shì)否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结(jié)，甚至意味着中国(guó)地产存(cún)量供给(gěi)绰(chuò)绰有余？

　　（一）户均一套房并不意(yì)味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要有多余住宅来(lái)满足因人口(kǒu)流动、居民换房等(děng)因(yīn)素产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟房地产市场的住宅套户比会(huì)在1.1左(zuǒ)右(yòu)。

　　国际经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅(zhái)套户比均高于(yú)1.1，其中(zhōng)，英国的(de)住宅套户比最高(gāo)，为1.19，日本(běn)为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国(guó)分别为1.02和(hé)1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地(dì)的住宅(zhái)市(shì)场供不应求，造成房价或房租迅速上涨(zhǎng)。

　　七普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流动人口分别为2.51亿人和1.25亿人。

　　流(liú)动(dòng)人口会选择(zé)在大城市租(zū)房挣钱，在老(lǎo)家县城(chéng)买(mǎi)房(fáng)。

　　暨南大学2017年的(de)中国城乡(xiāng)人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及(jí)南京工(gōng)作的流动人口在老(lǎo)家拥有住宅比例分别为(wèi)28％、21％和18％。大(dà)城市(shì)的高(gāo)工资吸引打工(gōng)人，但(dàn)高房价(jià)迫使打工人回乡置业。

　　流动人口实际上会占据(jù)两套房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房价(jià)较低的县城购(gòu)买一套房。所以(yǐ)说户均一套房(fáng)无法(fǎ)满足庞(páng)大流动人(rén)口的租(zū)赁与置业需求。

　　（二）至少9000万户家庭(tíng)住宅品质仍(réng)需改善

　　目前，中国的城镇住宅中依然有不少(shǎo)老旧小区(qū)。

　　三成家(jiā)庭，也就是约9000万户(hù)城镇居(jū)民住宅(zhái)是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁(suì)以(yǐ)上。

　　这(zhè)批存在着(zhe)建筑结构松(sōng)散、设施陈旧、安全隐患大等问(wèn)题，如电线老化(huà)、管道等基础设施陈旧，给住户的生活带来了很大的不便和安全隐患(huàn)，并且居(jū)住体验较差(chà)。

　　2000年以前(qián)建成的老(lǎo)旧住宅(zhái)面积小。占比为31.3％的家庭户数拥有的住宅面积占(zhàn)比(bǐ)仅为27.6％。仍(réng)然存在(zài)5％左(zuǒ)右的家庭没有独立卫浴和厨房。这类上世纪修建的老旧小(xiǎo)区很难满足现(xiàn)代(dài)生(shēng)活需求，在未来大(dà)都会被拆迁重(zhòng)建。

　　近五成的家庭住宅为(wèi)一(yī)居(jū)室和二(èr)居室，户型偏小(xiǎo)。其(qí)中一居室(shì)占比(bǐ)为14.9％，二(èr)居室占比为(wèi)33％。对比镇，城市(shì)家庭(tíng)住宅户型更小，当然(rán)这与城(chéng)市土地(dì)资源紧张(zhāng)有关。

　　（三）人均住(zhù)宅(zhái)面积扩张是未来地(dì)产的(de)需求驱(qū)动力

　　根据七(qī)普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)住(zhù)宅存量总面积为(wèi)294.6亿平(píng)。暂不考虑两年间农民(mín)带房进(jìn)城和老旧小区拆迁，加上(shàng)2021年和2022年商品住宅竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿），得出2022年(nián)住宅(zhái)存(cún)量(liàng)总面积为(wèi)308.16亿平，人(rén)均(jūn)住宅建筑面积为39.45平方米。

　　超过一(yī)半(bàn)的家(jiā)庭(tíng)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑面(miàn)积小于均(jūn)值(zhí)，近(jìn)4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平(píng)米以下。

　　15％的(de)城镇家庭人均住宅建筑面(miàn)积不足19平方(fāng)米，不及全国人均水平的一(yī)半。若去除20％的公摊，可使(shǐ)用的(de)住宅(zhái)面积仅为15.2平方米。上海市将(jiāng)人(rén)均(jūn)住宅建筑面积低(dī)于(yú)15平方米的家(jiā)庭界定(dìng)为(wèi)住(zhù)宅(zhái)存在困难，若按(àn)这个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的(de)家庭存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使用(yòng)住宅面积为40平，即人均(jūn)住宅建筑面积为50平，只考虑家庭户人数(shù)，需(xū)要(yào)住宅总量约390.6亿平，较(jiào)目前(qián)至少新(xīn)增82亿平。

　　对(duì)比发达国家人(rén)均住宅面积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国和英国都高于40㎡，中国的人均住宅建筑面积(jī)为(wèi)39.45㎡，相差不大(dà)。但若去除公摊(tān)面积后(hòu)，中国(guó)的人(rén)均可(kě)使用面积为(wèi)31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若(ruò)考虑约1.4亿的集体户人(rén)口，所需要的住宅总量会更多。

