文：任泽平团队　　

　　导(dǎo)读

　　是该取消(xiāo)预售制了。 1月17日召(zhào)开的全国住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行(xíng)现房(fáng)销售(shòu)”，不足一个月时间(jiān)，已(yǐ)有山(shān)东、安徽、河(hé)南、四川(chuān)、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商(shāng)品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱，建你(nǐ)的(de)房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公平。以(yǐ)后(hòu)谁有钱谁(shuí)建(jiàn)房，没钱没实力的(de)别建了，不能把包(bāo)袱甩给(gěi)老百(bǎi)姓和(hé)社会，这是房(fáng)地产从大开发(fā)时代(dài)步入高质量发展(zhǎn)阶段的(de)必然趋势，也是对购房老百(bǎi)姓的最大保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当(dāng)然二次(cì)房改是个技术活，兼顾(gù)化解停贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以及(jí)长效机制，长效机制四大(dà)关(guān)键是(shì)推动城市(shì)群战略、人地(dì)挂钩、金融(róng)中(zhōng)性(xìng)稳定和房地产税(shuì)。如果(guǒ)按照(zhào)经济规律办(bàn)事，中国一定能(néng)实现房地产软着陆和长(zhǎng)期平稳健康(kāng)发(fā)展，跨过这(zhè)道关，解好这道世界(jiè)难题。

　　2、为什(shén)么(me)要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售(shòu)制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公(gōng)平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商(shāng)品不能交付(fù)的风险。从个人层(céng)面(miàn)看(kàn)，预(yù)售(shòu)制对购房者(zhě)非常不公平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在(zài)此期间，购房者不仅(jǐn)承(chéng)担银行(xíng)利息(xī)，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不(bù)能交房的(de)风险。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度举债、高(gāo)杠杆扩张，若遇到(dào)下行周期，会(huì)引发资金链断裂、项目搁置等系列(liè)风险。取消预售制，改为现房销售，这样有(yǒu)助于(yú)落实中央房住不炒精神、有助于保障购房老百姓权益、有助于(yú)房企稳健发展，一举多得(dé)，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售制(zhì)度？预售制度怎么来(lái)的？国外什么情况？简单科(kē)普一下(xià)：商品房预售最早源于中国香港，俗称(chēng)卖(mài)楼花(huā)，卖期(qī)房，是(shì)一种(zhǒng)开发商放杠杆的方式(shì)。98年房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金(jīn)，借(jiè)鉴中国香港，引入(rù)了商(shāng)品(pǐn)房预售制度。其实，当前(qián)世界(jiè)不少国家存在预售制。但是，重点(diǎn)来了！发达(dá)国家一(yī)般有严格(gé)的监管保障措施(shī)，开发商在(zài)项目获得政府批准后才可以(yǐ)开始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买期房后并非(fēi)像(xiàng)中国一样在支(zhī)付完首付款后从银行一次(cì)性贷款支付剩余全部(bù)房(fáng)款，而是根据开发商工(gōng)程(chéng)进(jìn)度在完全交房前进(jìn)行分期支付。所以，预(yù)售制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支(zhī)付以及违(wéi)约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这(zhè)些保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购房(fáng)民众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售制度，以后改(gǎi)为现房销(xiāo)售。客(kè)观讲预售(shòu)制度(dù)有一(yī)定历史阶段(duàn)性，现在中(zhōng)国住房(fáng)进入存量(liàng)时(shí)代，取消预(yù)售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠(gāng)杆(gān)，不再把(bǎ)烂(làn)尾(wěi)风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会(huì)，当然(rán)这(zhè)需(xū)要配套房企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢复市(shì)场信(xìn)心和房地产长(zhǎng)效机制。这(zhè)是个技术活，只要坚持市(shì)场化改革(gé)，中国一定能化解这个难题(tí)，让房地产回归实体经济和(hé)居(jū)住属性，安(ān)居乐(lè)业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将(jiāng)拼(pīn)的不(bù)是五花八门、眼花缭乱(luàn)、不知道能不能兑现的营(yíng)销(xiāo)手段(duàn)，而是所见即所得的过(guò)硬(yìng)的(de)产品质量和诚信，这才(cái)是对购房民众的最根本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱逐(zhú)劣币。所(suǒ)有商业的(de)本质是向(xiàng)善，是以(yǐ)客户为(wèi)中(zhōng)心，房地产也不能例外，老百姓买(mǎi)房子是天大(dà)的事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一家(jiā)人。从这个(gè)角度，取消预售制、实施(shī)现房销售是实现老百姓安居乐(lè)业、社会长治久安、行业企业健康发展的(de)重大措施。在(zài)当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳楼市、房地产软着陆、打通金融(róng)支持当(dāng)期三(sān)好生、新模式等综合施策。

