“现在的房地(dì)产(chǎn)很难再出现(xiàn)像过去十年(nián)的系统(tǒng)性行情。”思睿集(jí)团合伙人、首席经(jīng)济学家洪灏向(xiàng)《红周刊》表示，房地产行(xíng)业分化的愈加明显，让机构(gòu)和(hé)投资者(zhě)的关(guān)注度从板块(kuài)向单(dān)个标的转移。上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬向《红周刊(kān)》指(zhǐ)出(chū)，从行业来看，无论是业绩，还是估值(zhí)，房地(dì)产(chǎn)都已经(jīng)双杀到了(le)最(zuì)底部，而且是反复地杀到了底部，再(zài)往下的空间已经不大了(le)。

　　三道红(hóng)线等(děng)指标

　　成挖(wā)掘(jué)个(gè)股阿尔(ěr)法重要参考

　　那么如何寻找(zhǎo)房(fáng)地产个(gè)股的阿尔法呢？

　　洪(hóng)灏(hào)提醒，在房地产赛道中(zhōng)进行(xíng)选择(zé)，需要非常小心，避免选了半天，标的公(gōng)司出现爆雷的情况。除(chú)此之外(wài)，洪(hóng)灏指出，需要满足以(yǐ)下三个基准：有大的国资背景的、杠杆率较低的、此(cǐ)前(qián)没(méi)有踩(cǎi)过红线的。

　　他还(hái)表示，如果关注一下今年房地产的开(kāi)发资金(jīn)来(lái)源(yuán)，可以发(fā)现，其实银(yín)行(xíng)的信贷倾(qīng)向是不太愿意给(gěi)房企(qǐ)贷款的，房企的主要资金(jīn)来源(yuán)来(lái)自新盘的销售。但(dàn)今年新房的销售情况(kuàng)相较一般。再关注一下，哪些房企能从银行拿到钱，其实主(zhǔ)要还是那些有国企背景的房企，民营房企(qǐ)相对比较困(kùn)难(nán)，所以(yǐ)整个行(xíng)业出现(xiàn)了(le)一个(gè)很明(míng)显的分(fēn)化，无论是在销售，还(hái)是融资(zī)等(děng)各个(gè)方面都(dōu)非常明显。现在(zài)有国资(zī)背(bèi)景的房企在资本市场表现相(xiāng)对较(jiào)好，但(dàn)没有国资背景的民营房企股价大多表现很一(yī)般。

　　陈昊扬则(zé)向《红周刊》表示，在房地产行业内(nèi)，我们的逻辑是，“寻找最(zuì)后(hòu)的赢家”。而(ér)具(jù)体到如(rú)何挖掘，我(wǒ)们会特别重视企(qǐ)业的成本优(yōu)势，更(gèng)具体(tǐ)一(yī)点，就(jiù)是它的净(jìng)借贷(dài)水平（净负(fù)债率）是不是行业内(nèi)的最低水平；利润率(lǜ)是(shì)不是(shì)行业内最高的；融资成(chéng)本(běn)是否是行业(yè)内最(zuì)低的；建安成本是否也是业内最低的(de)；这(zhè)些都是(shì)我们看重的一家房企的综合成本。

　　需要注意的是，能(néng)够同时(shí)满足上(shàng)述条(tiáo)件的(de)房企(qǐ)并不多。即(jí)便是在国央企中(zhōng)，仍有(yǒu)部分房(fáng)企出现了“三道红线(xiàn)”的“踩线”情(qíng)况，且有逐渐恶(è)化的趋(qū)势。以A股为例(lì)，《红周(zhōu)刊》根(gēn)据Wind数据整理发现(xiàn)，截至2022年末，天房发(fā)展、陆家嘴、格(gé)力(lì)地产、西(xī)藏城(chéng)投、中交(jiāo)地产、中国武(wǔ)夷等国央企“三(sān)道红线(xiàn)”全踩。

　　除此之外，城建(jiàn)发展(zhǎn)、京投发展、光明地产(chǎn)、云南城投、首开股份、珠(zhū)江股份、城投控股等(děng)国央企房企也踩了“三(sān)道红线”中(zhōng)的两条。

