5月以来，房地(dì)产(chǎn)板(bǎn)块(kuài)个股多(duō)出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月(yuè)10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代表的机构对于这(zhè)一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示，以(yǐ)南方和华夏的(de)两(liǎng)只老牌(pái)ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日(rì)时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长(zhǎng)。根(gēn)据基金(jīn)一季报统计，龙头与(yǔ)地方(fāng)国企(qǐ)央企(qǐ)获得增持，持仓数量占流(liú)通股(gǔ)比重增幅五只个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团(tuán)+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行(xíng)业红利(lì)时代(dài)已过 精耕细作成共识

　　从(cóng)公(gōng)募基(jī)金对房地产的配置看，2019年末，公募(mù)所持有的房地产行业标的(de)市(shì)值约1188亿(yì)元(yuán)，占其(qí)所持(chí)股票市值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产公司市值在股(gǔ)票资(zī)产中的(de)占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至(zhì)1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了三年来的首次(cì)回(huí)升(shēng)，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公募对房地(dì)产行业的(de)持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的(de)6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样(yàng)的势头似乎在(zài)今年一季度(dù)得(dé)以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前五个股分(fēn)别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值占板块比重合(hé)计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现，公募对于房(fáng)地产的投资愈发有集中(zhōng)于龙头的趋势。Wind显示，在公(gōng)募基金一季(jì)报汇总的重仓股中(zhōng)，房地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利(lì)发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第(dì)二的(de)是(shì)招商蛇口(kǒu)，排(pái)在第78位。而(ér)老牌龙(lóng)头股万科A排(pái)在第(dì)96位。对比去年四(sì)季报，变化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看均有(yǒu)退步，尤其是万科最(zuì)为明显；其次是金地集团退出百大(dà)之(zhī)列(liè)。但考虑到房地产是复苏链(liàn)上(shàng)最后一环，且首季并非行业销售旺季，其传导(dǎo)到二级市场乃至机构持仓上还需要时间周期。

　　形(xíng)成共识的是，经济圈判断(duàn)房(fáng)地产已经进入大分(fēn)化时代，一二线城市好于(yú)三(sān)四线城市。而映射到二(èr)级市场投(tóu)资(zī)上(shàng)，配置(zhì)房地(dì)产行业轻松收获行业(yè)贝塔的(de)红利期一去(qù)不返了。“如果按(àn)照(zhào)产业周期来(lái)分类，包(bāo)括房地(dì)产(chǎn)等(děng)几类(lèi)行业在盖特(tè)纳(nà)曲线(xiàn)里属于成(chéng)熟期或者衰退期的行业，传(chuán)统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在(zài)这几年特殊的行情里(lǐ)包括(kuò)煤炭、电解铝等类似的行(xíng)业也出现了一些机(jī)会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生(shēng)了更大的变化。”一不愿具(jù)名的上(shàng)海(hǎi)公(gōng)募基(jī)金(jīn)经理指出。

　　不过也有公募(mù)人士(shì)持谨慎(shèn)乐(lè)观态(tài)度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年(nián)销售面积很难(nán)再出现了，2022年光是居民存款数量(liàng)增加了15万亿元(yuán)。中国存量有400亿平方(fāng)米建筑面积(jī)，考虑(lǜ)存量地产的更新，也(yě)有近10亿平方米。需求(qiú)端还需要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研(yán)究员(yuán)吕功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城镇化的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目(mù)前居民的杠(gāng)杆率和房价收入也(yě)不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额，以及(jí)过(guò)快(kuài)上(shàn桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门g)行的房价，因而(ér)行业(yè)高增(zēng)的时代已经过去，未来行业(yè)的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产的高杠杆属性(xìng)，就很容易出(chū)现信用风(fēng)险问题（类似2022年的民(mín)营地产爆雷(léi)），行业进入到(dào)供给侧(cè)出(chū)清的过(guò)程。这个过程中，综合竞争力(lì)强(qiáng)的公司就能够通(tōng)过大鱼吃(chī)小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的(de)提升。当行(xíng)业需求见顶回落(luò)时，行业的(de)贝塔已经过去了，但不代(dài)表没(méi)有投资机会，机会在于(yú)城(chéng)市、位置(zhì)、产品的(de)阿尔(ěr)法，而(ér)对应到股票投资，就是强竞争力(lì)公(gōng)司的阿尔(ěr)法。”

