文：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的(de)全(quán)国(guó)住房和(hé)城乡建设工(gōng)作会议提出“有条件的可以进行(xíng)现(xiàn)房(fáng)销售”，不(bù)足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽(huī)、河南、四(sì)川、广东等(děng)地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售制了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把包袱甩给老百(bǎi)姓和社会(huì)，这是房地产从大开发时代步入高质量发展阶段的(de)必然趋势，也(yě)是(shì)对购房(fáng)老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺(quē)房子，开(kāi)发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权宜之计，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对购房民(mín)众不(bù)公(gōng)平的预(yù)售制已(yǐ)经过(guò)时了，该取消了，改为现房销售。以后一手交(jiāo)钱，一手(shǒu)交房(fáng)，天经(jīng)地义(yì)。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定和房地(dì)产税。如果按(àn)照经济规律办事，中国一(yī)定能实现房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆和长期平稳健康(kāng)发展，跨过这道(dào)关(guān)，解好这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要取(qǔ)消预售制(zhì)、改为现房销售？大家想想，绝大部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预(yù)售制(zhì)是对购(gòu)买(mǎi)者的(de)单方面不公平制度，购(gòu)房老百姓几乎承担了(le)所有商(shāng)品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的风(fēng)险(xiǎn)。从(cóng)个人层面(miàn)看，预售(shòu)制对(duì)购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利(lì)息，还要(yào)承担延迟交房、房屋质量(liàng)、房产证延期办理甚至不能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行(xíng)业层面看(kàn)，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若遇到下行周期，会引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风险。取消预售(shòu)制，改为现房(fáng)销售，这(zhè)样有(yǒu)助于(yú)落实中央房(fáng)住不(bù)炒精神、有助于(yú)保(bǎo)障购房老百姓权益、有助于房企稳健发展，一(yī)举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制(zhì)度？预(yù)售制度怎么来的？国外什么情况(kuàng)？简单科普(pǔ)一下：商品(pǐn)房预售(shòu)最早(zǎo)源(yuán)于(yú)中国香港，俗称(chēng)卖楼花(huā)，卖期房(fáng)，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房(fáng)改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房(fáng)企缺(quē)资金，借鉴中国香港，引入了商品(pǐn)房预售制(zhì)度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制(zhì)。但是，重点来(lái)了！发达国家一般(bān)有严格(gé)的监管保障(zhàng)措施，开(kāi)发商(shāng)在项目获得政府批准后(hòu)才(cái)可以开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房(fáng)后并(bìng)非(fēi)像(xiàng)中国一(yī)样(yàng)在(zài)支付完首付(fù)款后从银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在(zài)完全交房前进行(xíng)分期支付(fù)。所以，预(yù)售制度是需要严格的资金(jīn)监管、分期支付以及(jí)违(wéi)约(yuē)处(chù)罚措施作为保障(zhàng)的(de)，如果没有这些保(bǎo)障(zhàng)措施，一定会触(chù)发(fā)风险，对购房民(mín)众不(bù)公平(píng)，所以不(bù)如借机取消预售制度(dù)，以(yǐ)后改为(wèi)现房销售(shòu)。客观讲预售制度有(yǒu)一定历史阶(jiē)段性，现在中国住房进入存量(liàng)时(shí)代，取(qǔ)消预售制(zhì)度有助于降负(fù)债降(jiàng)杠(gāng)杆，不再把烂尾风险(xiǎn)甩(shuǎi)给老百姓和社会，当(dāng)然这需要(yào)配套房企债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复市(shì)场信心和房(fáng)地(dì)产长效机制。这是个(gè)技术活，只(zhǐ)要(yào)坚持市场化(huà)改革，中国一(yī)定能化解这个难题，让房地产回归实体经济和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售(shòu)，开发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是所见即所(suǒ)得的过硬的(de)产品质(zhì)量和诚信，这才是对购房民(mín)众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本质是向善，是以客户为中(zhōng)心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外(wài)，老百姓买(mǎi)房子是天大的事(shì)，烂(làn)尾毁(huǐ)三代，好房幸福一(yī)家人。从(cóng)这个角度，取消预(yù)售制、实(shí)施现房销售是实现老百(bǎi)姓安(ān)居乐业(yè)、社会(huì)长治久安、行业企业(yè)健康(kāng)发展的重(zhòng)大措施。在(zài)当(dāng)前的情况下，取消预售制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金(jīn)融支持当期(qī)三好生、新(xīn)模式等综合施策。

