万柳书院，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意(yì)外走红(hóng)，让这个位(wèi)于北京海淀的豪宅被全国(guó)知(zhī)晓，其背(bèi)后曾宣(xuān)称(chēng)要做(zuò)地产界“劳(láo)斯莱(lái)斯”的神(shén)秘开发(fā)商——中赫集团，也(yě)被(bèi)拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆(yú)论关注，起因中赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中国信达为(wèi)了收回钱款不得(dé)不将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套(tào)万(wàn)柳书院豪(háo)宅拍卖(mài)。可问题是，这些房子早已售出，业主并非(fēi)中赫(hè)集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有(yǒu)钱人(rén)，房子现(xiàn)在莫名(míng)奇妙地被拍卖，算是被割(gē)了！

　　截(jié)至(zhì)发(fā)稿，暂未(wèi)看到这些业主的维权信(xìn)息(xī)，难怪(guài)有网友调侃：“富人被割韭菜的时(shí)候(hòu)，他们的(de)姿势都那么(me)优雅。”

　　不(bù)过事件背后，可能(néng)没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的(de)可能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅(zhái)的(de)尽头是万柳书院”，但谁都(dōu)没想(xiǎng)到，这个位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校(xiào)环绕的顶级(jí)豪宅，竟(jìng)然暴(bào)雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上，上架(jià)了(le)“北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地(dì)产开发有限公司不(bù)良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该项目的抵押物中(zhōng)，包括75套(tào)万柳(liǔ)书院住(zhù)宅。

　　据京东拍(pāi)卖显示，上述不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目的(de)处置主体(tǐ)是(shì)中(zhōng)国信达资(zī)产管理(lǐ)股份有限公司北(běi)京(jīng)市分(fēn)公司(sī)（下称中(zhōng)国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫(hè)华恒瑞(ruì)房地产开发有限公司（下(xià)称(chēng)赫华恒瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿元(yuán)。中赫集(jí)团有限公司是共(gòng)同(tóng)债务人。目前(qián)，该项目已有1万次围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就(jiù)是一起中国(guó)信达北分讨债的故事，但实际上，75套豪(háo)宅(zhái)的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报(bào)道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户，而(ér)且早已(yǐ)售(shòu)罄(qìng)。如果该(gāi)报道(dào)属实，说明这些房子实(shí)际上(shàng)都是卖出(chū)去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信(xìn)达(dá)的(de)拍(pāi)卖页面上又注明(míng)这75套房(fáng)子是“未(wèi)出(chū)售”的状(zhuàng)态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网签，也没(méi)有房(fáng)产证！

　　第一财经(jīng)的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就(jiù)把这(zhè)75套房(fáng)子(zi)抵押出去，现在(zài)还没资(zī)金(jīn)解(jiě)抵押，所以(yǐ)不能网签、没办房(fáng)本(běn)。

　　作为海(hǎi)淀的(de)顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北京的高端(duān)人士(shì)，柳(liǔ)传志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主(zhǔ)。另据地(dì)产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的(de)业主中，还有不少中赫(hè)集团的(de)高管、合作伙伴、亲戚朋(péng)友等(děng)。

　　由(yóu)此，不少(shǎo)网友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这些业主确(què)实已经支付价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信(xìn)达(dá)转让这笔不(bù)良(liáng)债(zhài)权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将(jiāng)泡汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还是(shì)债(zhài)主中国信达。

　　根据相关法律规定(dìng)，民事(shì)执行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款(kuǎn)并实(shí)际占有，但未办理过户手(shǒu)续(xù)的(de)，如果业(yè)主没(méi)有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提(tí)出(chū)执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请求(qiú)法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退还购房款或办理房产证，并承担(dān)违约(yuē)责任。

　　此外，今(jīn)年4月(yuè)，人民法院(yuàn)报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护问题的批(pī)复(fù)》，以司法(fǎ)解释(shì)的方式明(míng)确了(le)购房人的优先(xiān)权：

　　商品房消费者(zhě)以居住(zhù)为(wèi)目的购买房屋并已(yǐ)支付全部价(jià)款，主张其房屋交付请求权优先(xiān)于(yú)建设工(gōng)程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以(yǐ)及其他(tā)债(zhài)权的(de)，人民法院(yuàn)应当予以(yǐ)支持。只(zhǐ)支付了部分价(jià)款的(de)商品房消费者，在一审法庭(tíng)辩论终结前已实(shí)际支付剩(shèng)余(yú)价款的(de)，可以适用前款规定。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售(shòu)未(wèi)网签”，那么这笔不良债权(quán)，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可能不仅不(bù)能(néng)卖出去回本，抵押的这75套房子，还(hái)会被(bèi)业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达(dá)，将会赔了夫人(rén)又折兵？

　　2

　　地产界的“劳斯(sī)莱(lái)斯(sī)”

　　成(chéng)了“老赖”

　　这次债权(quán)公(gōng)司(sī)中国信达申请不良债权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫华恒瑞。

　　天眼查(chá)显示，目前中(zhōng)国信(xìn)达已经成为赫华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞为中(zhōng)赫集团(tuán)旗下子(zi)公司。2019年(nián)4月22日，中(zhōng)赫集(jí)团、中(zhōng)赫置地等选择退出(chū)了赫华恒(héng)瑞的股东行列，中国金谷国际信托有(yǒu)限责任(rèn)公司(sī)成为了(le)唯(wéi)一股东，后者由中国信达资(zī)产管(guǎn)理股份(fèn)有限公司(sī)持股93.75％。

