导读

　　黄金二十年之后，当下中国地产步入大(dà)分化时代而非停滞期。

　　要点

　　过去二十年是(shì)中国房地产市场黄金二(èr)十(shí)年。2019-2021年，连续三(sān)年商品住宅销(xiāo)售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地产持续低景气，有关(guān)中国地产是否过剩的(de)讨论(lùn)日(rì)益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试(shì)图厘清中国(guó)城镇存量住(zhù)宅真实情况，据此判断中(zhōng)国未(wèi)来地产(chǎn)趋势。

　　有媒体渲染中国地产存(cún)量极(jí)度过剩，事实是否(fǒu)如此？

　　住建部披露(lù)全(quán)国有近6亿栋房屋建(jiàn)筑，第(dì)七次(cì)人(rén)口普查调查数据显示(shì)城镇(zhèn)家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子是否真的(de)过剩？

　　事实上住(zhù)建部披露的(de)近6亿栋(dòng)城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不(bù)到一成，其中还包(bāo)括大量城镇非住(zhù)宅建筑(zhù)，如商业(yè)办公(gōng)楼、学校(xiào)等，因(yīn)此6亿(yì)栋房屋中城镇住宅占比极低。

　　七普显示(shì)中国城镇(zhèn)居民人均住宅间(jiān)数为1.06间，但居(jū)住舒适不是人均一间房所能满足，它与房屋(wū)质量(liàng)、居(jū)住(zhù)面积、配套设(shè)施等因素(sù)密(mì)切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)较(jiào)发达国家还有(yǒu)很大(dà)差距(jù)。人均大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水住宅间数大(dà)于1同样(yàng)不意味着中国住宅市场已经(jīng)饱(bǎo)和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均(jūn)1套房(fáng)，其中每户持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目(mù)前并无直接公布中国家庭(tíng)户均住宅的数据，我们根(gēn)据商(shāng)品住(zhù)宅套数(shù)、商品住宅占比和城(chéng)镇家(jiā)庭户数(shù)，计算出城镇家(jiā)庭住宅(zhái)套户比。

　　测算结果(guǒ)显(xiǎn)示，目前城镇家庭户均拥(yōng)有0.86套房，其中0.54套为(wèi)商品(pǐn)住宅。若期房顺利交付，直至(zhì)2024年，中国(guó)每户城(chéng)镇家庭(tíng)才拥(yōng)有1套住(zhù)宅，其(qí)中商业住宅(zhái)仅0.64套。

　　户均一套房似乎意味着户户有(yǒu)房，然而事实上中国(guó)住宅市场供需并不(bù)平衡。

　　国际(jì)数据显(xiǎn)示，成熟(shú)房(fáng)地(dì)产市场的住(zhù)宅套户(hù)比会大于1，在1.1左右。

　　之所以说不平(píng)衡(héng)，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动人口(kǒu)的租(zū)赁和置(zhì)业需求。全国总人口(kǒu)的近(jìn)三成都(dōu)是(shì)流动人口，流动人口会(huì)选(xuǎn)择在(zài)大城市租房挣钱，在老家买房，从(cóng)而产生(shēng)了额外的(de)住宅需求。

　　即便户均一套房，中国(guó)未(wèi)来地(dì)产仍(réng)有四大新(xīn)增(zēng)需(xū)求(qiú)动(dòng)力(lì)。

　　第(dì)一，户均人口规模缩小，一人户、两人户(hù)占比不断增加，导致家庭户数增(zēng)多。小家(jiā)庭化趋势将(jiāng)延续，带来(lái)新户购房需(xū)求增长(zhǎng)。

　　第二，经济(jì)板块的分化(huà)日(rì)益明显，区域经济资(zī)源分(fēn)配的再(zài)集中吸引(yǐn)着(zhe)人口流入(rù)，人口净(jìng)迁(qiān)入城市的新增住宅需求有望持续旺(wàng)盛。