　　作者十年前在国务院发展研(yán)究中(zhōng)心(xīn)参与财税(shuì)改革方案研究时，对预售制、房(fáng)地(dì)产(chǎn)税、人(rén)地挂钩、金(jīn)融稳定(dìng)、房(fáng)企杠杆率等进行(xíng)过(guò)长期系统(tǒng)的专项研(yán)究。（参考后来形成的专著《房(fáng)地(dì)产周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地商品房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销(xiāo)售+“按揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地版预(yù)售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动(dòng)城市化(huà)进程，但(dàn)背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验

　　2.1 美(měi)国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可(kě)零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时(shí)支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交(jiāo)易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施(shī)

　　2.5 新加坡(pō)：买方(fāng)资(zī)金由银(yín)行监管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式

　　二(èr)十世纪五(wǔ)十年代在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产行业盛行的(de)方(fāng)式，但有着(zhe)转让(ràng)难、出(chū)租资(zī)金周转期长(zhǎng)等问题，分层销售(shòu)孕育(yù)而生。20世(shì)纪50年代，中国香港还未推行公共房屋(wū)制度，许多人栖身于木屋或者其他临时住宅，住房的(de)需求是相当高(gāo)，不过大多数居民的(de)储蓄(xù)很少。当(dāng)时(shí)楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以(yǐ)一(yī)整栋楼为单位(wèi)，需要(yào)雄厚(hòu)的资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出(chū)租是中国香港地产行(xíng)业(yè)盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等(děng)问题。针对这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探(tàn)求新的方式，如把楼宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇分层出售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开(kāi)发商资(zī)金周转(zhuǎn)加快。

　　在分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍英东创(chuàng)办(bàn)立(lì)信置业有限(xiàn)公司，凭借商业直觉和多(duō)年(nián)经(jīng)营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业(yè)务的经验，对于商品流通、资(zī)金周转有着独到的(de)见解，在努力寻(xún)求(qiú)方法加(jiā)快(kuài)自身资金周转。当时其在购下(xià)九龙的一块地盘(pán)后(hòu)，除了分层出售、还印发售楼说明书，上有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建(jiàn)筑材料、分层价格、订购方法(fǎ)等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采用类似租金的分(fēn)期(qī)付款形式，等新楼落成时，收齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了自(zì)己的房产。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购(gòu)房的(de)资(zī)金压(yā)力，加速了房屋的建造和销售，也解(jiě)决了制造商(shāng)的资金问(wèn)题，降(jiàng)低投资风险(xiǎn)，在当时(shí)可谓是“双赢”的(de)举措。“预售楼花(huā)+分(fēn)期付款”的销售模式成为当(dāng)时(shí)中国香港房地产(chǎn)市场(chǎng)的一大(dà)特色，纵(zòng)观中国香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应(yīng)求的(de)问(wèn)题，使房市发展进入新(xīn)阶段。

　　预(yù)售楼花(huā)模式推动了中(zhōng)国香港楼市几十年繁荣(róng)，但期间(jiān)也(yě)出(chū)现过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的监管(guǎn)机制，促进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑费用超(chāo)支停工，出现“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香(xiāng)港管理部门提(tí)升了对于预(yù)售楼花制度的监(jiān)管，即要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价(jià)款已经全部支付，还要证明(míng)自(zì)身有(yǒu)资金(jīn)等能力把项目完成，资(zī)金需放(fàng)入律师所(suǒ)托管，支取时需律所和建筑师的核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等(děng)采取全透明化机制，且银行的(de)责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋“烂尾”情况，银行将成最大(dà)风险(xiǎn)方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目(mù)完工。随(suí)着监管体系逐步完(wán)善，出现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现象(xiàng)较少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成“中国内地(dì)版预售(shòu)制”

