万(wàn)柳书院(yuàn)，暴雷(léi)了(le)。

　　今年年初(chū)“万柳少爷(yé)”的(de)意(yì)外走(zǒu)红，让这个位于北京海淀的豪宅被(bèi)全国知晓(xiǎo)，其(qí)背后曾宣称要做地(dì)产界“劳(láo)斯莱斯”的神秘(mì)开发(fā)商(shāng)——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉(lā)向台前。

　　而如今，万柳书院再次受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集团成了共同债务人被中国信达(dá)追债，中(zhōng)国信达为了收回钱款不得不(bù)将(jiāng)中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪(háo)宅拍卖。可问(wèn)题是，这些(xiē)房(fáng)子早已售出，业主(zhǔ)并非中赫集团，那些(xiē)真正斥(chì)巨资(zī)购(gòu)入房产(chǎn)的有钱人，房子现在(zài)莫名奇妙地被(bèi)拍卖(mài)，算是被割了！

　　截至发稿(gǎo)，暂未看到(dào)这些(xiē)业(yè)主的(de)维权信(xìn)息，难怪有网友调侃：“富人被割(gē)韭菜的时候，他们的姿势都(dōu)那(nà)么优雅。”

　　不过(guò)事件(jiàn)背(bèi)后，可(kě)能(néng)没(méi)你想象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最已婚女性英文称呼，女性英文称呼惨(cǎn)的(de)可能还是债(zhài)主已婚女性英文称呼，女性英文称呼g>

　　“北京豪宅的尽头是万柳书院(yuàn)”，但(dàn)谁都没想(xiǎng)到，这(zhè)个位于海淀核心区位(wèi)，名校环绕的顶级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发现，中国(guó)信达在京东拍卖上，上架了(le)“北京赫华恒瑞(ruì)房地产开发有(yǒu)限公司不(bù)良债权转让项(xiàng)目”，债权(quán)总额(é)高(gāo)达(dá)近47亿，该项目的抵押物中，包括75套(tào)万柳书院住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显示(shì)，上述不良(liáng)债权(quán)转让项目的处(chù)置主体是中(zhōng)国(guó)信(xìn)达资产管(guǎn)理股份有限公司北京市分公司（下称中国信达北分），处(chù)置的是对北(běi)京赫华恒瑞(ruì)房(fáng)地产开(kāi)发(fā)有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良(liáng)债权。截(jié)至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人(rén)民(mín)币，其中债(zhài)权本金37.50亿(yì)元。中赫集团有限公司是共同债务(wù)人。目前，该(gāi)项目已有1万次围(wéi)观，35名意(yì)向(xiàng)人。

　　从(cóng)表面上看，这就是一起中国信达北分讨债的故事，但(dàn)实际上，75套豪宅的(de)背后暗藏秘密。

　　据(jù)此前媒体报道，万柳书院总共301户(hù)，而且(qiě)早已(yǐ)售罄。如果该报道属(shǔ)实，说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子实际上都是卖出去了(le)的，是有人(rén)住的。

　　那为什么(me)中国(guó)信达的拍卖(mài)页面上又(yòu)注(zhù)明这75套房子是“未出(chū)售”的状态呢？只(zhǐ)能说明这些房(fáng)子根本(běn)没有(yǒu)网签，也(yě)没有(yǒu)房产(chǎn)证！

　　第一财(cái)经(jīng)的报道证实了上述内容。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这(zhè)75套(tào)房子抵押出(chū)去，现在还没资金解抵(dǐ)押，所以不(bù)能网签、没办房本(běn)。

　　作为海淀的顶级(jí)豪(háo)宅，最强学区房，万柳书院的业主基本都是北京的高(gāo)端人士，柳(liǔ)传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的(de)业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料(liào)，万柳(liǔ)书(shū)院的(de)业主(zhǔ)中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管(guǎn)、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友等。

　　由此，不少网友(yǒu)感(gǎn)叹，“富(fù)人也被精(jīng)准收割了(le)！”