　　第三，30％左右的家庭(tíng)住在2000年以前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿(yì)平(píng)方米的住宅(zhái)建筑面(miàn)积。促成“老破(pò)小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第四，中国的人(rén)均住宅(zhái)间数与人(rén)均住(zhù)宅建(jiàn)筑面积(jī)均较发达国(guó)家有(yǒu)着不小差距，“住上(shàng)更大(dà)房子”的改(gǎi)善性需求正在(zài)不(bù)断增加。

　　黄金二十年之后(hòu)，当(dāng)下中国地产步入(rù)大分化时代而非停滞期。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄金(jīn)发展(zhǎn)期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供(gōng)给(gěi)存在(zài)不足(zú)，这是过去二十年房价快速上涨基(jī)石。那么当下(xià)房地(dì)产大(dà)分化时代已至(zhì)，大分化时(shí)代下地产矛(máo)盾(dùn)则更(gèng)多体现在(zài)住(zhù)宅质量(liàng)供需(xū)冲突。

　　地产大分化必将体现在不同能级(jí)城(chéng)市之间，不(bù)同区域板块之间，不同(tóng)品质住宅之(zhī)间。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不(bù)久前，官方披露(lù)全(quán)国(guó)已有近6亿栋房(fáng)屋建筑，引发热议。从2月以来，各大城市二手房挂(guà)牌量(liàng)突然激(jī)增，引(yǐn)发一阵(zhèn)二手房(fáng)的“抛售潮”。

　　让市场不禁担心，中国的房子(zi)是否已经过剩？

　　中(zhōng)国城镇住宅到(dào)底是供给过剩(shèng)，还是供需平衡，或是仍(réng)然存在不足？可惜由于(yú)住宅存(cún)量(liàng)数据并(bìng)未公布，我们无法(fǎ)直(zhí)接(jiē)知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测算(suàn)出中国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均拥有住(zhù)宅套数(shù)，回答当前的房子是(shì)否真的过(guò)剩了？据此判断未来房地产市(shì)场会如何发展(zhǎn)。

　　一、如何(hé)有效观察中国户均拥有(yǒu)住宅数量(liàng)

　　（一(yī)）中(zhōng)国住宅数量过剩的直观判断站不住脚

　　今年2月，在以全国自(zì)然灾害综(zōng)合风险(xiǎn)普查工作情况为主题的(de)新闻发布(bù)会(huì)上，负责人对外(wài)披露：“住宅(zhái)城乡建设行业获取了(le)全国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据以(yǐ)及80多万处市(shì)政设施数(shù)据(jù)。”

　　14亿(yì)人住6亿栋房(fáng)屋建筑，平均每栋建筑住不到3人，住宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房屋(wū)占9成以上，以栋数(shù)计算的城镇房(fáng)屋实际仅有4700多万栋，还包括了(le)大量商(shāng)业(yè)楼(lóu)、写(xiě)字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比(bǐ)并不大。

　　第(dì)七(qī)次人口普查数据公布了中国城镇家庭(tíng)户人均住宅间数为(wèi)1.06间，其中城市家(jiā)庭户居(jū)民人均0.99间，乡镇(zhèn)家(jiā)庭户居民人均1.18间。

　　人均住(zhù)宅间数大于1，看似意味着人人都有房间居住。

　　居住水平(píng)不仅与房间数量有关，更与房屋质量、居住面积(jī)、配(pèi)套设(shè)施等(děng)因素密切相关(guān)。单单从人均住宅(zhái)间数不能完全反映(yìng)出城镇居(jū)民(mín)的居住水平。

　　中(zhōng)国主(zhǔ)要是以家庭(tíng)为(wèi)单(dān)位(wèi)购买成套住宅(zhái)，一套设施齐全(quán)的住宅才(cái)是城镇居民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国(guó)城(chéng)镇居民住宅主要分两(liǎng)大类，一类(lèi)是(shì)商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)，另(lìng)一类是保障房、原公有住宅、自建房等(děng)非商(shāng)品住宅。