　　二(èr)十世纪九十(shí)年代，中(zhōng)国内地面(miàn)临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺问题，引(yǐn)入“卖楼花”制度(dù)。建(jiàn)国以来，中国内地(dì)优(yōu)先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业(yè)化的进程(chéng)大于城市化进程，唯有解决住(zhù)房基础(chǔ)等城(chéng)市化配(pèi)套问题，才能进一步推进(jìn)城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分配，以租(zū)养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住(zhù)房市场发展起步(bù)较晚、增(zēng)速(sù)较慢，福(fú)利分房制度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此福利分房制度不再适用(yòng)于(yú)当时(shí)的国(guó)情(qíng)。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房的需(xū)求量大，而社会(huì)缺少大型房地产开发商，商品房(fáng)供应量小(xiǎo)的困境，此时引入(rù)中国(guó)香港的“卖楼花”模式(shì)无疑是(shì)对内地房地产市场的(de)一(yī)针强心剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香港预售商品房制(zhì)度，先后出台多项文件，大力支持国(guó)内房地(dì)产市场改革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关(guān)于进一步深化城镇(zhèn)住房制度改革，加快住房建设的(de)通知》文(wén)件，决定停止(zhǐ)住房(fáng)无偿实物(wù)分配，逐步实行住房分配货币(bì)化(huà)、住房供给商品(pǐn)化、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的(de)商品(pǐn)房(fáng)。房地产市(shì)场采用预售制，允许开发商卖(mài)期(qī)房，解决(jué)了房(fáng)企(qǐ)缺少资金和开发时间周期长的(de)两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个(gè)项目(mù)的开发，形成滚动开发模(mó)式，住(zhù)房供应速度(dù)加快。自此中(zhōng)国内地开始房改货币(bì)化，中国(guó)人民(mín)银行等多方迅速(sù)出台相关的(de)信贷政策(cè)，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用推(tuī)动了房地产市场(chǎng)的发展。

　　引入中国香港“卖(mài)楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形成契合中国内(nèi)地的(de)商品房预售(shòu)制度。预售制的(de)初衷(zhōng)是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是(shì)指房地产开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中(zhōng)的房屋预先出售给购房者，由(yóu)购房(fáng)者支付定金或(huò)房款的(de)行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中(zhōng)国内地实(shí)践过程中，商品房预售流程为：房地产开发商办理预售许(xǔ)可(kě)证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登记-交(jiāo)付房屋。在购(gòu)房过程(chéng)中，购房者(zhě)需要(yào)一次性付清(qīng)首付(fù)款，并采用银行贷款的形式一次性(xìng)付清剩余房款(kuǎn)，换(huàn)言之，房屋未建成，开(kāi)发商(shāng)可能已拿(ná)到了全(quán)部购房(fáng)款，这点与中国香(xiāng)港(gǎng)的按照工程(chéng)进(jìn)度付款(kuǎn)有所不(bù)同。对中国内(nèi)地(dì)的开发商而言，预(yù)售制商品房也开启了高周转、高(gāo)杠杆的(de)运作模式。

　　1.3预售制(zhì)推(tuī)动城(chéng)市化进(jìn)程，但背后潜(qián)藏的风险(xiǎn)确实(shí)存在

　　作为中国内地(dì)商品房销(xiāo)售的最主要方式，预售制极大缩短房企现金回笼(lóng)周期，同(tóng)时增(zēng)加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进(jìn)程。预(yù)售制在过去20多年对中(zhōng)国内地房地产市(shì)场的(de)稳步发(fā)展起到了(le)重要(yào)作用，不(bù)仅解决了房地(dì)产市场快速发展阶(jiē)段(duàn)的(de)资金需求，也提高(gāo)了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到(dào)住宅小(xiǎo)区，从全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达(dá)国家几百年城镇化路(lù)程(chéng)。改革开放以来，城(chéng)镇化进(jìn)程进入快速发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人(rén)，43年(nián)间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城市建成区面积(jī)由(yóu)7438平(píng)方公里增长至60721平(píng)方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的《中国住房存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国内地城镇住宅存(cún)量从不到14亿(yì)平增至313.2亿平，城镇人均住房建(jiàn)筑面积从(cóng)8.1平方米增至(zhì)34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套数从(cóng)约3100万套增至(zhì)3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制在(zài)当前已成(chéng)为(wèi)中国内地(dì)商品房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品(pǐn)住宅期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占总(zǒng)销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计(jì)销售面积(jī)达15.6亿平(píng)，比重上(shàng)升至87％。