　　作为房地产开发(fā)商，相较其他房企，中赫(hè)集团(tuán)既没有很大规模，也没有很高的国民知名度，但却(què)在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫(hè)集团(tuán)进(jìn)入北京的第(dì)一个豪宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地推出(chū)钓鱼(yú)岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平米(mǐ)的天价，成为当时京城最贵的楼盘，引发(fā)了市(shì)场强(qiáng)烈震惊。

　　随后开发的(de)万柳(liǔ)书院(yuàn)，更(gèng)是被誉为“北京(jīng)海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中赫置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融创、保利(lì)、万科等大型知名房企手中，抢下了北京万柳地块，成为北(běi)京当(dāng)年的“双料地王(wáng)”。很快，万柳(liǔ)书院就以神秘高(gāo)端(duān)的(de)姿(zī)态杀入市场，无论是一块块(kuài)从荷兰运(yùn)回来(lái)的(de)灰砖垒(lěi)起来(lái)的(de)五(wǔ)米高墙，还是每棵成本超6万的成年(nián)银杏树(shù)，还是每(měi)平米20万元(yuán当兵多久回家一次 嫁给当兵12年的人好吗)的价(jià)格，都令(lìng)业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的缸、霄八(bā)的顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树、北平府的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看(kàn)出其在北京(jīng)豪宅圈(quān)的地(dì)位。2014年(nián)末上市(shì)的它，对手(shǒu)是当(dāng)时(shí)有(yǒu)名的融(róng)创(chuàng)观澜嘉(jiā)苑、佳兆业(yè)广(guǎng)场、恒大华府等(děng)，现如今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万柳(liǔ)书院(yuàn)一套300平(píng)米的法拍房，最终成交价1.09亿、单价达到(dào)惊人的36万元/平米，说(shuō)明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧(jiù)在北京豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫(hè)集团(tuán)开发的豪(háo)宅，也吸引(yǐn)了不少(shǎo)知名人士，如(rú)知名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼台七(qī)号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业(yè)大佬则居住(zhù)在万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)。

　　几大豪宅(zhái)的(de)成功奠定(dìng)了中赫集团的“高端(duān)路线(xiàn)”，也因(yīn)此，它被外界(jiè)贴上了，“卖(mài)北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做地产中的(de)‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在豪宅(zhái)开发(fā)商光环的(de)背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成(chéng)为被执行人，被执行标的高达(dá)11亿。

　　今(jīn)年年初，因为履行(xíng)能力而拒不(bù)履行生(shēng)效法律文(wén)书确定义(yì)务，中赫集团(tuán)正式成了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被(bèi)北京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团(tuán)如今沦落到这个地步，其(qí)实是有迹可循(xún)的。

　　事(shì)实上，早在今年年初“万柳书院少爷”走红(hóng)之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中(zhōng)赫集(jí)团，发现(xiàn)其深陷财(cái)务危机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商(shāng)到(dào)沦为“老赖(lài)”，中赫集团(tuán)实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转直下。而追根溯源，这个转折点，就在于(yú)收购北京国安。

　　近十年来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了多元化转(zhuǎn)型，但转型之(zhī)路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始，中赫集团(tuán)就尝试过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购(gòu)网站，但最终都惨(cǎn)淡收场。最(zuì)终，周(zhōu)金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目光，放(fàng)到了体(tǐ)育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后(hòu)，中赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成(chéng)为国(guó)安的新(xīn)东(dōng)家。接着在2021年6月，中赫集(jí)团从中信(xìn)集团手中(zhōng)拿下(xià)北京(jīng)国安俱乐(lè)部36％股权，至(zhì)此(cǐ)拿下北京(jīng)国(guó)安俱乐部(bù)全部股权(quán)。如果北京国安的估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团(tuán)拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看到这里(lǐ)，有(yǒu)人也许会感叹：卖(mài)豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果(guǒ)真(zhēn)的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权(quán)呢(ne)？

　　2017年以来(lái)，中赫集团(tuán)及其实(shí)控人周金辉夫妇将(jiāng)其(qí)手中的中(zhōng)赫集(jí)团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团共有11条股权出质(zhì)记录。质权人(rén)包(bāo)括海金商业保理(lǐ)、北京(jīng)建(jiàn)工(gōng)、山东国际信(xìn)托、中融信托(tuō)、中信建设等(děng)。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全吻合。

　　然而，入主(zhǔ)北(běi)京国安后，不仅(jǐn)国安的经营状况没有得到改善，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据(jù)北(běi)京产权交易所官(guān)网(wǎng)信息(xī)显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱(jù)乐部(bù)实现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐(lè)部资(zī)产(chǎn)总计5.38亿元(yuán)，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力，中赫(hè)集团和周金辉夫妇还在持续质押手中的(de)中赫集团(tuán)股(gǔ)份，但国(guó)安(ān)和(hé)中(zhōng)赫的经营(yíng)状况却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫集团(tuán)被5次列被执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的(de)高达11亿，北(běi)京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置地、及(jí)中赫(hè)集团股东(dōng)周金辉、李(lǐ)彩(cǎi)霞(xiá)等共同成(chéng)为被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因(yīn)为履行能(néng)力而拒不履行生效法律(lǜ)文书确定(dìng)义务，上述被执行(xíng)人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免(miǎn)于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个多亿的北京(jīng)国安，又如何能(néng)独善(shàn)其(qí)身？

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