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魏承泽作品集 魏承泽一类的作者

魏承泽作品集 魏承泽一类的作者 密集分钱了!这几点要注意

  近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī),近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日,公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红,15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品,平(píng)均分红(hóng)比例接近99%。

  多(duō)位业内人士对此表示,强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一,稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值,通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo),也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意,与产权类项目相比,特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益,特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还,在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

  15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

  平(píng)均分红比例98.89%

  公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期,近日(rì)7只REITs产品(pǐn)(4月17 日-4月21日)陆续迎来除息日,此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看,公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng),15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中,2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89%,且绝魏承泽作品集 魏承泽一类的作者(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96%以上。

  密(mì)集分钱了!这(zhè)几(jǐ)点(diǎn)要(yào)注意

  中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示,投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益,以及基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影响,较易引起波动。与此相比,基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流,投资人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件,结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况,可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩,作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

  “相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏,分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益,对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

  平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示,根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引(试行)》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú),基础(chǔ)设施基金应当将90%以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者,强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一,稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

  中航(háng)基金也认(rèn)为,从投资角度来看,基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn),分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú),分红类似于债券派息(xī),但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报(bào),而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

  从机(jī)构投资者的角度来看,一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类,为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu),具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面,公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性,在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià),增(zēng)厚资产包收(shōu)益,起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

  分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外,市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī),也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

  从近期公募REITs的二级市场表现看,截至4月21日(rì),今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs(收盘)指数收于975.99 点,年内下跌7.44%,未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

  密集分钱了!这(zhè)几点要注意

  “截至2023年3月31日,有20只公募REITs发布了(le)2022年年报,部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响,可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期,一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng),公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng),投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī),而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

  中(zhōng)金基金相关负责人也表示,近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复,一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程;另一方面,基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

  此外(wài),公募REITs在分红除权日,将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理,调(diào)减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正,使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会(huì)。

  “分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn),同(tóng)时需结合(hé)持有产品的(de)特性(xìng),关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

  特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

  普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

  多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒,与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同,特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确,分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分,两个部分之间的比例是变动的,与现有公募基金分红差异很大(dà),大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng),这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

  李华平(píng)表示,目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型,持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益,而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中,特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还,两者的比(bǐ)率也是变动的,对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)(IRR)来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时,应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

  中航基金也表(biǎo)示(shì),从(cóng)细分来看,各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”,分红相对较(jiào)多,债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”,更看重底层资(zī)产的(de)价值增值,所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时,需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng),对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

  中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为,与产权类项目相比,特(tè)许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益,因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点,剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目,通常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目,即使分派率相(xiāng)对较低,也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

  中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意,特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn),在不进行扩(kuò)募的情况下(xià),基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng),投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

  “与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比,产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长,再加上到期后通过(guò魏承泽作品集 魏承泽一类的作者)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资,有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上,使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

  观测内部收益率等(děng)指标

  评估项目底层资产运(yùn)营情况

  在基金分红的时点,多位业内(魏承泽作品集 魏承泽一类的作者nèi)人士还(hái)表示,在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期(qī),投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo),来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

  中(zhōng)航基金表示,年报(bào)指标中,跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè):一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流,二是可供分配现金,二(èr)者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流,基于企业本身经营活动产生;可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发,对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整,加期初现金(jīn),最终得到的账(zhàng)面现金。

  李华平也表(biǎo)示,公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择,投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能,比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī),对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流,所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào),投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

  中信(xìn)证券研报也显示,公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī),由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài),叠加此前市场接连回调,建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

  “公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析,结合经济及市(shì)场的(de)实际环境,对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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