　　目(mù)前缺乏统计数据(jù)，并没有直(zhí)接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相关数据有两处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅销售套数(shù)（统计局）；二是居民住宅来源（人口普查数据）。计算(suàn)中国居民户均住宅数(shù)量，我们主要用到上(shàng)述两组数据。

　　中国住(zhù)宅改革始于(yú)1998年，1998年之前商品住(zhù)宅数(shù)量极少，可忽略不计。估算城镇(zhèn)居(jū)民户均住宅套(tào)数(shù)分三步(bù)走：

　　第一步，将(jiāng)1999年(nián)以(yǐ)来每年(nián)商品住宅销售(shòu)套(tào)数相加，我们就能够得到当前商品住宅总存量。

　　第(dì)二步，根据城镇居民拥有(yǒu)的商(shāng)品住宅和非(fēi)商品住宅比例，推算得到居民住(zhù)宅总套(tào)数。

　　第三步(bù)，将(jiāng)城(chéng)镇居(jū)民拥有的商(shāng)品住宅(zhái)总数(shù)除以家(jiā)庭户数，我们就能够得到城镇户均(jūn)拥有(yǒu)的住宅(zhái)数量。

　　具体计算公式(shì)如下(xià)：

　　城(chéng)镇(zhèn)家庭住宅套(tào)户比=住宅总套数/家庭户数

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套(tào)数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥有1.02套房(fáng)

　　中(zhōng)国住宅存量到(dào)底(dǐ)有多少，目前缺(quē)乏(fá)一(yī)个准确统计。我们利(lì)用既有(yǒu)统计数据，大致测算得到中(zhōng)国存量房地(dì)产套数，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户(hù)均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城(chéng)镇居(jū)民(mín)户(hù)均(jūn)拥有商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算(suàn)得(dé)到(dào)：

　　（一）中国商品住(zhù)宅累(lèi)计销(xiāo)售1.97亿(yì)套。

　　（二）城镇家庭户(hù)均拥有(yǒu)0.64套商品(pǐn)住宅(zhái)（包含现(xiàn)房和期房）。

　　中国的房(fáng)地产销售以(yǐ)期房为主(zhǔ)，从2019年开始，新房销售中期(qī)房占比近9成。本文去(qù)除商品住宅累(lèi)计销售套(tào)数(shù)里的期房销(xiāo)售，得到商品(pǐn)住宅现房套数。

　　以2022年(nián)商品(pǐn)住宅现房套数计(jì)算为例(lì)：

　　2022年商品住宅现(xiàn)房套数(shù)=截止(zhǐ)到(dào)2022年商品住宅(zhái)累计销售套数-过去三(sān)年（2020、2021和2022年(nián)）的期房销售额。

　　主流(liú)房企竣(jùn)工周(zhōu)期在2-3年，并(bìng)考虑到交房后(hòu)装修的时间，取最大值3年。

　　将(jiāng)商品住宅现房套数除以家庭(tíng)户数(shù)，算出：

　　（三）目(mù)前中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户(hù)均拥有(yǒu)0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城镇居民户均拥(yōng)有住宅(zhái)1.02套

　　接下来我们(men)需要进一(yī)步推算中国城镇居民拥有的户均(jūn)住宅(zhái)套数。

　　首先，七普(pǔ)数据显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居民的(de)住宅结构特征如下：

　　73.8％的城镇(zhèn)家庭拥(yōng)有住宅。其中自建(jiàn)住宅占比21％，购(gòu)买商品住(zhù)宅占比(bǐ)31.9％、二手房(fáng)占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占比0.9％。另(lìng)有3.4％和17.7％的家庭租(zū)赁廉租房与其(qí)他(tā)住宅。

　　其(qí)次，我们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品住(zhù)宅，因此将租赁其(qí)他住宅、购买商品住宅与购买二(èr)手房(fáng)加总，得到商(shāng)品住宅占居民所(suǒ)有住宅(zhái)的比(bǐ)例为62.8％。