　　作者(zhě)十年前在国(guó)务院发展研究(jiū)中心(xīn)参与(yǔ)财税改革(gé)方(fāng)案研(yán)究时(shí)，对(duì)预售制、房地(dì)产税(shuì)、人(rén)地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进(jìn)行过长(zhǎng)期(qī)系统的专项研究。（参考(kǎo)后来形(xíng)成的专著《房地(dì)产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制(zhì)的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销售+“按揭(jiē)”，霍英东创造(zào)“卖楼(lóu)花”模(mó)式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版(bǎn)预(yù)售制”

　　1.3 预(yù)售制(zhì)推动城市化进程，但背后潜藏的风(fēng)险确实存(cún)在

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取得房款

　　2.2 德(dé)国(guó)：可零首付(fù)购房(fáng)，提供期(qī)房(fáng)烂尾险

　　2.3 英国：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房时(shí)支付(fù)

　　2.4 日本：为规范期(qī)房交易立法(fǎ)，设置期房预付款保全(quán)措(cuò)施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示(shì)

　　正(zhèng)文(wén)

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前(qián)世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十(shí)年代(dài)在中国香(xiāng)港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行(xíng)业盛行的方式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周转(zhuǎn)期长(zhǎng)等问(wèn)题(tí)，分层销(xiāo)售(shòu)孕育而生。20世(shì)纪50年(nián)代，中国(guó)香港(gǎng)还(hái)未推行公共(gòng)房屋制(zhì)度，许多(duō)人(rén)栖身于(yú)木(mù)屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住房的需求是相当(dāng)高，不过大多数(shù)居民的(de)储蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单位，需要雄(xióng)厚的资金实力(lì)才(cái)能购买。虽然楼宇出租是(shì)中(zhōng)国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长等问题。针(zhēn)对这(zhè)一系列问(wèn)题(tí)，不少地(dì)产商开始(shǐ)探求新(xīn)的方式(shì)，如把楼宇契(qì)约切开，即“分契”，然(rán)后将楼(lóu)宇分层(céng)出售。这模(mó)式(shì)一经推行，购买楼宇(yǔ)的市(shì)民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转加(jiā)快(kuài)。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将(jiāng)“按揭”模式引入(rù)房(fáng)地产销售，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式。1953年底霍英东创办(bàn)立信置业有限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经(jīng)营(yíng)杂货铺、海上(shàng)驳运业务(wù)的经验，对(duì)于(yú)商品流通、资金周转有(yǒu)着独到的见解，在(zài)努(nǔ)力寻求方(fāng)法加快自身资金周转。当时其在(zài)购下九龙的一(yī)块地盘后(hòu)，除了分层(céng)出售、还印发售楼(lóu)说明书，上有文字详(xiáng)尽说(shuō)明楼(lóu)宇(yǔ)的地势环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外(wài)，“卖楼(lóu)花(huā)”是另(lìng)外一个(gè)亮点(diǎn)，即先(xiān)收(shōu)取买家(jiā)的(de)订金，采用类似租金的分期付(fù)款形(xíng)式(shì)，等(děng)新楼(lóu)落成时，收齐买家的(de)钱(qián)，买家就拥有了自己的房产。这(zhè)种方式减(jiǎn)轻了(le)民众购(gòu)房的资金(jīn)压力(lì)，加速了房屋(wū)的建造和销售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问题(tí)，降低(dī)投资风险(xiǎn)，在(zài)当时可谓是(shì)“双赢(yíng)”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模(mó)式成为当(dāng)时中国(guó)香港房(fáng)地(dì)产市场的一大特色，纵观中国香港房地(dì)产市场的(de)改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解(jiě)决了核心的住房供(gōng绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多)不应求的问(wèn)题，使房市发展进入新阶段(duàn)。

