万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今年(nián)年初“万柳少爷”的意外走红，让这(zhè)个位(wèi)于北京海淀(diàn)的豪宅(zhái)被全国知晓，其背后(hòu)曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯(sī)”的(de)神秘(mì)开发(fā)商——中赫集团(tuán)，也被拉(lā)向台(tái)前。

　　而(ér)如今，万柳书院(yuàn)再次受到舆论(lùn)关注，起(qǐ)因中赫集团成了(le)共同(tóng)债务人被(bèi)中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不得不将(jiāng)中赫抵押(yā)的(de)75套万(wàn)柳(liǔ)书院豪宅拍(pāi)卖。可问(wèn)题是，这(zhè)些(xiē)房子早已售出(chū)，业主(zhǔ)并(bìng)非中赫集团，那些真正斥巨资购入(rù)房产的有钱人，房(fáng)子现(xiàn)在莫(mò)名奇妙地被拍卖，算是(shì)被割了！

　　截至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维权(quán)信息，难怪有网(wǎng)友调侃：“富人被割韭菜的时候，他们的姿势都那么优雅。”

　　不(bù)过事件背后(hòu)，可能没你(nǐ)想象的那么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京(jīng)豪宅的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名(míng)校环绕的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现，中国信达在京东(dōng)拍(pāi)卖上(shàng)，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地(dì)产开发有限公(gōng)司不良债权转(zhuǎn)让项目(mù)”，债权(quán)总额高达近47亿，该项目的抵押物中，包括(kuò)75套万柳书院(yuàn)住宅。

　　据京东拍(pāi)卖(mài)显示，上述不良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中国(guó)信达资产管理股份有限公(gōng)司北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北(běi)京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限公(gōng)司(sī)（下称赫华(huá)恒瑞）的不(bù)良债权。截至2023年1月31日，债(zhài)权金额约(yuē)为46.95亿元人民(mín)币，其中债权本金(jīn)37.50亿(yì)元。中赫(hè)集团有(yǒu)限公司(sī)是共同债务人。目前，该(gāi)项目(mù)已有1万(wàn)次围(wéi)观(guān)，35名(míng)意向人。

　　从表面(miàn)上看，这就是一起(qǐ)中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且早已售罄。如(rú)果该报道属实，说明这(zhè)些房子实际上(shàng)都是卖出去(qù)了的，是有人住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖页面上又注明这(zhè)75套房子是“未出售”的状态呢？只能说明这(zhè)些房子根本(běn)没有(yǒu)网签(qiān)，也没有房产证！

　　第一财经的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅中介透(tòu)露，中赫(hè)集团早就把(bǎ)这75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在(zài)还没资金解抵押，所以不能网(wǎng)签(qiān)、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅，最(zuì)强学区房，万柳书院的业(yè)主基本都是北京的高端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书(shū)院(yuàn)的业主。另(lìng)据地产自媒体“地(dì)产八卦女”爆料，万柳书院的业主中，还有(yǒu)不少(shǎo)中赫集团的高管、合作伙(huǒ)伴、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此，不(bù)少网友感叹，“富人也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那(nà)么，中(zhōng)国(guó)信达转让这笔不良(liáng)债(zhài)权回本(běn)的愿望，或将泡汤。这次拍(pāi)卖(mài)损失(shī)最大的，没准还是债(zhài)主中(zhōng)国信达。

　　根据相关(guān)法律规(guī)定，民事执行(xíng)中(zhōng)，业主(zhǔ)已经支(zhī)付价(jià)款并实际占有，但未办理过(guò)户手续的，如果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不(bù)得查封、扣押(yā)、冻(dòng)结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请，请求法院(yuàn)解除查封，同时可以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此(cǐ)外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报公布《最高人民法院关(guān)于商品房消费(fèi)者权(quán)利保(bǎo)护问题的批复》，以司法解释的方式明(míng)确了购房(fáng)人的(de)优先(xiān)权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买(mǎi)房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优先于建设工(gōng)程价(jià)款优先受偿权、抵押权以及其他(tā)债权(quán)的，人(rén)民法院(yuàn)应当予以支(zhī)持。只支(zhī)付了部分价(jià)款的商品房消(xiāo)费者，在一(yī)审(shěn)法庭辩论终结(jié)前已实(shí)际支(zhī)付剩(shèng)余(yú)价款的，可(kě)以适用前款规定(dìng)。

　　也就是说，如果这75套房子(zi)均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债权，实(shí)际上是个烫手山(shān)芋。可能不仅不能卖出去回本，抵(dǐ)押的(de)这75套房(fáng)子(zi)，还会被业主讨回去。

　　中国信(xìn)达，将会赔(péi)了夫(fū)人又折兵？

　　2

　　地产界(jiè)的“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这(zhè)次债权公(gōng)司中国信(xìn)达申请不良债权(quán)转让，可(kě)以追溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞(ruì)。

　　天(tiān)眼查(chá)显示，目前中国信达已(yǐ)经成(chéng)为赫华(huá)恒瑞(ruì)唯(wéi)一股东。但此前，赫(hè)华恒(héng)瑞为(wèi)中(zhōng)赫集团旗下(xià)子公司。2019年4月22日，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择(zé)退(tuì)出了赫华(huá)恒瑞的股东行列，中国金(jīn)谷(gǔ)国际信托有限(xiàn)责任公司(sī)成为了唯(wéi)一股东(dōng)，后者由中国信达资(zī)产管理股份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其(qí)他房(fáng)企，中赫集团既没有很大规模，也没(méi)有很高的国民知名度，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼(yú)台七号院(yuàn)，作为中赫(hè)集团进入北(běi)京(jīng)的第一个(gè)豪宅(zhái)项目，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼(yú)岛七(qī)号院3号楼(lóu)，高(gāo)达30万(wàn)/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘(pán)，引发了(le)市平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字场(chǎng)强(qiáng)烈震惊(jīng)。

