近两年火爆的创新产品公募(mù)REITs进入密集分红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈(chéng)现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)REITs产品，平均分红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示(shì)，强制(zhì)分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察(chá)REITs项(xiàng)目(mù)底层资产运营情况的(de)“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产(chǎn)权(quán)类(lèi)项目相比(bǐ)，特许经(jīng)营REITs项目在(zài)经营权到(dào)期后不再产生现金收(shōu)益(yì)，特许经营权分红(hóng)目前已包含了利润分配和本金(jīn)的归还，在选择投资标的时应了解资(zī)产类(lèi)型和分红(hóng)的特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红期，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日(rì)）陆续迎来除(chú)息日，此外尚(shàng)有(yǒu)6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来(lái)看，公募REITs呈(chéng)现出了高比例(lì)的(de)稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年分配金额占可供(gōng)分(fēn)配金额比例(lì)平均为98.89％，且绝大(dà)部分分配比例在(zài)96％以上。

　　中金基金相关(guān)负责人对此表(biǎo)示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为持有期分红(hóng)收益(yì)，以及基金份额交易价格的(de)变(biàn)化。基金份(fèn)额(é)二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因(yīn)素的综合影响，较(jiào)易引(yǐn)起(qǐ)波动(dòng)。与(yǔ)此相比，基(jī)金分红预(yù)期则更有(yǒu)规律(lǜ)可循(xún)。公募REITs的分红主要来自(zì)基础(chǔ)设(shè)施资产的经营现金流，投资人通(tōng)过基(jī)金募(mù)集材料和信息披露文件(jiàn)，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析基础设施项目的经营(yíng)业绩，作为进(jìn)行(xíng)投资决策(cè)的(de)重要(yào)参考(kǎo)。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格变化导致的浮(fú)盈或浮亏，分红作为基金份额持有人实(shí)际获得的现金收益，对于长期(qī)投资者(zhě)更具参考价值。”中金基金相关(guān)负责人称。

　　平安(ān)基(jī)金REITs 投(tóu)资(zī)中(zhōng)心运营高级(jí)副总监(jiān)李华平也表(biǎo)示，根(gēn)据《公开募集基础设施证(zhèng)券投资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求(qiú)，基础(chǔ)设施基(jī)金应当(dāng)将(jiāng)90％以(yǐ)上合并后基金年度可分配金(jīn)额以现金(jīn)形式分配给投资者，强制分红机制是公募(mù)REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产(chǎn)品(pǐn)长期投资价(jià)值。

　　中(zhōng)航基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看(kàn)，基础设(shè)施公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性”双重特点。二级(jí)市场(chǎng)价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分(fēn)红体现了(le)这类产品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强(qiáng)制分红(hóng)要求，分红(hóng)类似于债券派(pài)息，但不等同于(yú)债券(quàn)的固定(dìng)利(lì)息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现(xiàn)金决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰(fēng)富了机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资(zī)产配置(zhì)多(duō)元化提供抓手，具有较(jiào)强的配置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红能够帮(bāng)助机构(gòu)投资(zī)者稳(wěn)定收益。机(jī)构投资者公募REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取相对于投资债券(quàn)相对高的收益性，在有效(xiào)控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的作用(yòng)。

　　分红除了投资收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分(fēn)红水(shuǐ)平的预期，也是影响REITs基金二(èr)级市场价格(gé)走势的关键(jiàn)因素之一。

　　从(cóng)近(jìn)期公募REITs的(de)二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股票和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发布了(le)2022年(nián)年报，部(bù)分(fēn)产(chǎn)品受宏观经济(jì)的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率(lǜ)不达(dá)预期(qī)，一(yī)定程度(dù)上影响了公募(mù)REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公(gōng)募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因(yīn)素的影响，投资收益是(shì)影响(xiǎng)REITs二级市场价(jià)格的主要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸(xī)引投资(zī)者(zhě)参与(yǔ)公募(mù)REITs二级市场(chǎng)的(de)投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面(miàn)市场热点呈现向股(gǔ)票和(hé)债券回(huí)归的过程；另一方(fāng)面，基础设施(shī)项目的经营业绩相对经(jīng)济活力的改(gǎi)善有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公募REITs在(zài)分红除权日(rì)，将对基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做(zuò)调减(jiǎn)处理，调减金(jīn)额根(gēn)据单位基金份额的(de)分(fēn)红金额进行计算。除权操作(zuò)是(shì)对分红前后基金份额(é)净值变化的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后(hòu)均可以(yǐ)获得(dé)公平的投资机会。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期投资(zī)的信心，同时需结合(hé)持有产品的特(tè)性，关(guān)注二级市场扰动对整体收益的影(yǐng)响程(chéng)度。”中航基金相关人(rén)士(shì)也(yě)称。

　　特许经营(yíng)权(quán)分红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普通(tōng)投资者应(yīng)了(le)解底层资产情况