　　预售楼花模(mó)式(shì)推(tuī)动了中国香(xiāng)港(gǎng)楼(lóu)市几(jǐ)十年繁荣，但期(qī)间也出现过(guò)“烂尾楼”的情况，但(dàn)监管部(bù)门不断完善、规范化，建立健全的监管机制(zhì)，促进市场健康发展。例(lì)如(rú)，1960年，位于大角咀的一个楼(lóu)盘因(yīn)建筑费用超支停(tíng)工，出现(xiàn)“烂(làn)尾”情况。在1961年后，中国香港管理部门提(tí)升了对于预售楼花制(zhì)度(dù)的监管(guǎn)，即要求开(kāi)发商在(zài)预售(shòu)前，确保地价(jià)款已经全部支付，还要证明自身有资(zī)金等能(néng)力把项目完成，资金需放(fàng)入律(lǜ)师所托管，支取(qǔ)时(shí)需律所和建筑师(shī)的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建筑师(shī)等(děng)造假(jiǎ)，套取(qǔ)监管账户资(zī)金，中国香港要求律师行在银行开(kāi)设的信托账户（监(jiān)管账户）、开发商操作等采取全透(tòu)明化机(jī)制，且银(yín)行的责任上升，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将成最大风(fēng)险方，后续需自身推动(dòng)项目完工。随着监(jiān)管体系(xì)逐步完善，出(chū)现(xiàn)“烂(làn)尾”的(de)现(xiàn)象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求(qiú)大、供给量(liàng)少(shǎo)，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　二十世纪九十(shí)年代，中国内地(dì)面临住房(fáng)需求大和(hé)供给量(liàng)短缺问题(tí)，引入“卖楼花”制度。建国以(yǐ)来(lái)，中国内地优先发(fā)展(zhǎn)重工业，强(qiáng)调基(jī)础(chǔ)建设，这一导向使前期发展工业化的进(jìn)程大于城市化进(jìn)程，唯(wéi)有解决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问题，才(cái)能(néng)进(jìn)一步推(tuī)进城市化。但当时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配(pèi)，以租养房(fáng)”的福(fú)利分房制度，住(zhù)房(fáng)市场(chǎng)发展(zhǎn)起步较晚、增速较慢，福利分房(fáng)制度也出现(xiàn)了(le)分配不(bù)公(gōng)、效率低、配套差(chà)等(děng)问题，因此福利(lì)分房制度不(bù)再适用于(yú)当时的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市(shì)场面临商品房的需求量大，而(ér)社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小的困境，此(cǐ)时引入(rù)中国(guó)香(xiāng)港的“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)无疑是(shì)对(duì)内地房地产市场的一针强心剂。从1994年起，中国内地逐步(bù)引进(jìn)中国香港预售商品房制度，先后出台(tái)多(duō)项(xiàng)文(wén)件(jiàn)，大力支持国内房(fáng)地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国(guó)务(wù)院出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住(zhù)房制(zhì)度(dù)改革，加快住房建设的通知(zhī)》文件，决定停止住房无偿(cháng)实物分配，逐(zhú)步实行住房分(fēn)配(pèi)货(huò)币化、住房供给商品化(huà)、社(shè)会化的住房新体制，从计划经济下的福利分房转(zhuǎn)向(xiàng)市场(chǎng)经济的(de)商(shāng)品房。房地产市场(chǎng)采用预售制，允许开发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少资金和(hé)开发时间周期(qī)长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项目的开发，形(xíng)成滚动开发(fā)模式，住(zhù)房供应速度(dù)加快(kuài)。自(zì)此中国内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅速出台相关的信贷政策，支持购房者，极大(dà)作用推动了房地(dì)产市场的发展。