　　或许也是基于这样的认识转变(biàn)，精耕(gēng)细作个股成为公(gōng)募乃至整体机构(gòu)的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优(yōu)质(zhì)区域性标(biāo)的成香饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块(kuài)个股多出现小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅约(yuē)为2％。从具体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用(yòng)Wind统计申万房地产板块个(gè)股(gǔ)，在纳入(rù)统计的(de)124只房地(dì)产类标(biāo)的股(gǔ)中，本月以来(lái)实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时间段恰好(hǎo)排名(míng)前(qián)五的(de)公司月内涨幅(fú)超过了(le)10％，它们分别是上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安地产。排(pái)名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量明显放大(dà)，4日、5日连续两个(gè)交易日收出涨(zhǎng)停(tíng)。从该(gāi)股的基本面来看，上实发(fā)展的主营业务为房(fáng)地(dì)产开发与经营(yíng)。公司的(de)主(zhǔ)要产品及服(fú)务为房地产销售(shòu)、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物(wù)业(yè)管理服务、工(gōng)程(chéng)项目(mù)、酒(jiǔ)店经营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业(yè)收入(rù)52.48亿元(yuán)，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年(nián)第一季度，其实现营(yíng)业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东来(lái)看，各类机构都有对其布局的例子(zi)。以3月31日时(shí)的首季十大流(liú)通股股东(dōng)来看(kàn)， 具体包括公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文(wén)龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合的是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第二的浦(pǔ)东金桥(qiáo)也是上海本地房企，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一方面是该公司(sī)后疫情时代出租率(lǜ)复苏至近(jìn)年来(lái)最(zuì)高，另(lìng)一(yī)方(fāng)面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季度(dù)新增虹口135、138住宅地(dì)块，总(zǒng)建筑面(miàn)积约54万平(píng)方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然(rán)也吸引了(le)知名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足(zú)。从第一(yī)季度(dù)十(shí)大流通股股东来看，知名私募(mù)高毅邓(dèng)晓峰的两只产品依(yī)然在前十中，这也是连续第(dì)三个季度他有(yǒu)的两(liǎng)只产(chǎn)品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅(fú)增加了(le)持股。

