近两(liǎng)年火爆(bào)的创新(xīn)产品(pǐn)公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出(chū)高比例稳(wěn)定分红，15只公告(gào)2022 年可供分配金额(é)的(de)REITs产品，平(píng)均分红(hóng)比例接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制(zhì)分红机制是公(gōng)募REITs主要特征之一，稳定分红体现出该类产品长期投(tóu)资价值，通过(guò)观测经营活动(dòng)现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们(men)也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目相比，特许经营(yíng)REITs项(xiàng)目在经营权到期后不(bù)再产(chǎn)生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利(lì)润分配(pèi)和本(běn)金的归还，在选择投资(zī)标(biāo)的时应了解(jiě)资产类型和分红的特征。

　　15只公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入(rù)密集分(fēn)红(hóng)期，近日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外尚有6只REITs实际分(fēn)配情况尚未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红(hóng)，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金额占可供分配金额比例平均(jūn)为98.89％，且绝魏承泽作品集 魏承泽一类的作者(jué)大(dà)部分分配比(bǐ)例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金相关负责人(rén)对此(cǐ)表示，投(tóu)资(zī)公募(mù)REITs的主要收益来源为持有期分(fēn)红收益，以及基(jī)金份额(é)交易价格(gé)的变化。基(jī)金(jīn)份(fèn)额二级市场价格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情况(kuàng)及市场因(yīn)素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红(hóng)预期则更有规律(lǜ)可循。公募REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设(shè)施资产的经营现金流，投资人通过基金募集(jí)材(cái)料(liào)和信(xìn)息(xī)披露文件，结(jié)合行业(yè)及市(shì)场情况，可以分析基础设施项目的经营业(yè)绩，作为进行(xíng)投资(zī)决策(cè)的重要参考。

　　“相对于基(jī)金(jīn)份额二(èr)级市场价格变化导致(zhì)的浮(fú)盈或浮亏，分红(hóng)作为基(jī)金份额持有人实际获得的现金收益，对于长期投资者更具(jù)参考价值。”中金基金相关负责人称(chēng)。

　　平安基金REITs 投资中心(xīn)运营高级(jí)副总监李华平(píng)也表示，根据《公开募(mù)集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相(xiāng)关(guān)法规要求(qiú)，基础(chǔ)设施基金应当将90％以(yǐ)上合(hé)并后基金年度可分配金(jīn)额以(yǐ)现金形式分配给投资者，强制(zhì)分红机制是公募REITs的主要特(tè)征之一，稳定的分红(hóng)机(jī)制体现(xiàn)出REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中航(háng)基金也认(rèn)为，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双重特点。二级市场价格反映这类(lèi)产品“股性(xìng)”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了这类产品(pǐn)的(de)“债性”特点(diǎn)。公(gōng)募REITs有(yǒu)强制(zhì)分红(hóng)要求(qiú)，分红类似于债券派息(xī)，但不等同(tóng)于债券的固定利(lì)息回报(bào)，而是由可(kě)供分配(pèi)现金决定。

　　从机(jī)构投资者的角度来看，一方面是(shì)公募REITs丰富了机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产配置(zhì)多元化提供抓手(shǒu)，具(jù)有较强的配置价(jià)值。另一方面，公募(mù)REITs的分红能(néng)够帮(bāng)助机构投资者稳定收(shōu)益。机构投资者(zhě)公募REITs能够通过分红获(huò)取相(xiāng)对于投资债券相对高的(de)收益性，在有(yǒu)效(xiào)控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投资“压舱石(shí)”的作用(yòng)。

　　分(fēn)红除了(le)投资收益“落袋为安”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素(sù)之(zhī)一(yī)。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日(rì)，今(jīn)年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主(zhǔ)要(yào)股票(piào)和债券宽基指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏观经济的影响，可(kě)分配(pèi)金额完成(chéng)率(lǜ)不达(dá)预(yù)期，一定程度(dù)上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价格。”李华平称(chēng)，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一(yī)，而稳定的(de)分红有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二级市场(chǎng)的投(tóu)资。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也表示，近期(qī)经(jīng)济预期恢(huī)复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方面，基(jī)础设施项目的经营(yíng)业绩相(xiāng)对经济(jì)活(huó)力的(de)改善有一定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将(jiāng)对基金份额的开(kāi)盘指导价做调减处理，调(diào)减金(jīn)额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操(cāo)作是对分红(hóng)前后基金(jīn)份额净值变化的修正，使投资(zī)人在基金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资(zī)机(jī)会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投(tóu)资者长期投资的信心(xīn)，同(tóng)时需结合(hé)持有产品的(de)特性(xìng)，关注二(èr)级市场扰动对(duì)整体收益的(de)影(yǐng)响(xiǎng)程度。”中航(háng)基金相关(guān)人(rén)士也(yě)称。

　　特许经营权分红包括(kuò)利(lì)润分配(pèi)和(hé)本(běn)金归还

　　普(pǔ)通投资者(zhě)应了(le)解底层资(zī)产(chǎn)情况(kuàng)

