5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股(gǔ)多出(chū)现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指(zhǐ)数本月涨幅(fú)约(yuē)为2％。而(ér)以(yǐ)公募基金为代表的机构对于这一(yī)板块已经在悄然(rán)布局。数据显示，以南(nán)方和华(huá)夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金为例，5月9日时所公布(bù)的(de)总份额均较4月28日时有小幅增长。根据(jù)基金一季(jì)报统计(jì)，龙头与地方国企央(yāng)企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为华发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积(jī)余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红利(lì)时代已过 精(jīng)耕(gēng)细作成共(gòng)识

　　从公(gōng)募(mù)基(jī)金(jīn)对房(fáng)地产的配置看，2019年(nián)末(mò)，公募(mù)所(suǒ)持有的(de)房地产(chǎn)行业(yè)标的市(shì)值约1188亿(yì)元，占(zhàn)其所持股票市(shì)值的4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现(xiàn)出色，但公募(mù)所持房(fáng)地(dì)产公司市值在股票资产中的(de)占比却断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升，年底这一数值(zhí)从1.56％升至(zhì)1.65％。与此同时(shí)，公募对房地产行业的持股比(bǐ)例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到2022年末的(de)7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似(shì)乎在今年一季度得以延续。数据统计显示，公募重仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿元(yuán)，较2022年四季度(dù)提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商(shāng)蛇口、万(wàn)科A、华(huá)发股(gǔ)份、滨江集团(tuán)，持(chí)仓(cāng)市(shì)值占板块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难发(fā)现，公募(mù)对于房地产的(de)投资愈发有集(jí)中于龙头的(de)趋势(shì)。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是(shì)招(zhāo)商蛇(shé)口，排在(zài)第(dì)78位(wèi)。而老牌(pái)龙头股万科A排在第(dì)96位。对比去年四季报，变化之处首先在于几只(zhǐ)房地(dì)产龙头(tóu)股从排位(wèi)上看均(jūn)有退步，尤其是万科最为明显；其次是金(jīn)地集团退出百大之列。但考虑到房(fáng)地产是复(fù)苏链上最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销售(shòu)旺季，其传导到二级市场(chǎng)乃至(zhì)机(jī)构持仓上还需要(yào)时间周期。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二(èr)线城市好于(yú)三四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业(yè)轻松收(shōu)获行(xíng)业贝塔的(de)红利期一去不返了。“如果按照(zhào)产(chǎn)业周(zhōu)期来分(fēn)类，包括(kuò)房地产(chǎn)等几(jǐ)类行业在(zài)盖特纳曲(qū)线里属于(yú)成熟(shú)期或者衰退(tuì)期的行业(yè)，传统认知上没有什么投资机(jī)会的。但在这几年(nián)特殊的(de)行情里包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等类(lèi)似的(de)行业(yè)也出现了一些机会，背(bèi)后的逻辑是供给侧发生了更大的变化(huà)。”一不(bù)愿具名的上海公(gōng)募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公(gōng)募人士持(chí)谨慎乐观态度：“行业前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难(nán)再出现了(le)，2022年光是居民存(cún)款数量网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊(liàng)增加了15万亿元。中(zhōng)国存量有(yǒu)400亿平(píng)方(fāng)米建筑(zhù)面积，考虑存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需(xū)要有(yǒu)一定的政策出来去刺(cì)激购房。”

　　宝盈基金房地产研究员(yuán)吕功(gōng)绩也(yě)指出：“时至(zhì)今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还是人均住(zhù)房面积(jī)（接近(jìn)30平/人），我国均已告(gào)别住房短(duǎn)缺时代，而(ér)目(mù)前(qián)居民的杠杆率和房价(jià)收入也不支撑(chēng)每年(nián)18万亿元的(de)销(xiāo)售额，以及过快上行的房(fáng)价，因(yīn)而行业高增(zēng)的(de)时代(dài)已经过去，未来行业的需求或将(jiāng)回落，在此过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属(shǔ)性，就很容易出现信(xìn)用风险问题（类似2022年的(de)民营地产爆雷），行业进入(rù)到供给(gěi)侧出清的过(guò)程。这个过程中，综(zōng)合竞争(zhēng)力强的公司就(jiù)能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的(de)方式，获得市(shì)占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见顶回(huí)落(luò)时，行业(yè)的贝塔已经过去了(le)，但不(bù)代表没有投资机会，机(jī)会在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到(dào)股(gǔ)票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基(jī)于这样的认识转变，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部(bù)央(yāng)国企、优质(zhì)区域性标(biāo)的成(chéng)香饽(bō)饽(bō)

