饱受争(zhēng)议的(de)二手(shǒu)房交易(yì)中介(jiè)费问题，正逐渐得(dé)到(dào)监管(guǎn)部门的重视。

　　5月8日，住(zhù)建部、市场监管总局联(lián)合发布了(le)关于规(guī)范(fàn)房地产经纪服务的意见。意见提及(jí)，近(jìn)年来，部(bù)分房地产经纪机构存在利用房源客源(yuán)优(yōu)势收取过高费用、未明码标价、捆(kǔn)绑收费、滥用客(kè)户(hù)个人(rén)信息等(děng)问题，加重交易当事人负担、侵(qīn)害其合法(fǎ)权(quán)益(yì)。

　　基于上(shàng)述背(bèi)景，两部门(mén)从加强从业主体管(guǎn)理(lǐ)、明确经纪服(fú)务内容、合理确(què)定经纪服务收费、严格实(shí)行明码标(biāo)价等十方面，提出(chū)了意见(jiàn)。

　　中原地产首(shǒu)席分析师(shī)张大伟称(chēng)，随着(zhe)城(chéng)市发展，一(yī)二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐(jiàn)增加。以北(běi)京、上海为例，二手房(fáng)占市(shì)场成交比例(lì)超过(guò)80％，大量(liàng)二手房成交依赖中介居间成交(jiāo)，房(fáng)地(dì)产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过渡(dù)到中介公(gōng)司(sī)。

　　广东省(shěng)城(chéng)规(guī)院住房政(zhèng)策(cè)研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇嘉表示，买房对居民来说属于金(jīn)额不低的大宗交易，由于二(èr)手房交(jiāo)易(yì)成本较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的(de)专业性，居民往往通过中(zhōng)介来完成。但(dàn)很多中介利用信息不对称等问题，将非(fēi)必要的收费夹带(dài)其中，如收(shōu)取过桥融资、按揭费、担保费等，对(duì)居民造(zào)成额外的(de)负担，而(ér)且这(zhè)些服务事项并未明码标(biāo)价(jià)。

　　对于二手房市场交易过程中存在的“乱(luàn)象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括(kuò)经纪(jì)服务在内(nèi)的相关市场交易行(xíng)为及(jí)其主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地产市场管理和调控的主题。“当下(xià)，推进这(zhè)项(xiàng)工作的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问题(tí)成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场中，历来对房(fáng)地产经纪服务行业(yè)关(guān)注最多的一个话题，便是房地产经纪服务费的问(wèn)题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部(bù)门主(zhǔ)要监管(guǎn)的重点，将是(shì)对房地产(chǎn)经纪服(fú)务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在(zài)热(rè)点城市(shì)，二手(shǒu)房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的(de)房屋，往往要(yào)缴纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房地产经纪服务(wù)机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经纪服(fú)务(wù)收费上，两部门在此(cǐ)次意见中提及(jí)，房地产经纪机构(gòu)要合理降低住房(fáng)买卖和租(zū)赁经纪服务费用。鼓励按照成交价(jià)格(gé)越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共(gòng)同承(chéng)担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍(shào)，目(mù)前房地产经纪服务收费标准的最早依据是(shì)1995年国家计(jì)委(wěi)建设部下发的(de)《关于房地(dì)产临沂是几线城市，临沂是几线城市2023中介服(fú)务收费的通知(zhī)》（971号(hào)文），其中(zhōng)第(dì)六条规定：房屋买卖代理收(shōu)费，按成交价(jià)格(gé)总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前(qián)北京市执行(xíng)的2014年(nián)更(gèng)新后的收费标准，即(jí)根据这样(yàng)的规定(dìng)：“少数特(tè)别(bié)复杂的住宅买卖经(jīng)纪服(fú)务，经交易各方协商(shāng)同意(yì)，可(kě)在规定的收费标准基础上适当(dāng)上浮，上浮(fú)幅度(dù)最高不(bù)得超过10％。”这意味着，当(dāng)前北(běi)京二手房中介费(fèi)上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放权”的(de)精神(shén)，北(běi)京2015年(nián)取消了房地产中介(jiè)服务等(děng)57个政(zhèng)府(fǔ)定价，房地产经纪服务收费多少由各中介(jiè)机构自行决(jué)定。