　　多位业内人(rén)士(shì)还提(tí)醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是本金之上的(de)增值部(bù)分不同，特许经营权REITs基金运(yùn)作期间的(de)“分红”界定为“分派”更(gèng)为(wèi)准确，分派的是本(běn)金与增(zēng)值两个部分，两个部分之间的比例是变动的，与现有公募基金分红差异很大(dà)，大多数普(pǔ)通投资者可能(néng)把“分派”金额(é)误认(rèn)为是(shì)持续分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限(xiàn)到期后基金价(jià)值(zhí)面(miàn)临极大(dà)不确定性(xìng)，这(zhè)是(shì)该(gāi)类投资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平(píng)表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产权类两(liǎng)大(dà)资产类型，持有产权类产品的收益(yì)主要(yào)包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及(jí)资产增值(zhí)的收益，而(ér)持有特(tè)许(xǔ)经营类产品的收益主要来自项目每年的现金分红。其中，特(tè)许(xǔ)经营权(quán)类资产(chǎn)的分红包括(kuò)了(le)利润分配(pèi)和本金的归(guī)还，两者的比(bǐ)率也是变动的，对特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产(chǎn)的(de)公募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收(shōu)益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公(gōng)募REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表(biǎo)示(shì)，从(cóng)细分来看，各类公募REITs分(fēn)红因底(dǐ)层资产(chǎn)属性不(bù)同而(ér)形(xíng)成区别。特许经营权类的公募(mù)REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红(hóng)相当于包(bāo)含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债性(xìng)偏强。而(ér)产权类(lèi)的(de)公募REITs分(fēn)红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价值增值，所以(yǐ)相对股(gǔ)性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择(zé)公募(mù)REIT时，需要考虑底(dǐ)层资产(chǎn)属性(xìng)，对(duì)所选择产品(pǐn)的(de)二(èr)级市(shì)场价格(gé)和分红有合理预期(qī)。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人也认为，与产权类项目相比，特(tè)许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此将(jiāng)可供(gōng)分配金额的分配理解为“分派”比“分(fēn)红”更加(jiā)准确(què)。基于这(zhè)个特点，剩(shèng)余经营期限较(jiào)短的特许经营项目，通常具备更(gèng)高(gāo)的分派(pài)率水平。对于(yú)剩(shèng)余期限较长的特许经(jīng)营权项目，即使分派率相(xiāng)对较低，也有足够(gòu)年限收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金(jīn)基金该负责人提醒投资者注意，特(tè)许经营权(quán)项目(mù)的分(fēn)派(pài)金额包含了(le)投资本(běn)金(jīn)，在不进行扩(kuò)募的情况下(xià)，基金份额单价随着分派进度逐(zhú)年下降(jiàng)是(shì)正常现象(xiàng)，投资特许经营权(quán)REITs的(de)收益来自(zì)项目剩(shèng)余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项(xiàng)目相比，产(chǎn)权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一(yī)般较长，再加上到期后通过(guò魏承泽作品集 魏承泽一类的作者)对建筑的更新(xīn)改造或(huò)补缴土(tǔ)地(dì)出让(ràng)金等追加(jiā)投资，有机会(huì)进一步延长经营期限。这种类似永(yǒng)续经营的假设反映在基础(chǔ)资产的估值上，使产权(quán)类REITs具备(bèi)更显(xiǎn)著的资产(chǎn)投资属性。”该负责人(rén)称。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点，多位业内(魏承泽作品集 魏承泽一类的作者nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产(chǎn)品分红(hóng)期(qī)，投资者可以观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金、内部收益(yì)率等指标(biāo)，来(lái)观察和评估项目(mù)底层(céng)资(zī)产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报(bào)指标中，跟现(xiàn)金相关(guān)的指标有两个(gè)：一(yī)是(shì)年报中披露的经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金，二(èr)者存在本(běn)质性区别。经(jīng)营活动产生的现金(jīn)净流量是指企业经营、筹资、投资产生的现金流，基于企业本身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上(shàng)是从EBITDA出发，对非(fēi)现金影响利(lì)润表的项目(mù)进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账(zhàng)面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资产配置新(xīn)选(xuǎn)择，投(tóu)资价(jià)值体现(xiàn)在(zài)相对股债市场独立的(de)资产配(pèi)置功能，比较适合长(zhǎng)期持(chí)有(yǒu)。建议投资者对经(jīng)营权类的资产可以更多关注内部收益率的高低(dī)，对产(chǎn)权类的资产(chǎn)更多(duō)关(guān)注(zhù)分派率高低。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要(yào)来自底层资产的经营净现金流，所以底层资产运(yùn)营情况(kuàng)直接影(yǐng)响投资回报(bào)，投(tóu)资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机(jī)构实力、公募基金管(guǎn)理人实力等多重因(yīn)素来选择(zé)投资(zī)标(biāo)的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公募(mù)REITs进入密集(jí)分红期(qī)，由于分红交易带来的(de)短(duǎn)期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠加此前市场接连回调，建议投资者关注(zhù)有基本(běn)面支撑(chēng)、填权效应相对(duì)明(míng)显、同时分红规模(mó)较为可(kě)观(guān)的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说(shuō)明书(shū)均(jūn)会(huì)载(zài)明(míng)REITs在发行首年及(jí)次年的可供(gōng)分配(pèi)金额预测。投资者可以将REITs的实际分红金额与募集(jí)材(cái)料中(zhōng)披露预测进(jìn)行比(bǐ)较(jiào)分析，结合经济及市(shì)场的(de)实际环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判(pàn)断。”中(zhōng)金基金(jīn)上述(shù)负责人也称。

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