　　2020年(nián)商品住(zhù)宅占比为59.2％，粗(cū)略(lüè)假设2021年-2022年期间(jiān)商(shāng)品住宅增幅为过去(qù)十年(nián)变化幅度的20％，计算(suàn)2011年-2020年商品(pǐn)住宅的实际变化(huà)比例，从而我们估(gū)算出2022年商品住宅所占(zhàn)比例，为62.8％。

　　最后，截至(zhì)2022年末，中国平均每户(hù)城(chéng)镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套住宅。但考虑已购期房，中(zhōng)国平均(jūn)每(měi)户城镇家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果(guǒ)交(jiāo)房顺(shùn)利，已购期房会在2-3年内陆续交付使用，到2024年，中国平均每户城镇(zhèn)家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三、城镇户均一(yī)套房的三点含义(yì)

　　既(jì)然(rán)城镇(zhèn)居民已经达到了户均一套房的程度，“户(hù)户有房”是(shì)否意味(wèi)着中国城镇化(huà)进展终结，甚至意味着中国地产存(cún)量供(gōng)给(gěi)绰绰(chuò)有余(yú)？

　　（一）户(hù)均(jūn)一套(tào)房并不(bù)意味着住宅市场供(gōng)需(xū)平(píng)衡

　　需(xū)要(yào)有多余住宅来(lái)满(mǎn)足因人口流(liú)动、居民(mín)换房(fáng)等因素(sù)产生的住宅需求。因(yīn)此，成熟(shú)房地产市场的(de)住宅套(tào)户比会在1.1左右。

　　国际经验(yàn)来看，美国、英(yīng)国和日本的住宅(zhái)套户(hù)比均高(gāo)于1.1，其中，英国(guó)的住宅套户(hù)比最高，为(wèi)1.19，日本为1.16，美国为(wèi)1.11。德国和韩国分别(bié)为1.02和1.05。

　　如果户均刚好一套房，就会造成人口净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或房租迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普(pǔ)指(zhǐ)出中(zhōng)国的流动(dòng)人口3.76亿(yì)，省内流动人口和省际流(liú)动人(rén)口分别为2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流动(dòng)人口会选择在大城市租房挣(zhēng)钱(qián)，在老家(jiā)县城买房。

　　暨(jì)南大学2017年的中(zhōng)国城乡人口流动调(diào)查数据显示，在上海、杭州以及南京工(gōng)作的流动人口(kǒu)在老家拥有住宅比(bǐ)例分别为28％、21％和18％。大城市的高工资吸引打(dǎ)工人(rén)，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会占据两套(tào)房(fáng)，在高房价(jià)的大城市租赁一套房，在(zài)房价较低的县城购买一套房。所以说户均(jūn)一套房无法满(mǎn)足(zú)庞大流动人口的(de)租赁与置业需(xū)求。

　　（二）至少9000万户家庭住宅品质(zhì)仍需改善(shàn)

　　目前，中国的城镇(zhèn)住宅中依然(rán)有不少老旧小区(qū)。

　　三成家庭，也就是约(yuē)9000万户城镇居民(mín)住宅是2000年以(yǐ)前(qián)建(jiàn)成，其(qí)中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁以上。

　　这批存在(zài)着建筑结构松散、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等问题，如电线老化、管道等基础(chǔ)设施(shī)陈旧，给住(zhù)户(hù)的生活带来了很大的(de)不便和安全隐患，并且(qiě)居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住(zhù)宅面积小。占(zhàn)比(bǐ)为(wèi)31.3％的(de)家庭(tíng)户数拥(yōng)有的住宅面(miàn)积(jī)占比仅(jǐn)为27.6％。仍然存(cún)在5％左(zuǒ)右的家庭没有(yǒu)独立卫浴和(hé)厨(chú)房。这类上世(shì)纪修建(jiàn)的(de)老旧小区(qū)很难满足(zú)现代生活需(xū)求，在未来大都会被拆迁重建。