　　“房(fáng)产中介机构(gòu)在实际收取费用过程(chéng)中，相关监管部门(mén)当前并未明确具(jù)体的中介费率，中介(jiè)机构仅需在服务(wù)过程中对收费标准进(jìn)行明码标价(jià)即可。而房地产经纪服务机构在具(jù)体收取(qǔ)过程中，会结(jié)合房屋价值及(jí)工资(zī)标准，综合计算出合适的中介(jiè)费(fèi)率。”张大(dà)伟补(bǔ)充道。

　　对于明码标价(jià)问题，两部门在此次(cì)意见中提及，房地产经(jīng)纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道，公示服务(wù)项目、服务内容和收费(fèi)标准，不得混合标价和捆绑(bǎng)收费。房地产(chǎn)经(jīng)纪机构提供(gōng)的基本服(fú)务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务(wù)项目和(hé)收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当(dāng)向交易当(dāng)事(shì)人出具收费清单(dān)，列明收(shōu)费(fèi)标准、收(shōu)费金额，由当事人签(qiān)字确认。

　　另外，对(duì)收费明显高于(yú)市场平均水平的房地(dì)产(chǎn)经纪机构，住房和城乡建设部门(mén)将会(huì)同市场(chǎng)监管等部门采取(qǔ)约谈等综(zōng)合措(cuò)施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不(bù)按规定明(míng)码标价、操纵经纪服(fú)务(wù)收费等违(wéi)反价格(gé)和反垄断法(fǎ)律法规的(de)行为(wèi)。对房地产经纪机构相(xiāng)关违法临沂是几线城市，临沂是几线城市2023违规信息(xī)，市场监(jiān)管部门要依法依规纳入国(guó)家企业信用信息公(gōng)示(shì)系统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交(jiāo)价(jià)格越高、服务费率越(yuè)低的原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未来(lái)豪(háo)宅(zhái)的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南区(qū)总裁兼(jiān)深圳中原总经理(lǐ)郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓(gǔ)励按照(zhào)成交价格越高(gāo)、服(fú)务费(fèi)率越低的原则实行分档定价(jià)，合理降低(dī)住房买卖(mài)和租赁经(jīng)纪(jì)服务费用，主要还是规范行业，打击收费(fèi)过高的经纪机构，但对市场影响(xiǎng)有限，“以(yǐ)深圳(zhèn)为例(lì)，深圳市场豪宅和普宅本(běn)来收费就不同，各家收费普遍在合(hé)理范围(wéi)内，加(jiā)上经纪(jì)服务费用对市(shì)场的影响不大。”

　　张(zhāng)大伟指出，由于当前两部门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即只是(shì)纲领(lǐng)性文件而非(fēi)规(guī)定，未来如何具体(tǐ)认定其中的(de)细则(zé)，还需要看(kàn)各城市(shì)落地执(zhí)行情况(kuàng)。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从(cóng)目前(qián)市场看(kàn)，经纪服务领域(yù)的调整改善、规范化(huà)，有(yǒu)利于行业健康发展。同时，由于二(èr)手房很多房源在产权方面有瑕疵，如产权抵(dǐ)押、不同税(shuì)费(fèi)等(děng)都(dōu)可(kě)能(néng)对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务行业的专业(yè)性提出更高的要求。”

　　58安居客研究院(yuàn)研究总监(jiān)陆骑(qí)麟(lín)指出，在二手房买(mǎi)卖过(guò)程中，原(yuán)本应该由上下家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城(chéng)市(shì)的(de)二手房交(jiāo)易过程中，往往会(huì)有这样的情形(xíng)，因部分购(gòu)房者处于弱势地位，从而会出现中介费及税费均由购房者来承(chéng)担。即使一(yī)些房东愿意(yì)承(chéng)担(dān)中(zhōng)介费(fèi)，这部分费用(yòng)也可(kě)能通过(guò)转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中有(yǒu)所体(tǐ)现。

　　“上(shàng)家把中介费转嫁给(gě临沂是几线城市，临沂是几线城市2023i)下家(jiā)，市场这(zhè)种(zhǒng)所谓‘约定俗成(chéng)’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可(kě)能会利用(yòng)其支配地位(wèi)，在(zài)原先经(jīng)纪(jì)服务收(shōu)费的基(jī)础(chǔ)上(shàng)，再次(cì)向房东(dōng)收取费用，而这部分(fēn)费用，房东往往(wǎng)会将其转再次转嫁给购房者，这(zhè)实际上相当于变相(xiāng)推高了房价。两部门提出严禁操(cāo)纵(zòng)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也(yě)有利于(yú)房价的稳(wěn)定(dìng)。”陆骑麟称。

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