　　除(chú)去(qù)上述两家上海区域性(xìng)地产公司外，荣(róng)安(ān)地产则是主要(yào)布局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是(shì)一份报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季(jì)公司实现营(yíng)业(yè)收入51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归(guī)属于上(shàng)市公司股东的净利(lì)润6.48亿(yì)元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季新杀入十大流通股股(gǔ)东行列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第九位，此外(wài)联(lián)袂出现的机构还有QFII高盛国际和(hé)私募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士分(fēn)析(xī)：“经历过(guò)行业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙头的(de)价(jià)值更为笃定(dìng)突出；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地市场大幅降温，优质(zhì)土地供给(gěi)较多(duō)（券(quàn)商测算对应潜(qián)在毛利率在(zài)25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房企受限于信用问题(tí)或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁(chèn)机获取低成本(běn)土地，龙头房企的(de)拿地力度（拿地金额(é)/销售金额(é)）基本在(zài)30％以上；从融资(zī)上(shàng)看(kàn)，龙头(tóu)房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率(lǜ)基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企(qǐ)的(桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门de)净(jìng)负债率(lǜ)普遍都在100％以上，加杠杆空间有限，从融资成(chéng)本看，龙头房企的融资成本不断(duàn)下(xià)滑，基本在(zài)3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企(qǐ)明(míng)显跑(pǎo)赢行业，1～4月百强房(fáng)企的销售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估(gū)的浪潮(cháo)下，央国(guó)企地产股或存在(zài)发展的大好机会(huì)。中(zhōng)信(xìn)证(zhèng)券(quàn)指出：“房地产行业的结(jié)构性机会依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著优势(shì)，其主要又体现(xiàn)为库存(cún)的优(yōu)势。央企地产公司，现阶段表现出较低的融资(zī)成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不(bù)动产资产运营能(néng)力的多(duō)重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特估，国央企相较于民营地产公司也是更有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土(tǔ)地资源债权(quán)债务关系(xì)等问题，市场(chǎng)对民营房开企业(yè)的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和质疑，所以在这一轮行业出清的过程中(zhōng)，央(yāng)国企相较(jiào)于民(mín)企来说估值的修(xiū)复更明显。中特估的角(jiǎo)度从中长期(qī)的维度看，行业的逻辑在(zài)于集中度提升后，行业进入高质量(liàng)发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快速发(fā)展阶段(duàn)更稳定且可预(yù)期的盈利和(hé)现(xiàn)金流(liú)创造能(néng)力，以此带(dài)来估值(zhí)中枢的(de)提升，应该关注(zhù)估值相对较低，企业自身资(zī)产的(de)质量好、运营(yíng)能力强、可以创(chuàng)造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行业(yè)普涨的概率比较低，行业内部将(jiāng)出现分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业(yè)集中度提升的(de)头(tóu)部(bù)公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方磊(lěi)也(yě)表示。

　　顺应机构(gòu)这一思路的话，或许还是保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇口(kǒu)等国资背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地(dì)去持续观察国企央企在三个方(fāng)面是(shì)否可以维持，首先是融资成本保持低位，其次是销售份额(é)持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢

　　机桃胶要怎么泡发最好吃，桃胶要怎么泡发最好吃窍门(jī)构需(xū)要多(duō)给一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业绩出现的整体(tǐ)下滑，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋(qū)明显，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现了业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是(shì)机(jī)构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周刊》分析表(biǎo)示，业绩出现明显改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主要是(shì)因为过去两三(sān)年(nián)时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在(zài)持(chí)续性地拿地，且主要集中在核(hé)心(xīn)城(chéng)市，投资力(lì)度较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年(nián)一季度(dù)市场恢复但仍(réng)处于调整的过程(chéng)中，能够保有一个正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时(shí)也提醒表示(shì)，在房地产的复(fù)苏过程中，还面临着(zhe)一些不确定性。其实整个市场从四月(yuè)份开始(shǐ)又在往(wǎng)下掉。除(chú)了杭(háng)州(zhōu)、成都等极个别城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好之外，包(bāo)括北京、上海在(zài)内的(de)绝(jué)大(dà)多数城(chéng)市都出现环比下(xià)滑的情况。而(ér)现在五(wǔ)月的市场表现也不太乐观。按照(zhào)现在的经(jīng)济(jì)状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六(liù)月份房(fáng)企为了(le)半(bàn)年报冲业(yè)绩出现市(shì)场的短期反弹外的一(yī)个市场乏力(lì)现(xiàn)象。也就(jiù)是说(shuō)，第二季度、第三季度增(zēng)长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在(zài)整个房地产以及其上下(xià)游(yóu)产业(yè)链的复(fù)苏速度都比想象的要(yào)慢(màn)很多，我们要(yào)多给一些耐心，这(zhè)个时候，在房地产以及上下(xià)游(yóu)就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚(zhuàn)他基本面的钱。但这也意(yì)味着(zhe)，只有(yǒu)极为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩会逐步体(tǐ)现(xiàn)出来。所以只能耐心地去等待它的基本面不断地(dì)凸显出来，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月(yuè)13日《红周(zhōu)刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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