　　随后开发的万柳书院，更是(shì)被誉(yù)为“北京海淀顶(dǐng)端(duān)豪宅”。2012年，中赫(hè)置地以26.3亿元(yuán)，溢价率40.9％，从融(róng)创、保利、万(wàn)科等大型知名房企手中，抢下了(le)北(běi)京万柳地块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)就以神(shén)秘(mì)高端的(de)姿态杀入市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运(yùn)回来的灰(huī)砖垒起来的(de)五米高墙，还是每(měi)棵(kē)成本超6万的成年银杏树，还是每平米20万元的价格，都(dōu)令业(yè)内(nèi)外震撼(hàn)不已(yǐ)。

　　“万(wàn)柳的墙、西(xī)宸的缸、霄八的(de)顶(dǐng)儿、融创(chuàng)的湖、紫辰院的树、北平府的院儿(ér)。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北京豪宅(zhái)圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是(shì)当时有(yǒu)名的融创(chuàng)观澜(lán)嘉(jiā)苑、佳兆业广场、恒大(dà)华(huá)府等(děng)，现如(rú)今(jīn)，它远远(yuǎn)超过这些对手。

　　去年，万柳书院一套300平米的法拍(pāi)房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿、单(dān)价达(dá)到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经推出了8年之久，但其依旧在(zài)北京豪宅圈备受追捧。

　　中赫集团(tuán)开发的豪宅，也吸(xī)引了不少知名人士(shì)，如(rú)知名演员宋丹(dān)丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊等知(zhī)名商业大佬则居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集团的“高端路线”，也(yě)因此(cǐ)，它被外界贴(tiē)上了，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北(běi)京(jīng)城最贵的地”，“做地产中的‘劳斯莱斯’”的(de)标签。

　　但隐藏在豪宅开(kāi)发商光环的(de)背后，这(zhè)个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次成为被执行人，被执行标的高(gāo)达11亿。

　　今年年初(chū)，因为履行(xíng)能(néng)力(lì)而(ér)拒不履行生效法律文书确定义(yì)务，中(zhōng)赫集团正式成(chéng)了“老赖”。

　　3

　　中(zhōng)赫(hè)被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落(luò)到这个地步，其(qí)实是有迹(jì)可(kě)循(xún)的。

　　事实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经(jīng)就曾(céng)深挖出背后(hòu)的中赫集团，发(fā)现其深陷财务(wù)危机。

　　从知名豪宅的开发商到(dào)沦(lún)为“老赖”，中赫集(jí)团实控人周金辉的人生(shēng)轨迹跟(gēn)着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转折点，就(jiù)在于收购北(běi)京国(guó)安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了(le)多元(yuán)化转型，但转型(xíng)之路并不好走。早(zǎo)在2008年(nián)开始，中赫集团就尝试过(guò)多元化业务，先后进(jìn)军能源市场、团购网站，但最终都惨淡收场。最(zuì)终(zhōng)，周金辉将转型(xíng)的(de)目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿元参(cān)股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权，成(chéng)为国安(ān)的新东家(jiā)。接(jiē)着在(zài)2021年6月，中赫集团从中信集团手中拿下北(běi)京(jīng)国安俱(jù)乐部36％股权(quán)，至此拿下北(běi)京国安(ān)俱乐(lè)部(bù)全部股权。如果(guǒ)北(běi)京国安的估值一直没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿。

　　看到(dào)这里，有人也许会感叹：卖(mài)豪宅(zhái)真是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫为什么(me)又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团(tuán)及其(qí)实控人周金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股(gǔ)份(fèn)质(zhì)押陆(lù)续质押，据企查查显示，目前中赫(hè)集团共有11条(tiáo)股权出质记录。质(zhì)权人包括(kuò)海(hǎi)金商业保理、北京建(jiàn)工、山东国际信托、中融(róng)信托、中信建(jiàn)设等。

　　这与入主(zhǔ)北京(jīng)国安的时间完全(quán)吻合。

　　然(rán)而，入(rù)主北(běi)京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状况(kuàng)没有得到改善(shàn)，中赫(hè)集团也被拉入泥淖。

　　据北京产(chǎn)权交(jiāo)易(yì)所官网信息(xī)显示(shì)，2020年，北京国(guó)安足(zú)球俱乐(lè)部实现(xiàn)营业收(shōu)入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年(nián)末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿(yì)元。

　　为了缓解(jiě)资金压力，中赫集团和周(zhōu)金(jīn)辉夫妇(fù)还在持续质押(yā)手中的中赫集(jí)团股份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状况却持续(xù)没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不(bù)仅中赫集团被5次列被执行人，执(zhí)行标的高达11亿(yì)，北京国安(ān)也3次与(yǔ)中赫集团、中赫(hè)置地、及中(zhōng)赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为(wè平凡的世界主要内容概括简短，平凡的世界主要内容50字i)被执行人，执行标(biāo)的约10.45亿(yì)。

　　今(jīn)年1月(yuè)，因(yīn)为履行能力(lì)而拒不履(lǚ)行生效法律文书确定义务，上述被执行(xíng)人成为“老赖”。只(zhǐ)有北京国安，目(mù)前幸免于(yú)难。不过在实控人都成(chéng)为老赖的情况下(xià)，被执(zhí)行10个(gè)多(duō)亿的北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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