　　不过，如果这(zhè)些(xiē)业主确实(shí)已经支付价款并实际(jì)占(zhàn)有，那么(me)，中(zhōng)国(guó)信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望，或(huò)将泡(pào)汤。这(zhè)次拍卖(mài)损失(shī)最大(dà)的(de)，没准还是债主中国信(xìn)达。

　　根据相关法律规定，民事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有，但未(wèi)办理过户手续的，如果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已经查封的可以(yǐ)向法院提出执行异议申请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除(chú)查(chá)封，同时(shí)可以联(lián)合起诉开(kāi)发商，要(yào)求退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民法院报公(gōng)布《最高人民法院(yuàn)关于(yú)商品房消费者(zhě)权(quán)利保护问(wèn)题的(de)批(pī)复》，以司法解(jiě)释的方式明确(què)了(le)购房(fáng)人的优(yōu)先(xiān)权：

　　商品房消费者以居(jū)住为目的购买房屋(wū)并已支付全(quán)部价(jià)款，主张(zhāng)其房屋交付请(qǐng)求权优先于建(jiàn)设工程(chéng)价款优先(xiān)受(shòu)偿权、抵押(yā)权以及其他债权的(de)，人民(mín)法院应当(dāng)予以(yǐ)支持。只支(zhī)付了(le)部分价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费者，在一审法庭辩论终结前已实际支付剩(shèng)余价款的(de)，可以适用(yòng)前款规(guī)定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如果这75套房(fáng)子均为“已售未网签”，那(nà)么这笔不(bù)良(liáng)债权(quán)，实际上是个烫(tàng)手山芋。可能不(bù)仅不能卖出去回本，抵押的这75套房子，还会被业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会赔了夫(fū)人又(yòu)折兵(bīng)？

　　2

　　地产界的(de)“劳(láo)斯(sī)莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债权公司中(zhōng)国信达申请(qǐng)不良债(zhài)权转让，可以追溯(sù)到金(jīn)谷(gǔ)信托踩雷赫(hè)华恒(héng)瑞。

　　天眼(yǎn)查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华恒瑞唯一股(gǔ)东。但(dàn)此前，赫(hè)华恒瑞为中赫(hè)集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫置地等选(xuǎn)择退出了(le)赫(hè)华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国(guó)金谷(gǔ)国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责(zé)任公司(sī)成为了唯一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管理(lǐ)股份有限(xiàn)公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房(fáng)地产开(kāi)发商，相较其他房企，中赫集团既没有很大(dà)规模，也没有很(hěn)高的国民知名度，但(dàn)却在北京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台(tái)七(qī)号院，作为中赫集团进入北京的第一个豪(háo)宅项(xiàng)目，2011年，中赫置地(dì)推出钓(diào)鱼岛七号院3号(hào)楼，高(gāo)达30万/平米的天价，成为当时京城最(zuì)贵的楼盘，引发了市场(chǎng)强烈震惊(jīng)。

　　随后开发的(de)万柳书院(yuàn)，更是(shì)被誉为(wèi)“北京海淀顶端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名(míng)房企(qǐ)手中，抢下了(le)北京万柳地块(kuài)，成为北京当(dāng)年的(de)“双料(liào)地(dì)王”。很快，万柳书院就以(yǐ)神(shén)秘高端的姿态杀入(rù)市场，无(wú)论(lùn)是一块块从荷(hé)兰运回来(lái)的灰砖垒(lěi)起来的(de)五米高(gāo)墙，还是每棵成本超6万的成(chéng)年已婚女性英文称呼，女性英文称呼银(yín)杏树，还是每(měi)平米20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不已(yǐ)。

　　“万柳的墙(qiáng)、西宸的缸、霄八的(de)顶儿、融创的湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从(cóng)这句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京豪宅圈的(de)地(dì)位(wèi)。2014年末(mò)上市的它，对(duì)手是当(dāng)时有名的融(róng)创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如今(jīn)，它(tā)远(yuǎn)远(yuǎn)超过这(zhè)些对手(shǒu)。