　　预售(shòu)制也推动了(le)中国内地房地产行业的发展。中(zhōng)国(guó)内地房地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各项(xiàng)指标大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平(píng)增(zēng)至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完(wán)成额(é)从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售(shòu)金(jīn)额分别从(cóng)1.5亿平(píng)增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年(nián)复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地产企(qǐ)业从无(wú)到有、从(cóng)国企(qǐ)先行到民(mín)企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮(zhuàng)大。2018年，房(fáng)地产企业数(shù)量达9.8万个，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十年来房地(dì)产也(yě)成(chéng)为拉(lā)动中国内地经济高增(zēng)长的火(huǒ)车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道(dào)，房地产带动的上(shàng)下游产业链特(tè)别长，高(gāo)达50多个行业。2020年(nián)房地(dì)产及(jí)其产(chǎn)业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动(dòng)产业链(liàn)占GDP的(de)9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金(jīn)融、批发、建材的带动最为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投(tóu)资占全社(shè)会固(gù)定资(zī)产投资的51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产开发投资占固定(dìng)资(zī)产投(tóu)资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠(qú)道，从房地产贷款占银行各(gè)项贷款余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信托等通(tōng)道业务，占比(bǐ)超过三分之一。从房(fáng)地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看，2021年(nián)12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠(qú)道(dào)，根据(jù)我(wǒ)们的《中国住(zhù)房(fáng)市值(zhí)测(cè)算报(bào)告》，2020年中(zhōng)国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日(rì)本的10.8万亿美元、英法德三国(guó)合(hé)计的31.5万亿美(měi)元。从住房市值占股债房市(shì)值的比例(lì)看(kàn)，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美(měi)国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法(fǎ)国的56％、德国的64％。中国(guó)住房(fáng)市值(zhí)与股债房市值的比例较高，主要是因为(wèi)住房市值高(gāo)，以及(jí)中国(guó)资本市场发育尚不成(chéng)熟，直接融(róng)资比例较低，股票、债券市(shì)值较低，居(jū)民投资渠道缺乏(fá)。

　　不可(kě)否(fǒu)认，预售制背(bèi)后潜(qián)藏的风(fēng)险确(què)实(shí)存在，当前(qián)的(de)负面(miàn)效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从个人层(céng)面看，绝(jué)大部(bù)分商品是一手交钱一手(shǒu)交货，预售制是对(duì)购(gòu)买者的(de)单方面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的(de)风(fēng)险。比如，交(jiāo)房等待期一般为(wèi)两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房(fáng)者不(bù)仅(jǐn)承担(dān)银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风(fēng)险(xiǎn)。另外，购房者和开(kāi)发(fā)商之(zhī)间的购(gòu)房合同、购房者(zhě)和银行的按揭贷款合同是两个(gè)独立的合同关系，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只(zhǐ)能(néng)根据购房(fáng)合同向(xiàng)开发商主张权力(lì)，但依旧需要根据按揭贷款合同按(àn)时向银行进行贷款偿还(hái)，因此购房者(zhě)承(chéng)担的风险较大。

　　从行业层面看(kàn)，预售(shòu)制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断(duàn)裂(liè)、项目搁置(zhì)等(děng)系列风险(xiǎn)，进行影(yǐng)响自身信用(yòng)和购(gòu)房者对(duì)行业的信(xìn)心。

　　从(cóng)金融层(céng)面(miàn)看(kàn)，银行作为(wèi)按揭(jiē)贷款的(de)发放方，一旦房企因(yīn)为市场波动或经营不(bù)善，出现(xiàn)资金链断裂等一系列问题，导(dǎo)致“烂尾”等(děng)情况，而(ér)房企通过与购(gòu)房者(zhě)签订的预售合同(tóng)和按揭(jiē)合同(tóng)，已经从银行获(huò)得房款，如果购房者丧失(shī)还款能(néng)力(lì)或短期不能还(hái)款等，则风险完全由银行承(chéng)担，银(yín)行将(jiāng)面临较大(dà)的坏账压(yā)力。