　　2022年激进扩张房企

　　需(xū)警惕其(qí)重蹈覆辙

　　不难看出，即(jí)便是(shì)有着较稳健特色的(de)国央企房企，其(qí)财务指标称(chēng)得上完全健康的仍是少(shǎo)数。而更加值得注意的(de)是(shì)，在2022年，不少(shǎo)国企，甚(shèn)至地方国企(qǐ)开始大(dà)举扩张。而这无(wú)疑又进(jìn)一(yī)步考(kǎo)验着国央企(qǐ)的资金链(liàn)情况。

　　对房企而言(yán)，扩张速度的(de)张(zhāng)弛有度尤为重要，节奏(zòu)把握准确，有助于房企(qǐ)储备优质“弹药”；但过于(yú)乐观的预判未来(lái)市(shì)场，以及过于(yú)激进的扩(kuò)张拿地节奏(zòu)也有可能让房企重蹈此前的高杠杆覆辙。

　　陈昊扬以其配(pèi)置的一家房企进(jìn)行举例，它从2018年开始到2021年，连续4年的(de)净借(jiè)贷比例都维持在33％左右(yòu)，完全没有增加(jiā)杠杆(gān)比例。而到2022年，这家(jiā)房企明(míng)显感觉到机(jī)会来了，其开始在一线城市进行(xíng)大举(jǔ)拿(ná)地(dì)，净负(fù)债率也由此前的33％左右水准提(tí)高到45％左右，涨了接近三(sān)分之(zhī)一。与此同(tóng)时(shí)，该房企新购(gòu)入地块也实现了(le)快速(sù)的(de)开盘利用率(lǜ)，预计今年会有(yǒu)更多(duō)的楼盘入(rù)市。像(xiàng)这类企业就(jiù)符合“最后的赢家”的特点(diǎn)。一方面(miàn)，在于它本身储备了(le)很多(duō)弹药，去年拿地超(chāo)1000亿(yì)元(yuán)，且其中(zhōng)一(yī)半在一(yī)线城(chéng)市，另外一半也主要集中在强二线(xiàn)和(hé)二线城市；另一方面，它的扩张是有节制地(dì)扩张。

　　陈(chén)昊(hào)扬同样提(tí)醒道，与之相反(fǎn)，有(yǒu)些(xiē)房企的扩张(zhāng)速度让人感觉(jué)又(yòu)回到了(le)2016年、2017年(nián)，或(huò)者说看(kàn)到了2016年～2020年期(qī)间扩张(zhāng)的民营企业的影子(zi)。虽然说，见到机会时要出手，但出(chū)手的章法仍要小(xiǎo)心(xīn)，如(rú)果负(fù)债率扩张得太快，但未来的两年市场(chǎng)没有(yǒu)想象(xiàng)得(dé)那么好，可能(néng)会重蹈覆(fù)辙。

　　那(nà)么如何来衡量(liàng)一家房企的扩张速度(dù)是否激进？陈昊扬向《红(hóng)周刊》表示，主(zhǔ)要(yào)还(hái)是看房企的净(jìng)负债率水平，在我看来(lái)，这个(gè)比例如果(guǒ)超过60％，就是(shì)扩张得过(guò)于快速(sù)了。

　　不难(nán)看出，这一(yī)标(biāo)准要比(bǐ)“三(sān)道红线”对(duì)房企的净负(fù)债率要求不得高于100％要(yào)更(gèng)加严格。陈昊(hào)扬解释(shì)，当前房(fáng)地产行业的复苏(sū)速(sù)度并没有那么快(kuài)，所(suǒ)以要规避公司净负债率提高到一(yī)个(gè)比较危险的水平。

　　《红(hóng)周刊》对在2022年拿地较(jiào)积极的房企梳理(lǐ)发现(xiàn)，中交地产、中国金茂、华发(fā)股份、越(yuè)秀(xiù)地产、绿城中国、保(bǎo)利发展等房企2022年净负债(zhài)率(lǜ)都在60％之上。其中，中交地产净(jìng)负债(zhài)率持续居(jū)高不下，在2020年至2022年无法企及是什么意思，不可企及是什么意思(nián)期间(jiān)，依(yī)次为317.70％、284.61％、280.23％。