　　引(yǐn)入中国(guó)香港“卖楼花”模(mó)式后，经(jīng)调整形成契合中国内地的商品(pǐn)房(fáng)预售(shòu)制度。预售制(zhì)的(de)初(chū)衷是为了(le)缓解房企资金(jīn)压力，加快城镇住房建设。具体来说(shuō)，是(shì)指房地产开(kāi)发(fā)企业将正(zhèng)在建(jiàn)设中的房屋预(yù)先出(chū)售(shòu)给购房者，由购(gòu)房(fáng)者(zhě)支付定金或房款的(de)行为(wèi)。区别(bié)于(yú)中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程(chéng)为：房(fáng)地产(chǎn)开发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商(shāng)品房买卖合同-进行(xíng)备案登记和预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购(gòu)房者需要(yào)一次性付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩(shèng)余(yú)房款，换言之，房(fáng)屋未建(jiàn)成，开发商可(kě)能已(yǐ)拿到了全(quán)部购房款，这点与中国香港的按照工程进度付款有所(suǒ)不(bù)同。对中(zhōng)国内(nèi)地的开发商(shāng)而言，预售制商(shāng)品房也开启了高(gāo)周转、高(gāo)杠(gāng)杆的运作模式。

　　1.3预售制推动城市化进程，但背后(hòu)潜(qián)藏的风险确实存(cún)在(zài)

　　作为(wèi)中国内地商品房销售的最主要方式，预售(shòu)制极大(dà)缩(suō)短房企现金回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市(shì)场商品房(fáng)供(gōng)应，推动了城镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内地(dì)房地产市场的稳步发展(zhǎn)起到了重要作用，不(bù)仅解(jiě)决(jué)了房地(dì)产市场(chǎng)快速发展阶段的资金需(xū)求，也提高了居民居住水(shuǐ)平，中国内地城镇居民(mín)从筒子楼(lóu)住到住宅小区(qū)，从(cóng)全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发(fā)达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路(lù)程。改革开放以来，城(chéng)镇化进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长(zhǎng)至9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面(miàn)积(jī)由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根(gēn)据我们发布的《中国住(zhù)房存量报告：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇(zhèn)人均(jūn)住房(fáng)建筑面积从8.1平(píng)方米增(zēng)至34.7平(píng)方米，城镇住房(fáng)套(tào)数从约3100万(wàn)套(tào)增至3.63亿套(tào)，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预(yù)售制在(zài)当前已成为中国内地商品(pǐn)房销售最主要(yào)方式，2005年中国内地商(shāng)品住宅期(qī)房(fáng)销售面积(jī)占总(zǒng)销(xiāo)售面(miàn)积(jī)的比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积达15.6亿(yì)平，比重上升至(zhì)87％。

　　预(yù)售制(zhì)也推动(dòng)了中国内地房地产行业的(de)发展。中国内(nèi)地房(fáng)地产历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业(yè)各项指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍(bèi)，年复合增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资(zī)完成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增(zēng)速17.8％。商品(pǐn)房(fáng)销售面积和(hé)销售金额分别(bié)从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业(yè)的快速发展，房地(dì)产企业从无到有、从国企先行(xíng)到民(mín)企崛起(qǐ)，队伍(wǔ)逐渐壮大(dà)。2018年，房地产企(qǐ)业数量(liàng)达(dá)9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个(gè)增(zēng)长3.1倍。

　　二十年来房地产也成为拉动(dòng)中国(guó)内地经(jīng)济高增长的(de)火车头。

　　1）从经(jīng)济(jì)增长渠道，房地产带(dài)动的上(shàng)下(xià)游产业链特别长，高达50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产及其(qí)产业链占GDP的(de)17.2％（完(wán)全贡献），其中房(fáng)地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业(yè)链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中房(fáng)地产对(duì)金(jīn)融、批发、建材的带动最为(wèi)明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房(fáng)地产完全(quán)拉动的投资占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的(de)51.5％，其中，房地产开发投资占固定资产投资的27.3％。

