文(wén)：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制(zhì)了。 1月17日(rì)召开的全国(guó)住房和城(chéng)乡建设工作会议提出“有条(tiáo)件的可以进行现房销(xiāo)售(shòu)”，不足一(yī)个月时间，已(yǐ)有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明确表态，试(shì)点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售(shòu)制了，用(yòng)你的钱，建你的房子，还烂尾了(le)，这是对购房者的不(bù)公平。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没实力(lì)的别(bié)建了(le)，不能把包袱甩给老百姓和(hé)社会，这是房地(dì)产(chǎn)从大(dà)开发时代步入高质(zhì)量(liàng)发展(zhǎn)阶(jiē)段的必然趋势，也是对购房老百姓的最大保(bǎo)护。98年房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制(zhì)是权(quán)宜之(zhī)计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发进(jìn)入(rù)存量时代，对(duì)购房(fáng)民众(zhòng)不(bù)公平(píng)的预售(shòu)制(zhì)已经过时了(le)，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为(wèi)现房销售。以后一手交钱(qián)，一手交房，天(tiān)经地(dì)义(yì)。当然二次(cì)房(fáng)改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组(zǔ)房企(qǐ)债(zhài)务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关(guān)键(jiàn)是推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳(wěn)定(dìng)和房地产税。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实(shí)现房地产软着陆和长期平稳健(jiàn)康(kāng)发展，跨过这道关，解好这道世界难题(tí)。

　　2、为(wèi)什么要取消预售制、改(gǎi)为现房(fáng)销售？大家想想(xiǎng)，绝大部分(fēn)商品是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几乎承担(dān)了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人(rén)层面看，预售制对购房(fáng)者非(fēi)常不(bù)公平，比如，交房等待期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承担银(yín)行利息，还要(yào)承(chéng)担(dān)延(yán)迟交房、房屋质量、房产证(zhèng)延期(qī)办(bàn)理甚至不能交房的风险。从行业层面看，预(yù)售制助推部分房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若遇到下(xià)行周期，会引发(fā)资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)，改为现房销售(shòu)，这样有(yǒu)助(zhù)于落实中央(yāng)房住不炒精神、有助(zhù)于(yú)保障购房老百姓权(quán)益(yì)、有助于房企稳健发展，一举(jǔ)多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售(shòu)制(zhì)度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预(yù)售最早源(yuán)于中国香(xiāng)港，俗称卖楼花(huā)，卖期(qī)房，是一种开发商(shāng)放杠杆(gān)的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺(quē)，房企缺资金，借鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引入了商(shāng)品房预售制度。其实，当前世界不少国家存在(zài)预售制。但(dàn)是，重点(diǎn)来了！发达国家一(yī)般有(yǒu)严(yán)格的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买期房后(hòu)并非像中国一样(yàng)在支付完首付款后(hòu)从(cóng)银行一次性贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余全部房款，而(ér)是(shì)根据开发(fā)商工程进度(dù)在完全交房(fáng)前进(jìn)行分期支(zhī)付。所以，预售制度是需要严格的(de)资金监管(guǎn)、分期支付以及违约(yuē)处罚(fá)措施作为保障的，如果没有(yǒu)这些保障措施，一(yī)定会触发风险，对(duì)购房(fáng)民(mín)众不公平，所(suǒ)以不如借机(jī)取消预售(shòu)制度，以后改(gǎi)为(wèi)现房销(xiāo)售。客观讲预售制度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现在中国住(zhù)房进入存量时代(dài)，取消预售制度有(yǒu)助于降负债(zhài)降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给(gěi)老百姓和社(shè)会，当然这需要(yào)配套房企(qǐ)债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复市场(chǎng)信心和房地产长效机制(zhì)。这(zhè)是个(gè)技术活，只要坚持市场化改革(gé)，中国(guó)一定(dìng)能化解(jiě)这个难题，让(ràng)房地(dì)产(chǎn)回归实(shí)体经济(jì)和居住属性，安(ān)居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消预售制，改为(wèi)现(xiàn)房销售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱、不(bù)知道能不能兑现的(de)营销手段，而是所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质量和(hé)诚信，这(zhè)才是对购房民众的最(zuì)根本(běn)最实质的保障，这样将极大的提(tí)升(shēng)开发商的建筑质量，实现良币(bì)驱逐劣(liè)币。所有(yǒu)商业的(de)本(běn)质是向善，是(shì)以客户(hù)为中(zhōng)心，房地产也不能例(lì)外，老百姓买房子(zi)是(shì)天大的事，烂尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取消(xiāo)预(yù)售制(zhì)、实施(shī)现房销(xiāo)售(shòu)是实(shí)现老百姓安居乐业、社会(huì)长治久安、行业企业健康发展的重大措施。在当前的情况下，取(qǔ)消预售制要结合稳(wěn)楼市(shì)、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生、新(xīn)模式(shì)等(děng)综合施(shī)策。