　　近五成(chéng)的家庭住宅为一居室和二居(jū)室(shì)，户型(xíng)偏小(xiǎo)。其中一居室(shì)占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城(chéng)市家庭住宅户型(xíng)更(gèng)小，当然这与城市土(tǔ)地资(zī)源紧张有(yǒu)关。

　　（三）人均住(zhù)宅面积(jī)扩张是未来(lái)地产(chǎn)的需(xū)求驱(qū)动力

　　根据七普(pǔ)数据测算，2020年城镇家庭户(hù)住宅存量(liàng)总面积(jī)为294.6亿平。暂不考虑两年间(jiān)农民带房进城(chéng)和(hé)老(lǎo)旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣工(gōng)面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年住(zhù)宅存量总面积(jī)为308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方米。

　　超过一半(bàn)的(de)家(jiā)庭人均(jūn)住宅(zhái)建(jiàn)筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑(zhù)面积在30平米(mǐ)以下。

　　15％的城镇家庭人均(jūn)住宅建筑面积不(bù)足19平方米，不及全国人均水平的一半(bàn)。若去除20％的公摊，可(kě)使用的住宅(zhái)面积(jī)仅为15.2平方米(mǐ)。上海(hǎi)市将人均住宅建筑面(miàn)积(jī)低于(yú)15平方米(mǐ)的家庭界定为住宅存(cún)在困难，若按这(zhè)个标准算(suàn)的话，中国有11.3％的家庭存在住宅困(kùn)难(nán)问(wèn)题。

　　若(ruò)人均(jūn)可使用住宅(zhái)面积为40平，即(jí)人均住(zhù)宅建筑面(miàn)积为50平，只考虑(lǜ)家庭户(hù)人数，需(xū)要住宅(zhái)总量约390.6亿平，较目前至少新增82亿平。

　　对比发(fā)达国家人均住宅面(miàn)积，美国为(wèi)67㎡，瑞士、日本(běn)、德国和英国都高于40㎡，中(zhōng)国(guó)的人均住宅建筑面积为39.45㎡，相(xiāng)差不大。但若去除(chú)公摊面(miàn)积(jī)后(hòu)，中国的人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变(biàn)得明显。

　　若考虑约(yuē)1.4亿的(de)集体户人口(kǒu)，所需要的住宅(zhái)总(zǒng)量会(huì)更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未来地产还会有需求(qiú)么？

　　我(wǒ)们测算得到中国城镇家庭户均1套(tào)房(fáng)，看(kàn)似已经户户有房(fáng)。即(jí)便如(rú)此，中国人(rén)口静(jìng)态结构和动态趋(qū)势演绎，决(jué)定了中国未来地产仍(réng)有需求释放。大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水户均1套住(zhù)宅现实之(zhī)下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方(fāng)面。

　　第一，户均人口缩小，家庭户(hù)数增多，新户购房(fáng)需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家庭户(hù)均人口数不断下降，六普显(xiǎn)示城(chéng)镇(zhèn)户均人口规模为(wèi)2.85人(rén)/户(hù)，而七普显示(shì)城镇(zhèn)户均人口规模(mó)为2.62人(rén)/户，一(yī)人户(hù)、二人户的占比明显上升，人口(kǒu)小(xiǎo)家庭(tíng)化趋势(shì)将继续延续，导致户数会因户(hù)均人(rén)口规模的缩(suō)小(xiǎo)而(ér)增多。

　　第二，人口迁移(yí)导(dǎo)致经济发(fā)展带来(lái)的新增(zēng)住宅需求旺盛(shèng)。

　　中国经济(jì)板块的分化日益(yì)明显，资源和(hé)生产要素逐步向经(jīng)济(jì)带(dài)、都(dōu)市圈(quān)中心(xīn)城市(shì)流入，区域经济资源分配的再集中吸引(yǐn)着人(rén)口(kǒu)流入。人口迁移势(shì)必涉(shè)及到买房租房，给(gěi)迁(qiān)入地住宅市(shì)场带来新(xīn)的增(zēng)量。