　　从监管角度看，购房者(zhě)的预(yù)售监管资(zī)金(jīn)去哪了？楼盘(pán)“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个(gè)字(zì)那就是(shì)“没钱”，即没钱付工程款(kuǎn)。在2004版(bǎn)的《城(chéng)市商品房预(yù)售管理办法》中明(míng)确规定了开发企业(yè)预售商品(pǐn)房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法(fǎ)，由(yóu)房(fáng)地产管(guǎn)理(lǐ)部门制定。但(dàn)多年以来(lái)全国并(bìng)没(méi)有统一的(de)预售资金监管规(guī)定，各地实(shí)行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明(míng)、重庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金比例为总预(yù)售款的15-40％左右，郑州、福州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本乘(chéng)以建筑面积(jī)或者项(xiàng)目工(gōng)程总额报(bào)价计(jì)算重点资(zī)金。而事(shì)实是，不少购房款(kuǎn)未(wèi)进入监管账(zhàng)户、或进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金(jīn)继续建(jiàn)设。收楼遥(yáo)遥(yáo)无(wú)期，月供(gōng)却(què)被迫(pò)继续还(hái)款。那么(me)，监(jiān)管账户资(zī)金如何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背景(jǐng)下，抽(chōu)调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建(jiàn)设名义，获得监管账户拨付资金，再(zài)由(yóu)工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企，而拨付的工程款，远超工程(chéng)进度所(suǒ)需。通(tōng)过这些方式套取的资金，在房企各地(dì)项目间流动(dòng)，变相(xiāng)加(jiā)杠杆，这样做(zuò)提供了资金流动(dòng)性(xìng)，房企(qǐ)抽调资(zī)金统(tǒng)筹拿地、还款和楼盘建(jiàn)设，形成(chéng)一种资金循环(huán)高周转(zhuǎn)模式，但一定程(chéng)度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验(yàn)

　　整体(tǐ)来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付(fù)资(zī)金(jīn)，一(yī)般(bān)设有定金或预付款保(bǎo)护机(jī)制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预付款比重：要(yào)求购房(fáng)者支付的预付(fù)款比例相对较低，绝(jué)大部分房款在房(fáng)屋交付后开始支付；

　　3）预付款支付方式：预(yù)付(fù)款一般以定金(jīn)方(fāng)式支付，或按工(gōng)程(chéng)进(jìn)度分期支付，或二者(zhě)结(jié)合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种方(fāng)式发(fā)放按(àn)揭贷款，一是按工程进度付款，按揭贷款按(àn)照工程进度逐(zhú)渐(jiàn)发放，购房者开始月(yuè)供；二是房屋交付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售(shòu)商品房提(tí)供期房烂尾(wěi)保险，在(zài)商(shāng)品房出(chū)现重大延(yán)期(qī)或重大缺陷时，保障购房者权益；

　　6）房屋交付保护：房屋交付质量(liàng)的保障有(yǒu)两(liǎng)种(zhǒng)方(fāng)式，一是(shì)期(qī)房由(yóu)政府或(huò)第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭(píng)验(yàn)收凭证取得购房者支付的房款。二是开发商(shāng)为购房者提供(gōng)一定的保修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购(gòu)房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　美国(guó)期房定金一定期限内无条(tiáo)件返还(hái)，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余房款交付后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三(sān)方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款。

　　定(dìng)金及首付环节，定(dìng)金比例一(yī)般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最(zuì)低可低于3.5％，根(gēn)据美国官方数据，2021年美国平(píng)均首付比例(lì)为12％。

　　余(yú)款支付方面，除定金或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋交付后通过(guò)按揭贷(dài)款支付剩余(yú)房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，美国为防止开发(fā)商挪(nuó)用(yòng)资金，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由第三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产(chǎn)权保险(xiǎn)公司的信托账户监管。如果开(kāi)发商倒闭导致楼盘烂尾，购房者资金(jīn)可通过申请(qǐng)仲(zhòng)裁(cái)取回，且不承担(dān)任(rèn)何责任与(yǔ)损失。而开发商在房(fáng)屋建设过程中的(de)资(zī)金全部(bù)来自银行，银行根据工程(chéng)进度向(xiàng)开(kāi)发商提供一定比例的贷(dài)款，由(yóu)于开发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监管开发商施工(gōng)进度。开发(fā)商在(zài)房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的(de)验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行得到购(gòu)房者支付的房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾(wěi)险