　　5月以(yǐ)来，房地产板(bǎn)块个(gè)股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上(shàng)涨(zhǎng)，截网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊(jié)至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统计(jì)申万房地(dì)产板块个(gè)股，在纳入统计的124只房地产类标的(de)股中(zhōng)，本月以来实现股(gǔ)价上涨的(de)达(dá)到了81家。

　　其中，上述时间段恰(qià)好排名前五的(de)公司月内涨幅超过(guò)了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊(hǎi)、华夏幸福(fú)、荣安地产。排名第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放(fàng)大，4日、5日连(lián)续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实发展的主营(yíng)业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公司的主要产品及服务为房地产销售、房地产租(zū)赁、物业管理服务、工程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营(yíng)业收入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净利润(rùn)1.23亿元，同比(bǐ)下降33.24％。2023年第一季度，其实现营(yíng)业总收入27.87亿(yì)元，同比增(zēng)长183.02％；归母净(jìng)利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，各类机构都有对(duì)其(qí)布局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季(jì)十大流(liú)通股股东(dōng)来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私(sī)募的(de)迎水文(wén)龙(lóng)、中央汇金、长城资产管理公司等都跻身(shēn)前十的行(xíng)列。

　　巧合的是，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上海本地(dì)房企(qǐ)，其第(dì)一季度的收(shōu)入(rù)利润规模大幅度复苏。究其原(yuán)因，一方面(miàn)是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另(lìng)一方(fāng)面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看(kàn)，一季度新(xīn)增虹口135、138住宅地块(kuài)，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自(zì)然也吸引了知名机(jī)构在其中持续驻足。从第一季度十大(dà)流(liú)通股股(gǔ)东来(lái)看，知(zhī)名私(sī)募高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产品依然在前十(shí)中，这也是连续(xù)第三个季度(dù)他有的两只产品杀入前十(shí)。同(tóng)时(shí)榜(bǎng)单中还(hái)有(yǒu)一支大名鼎(dǐng)鼎的QFII阿布(bù)扎比投资局(jú)，其(qí)当季还小幅增加了持股(gǔ)。

　　除去上(shàng)述两家上海区域性地产公司外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一(yī)季(jì)报交出的也是一份报喜的(de)成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收(shōu)入51.85亿元，同(tóng)比增长35.51％。归(guī)属于(yú)上市公司股东的净利润(rùn)6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周刊》注意到两(liǎng)只(zhǐ)公募指基首(shǒu)季新杀入十大流通股股东(dōng)行列(liè)。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七位(wèi)，富国中(zhōng)证指数1000增强则(zé)排名第九位，此(cǐ)外联(lián)袂出(chū)现的机构还有(yǒu)QFII高盛(shèng)国(guó)际和私募迎水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全(quán)球基金相关人士分析：“经历过(guò)行业洗牌和兼并重组后(hòu)，龙头的价(jià)值(zhí)更为笃定突出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端看，2022年土地市场(chǎng)大幅(fú)降温，优质土地供给较(jiào)多(duō)（券商测算(suàn)对(duì)应潜在毛(máo)利率在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利润率仅20％），绝大(dà)多(duō)数房企受(shòu)限于(yú)信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧(jǐn)张(zhāng)没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力度（拿地金额(é)/销(xiāo)售(shòu)金额）基(jī)本(běn)在30％以上；从融资(zī)上(shàng)看，龙头房企杠杆率较(jiào)低，净负债(zhài)率基本在70％以下(xià)，而其他房企的净负债率普遍都(dōu)在100％以上，加杠杆空(kōng)间有(yǒu)限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙头房(fáng)企的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到(dào)2023年的销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强房企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要(yào)强(qiáng)调的是，在当前中特估的浪潮下(xià)，央(yāng)国企地产股(gǔ)或(huò)存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会(huì)。中信证券指出：“房地(dì)产行业(yè)的结构性(xìng)机会依然(rán)存在(zài)，少部分公司尤其(qí)是央企占据(jù)显著优势，其主要(yào)又体(tǐ)现为库(kù)存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公司，现阶段表现出较低的融资成(chéng)本，优质的开发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运营能(néng)力(lì)的多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国(guó)央企相较于(yú)民(mín)营地产(chǎn)公(gōng)司也是更有优势(shì)的。”吕功绩强调(diào)，“对于减值、土地资源债权(quán)债(zhài)务关(guān)系等问题，市场(chǎng)对(duì)民营房开企业的资产(chǎn)会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出清(qīng)的过程中，央国(guó)企相(xiāng)较于民企(qǐ)来(lái)说(shuō)估值的修复更(gèng)明显。中特估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期(qī)的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中度提(tí)升后，行业进入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备(bèi)较快(kuài)速(sù)发展阶段更稳定且可预期的盈利和(hé)现金流创造能力，以此(cǐ)带来(lái)估(gū)值中(zhōng)枢的提(tí)升(shēng)，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好、运营(yíng)能(néng)力强、可以创(chuàng)造持(chí)续现金流(liú)的企业。”