　　3）从金融渠道(dào)，从房地产贷款占银行(xíng)各项贷款余额(é)的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道(dào)业务(wù)，占比超过三分之一(yī)。从(cóng)房地产融(róng)资存(cún)量(liàng)占社(shè)融存量比重看，2021年12月占(zhàn)比为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大面积(jī)违约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率(lǜ)大(dà)幅(fú)上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据我们的《中国住(zhù)房(fáng)市值测算报告》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万亿(yì)美(měi)元，大于(yú)美国(guó)的33.6万(wàn)亿美元、日本的(de)10.8万亿美元、英法德三国合(hé)计(jì)的31.5万亿美元。从住(zhù)房市值占(zhàn)股债(zhài)房(fáng)市值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的49％、法国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不(bù)成熟，直接融资比例较低，股票、债(zhài)券市值较低(dī)，居民投资渠道(dào)缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存在，当前(qián)的(de)负面效(xiào)应愈发凸显(xiǎn)。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是(shì)一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的(de)单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般(bān)为两年，在此期间(jiān)，购房者(zhě)不仅承担(dān)银行利(lì)息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房(fáng)屋(wū)质(zhì)量、房产证延期办理甚至不能交(jiāo)房等风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者和开发商之间的购房(fáng)合同、购(gòu)房者和银行的按(àn)揭(jiē)贷款(kuǎn)合(hé)同(tóng)是两(liǎng)个(gè)独立的合(hé)同关(guān)系，如果开发(fā)商发生违约，购房者只能根(gēn)据购(gòu)房合同向开发(fā)商主张(zhāng)权(quán)力，但依旧需(xū)要根据(jù)按揭贷(dài)款合同按时向银(yín)行进行贷款偿还(hái)，因此(cǐ)购房(fáng)者承担的(de)风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层面看，预售制(zhì)助推(tuī)部分房(fáng)企过度(dù)举(jǔ)债、高杠杆扩张，资(zī)金若遇到下行周期(qī)，会引发资金链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险，进行影(yǐng)响自身信用和购房(fáng)者对行(xíng)业的(de)信心。

　　从金融层面(miàn)看(kàn)，银行作为按揭贷(dài)款(kuǎn)的发放方，一旦房企因为市场波动或经营不善，出现资(zī)金链断裂等一系列(liè)问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合(hé)同，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短期不能还款等，则(zé)风(fēng)险完全由银行承担(dān)，银行将面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监管角(jiǎo)度看，购(gòu)房(fáng)者的预售监管资金去哪了(le)？楼盘(pán)“烂尾”，归根结(jié)底两个字那就是(shì)“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理(lǐ)办法》中明确规定了开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所(suǒ)得(dé)款项应当用于有关的工程建设，商品房预售款监管的具体办法，由房地产管(guǎn)理部门(mén)制定。但(dàn)多(duō)年以来全国(guó)并没有统一的预售资金监管规(guī)定(dìng)，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一(yī)策”。例如，太(tài)原、昆明、重庆、长(zhǎng)沙等城市重点(diǎn)监管(guǎn)资(zī)金(jīn)比例(lì)为总预售(shòu)款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合(hé)肥(féi)等(děng)城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面(miàn)积或者项目工(gōng)程总(zǒng)额报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金(jīn)。而(ér)事实是，不(bù)少购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼(lóu)盘没有资金继续建(jiàn)设。收楼(lóu)遥遥(yáo)无(wú)期，月供却被(bèi)迫继续还款。那么，监(jiān)管(guǎn)账户资金如(rú)何被(bèi)挪(nuó)走(zǒu)的？实际上(shàng)，在过去房地产大(dà)开发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售款监管账户资金(jīn)，是行业“潜规则”。比如工程(chéng)总承包方，以工(gōng)程(chéng)建设名(míng)义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资(zī)金(jīn)，再由(yóu)工程方将(jiāng)资金转给房企，而拨(bō)付(fù)的(de)工程款，远超工(gōng)程进(jìn)度所需(xū)。通过这些方式套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目(mù)间流(liú)动，变相加杠杆，这样做提供了资(zī)金流(liú)动性，房企抽(chōu)调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式，但一定(dìng)程度上把风险甩给了购房者(zhě)。