　　德(dé)国(guó)期房可零首付购房，房(fáng)款按建(jiàn)造工期(qī)进度(dù)支付，按揭按(àn)工期放(fàng)款(kuǎn)后还(hái)贷，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门(mén)槛方(fāng)面(miàn)，德(dé)国开发商在项目获批(pī)后即可预售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需(xū)支付(fù)约2000欧的定(dìng)金并进行预约公证，签订合同后定金(jīn)退还(hái)。如由于(yú)任何原因不能购(gòu)买(mǎi)，定金(jīn)按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合(hé)同(tóng)后(hòu)，购房者需支付公证费和土地交易税，分(fēn)别为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费用不包(bāo)含在(zài)购房款中(zhōng)，属于购房附(fù)加费。

　　三公里是多少米，三公里是多少米首付方面，德国没(méi)有规定最低首付比例，可零(líng)首付购房。

　　余款方面(miàn)，德国(guó)也采取(qǔ)按工期支付房款的制度(dù)，一般分7笔(bǐ)进行支付，具体支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来(lái)说，支付(fù)节点可分为公证后(hòu)、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及墙面完工(gōng)、地(dì)板完工、全(quán)部完工，支付比例(lì)可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面(miàn)，购房者可在(zài)支付房款前申(shēn)请房贷，房贷利率采用固(gù)定(dìng)利率，银行(xíng)按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分多次发放贷款，每笔贷(dài)款给予(yǔ)购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购房者开始还贷。

　　保险方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对期房设计了两(liǎng)种保险，保险的功能是当房屋(wū)出现(xiàn)重大延(yán)期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保险公司(sī)保(bǎo)证(zhèng)开发商赔偿或(huò)修复，开发商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公(gōng)司负责(zé)相应赔偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者(zhě)购(gòu)买(mǎi)。

　　2.3 英国：10％定金保险保护机(jī)制，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支(zhī)付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保护机制，交房前付(fù)款比例仅20％-45％，资(zī)金由买卖(mài)双(shuāng)方律师严(yán)格(gé)监(jiān)管(guǎn)。

　　订立合同前，买卖双(shuāng)方均有(yǒu)一名(míng)律师(shī)，负(fù)责沟通期房交易(yì)中的房产、资(zī)金(jīn)、合同等各(gè)个环节(jié)，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签(qiān)订首付交换合同。

　　定金方面，英国(guó)设置了10％定金保险保护机制，当(dāng)开(kāi)发商(shāng)出现财务、经营问题时，购房者10％的(de)定(dìng)金由(yóu)保险(xiǎn)公司赔(péi)付，而(ér)超出10％的部分(fēn)较难追回(huí)。

　　首付方面，首付比例通常(cháng)为10％-25％，首(shǒu)付(fù)需要在合同签(qiān)订(dìng)21天内支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国采取按工程进度付款(kuǎn)的方式，但(dàn)是交房前付(fù)款比例相对(duì)较低，一般会在合(hé)同签订6-24个月分别支付(fù)两(liǎng)笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例(lì)在20％-45％之间(jiān)，剩余(yú)款项(xiàng)交房后支付(fù)。

　　交付环节，英国规定房屋必须经过(guò)房产公(gōng)证公司的检验验收(shōu)后才能交(jiāo)付，交付后方可按揭还贷。

　　资(zī)金监管环节，英国期(qī)房预售资(zī)金监管(guǎn)极为严格，资金也由律师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律师将资(zī)金转(zhuǎn)给(gěi)卖方律(lǜ)师，卖(mài)方律师转(zhuǎn)给开发商(shāng)，即资(zī)金在进入(rù)开发(fā)商(shāng)账户前经(jīng)过(guò)两(liǎng)道关(guān)口，有利于保障购房者资金安(ān)全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法(fǎ)，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本(běn)期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预售房定金保全措(cuò)施”，交房前付款比例不(bù)超房款的20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿约10％房款，交(jiāo)房后按揭还(hái)款。

　　立(lì)法方(fāng)面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法(fǎ)律(lǜ)空白，社会上“一(yī)房二卖”现象普(pǔ)遍，为(wèi)此，日(rì)本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一部规范期(qī)房(fáng)交易的法(fǎ)律。