　　四、户均(jūn)已然(rán)1套房，未来地产还会(huì)有需求(qiú)么(me)？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家(jiā)庭户均1套(tào)房(fáng)，看似已经户户有(yǒu)房。即便如此，中国人口静态结(jié)构和动态趋(qū)势演绎，决定了中国未来地产仍有需(xū)求(qiú)释放。户均1套住宅现实之下，中(zhōng)国(guó)未(wèi)来城(chéng)镇住(zhù)宅需求主(zhǔ)要来自于四(sì)个方面。

　　第一(yī)，户均人(rén)口缩小(xiǎo)，家庭户(hù)数增多，新(xīn)户购房(fáng)需求扩张(zhāng)。

　　过去20年我国城镇家庭(tíng)户均人口(kǒu)数不断下降，六普(pǔ)显(xiǎn)示城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为(wèi)2.85人/户，而七普(pǔ)显示城(chéng)镇(zhèn)户(hù)均人口规(guī)模为2.62人/户，一人户、二人户(hù)的占(zhàn)比明显上(shàng)升，人口小家(jiā)庭化趋势将继(jì)续(xù)延续，导致户数会因户均(jūn)人口(kǒu)规模(mó)的缩小(xiǎo)而增多(duō)。

　　第二，人(rén)口迁移(yí)导(dǎo)致经济发展带(dài)来的(de)新增住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经(jīng)济板块(kuài)的分化日益明显，资(zī)源和生(shēng)产要(yào)素(sù)逐步向(xiàng)经济(jì)带、都市圈(quān)中(zhōng)心城市(shì)流入，区(qū)域(yù)经(jīng)济资(zī)源分(fēn)配(pèi)的再集中吸(xī)引着人口(kǒu)流入。人(rén)口迁移势必(bì)涉及(jí)到(dào)买(mǎi)房租(zū)房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江(jiāng)省为例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡人口为38.4万人(rén)，自然增加人口仅为6.5万(wàn)人(rén)，其人口增长主(zhǔ)要(yào)受益于人(rén)口迁(qiān)移。

　　第三，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年到2020年，自建住宅和(hé)原公有住宅的(de)家(jiā)庭(tíng)拆迁改建最多。自建房家庭(tíng)比例从31.5％到21％，下降(jiàng)了10.5个百分点；原(yuán)公有住宅家(jiā)庭(tíng)比(bǐ)例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个(gè)百分点。二者和（27.1％），再加上其他住宅（5％）与家(jiā)庭住宅建造时间(jiān)为(wèi)2000年以前的比例（31.3％）大致相吻合。

　　十(shí)年间新增(zēng)8473万家庭(tíng)户，自建住(zhù)宅和原公有住宅减少了1282万户，住宅净需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购买商品(pǐn)住宅，21％的家(jiā)庭购买二手房。在(zài)新增住宅(zhái)需求中，有7成家庭购买了(le)商品(pǐn)住宅。租房、购(gòu)买经济适用房和其(qí)他分别(bié)占比18％，3％和9％。未来(lái)随(suí)着城中(zhōng)村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比势必会(huì)进(jìn)一步上升。

　　2000年以前建(jiàn)造的住宅建筑面积还(hái)有约(yuē)81亿平(píng)，涉及城镇家庭约(yuē)9000万户。破旧(jiù)的(de)城(chéng)中村、老公有(yǒu)住宅，建筑面积(jī)小、质量(liàng)低、基础设(shè)施配套差、没(méi)有或少有物业管理，居民追(zhuī)求美(měi)好、宜居生活(huó)的环(huán)境，背后的改善性需求有待释放。

　　第四，“住上更大房子”的改善性需求还将有所增加。

　　刚需(xū)购房(fáng)受限于资金，倾向于中小户型。已有住(zhù)宅家(jiā)庭希望(wàng)提高生活品质(zhì)，以小换(huàn)大、以旧换新。2022年底的中央经(jīng)济工作会议(yì)明(míng)确(què)指出支持住宅改善等(děng)消(xiāo)费。

　　OECD国家的人均(jūn)住宅(zhái)间数为1.71间(jiān)，无(wú)论(lùn)是否考虑乡村住(zhù)宅因素(sù)，中国的人(rén)均住(zhù)宅间数较其(qí)他国家依(yī)旧(jiù)存在不小差距。

　　住宅舒(shū)适度与经(jīng)济水(shuǐ)平(píng)有着密(mì)切正(zhèng)向(xiàng)联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数(shù)与人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随(suí)之(zhī)增长(zhǎng)。

　　如果(guǒ)说过去二(èr)十年是(shì)中国(guó)地(dì)产黄金发展(zhǎn)期，地产矛(máo)盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存(cún)在不足(zú)，供需出现错(cuò)配，这是过去二十年房(fáng)价快速上涨基石。那(nà)么(me)未来将是住宅质量的(de)供需冲突。房地产(chǎn)大分化时(shí)代(dài)已至(zhì)，这种分化不(bù)单局限于城市能级之间差异，优(yōu)质小(xiǎo)区和老旧二(èr)手房之间(jiān)的差异也将越(yuè)发扩大(dà)。

　　风险提(tí)示

　　人口普查(chá)数据调(diào)查的是(shì)人，并不是(shì)针对住宅，因此可能存(cún)在统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实(shí)际(jì)值可能偏低，其增速可(kě)能(néng)超(chāo)预(yù)期(qī)。

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