　　与(yǔ)之形成鲜明对(duì)比的是，华润置(zhì)地、中国(guó)海外(wài)发(fā)展、万(wàn)科A、滨江集团、招商(shāng)蛇口(kǒu)、龙湖(hú)集团等房企在践(jiàn)行(xíng)较积极(jí)的(de)拿地(dì)策略的同时，也较(jiào)好地控制了公司的扩(kuò)张速(sù)度与净负债率(lǜ)水平(píng)（见附表）。

　　滨(bīn)江集团(tuán)等个别民营房企

　　或具备“最后赢家”的黑马(mǎ)特质

　　陈昊扬指出，实际上(shàng)，他们(men)是以(yǐ)同一筛(shāi)选标准来(lái)看国央(yāng)企(qǐ)与民营房企，但在各维度的(de)实际表现上，国央企确(què)实会更胜一筹。如国央企的(de)融资成(chéng)本更低，融(róng)资渠道(dào)也(yě)更顺畅，能够做到(dào)想融(róng)就融，这样，国央(yāng)企(qǐ)自然而(ér)然就(jiù)具有天然优势。

　　虽然对比民营房企，机构(gòu)更加看好国(guó)央企，但这(zhè)也并不意味着，民营企(qǐ)业(yè)中就(jiù)没有“黑(hēi)马”的存在。

　　据《红周(zhōu)刊》梳理发现，仍(réng)有少(shǎo)数民营房企(qǐ)同样受到机构的青睐。比如，根据2023年一季(jì)报，滨江集团(tuán)无法企及是什么意思，不可企及是什么意思的十(shí)大流通股东(dōng)中新(xīn)进了“中国工(gōng)商银行股(gǔ)份有限公司(sī)－景顺长城中国回报灵活配置混合型(xíng)证券投资(zī)基金”“全国社(shè)保基金一(yī)一六组合”等(děng)。

　　除此之外，自2021年开(kāi)始，百亿私(sī)募珠海(hǎi)阿巴马(mǎ)资产管理(lǐ)有(yǒu)限(xiàn)公(gōng)司就长(zhǎng)期持有滨(bīn)江集(jí)团。根据一季报，该资产公(gōng)司(sī)的几(jǐ)只产品合计持有滨江集(jí)团(tuán)9543万股，约(yuē)占流(liú)通A股的3.56％。

　　滨(bīn)江集(jí)团的受(shòu)青(qīng)睐，和(hé)其自身的(de)基本面表现(xiàn)存在一定关系。2020年(nián)以来的近三年(nián)时间(jiān)，房地产市(shì)场整体在(zài)走“下(xià)坡路”，但作(zuò)为杭州本土房企的滨江集团仍是表现出较(jiào)强的韧劲，2020年以来，滨江集(jí)团在业绩表现、销售规模、新增(zēng)土(tǔ)储、股价表现等多维度都(dōu)表现了较强的增长势(shì)头(tóu)。

　　业绩方面，2020年～2022年(nián)期间(jiān)，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)扣非归母(mǔ)净(jìng)利润(rùn)依次为21.27亿元、29.87亿元、37.22亿元；依次实(shí)现同(tóng)比(bǐ)增长32.74％、40.40％、24.60％。而(ér)根据近期发布(bù)的2023年一(yī)季报，今年一季(jì)度，滨江集团更是(shì)实现(xiàn)了扣非归母净利润5.41亿元，同(tóng)比增(zēng)长134.07％。

　　在房地产“青铜时(shí)代”仍能保持自身业绩的持续增长，和滨江集团扎(zhā)根杭州(zhōu)的战略布局关系密切。根据(jù)2022年年报，滨江集(jí)团(tuán)有近(jìn)七成营收来自杭(háng)州(zhōu)地区，而(ér)在2021年，杭州地区的营收比重(zhòng)只占到近(jìn)六成。近三年持续(xù)稳居杭(háng)州(zhōu)房(fáng)企销售排名第一(yī)。