　　2 国际经验

　　整(zhěng)体来说(shuō)，国外商品房预售制度呈(chéng)现以下特点：

　　1）预(yù)付款保护：对于(yú)购房者预(yù)付(fù)资金，一般设有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房者支付(fù)的(de)预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝大部分房款在房屋交付(fù)后开始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付款支付(fù)方式(shì)：预付款一般以定金方式支付(fù)，或按工(gōng)程进(jìn)度分期支付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款方式：一(yī)般采用两种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷(dài)款，一(yī)是按工程进(jìn)度(dù)付款，按揭(jiē)贷款按(àn)照工程进(jìn)度逐渐发放，购房者(zhě)开始月(yuè)供；二是(shì)房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂(làn)尾保护：为预售商品房(fáng)提供期房烂尾保险，在商品房出现重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时(shí)，保障购房者权益；

　　6）房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋(wū)交付质量的(de)保障有两种方式，一是(shì)期房(fáng)由政府或第三方验收(shōu)合格(gé)并提(tí)供验收凭证后，开发商凭验收凭证取(qǔ)得购(gòu)房者支付的(de)房款。二是开(kāi)发(fā)商(shāng)为购房者(zhě)提(tí)供(gōng)一定的(de)保修期(qī)，通常1-5年，保修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售资金第(dì)三方全程监管，交付时开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)房(fáng)款

　　美国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付，其(qí)余(yú)房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交(jiāo)付前资金由(yóu)第三方(fāng)全程监(jiān)管，交付时开(kāi)发商凭验(yàn)收(shōu)凭证取(qǔ)得(dé)房(fáng)款。

　　定金及(jí)首付环节，定金比例(lì)一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首(shǒu)付比例最低可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首(shǒu)付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购(gòu)房者在房屋交付后通过(guò)按揭贷款(kuǎn)支付剩余房款。

　　资金监管方面(miàn)，美国为防止(zhǐ)开发商(shāng)挪用资金，购房者的定金及首(shǒu)付款由第三方公证行或(huò)产权保(bǎo)险公司的信托账户(hù)监管。如果(guǒ)开发商倒闭导(dǎo)致楼(lóu)盘(pán)烂尾，购房者资金(jīn)可(kě)通(tōng)过申请仲裁取(qǔ)回，且不承担任何责任与损失(shī)。而开(kāi)发商在(zài)房(fáng)屋(wū)建设过(guò)程中的资金全部来自(zì)银行，银行根据工程进度向开(kāi)发(fā)商提供一(yī)定(dìng)比例的贷款，由于(yú)开发商挪用资金直(zhí)接损(sǔn)害银行利益，银行有充(chōng)分动(dòng)机监管开发商施工进(jìn)度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得(dé)由政(zhèng)府相关部门经审查后发放(fàng)的验收凭证，通过验收凭证向(xiàng)银行(xíng)得到购(gòu)房者支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　德国期房可零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后还贷，房贷(dài)利率采用固(gù)定利率，开发(fā)商或购房(fáng)者可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛方面，德(dé)国开发商(shāng)在项目获批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房(fáng)合同前，购房者(zhě)需支付约(yuē)2000欧的定金并进行预约公证，签(qiān)订合同后(hòu)定金退(tuì)还。如由于任何原因不(bù)能购(gòu)买，定金按(àn)照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房(fáng)合同后，购房者需支付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税，分别为房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于(yú)购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首付方面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款(kuǎn)方(fāng)面，德国也采取按工(gōng)期支(zhī)付房(fáng)款的制度，一般分7笔进(jìn)行支付，具体支付节点、比(bǐ)例因项目而异。一般来说，支付节点可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完(wán)工、内部水暖电路完工(gōng)、窗户玻璃完(wán)工、室内清洁及墙面完工、地板完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工(gōng)，支付比例可(kě)能(néng)是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支付房款前(qián)申(shēn)请房(fáng)贷，房贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银行按施(shī)工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款，每(měi)笔贷款给(gěi)予购房(fáng)者一定使用期限，期限结束后，购(gòu)房(fáng)者开始还贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对(duì)期房设计了(le)两(liǎng)种(zhǒng)保绥芬河从我国流入哪个国家的境内河流，绥芬河从我国流入哪个国家的境内最多险，保险(xiǎn)的功能(néng)是(shì)当房(fáng)屋出现重大(dà)延期或重(zhòng)大(dà)缺陷时，保险公司保证(zhèng)开发商(shāng)赔(péi)偿或修复(fù)，开发商破产(chǎn)，由保险公司负责(zé)相应赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开(kāi)发(fā)商(shāng)或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金(jīn)保险保(bǎo)护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交(jiāo)房时支付