　　多位业内人士(shì)还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基金分红(hóng)前提是本金之上的增值部分不同，特许经营权REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定为“分派”更(gèng)为准(zhǔn)确，分派(pài)的是本金与增(zēng)值两个(gè)部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异(yì)很大(dà)，大多数普通投资(zī)者(zhě)可能(néng)把“分派”金(jīn)额误认为(wèi)是持续分红(hóng)。一(yī)旦(dàn)30年、40年、50年、60年等(děng)合同(tóng)年限到期后(hòu)基金价值(zhí)面临极大不确定性(xìng)，这是该类投资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平(píng)表(biǎo)示，目前公募REITs主要有(yǒu)特许经营权(quán)类(lèi)和产权类两(liǎng)大资产类(lèi)型，持有产权类产品的收益主要包括每年(nián)的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)类产(chǎn)品(pǐn)的收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年(nián)的现金分(fēn)红。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类资(zī)产的分红包括了利润分(fēn)配和本金(jīn)的归还(hái)，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来衡(héng)量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底层资产的类型。

　　中(zhōng)航基金也表示，从细(xì)分来看，各类公募REITs分红因底层资(zī)产属性不同而形成区(qū)别。特许经(jīng)营权类(lèi)的公募REITs产品因(yīn)其分(fēn)红相当于包含“本金+收益”，分(fēn)红相(xiāng)对较多(duō)，债(zhài)性(xìng)偏强(qiáng)。而产权类的公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为(wèi)“收益”，更看(kàn)重(zhòng)底(dǐ)层资(zī)产的(de)价值增(zēng)值，所以相(xiāng)对股性偏(piān)强。普(pǔ)通投资者在(zài)选择(zé)公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性，对所(suǒ)选择产品(pǐn)的二(èr)级市场价格和分红有合理预(yù)期。

　　中金基金相关负(fù)责人(rén)也认为，与产(chǎn)权类项(xiàng)目相比，特许经营项目(mù)在经营权到期后不再能产生现金(jīn)收益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派”比“分红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营(yíng)期(qī)限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平(píng)。对于(yú)剩余期限(xiàn)较(jiào)长(zhǎng)的(de)特(tè)许(xǔ)经营(yíng)权(quán)项目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对较低，也有(yǒu)足(zú)够年(nián)限收回本(běn)金并取得收益。

　　中金基金该负责(zé)人提醒投资者(zhě)注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营权项(xiàng)目(m九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思ù)的分派金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况下，基金份(fèn)额(é)单价随着分派进度逐年(nián)下降是正常(cháng)现象，投资(zī)特许经(jīng)营权REITs的收益来自项目(mù)剩余(yú)期限产生的现(xiàn)金(jīn)流(liú)。

　　“与特许经(jīng)营项(xiàng)目相比(bǐ)，产权类(lèi)项目的土(tǔ)地或建筑的剩(shèng)余使用年(nián)限(xiàn)一般(bān)较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这种类(lèi)似永续经营的(de)假设反映在基(jī)础资(zī)产的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性。”该负责人称。

　　观(guān)测内(nèi)部收益率等指标(biāo)

　　评估项目底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况

　　在基金分(fēn)红的(de)时点，多位(wèi)业内人(rén)士还表示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经营活(huó)动现金流、可供分配(pèi)现金、内部收益率等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟现金相关的指标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露的经(jīng)营(yíng)活动(dòng)现金流(liú)，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区(qū)别(bié)。经营(yíng)活(huó)动产生的现金净(jìng)流量(liàng)是(s九年一贯制教育是什么意思啊，九年一贯制啥意思hì)指企业经(jīng)营、筹资、投资(zī)产生的现金流(liú)，基于(yú)企业本身经营活动产生；可(kě)供分配的现(xiàn)金(jīn)实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面现金。

　　李华平(píng)也(yě)表示，公募REITs作为资产配(pèi)置新选择，投资价(jià)值体现在相对(duì)股(gǔ)债市场独立的资产(chǎn)配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的资产可以更多关注内部收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更(gèng)多关注分(fēn)派率高低。因(yīn)为(wèi)公(gōng)募REITs可(kě)分配收益主要来自(zì)底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资(zī)产运营情况直接(jiē)影(yǐng)响投资回报，投资者可综合(hé)考虑原始权益人综合实力、运营管理机构(gòu)实力(lì)、公募基金(jīn)管理人实力等(děng)多(duō)重因素来选择(zé)投资标的。

　　中信证券(quàn)研报也显示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博弈机会仍在，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注有基(jī)本面支撑、填权(quán)效应相对明显、同时分红规模较为(wèi)可(kě)观的个(gè)券(quàn)。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额(é)预测。投资(zī)者可(kě)以将REITs的实(shí)际分红(hóng)金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环(huán)境，对基础设施项(xiàng)目(mù)的运营业(yè)绩(jì)及REITs的管(guǎn)理能力进行判断。”中金基(jī)金上述(shù)负责人也称。

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