　　去年，万柳(liǔ)书(shū)院一套300平米的法(fǎ)拍(pāi)房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价(jià)达到惊人的36万元/平米，说明万柳书院虽然已经(jīng)推出了8年(nián)之久，但其依旧在北京豪宅(zhái)圈备(bèi)受追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸(xī)引了不(bù)少(shǎo)知名人士，如知名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等知名商业大佬(lǎo)则(zé)居住在万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中(zhōng)赫集团(tuán)的“高端路线”，也因此，它被外界贴上(shàng)了，“卖北京城最贵的房，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的(de)地”，“做(zuò)地(dì)产(chǎn)中的‘劳斯莱(lái)斯’”的标(biāo)签。

　　但隐(yǐn)藏在豪(háo)宅开发商(shāng)光环的(de)背后(hòu)，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今(jīn)年年初，因为(wèi)履行能力(lì)而(ér)拒不履行生(shēng)效(xiào)法律文书确定义(yì)务，中赫(hè)集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国(guó)安坑了(le)？

　　中赫(hè)集团如今沦落到(dào)这个地(dì)步，其实(shí)是有迹(jì)可循的。

　　事实上，早在今年年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走(zǒu)红之时，深(shēn)蓝财经就曾深挖(wā)出背后的中赫集团，发(fā)现其深(shēn)陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着(zhe)急转(zhuǎn)直下。而追根溯源，这个转折点(diǎn)，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企(qǐ)纷纷开(kāi)始了多(duō)元化转型，但转型之路并不好走。早在2008年开始，中(zhōng)赫集团就尝试过多(duō)元(yuán)化业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最(zuì)终都惨淡(dàn)收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型(xíng)的目(mù)光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股(gǔ)国安足球俱乐部64％股权，成为国(guó)安的新东(dōng)家。接着(zhe)在2021年6月，中赫集(jí)团从中信集团手(shǒu)中拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)36％股(gǔ)权，至此拿下北京国安俱乐(lè)部全部股权。如果北京国安(ān)的(de)估值(zhí)一直没变，那么中赫集(jí)团拿下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人(rén)也(yě)许会感(gǎn)叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这(zhè)样，中赫(hè)为什么又要质押股权(quán)呢？

　　2017年以来，中赫集(jí)团及其(qí)实控人周(zhōu)金辉夫妇将其手中的中赫集(jí)团股份质(zhì)押陆续质(zhì)押(yā)，据(jù)企查查显(xiǎn)示(shì)，目(mù)前(qián)中赫集团共有11条股权出质记(jì)录。质权人(rén)包括(kuò)海金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山东国际(jì)信托、中融(róng)信(xìn)托、中信建设等。

　　这与(yǔ)入主(zhǔ)北京国安的(de)时间完全吻合。

　　然而，入主北京(jīng)国(guó)安后，不仅国安的经营状况(kuàng)没有(yǒu)得(dé)到改善，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所官(guān)网信息显示，2020年(nián)，北京国(guó)安足球俱乐(lè)部实(shí)现营业收入1.03亿元(yuán)，净利润-12.09亿元。截至2020年末(mò)，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿(yì)元，总(zǒng)负债18.51亿(yì)元(yuán)。

　　为了(le)缓解资金压(yā)力，中赫(hè)集团和(hé)周金(jīn)辉夫(fū)妇还(hái)在持续质押手中的中赫集团股份，但国(guó)安(ān)和中赫的(de)经营状况却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被(bèi)5次列(liè)被执(zhí)行人(rén)，执行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团(tuán)、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉、李彩霞等(děng)共同成为(wèi)被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因(yīn)为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行生效法律文书确定义务，上述被执行人成为(wèi)“老赖(lài)”。只有北(běi)京国安，目前幸(xìng)免于难(nán)。不过(guò)在实控人都成(chéng)为(wèi)老赖的情况下，被执行(xíng)10个多亿的北京(jīng)国安，又(yòu)如何能独善其身(shēn)？