　　与(yǔ)此(cǐ)同时，滨江集团在杭(háng)州的(de)土储补(bǔ)充同样较(jiào)为(wèi)积极(jí)，根据诸葛(gé)找房、住(zhù)在(zài)杭州网数据显示，2020年、2021年(nián)、2022年在杭拿地金额依次(cì)为404.6亿(yì)元、237.1亿元、479.4亿元(yuán)，同(tóng)样(yàng)持续(xù)稳居(jū)杭州的本土第一。

　　而滨江集(jí)团在杭(háng)州(zhōu)的(de)较突出表(biǎo)现，也让滨江集团的房企排名(míng)迅速提升。到2023年，滨江(jiāng)集团的房企排名(míng)已冲进前十，根(gēn)据中指(zhǐ)数据，2023年前(qián)4月，滨江集团实(shí)现销售额607.3亿元，位(wèi)列房企第九位。

　　值得注意(yì)的是，2020年(nián)至今，滨(bīn)江集(jí)团(tuán)股价翻了超一倍以上，而近期，滨江集团更是迎(yíng)来多家机(jī)构的集中(zhōng)调研。滨江集(jí)团发布公告表示，公司于(yú)5月10日接受了信(xìn)达证券、金(jīn)鹰(yīng)基金、建信养老、新华养(yǎng)老等18家机构(gòu)调研。

　　产业(yè)链布局(jú)重(zhòng)点移(yí)至存量赛道

　　机构在下游家纺(fǎng)、家(jiā)居、物(wù)业觅α

　　实(shí)际上房地产开发只是房地产产业链上(shàng)的中游环(huán)节，其(qí)上游主要为钢铁(tiě)、水泥(ní)、建(jiàn)材、玻(bō)纤(xiān)等材料供应商(shāng)，而下游应(yīng)用行业(yè)主要包括中介(jiè)服(fú)务、家用电(diàn)器、物业管理、家居用品。综合《红(hóng)周(zhōu)刊》的采(cǎi)访，房地产开发环节与(yǔ)上游材料(liào)端息息相关，新盘开工不足导致上游不被看好，机构(gòu)寻觅(mì)个股阿(ā)尔(ěr)法的思路渐渐移至下游。“中国房(fáng)地产行业在(zài)进入存量房(fáng)时(shí)代(dài)，所以对地产产业链，尤其是(shì)偏消费属(shǔ)性的家装(zhuāng)家(jiā)居领域，我(wǒ)们相对看好(hǎo)，因(yīn)为居民保有(yǒu)的住房规模越来(lái)越大，随着时间的(de)增(zēng)加，内装更新的需求(qiú)也会越来越多(duō)。美国过去的(de)数据充分(fēn)说明了(le)这(zhè)一点，在新房销(xiāo)售见(jiàn)顶(dǐng)之后(hòu)，家具消(xiāo)费的增长却一直都很好。对(duì)于地产(chǎn)产业链，我们(men)相(xiāng)对看(kàn)好(hǎo)和内装相关(guān)的行业，例如消费建材、家(jiā)居装饰(shì)等。”万家基金人士表示。

　　而根据《红周刊》对下游细分(fēn)中相关(guān)赛道龙头年内表现的(de)统(tǒng)计，目前暂居(jū)前两位的都是来自(zì)家纺赛道的(de)公司，它们分别是(shì)富安娜和水星家(jiā)纺，特别(bié)是前者在月线连收七根阳线的基础上，年内迄今(jīn)涨幅已经逼近(jìn)30％。

　　以前者为例，富安娜主要从(cóng)事(shì)纺织家(jiā)居(jū)、睡眠家居、生活类产品的研发、设计、生产及销售，旗下拥有(yǒu)原创“富安娜”“VERSAI 维(wéi)莎”“馨而(ér)乐”和“酷奇(qí)智(zhì)”自有品牌。第一(yī)季度报(bào)告(gào)显示，报(bào)告期(qī)内，富安娜实现营业收入约6.2亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)减少(shǎo)7.57％；不过实现归属于上市公司(sī)股(gǔ)东的净利润约(yuē)1.11亿元，同比增长(zhǎng)5.28％。