　　“存量(liàng)时代中(zhōng)行业普涨的(de)概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化(huà)，要关注将受益于行业(yè)集(jí)中(zhōng)度提(tí)升的头(tóu)部公(gōng)司(sī)。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商(shāng)蛇口等国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更(gèng)为光明。不过国投瑞银基金投(tóu)资部副总监(jiān)綦(qí)傅鹏表示：“需(xū)要客观地去持续观察(chá)国企央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维(wéi)持，首(shǒu)先是融资成本保持低位，其次是销售份额持续提升，再(zài)次是(shì)拿地份(fèn)额持(chí)续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢(màn)

　　机构需(xū)要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)

　　而《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理(lǐ)发现(xiàn)，对于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年一季(jì)度的业绩分(fēn)化更趋明显，保(bǎo)利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收(shōu)、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较大增(zēng)速(sù)的增长。而这些公司(sī)也(yě)是机构的重(zhòng)仓对象。

　　对此，知名(míng)房地产业内人士(shì)张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业绩出现明显改善的房企，主要是因为过去两(liǎng)三年(nián)时间，尤其是(shì)在2021年(nián)下半年民(mín)营房(fáng)企(qǐ)不怎么投资拿地(dì)之后，国有企业仍在持续性地拿地，且主要集中在(zài)核心城市，投资力度较大。投资(zī)的驱动能够推(tuī)动房企销售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够保有一个正增长。

　　不过张宏伟同时也提醒表示，在(zài)房地产的(de)复(fù)苏过程(chéng)中，还面临(lín)着(zhe)一些不(bù)确定性。其实整个市场从四(sì)月(yuè)份开始又(yòu)在往(wǎng)下(xià)掉。除了杭州(zhōu)、成(chéng)都等(děng)极(jí)个别城市四(sì)月环比三月相对(duì)表现较好之(zhī)外(wài)，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下(xià)滑的情况。而现(xiàn)在五月的市场表(biǎo)现也不太乐观。按照现在的(de)经(jīng)济状况、收入情况，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力、企业的资金面(miàn)压力，可能会出现，到六月(yuè)份房企为了半年报冲(chōng)业绩出现市场的短期反(fǎn)弹外的一个市场乏力现(xiàn)象。也就(jiù)是说，第二季度(dù)、第三季度增长不(bù)确定性的压(yā)力仍旧较大(dà)。

　　上海利(lì)檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红(hóng)周刊》指(zhǐ)出，现在(zài)整个房地产以及其上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速(sù)度都(dōu)比想象的要(yào)慢(màn)很(hěn)多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在(zài)房地(dì)产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时候，只能赚他(tā)基本(běn)面的钱。但(dàn)这也意味着，只有极(jí)为少(shǎo)数的、做(zuò)得比同(tóng)行(xíng)好得多的企业，会伴随整个行业的弱复苏，业绩(jì)会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地(dì)去等待它的(de)基本面不断地(dì)凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已(yǐ)刊发(fā)于5月(yuè)13日(rì)《红周刊》，文中提及个股仅为举例分析，不(bù)做(zuò)买卖推(tuī)荐。）

未经允许不得转载：惠安汇通石材有限公司 网络上说的310什么意思，网络上说的310什么意思啊