　　定金(jīn)保护方面，根据日本《宅地建物取引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超(chāo)1000万日(rì)元(yuán)的部分，法律要(yào)求开发商(shāng)必(bì)须完成(chéng)定(dìng)金保(bǎo)全措(cuò)施才可预售(shòu)。什(shén)么是(shì)定金保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房(fáng)合同时，开发(fā)商向金融(róng)机构或指(zhǐ)定(dìng)保证机构或保(bǎo)险(xiǎn)机构(gòu)签订定金保证委(wěi)托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金的(de)保证或(huò)保(bǎo)险，并将相(xiāng)应的保证金证(zhèng)明书交付给购(gòu)房者。除(chú)定(dìng)金(jīn)外，其他预先支付的(de)购(gòu)房款(kuǎn)也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房(fáng)者可凭(píng)保证金证明书向金融机(jī)构(gòu)或保证机构(gòu)或保险公司兑付，同时，开发商(shāng)需(xū)向(xiàng)购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一(yī)般约为房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付(fù)最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开(kāi)始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在(zài)交(jiāo)房后开(kāi)始支付(fù)。

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新加坡(pō)期房购(gòu)房(fáng)者违约可(kě)返还相(xiāng)当于3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余款按工程进度(dù)支付，所有资金进银行专门项目资金(jīn)账户(hù)，交房后(hòu)满1年保(b三公里是多少米，三公里是多少米ǎo)修(xiū)期(qī)后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付环(huán)节，新加坡开(kāi)发商有统一的选购(gòu)权合同以及订金返还机制，即(jí)OTP，签订OTP后需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期14天，执行OTP则进(jìn)一步签(qiān)订购买(mǎi)合同(tóng)，不执行(xíng)OTP则(zé)退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印花税，同(tóng)时购房者(zhě)向银行申请按揭(jiē)贷款。

　　余款支付上，新加坡期房同样采取按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，《发展商条例》对(duì)期(qī)房付款流(liú)程做了统一详细(xì)规定(dìng)，要求所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点(diǎn)一般为合同签(qiān)订后(hòu)、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭(jiē)贷款(kuǎn)也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中(zhōng)随(suí)着(zhe)放出贷款的增(zēng)加而(ér)增加，未放款(kuǎn)部分无需月供。

　　资金监(jiān)管方(fāng)面，购(gòu)房者(zhě)的(de)订金与付款会存入(rù)银行专门的项目资金(jīn)账(zhàng)户，账户资(zī)金(jīn)提取须(xū)与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修(xiū)期，此后购(gòu)房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了(le)政策出手(shǒu)临(lín)界(jiè)点，重点是保(bǎo)交楼和(hé)房企重组。一方面，加大对(duì)刚需和改善(shàn)型(xíng)需(xū)求的支持力度，长短兼顾妥善(shàn)应对局部停贷(dài)现象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给(gěi)予强有力的金(jīn)融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正常运转的房企(qǐ)包(bāo)括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优(yōu)质房企牵头并购重组(zǔ)整个行业，为(wèi)每(měi)个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂性，兼顾化解停贷、复工(gōng)保交(jiāo)楼、重组房企债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四大关键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金环节，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房屋交付阶段，保障购房者定金(jīn)安全。签订合同环节，鼓励保险公司介入，为房屋(wū)重大延期以及(jí)重大缺陷等情况提供充分的保障。余款(kuǎn)支付环节，建立按工程进度付款机制或交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金(jīn)监管环节，引入独(dú)立于开(kāi)发商、银行(xíng)的(de)第三(sān)方资金监管(guǎn)机构，或由政府相关部门(mén)直接(jiē)监(jiān)管，以此防(fáng)止(zhǐ)资金挪用(yòng)现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房(fáng)预售制是大势(shì)所(suǒ)趋。一方面，98年房改时(shí)，全(quán)国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是权宜之(zhī)计，现在(zài)全国套户比超过1，从大(dà)开发(fā)进(jìn)入(rù)存量(liàng)时代，对购房民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过(guò)时了，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售制，改为现(xiàn)房(fáng)销售(shòu)，开发(fā)商将拼的(de)不是五(wǔ)花(huā)八门(mén)、眼花(huā)缭乱、不知道(dào)能(néng)不能兑(duì)现(xiàn)的营销手段，而是(shì)所见即所得的过硬(yìng)的产品质(zhì)量和诚信，这才(cái)是对购房(fáng)民众的最根本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良币驱逐(zhú)劣币。

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