　　英国预(yù)售制设有10％定金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，交房前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金(jīn)由(yóu)买卖双方律师(shī)严(yán)格监(jiān)管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师(shī)，负责沟通期房交易中的房产、资(zī)金、合同(tóng)等各个环节，各环节内容确认(rèn)无误后签订首付交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面(miàn)，英国设置了10％定金保险(xiǎn)保护机制，当开发(fā)商出(chū)现财务、经(jīng)营问题时，购房者10％的定金由保险公(gōng)司(sī)赔付(fù)，而(ér)超出10％的部(bù)分较难追回。

　　首(shǒu)付方面，首付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签(qiān)订(dìng)21天内支付(fù)。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式，但是交房前付款比例相对(duì)较(jiào)低(dī)，一般会在合同签订6-24个月分(fēn)别支(zhī)付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩余款项交(jiāo)房(fáng)后支付。

　　交(jiāo)付环(huán)节(jié)，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按(àn)揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节，英国(guó)期房(fáng)预售资金监管(guǎn)极为严格，资金也由律(lǜ)师监管，在(zài)确认工程进度、支付相关款项过程中，由买房(fáng)律师(shī)将(jiāng)资(zī)金转给(gěi)卖方律师，卖方律师转给(gěi)开发商，即资金在(zài)进入(rù)开发商账(zhàng)户(hù)前(qián)经过两(liǎng)道关口(kǒu)，有利于保障购房(fáng)者资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期房预付款保(bǎo)全(quán)措施(shī)

　　日本(běn)期房交易立(lì)法，定金超5％或1000万日元时，开发商必(bì)须完成(chéng)“预(yù)售房定(dìng)金保全措施(shī)”，交房前付款比(bǐ)例不超(chāo)房款的20％，开发商违约(yuē)需返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立(lì)法方面(miàn)，日本二战结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空白，社会上“一房二卖”现象普(pǔ)遍，为此，日(rì)本(běn)政(zhèng)府1952年(nián)出台《宅地建筑物交(jiāo)易(yì)法》，经(jīng)多次修订，目前是(shì)唯一一部规(guī)范期房交易(yì)的法律。

