万柳书院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳(liǔ)少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个(gè)位于北(běi)京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全国知晓，其背后曾(céng)宣称要(yào)做(zuò)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神秘(mì)开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万(wàn)柳书院(yuàn)再次受到舆论关(guān)注(zhù)，起因中(zhōng)赫集团(tuán)成了共(gòng)同债务人(rén)被中国信达追债，中(zhōng)国信达为了收回钱(qián)款(kuǎn)不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳(liǔ)书院豪宅拍卖。可问题是，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真(zhēn)正斥巨资购(gòu)入(rù)房产(chǎn)的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙(miào)地被拍卖，算是被割了！

　　截至发稿，暂未(wèi)看到(dào23岁属什么生肖)这些业主的维权(quán)信息，难(nán)怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭菜(cài)的时候，他们的姿势都那么优雅(yǎ)。”

　　不过事件(jiàn)背后，可能(néng)没你想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万(wàn)柳书院”，但(dàn)谁都没(méi)想到，这个(gè)位于(yú)海淀核心(xīn)区位，名校环绕的顶级(jí)豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现(xiàn)，中国信(xìn)达(dá)在京东拍卖上，上架了“北京赫华(huá)恒瑞(ruì)房地产开发有限公司不良债权(quán)转让(ràng)项目”，债权(quán)总额(é)高达近47亿，该项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳(liǔ)书院住宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上(shàng)述(shù)不良债权转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体(tǐ)是中(zhōng)国信达(dá)资产管理股份(fèn)有限(xiàn)公司北京市分公(gōng)司（下(xià)称中国(guó)信达北分(fēn)），处置的是对(duì)北(běi)京(jīng)赫(hè)华(huá)恒(héng)瑞房地产(chǎn)开(kāi)发有限公司（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不(bù)良债权(quán)。截至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫(hè)集团有限(xiàn)公司是共(gòng)同(tón23岁属什么生肖g)债务人。目前，该项(xiàng)目已(yǐ)有1万次围观，35名(míng)意(yì)向人。

　　从表面上(shàng)看(kàn)，这就是一起中国信(xìn)达(dá)北分讨(tǎo)债的故事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背(bèi23岁属什么生肖)后暗(àn)藏秘(mì)密(mì)。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户(hù)，而(ér)且早(zǎo)已(yǐ)售罄(qìng)。如果该报道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的(de)，是有人住(zhù)的。

　　那为什么(me)中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明这75套房子是(shì)“未出售(shòu)”的状(zhuàng)态呢？只能说明这(zhè)些房子根本没(méi)有网签，也没有房产证！

　　第一财经(jīng)的(de)报道证实了上述内容。有豪(háo)宅中介透(tòu)露，中赫集团早(zǎo)就把这75套房(fáng)子(zi)抵(dǐ)押出去，现在(zài)还没资金解(jiě)抵(dǐ)押，所以(yǐ)不能网签(qiān)、没(méi)办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶级(jí)豪(háo)宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业主基本都是北(běi)京(jīng)的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳书(shū)院的(de)业主(zhǔ)。另据地(dì)产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不少(shǎo)中赫(hè)集团的高管、合(hé)作(zuò)伙伴、亲戚(qī)朋友等。

　　由(yóu)此，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不(bù)过，如果这(zhè)些业主(zhǔ)确实已经支付价款(kuǎn)并实际占有，那么，中国信达(dá)转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回(huí)本(běn)的愿望，或(huò)将泡汤。这次(cì)拍(pāi)卖损失最(zuì)大的，没准还是债主中国(guó)信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已(yǐ)经支(zhī)付价款并实际占有，但未办理过户手续的，如(rú)果(guǒ)业主没有过错，人民法(fǎ)院不(bù)得查封、扣押、冻(dòng)结，已(yǐ)经(jīng)查封的可以(yǐ)向法(fǎ)院(yuàn)提出执行异议申请，请求法院解除查封，同时可以联合起诉(sù)开发商，要求(qiú)退(tuì)还购(gòu)房款或办(bàn)理房产(chǎn)证，并承(chéng)担违约责(zé)任。

　　此外，今(jīn)年4月，人(rén)民法院报公布(bù)《最高人(rén)民法(fǎ)院(yuàn)关于商(shāng)品房消费者权利保护问题的批复》，以司法解释的(de)方式明确了(le)购(gòu)房人的优先(xiān)权：

　　商品(pǐn)房消费者以居住为目(mù)的购买房(fáng)屋并已支付(fù)全部价款，主张其(qí)房屋(wū)交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工(gōng)程价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法(fǎ)院应当予以支(zhī)持。只(zhǐ)支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在一审法(fǎ)庭辩论终结前(qián)已实际(jì)支付剩余价款的，可以适用(yòng)前款规定。

　　也就是说(shuō)，如果这75套(tào)房子均为“已(yǐ)售未网签(qiān)”，那么(me)这(zhè)笔不良债权，实际上(shàng)是个烫手(shǒu)山芋。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的(de)这75套房子，还(hái)会被业主讨(tǎo)回去。

　　中(zhōng)国信(xìn)达，将(jiāng)会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让(ràng)，可以追溯到(dào)金(jīn)谷信托踩(cǎi)雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国(guó)信达(dá)已经成为赫华恒瑞唯(wéi)一股东。但此前(qián)，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公司。2019年4月22日，中(zhōng)赫集团(tuán)、中赫置地(dì)等(děng)选择退出(chū)了赫华恒瑞(ruì)的股东(dōng)行列，中国金谷国际信托有限责任公司成为(wèi)了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达(dá)资产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为(wèi)房地(dì)产(chǎn)开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大规模，也没有很高(gāo)的国民知(zhī)名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下(xià)一个个传说。