　　以浙江(jiāng)省为例(lì)，2021年常住人(rén)口增(zēng)量为(wèi)72万，而(ér)出生人(rén)口为(wèi)44.9万(wàn)人(rén)，死亡人口为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人(rén)，其人口增长(zhǎng)主要受益于(yú)人口迁(qiān)移。

　　第(dì)三，老(lǎo)旧小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年大明虾怎么保存才新鲜呢 大明虾是淡水还是海水(nián)到2020年，自建住宅(zhái)和原公有住(zhù)宅的家庭(tíng)拆迁改建最多。自建(jiàn)房家庭比例从31.5％到(dào)21％，下降了10.5个百分点；原公有住宅家庭比(bǐ)例从12.9％到(dào)6.1％，降幅为6.8个百分点。二者和（27.1％），再加上其(qí)他住宅（5％）与家庭住宅建造时间为2000年以(yǐ)前的比例（31.3％）大致相(xiāng)吻合。

　　十(shí)年间新增8473万家(jiā)庭户，自(zì)建住(zhù)宅(zhái)和原公有住宅减(jiǎn)少了1282万(wàn)户(hù)，住宅净需求增加(jiā)9755万户。49％的家庭(tíng)购买商品住宅，21％的家庭购买二手房。在(zài)新增住宅需(xū)求中(zhōng)，有7成家庭(tíng)购买了商品住宅。租房、购买经济适用房和其他分别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占(zhàn)比势必会进(jìn)一步上升。

　　2000年(nián)以(yǐ)前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还(hái)有约81亿平，涉(shè)及城镇家(jiā)庭(tíng)约9000万(wàn)户(hù)。破旧的城中村、老公(gōng)有住宅，建筑面积(jī)小、质(zhì)量低、基础设(shè)施配套差、没有或少有物业管理，居民追求美(měi)好、宜居生(shēng)活(huó)的(de)环境，背(bèi)后的改善性(xìng)需求(qiú)有(yǒu)待(dài)释(shì)放。

　　第四，“住上更大房子”的(de)改善性需(xū)求还将有所增加。

　　刚需购房受限于资金，倾向(xiàng)于中小户型。已有住宅(zhái)家庭希(xī)望提高生活品质，以(yǐ)小(xiǎo)换大、以旧换新(xīn)。2022年底的中央经(jīng)济工作会(huì)议明确指出支持住(zhù)宅改善等消费。

　　OECD国家的(de)人(rén)均住宅(zhái)间数为1.71间，无论是否(fǒu)考虑乡村住宅因素，中(zhōng)国的(de)人均住宅间数(shù)较其他国(guó)家依旧存在不小(xiǎo)差距。

　　住宅舒(shū)适度与经济水平有着(zhe)密切正向联系。随着经济发展(zhǎn)水平的提高，中国的人(rén)均住宅间数与人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年是中国地产黄金发展(zhǎn)期，地产矛盾更多(duō)体(tǐ)现为住宅供给存在不足，供需(xū)出现(xiàn)错配，这是过去二十(shí)年房价快速(sù)上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅质(zhì)量的供(gōng)需冲突。房地产大分化时代已至(zhì)，这(zhè)种分化不单局限(xiàn)于城市能级之间差异，优质小区和老旧二(èr)手(shǒu)房之间的差(chà)异也将越发扩(kuò)大。

　　风险提示(shì)

　　人口普查(chá)数(shù)据(jù)调查的是人(rén)，并不是(shì)针对(duì)住宅(zhái)，因此可能存在统计偏(piān)差。商品住宅占比(bǐ)实际值(zhí)可能偏低(dī)，其增速可能超预期。

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