　　而(ér)从上市(shì)公司一季报的十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，能够发现该(gāi)股早已成为基金(jīn)重仓股的天下，彼时包(bāo)括公募的中欧(ōu)价值发现、中欧潜力(lì)价(jià)值、工银瑞信灵动价值、宝盈新价值和私募的明河2016，都在其中出(chū)现，占据了半壁江山(shān)。需要强调的(de)是，中(zhōng)欧的两(liǎng)只(zhǐ)基(jī)金都是价值派基金经(jīng)理曹名长在管的产品，首季其同时重仓的房地产产业链(liàn)股票还有金(jīn)地集(jí)团和大(dà)亚(yà)圣象(xiàng)。

　　对比而言，前几年曾经风光一时的家居板块也(yě)因疫情、消费复(fù)苏进程缓(huǎn)慢等多因素一度(dù)沉寂，不过好在困境(jìng)反转露出曙光(guāng)，家居板块中年内表现最好(hǎo)的是志邦家居(jū)。同一时间(jiān)段，该股年(nián)内上涨已经超(chāo)过23％，从(cóng)业绩来(lái)看，无(wú)论(lùn)是营(yíng)收还是(shì)归母净利(lì)润，公司都实现了同(tóng)比(bǐ)双(shuāng)升。

　　从公司的十大流通股股东来看，《红(hóng)周刊》发(fā)现广发(fā)基(jī)金(jīn)经理(lǐ)罗洋慧眼独具，一季报中他管理(lǐ)的广发(fā)策略优选和广发安宏回报均增加了持股，而这两(liǎng)只产(chǎn)品也成(chéng)为志邦家居十大流通(tōng)股股(gǔ)东中仅有的两只公(gōng)募。有意思的是，他似乎对于(yú)定制(zhì)家居类(lèi)标的情(qíng)有独(dú)钟，在另一家赛道公(gōng)司(sī)金牌橱柜中，他管(guǎn)理的全(quán)部三只产(chǎn)品均登榜(bǎng)十大流通股股东，其也成为(wèi)他的独门(mén)重仓(cāng)股。

　　除去(qù)家居(jū)家纺外(wài)，下游的物业股也越来越被机构所青睐(lài)，不过这类(lèi)标的大多在香(xiāng)港上(shàng)市，如何选择成为难题。对(duì)此，前述上(shàng)海公募基金经理举(jǔ)例分(fēn)析(xī)：“物业(yè)服务不是一个高(gāo)毛利的行(xíng)业，挣钱很辛苦(kǔ)，我选(xuǎn)公司还是希望挣(zhēng)的是市场化应该挣的钱，以(yǐ)我曾经(jīng)买的(de)绿城服务为例(lì)，它在(zài)中(zhōng)高(gāo)端(duān)楼盘占比是(shì)比较高(gāo)的，每(měi)年(nián)到期的合同里提(tí)价成(chéng)功(gōng)率(lǜ)在30％～40％。它能做(zuò)到滚(gǔn)动的大部分项目到期之后，经(jīng)过两三(sān)轮合同周(zhōu)期还能做到产品提价。”

　　“行业(yè)无法企及是什么意思，不可企及是什么意思里真(zhēn)正能做到产品提价的(de)公司很少，因为物业(yè)公司(sī)很容易(yì)一开始是挣钱的(de)，后(hòu)面(miàn)因为保(bǎo)安(ān)这(zhè)些固定人员成本的年度增长(zhǎng)，不过服务没有特别好，客(kè)户没有那么满意，能做到提价难(nán)度是(shì)非(fēi)常大的。但是该公司能在(zài)业内做到到(dào)期之后提(tí)价率(lǜ)比较高，这跟(gēn)它的(de)定(dìng)位(wèi)和比(bǐ)较好的服务是(shì)有关系的。”他进(jìn)一步强调(diào)。

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 无法企及是什么意思，不可企及是什么意思