　　定金保(bǎo)护方面，根据(jù)日(rì)本《宅地建物(wù)取引业(yè)法》，对购房(fáng)者支付定(dìng)金超(chāo)过5％或超1000万日(rì)元的部(bù)分，法律要求开发商必须完成定(dìng)金保全措施才可(kě)预售。什(shén)么(me)是定金(jīn)保全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融机构或指定保证机构(gòu)或保险机构签订定金保证委托合同，设置购(gòu)房者(zhě)定金的保(bǎo)证(zhèng)或(huò)保(bǎo)险，并将(jiāng)相应的保证金证明书交(jiāo)付给购(gòu)房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付(fù)的购房款也受(shòu)该措(cuò)施保护。若开发商倒闭导致期房烂尾，购房者(zhě)可凭保证金证明书向(xiàng)金融机构或保证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发(fā)商需向购房者赔付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房(fáng)款(kuǎn)支付(fù)环节，交(jiāo)房前只需支(zhī)付最(zuì)多不(bù)超(chāo)20％的定金(jīn)，签(qiān)订购房(fáng)合同后(hòu)，购房者即可向银行申(shēn)请(qǐng)贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房款(kuǎn)在交(jiāo)房后开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期(qī)房购房(fáng)者违约可返(fǎn)还(hái)相当于3.75％房款(kuǎn)的订金，首付比例20％，余款按工程进度支付，所(suǒ)有资金进银行专门项目资金账户，交房后满1年保(bǎo)修期后(hòu)支(zhī)付(fù)15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环(huán)节(jié)，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购(gòu)权(quán)合同以(yǐ)及订金返还机制(zhì)，即OTP，签订OTP后(hòu)需支付5％房款作为订(dìng)金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一步签订(dìng)购买合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需支付15％的首付及印花税，同时购房者(zhě)向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加(jiā)坡期房同样采取按(àn)工程进度付款(kuǎn)的方式，《发展商条例》对(duì)期房付(fù)款流程做(zuò)了统一详细规定，要(yào)求所有开发商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合(hé)同(tóng)签订(dìng)后、地基完工、框架完工、管道门窗(chuāng)等(děng)完工等，支付比例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中随着放(fàng)出贷款的增加而增加，未放款部分无需月供。

　　资金监管方面，购(gòu)房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存(cún)入银行专门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提取须与房屋建设有关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购(gòu)房(fáng)者支付15％的尾(wěi)款(kuǎn)。

　　3 启(qǐ)示(shì)

　　一，短期(qī)来看，当前房(fáng)地产到了政(zhèng)策出手临界点，重(zhòng)点(diǎn)是保交楼和房企重组(zǔ)。一方面，加大(dà)对刚(gāng)需和改善(shàn)型需求的(de)支持力(lì)度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局部停贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工保民生，给予(yǔ)强有力的(de)金融工(gōng)具(jù)支持。另一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在正常运转的房(fáng)企包括(kuò)民营企业，加大支持力度，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个(gè)行业，为每(měi)个房企配套AMC和财团(tuán)，给予金融工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充(chōng)分(fēn)估计形势(shì)复杂性和(hé)人性复(fù)杂性，兼(jiān)顾(gù)化解停(tíng)贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市(shì)场信心以及(jí)长效机制。长效机制四大关键是推动城市群战(zhàn)略、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和(hé)房(fáng)地产税(shuì)。定金(jīn)环节(jié)，建立(lì)开发商(shāng)违约后(hòu)定金保(bǎo)护机制，如将已支付定金冻(dòng)结至房屋交付(fù)阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定金(jīn)安全。签订(dìng)合同环节，鼓励(lì)保(bǎo)险(xiǎn)公司介(jiè)入，为房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重(zhòng)大缺陷等(děng)情况提供充分的保障。余款支付环节(jié)，建立按(àn)工程进(jìn)度付(fù)款机制(zhì)或(huò)交房后按揭贷款(kuǎn)机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开发(fā)商、银(yín)行(xíng)的(de)第三方(fāng)资金监管机构，或(huò)由政府相关(guān)部(bù)门直接监管(guǎn)，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购(gòu)房者在保修期结束(shù)后(hòu)支付(fù)尾款。

　　三，长期来看，取消商品(pǐn)房(fáng)预售制是(shì)大势所趋。一方(fāng)面，98年房(fáng)改时，全国缺房子，开发商(shāng)缺钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之(zhī)计，现在全国套户比超过1，从(cóng)大开(kāi)发进(jìn)入存量时代，对购房民众(zhòng)不公平的预(yù)售制(zhì)已经过时(shí)了，该取消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制(zhì)，改为现房销售，开(kāi)发商(shāng)将拼的(de)不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑现(xiàn)的营销手(shǒu)段，而是所见即所得的过硬的产(chǎn)品质量和诚信，这才是(shì)对购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实质的(de)保障，这样将极(jí)大的提升开(kāi)发商的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣币。

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