　　如钓鱼台七号(hào)院(yuàn)，作为中(zhōng)赫集(jí)团进(jìn)入北京的第一个(gè)豪宅项(xiàng)目，2011年，中(zhōng)赫置(zhì)地推出(chū)钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米的(de)天价，成为当时京城(chéng)最贵的(de)楼盘，引发(fā)了市场强烈(liè)震惊(jīng)。

　　随后开发的万(wàn)柳书(shū)院，更是(shì)被誉为“北京(jīng)海淀顶端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创(chuàng)、保利、万科等大型知名房企(qǐ)手(shǒu)中(zhōng)，抢(qiǎng)下(xià)了北(běi)京万柳地块(kuài)，成为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘(mì)高(gāo)端的姿态杀入市场，无论是一块块从荷兰运回来的灰砖垒(lěi)起来(lái)的五米高墙(qiáng)，还是每棵成本超6万(wàn)的成年(nián)银杏树，还是每平(píng)米20万元的价格(gé)，都令(lìng)业内外震撼不已。

　　“万柳(liǔ)的墙、西宸的缸、霄八的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从这(zhè)句顺口溜(liū)中，就可看出其(qí)在北京(jīng)豪宅圈的地位。2014年末上市的它，对手是当(dāng)时有名的融创观澜嘉苑、佳兆业(yè)广场(chǎng)、恒(héng)大(dà)华府(fǔ)等，现(xiàn)如(rú)今，它远远超过这些对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成交价1.09亿、单价达(dá)到(dào)惊人的(de)36万元/平米，说明(míng)万柳书院虽然已(yǐ)经推出了8年之(zhī)久，但其依(yī)旧在(zài)北(běi)京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名(míng)人士，如知(zhī)名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台(tái)七(qī)号(hào)院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则(zé)居住在万柳书(shū)院。

　　几(jǐ)大豪宅的成功(gōng)奠(diàn)定(dìng)了中(zhōng)赫(hè)集团的“高(gāo)端路(lù)线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿北京城最贵的地”，“做(zuò)地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标(biāo)签(qiān)。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅(zhái)开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯”却多次成为被执(zhí)行(xíng)人，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力而拒不履行生效法(fǎ)律文书确定(dìng)义务(wù)，中赫集(jí)团正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步，其实是有迹可循的(de)。

　　事实(shí)上，早在(zài)今(jīn)年年初“万柳书院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖(wā)出背后的中赫集(jí)团，发现其深陷财(cái)务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名(míng)豪(háo)宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集(jí)团(tuán)实控人周金辉的人(rén)生轨迹跟着急转(zhuǎn)直(zhí)下。而追(zhuī)根溯(sù)源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北(běi)京国安。

　　近十年来，房(fáng)企纷(fēn)纷(fēn)开(kāi)始了多元化转型，但(dàn)转型(xíng)之路(lù)并(bìng)不(bù)好(hǎo)走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝(cháng)试过多元化业务(wù)，先后进军能源市场、团购网(wǎng)站，但最(zuì)终都惨淡收场。最终，周金辉将转型(xíng)的目光，放(fàng)到(dào)了(le)体育领(lǐng)域(yù)。

　　2016年(nián)，在(zài)蚂蚁金服与IDG资本退出(chū)后，中(zhōng)赫集团(tuán)以35.5亿元参股国安(ān)足球(qiú)俱乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国(guó)安(ān)的新东家。接着在(zài)2021年6月，中赫集团(tuán)从(cóng)中信集(jí)团手中拿下(xià)北京国安(ān)俱乐部36％股权，至此拿下北京(jīng)国安俱乐(lè)部全部股权。如果(guǒ)北京(jīng)国安(ān)的(de)估值一直没变，那么中(zhōng)赫集(jí)团拿下(xià)北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真(zhēn)是赚钱(qián)啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果(guǒ)真(zhēn)的(de)是这样(yàng)，中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周(zhōu)金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前(qián)中赫集团共(gòng)有11条股权出质记录。质权人包括(kuò)海金商业保理(lǐ)、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入(rù)主北京国安后(hòu)，不仅国安的经营状(zhuàng)况(kuàng)没有得到改(gǎi)善(shàn)，中赫集团(tuán)也被拉(lā)入泥淖。

　　据北京产权交易(yì)所官(guān)网(wǎng)信息显示，2020年，北京国安(ān)足球俱乐部实(shí)现营业(yè)收入1.03亿(yì)元，净利(lì)润(rùn)-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐(lè)部资产总计5.38亿元(yuán)，总(zǒng)负债(zhài)18.51亿(yì)元。

　　为了缓解资金压力，中(zhōng)赫集团和周金(jīn)辉夫妇还在(zài)持续质押手中的(de)中赫集团股份，但国安和(hé)中赫的经营状况却持续没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团被5次列被执行人，执行标的(de)高(gāo)达11亿，北京(jīng)国安也3次与中赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地、及中赫集(jí)团股(gǔ)东周金辉(huī)、李彩霞等共同成为被执行人，执行(xíng)标的(de)约(yuē)10.45亿。

　　今(jīn)年1月，因为履行(xíng)能力而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文书(shū)确(què)定(dìng)义务，上述(shù)被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过(guò)在实控人都(dōu)成(chéng)为老赖的(de)情(qíng)况(kuàng)下，被(bèi)执(zhí)行(xíng)10个多(duō)亿的(de)北京(jīng)国(guó)安(ān)，又如何(hé)能独善其身？

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