　　作(zuò)者(zhě)十年前(qián)在国务院发展研究中心参与(yǔ)财税改革方案(àn)研究时，对预售制(zhì)、房(fáng)地产税、人(rén)地(dì)挂钩、金融(róng)稳定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统(tǒng)的专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周(zhōu)期》）　　<燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗/p>

　　目录

　　1 中国(guó)内地商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制的(de)前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花(huā)”模式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但背后潜藏的风险确(què)实存(cún)在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭(píng)证(zhèng)取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零(líng)首付购房，提供期房(fáng)烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易立法，设置期(qī)房(fáng)预付款保全措(cuò)施(shī)

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金由银(yín)行(xíng)监管，享(xiǎng)1年(nián)保修期后付尾(wěi)款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国内(nèi)地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港(gǎng)，楼宇出租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周(zhōu)转(zhuǎn)期(qī)长等问题，分层(céng)销售(shòu)孕(yùn)育而生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推(tuī)行(xíng)公共房(fáng)屋(wū)制(zhì)度，许多人(rén)栖(qī)身于木(mù)屋或者其他临(lín)时住宅，住房的需求是(shì)相当高，不过大多(duō)数居民(mín)的储蓄很少。当(dāng)时楼宇买(mǎi)卖多(duō)数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中(zhōng)国香港(gǎng)地产行业盛行的方式，但有着转让难、出租(zū)资金(jīn)周转期长等问题。针(zhēn)对这一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇契(qì)约切开，即“分契”，然后将(jiāng)楼宇(yǔ)分层出售(shòu)。这模式一经(jīng)推行，购买楼宇的市民数量有所增加，开发商资金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层出售(shòu)的基(jī)础上，将(jiāng)“按揭”模式引入房地产销售(shòu)，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式。1953年底(dǐ)霍英东创办立信置业有限公(gōng)司，凭借商业直觉和多年(nián)经营杂货铺、海上驳运业务的经(jīng)验，对于(yú)商品流通(tōng)、资金周转有着独(dú)到的见解，在(zài)努力寻求方法(fǎ)加快自身(shēn)资金(jīn)周转。当(dāng)时其在购下九龙的一块地盘后，除了分(fēn)层出售、还印(yìn)发(fā)售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层(céng)价格、订购方法等。此外，“卖楼花”是另外一个亮(liàng)点，即先收取买家的订金，采用类似租金的分(fēn)期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民(mín)众购房的(de)资金压力，加(jiā)速了房屋(wū)的建(jiàn)造和销售，也解决(jué)了制造商的资金(jīn)问题，降低(dī)投资风险，在当时可谓是“双赢”的举(jǔ)措。“预售楼(lóu)花+分期付款”的销(xiāo)售(shòu)模式成(chéng)为当时(shí)中国香港(gǎng)房地产市场(chǎng)的一(yī)大特色，纵观中国香港房地产市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了核心的住房供不应求(qiú)的问题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新(xīn)阶段。

　　预售楼花模式推(tuī)动(dòng)了中国香港(gǎng)楼市几十年(nián)繁荣，但(dàn)期间也(yě)出(chū)现过(guò)“烂尾楼”的情(qíng)况，但监管部门(mén)不断完善、规范化，建立健全的监管机(jī)制，促进市场健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大(dà)角咀的一个楼盘因(yīn)建筑(zhù)费用超支停(tíng)工，出现“烂尾”情(qíng)况。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提升了(le)对于预售(shòu)楼(lóu)花(huā)制度(dù)的(de)监管，即要求开发商在预售前，确保地价(jià)款已经(jīng)全部支付(fù)，还(hái)要证明自(zì)身有资金等(děng)能力(lì)把项目完成，资(zī)金(jīn)需放(fàng)入律师所托(tuō)管(guǎn)，支取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商(shāng)、律所(suǒ)、建筑师(shī)等造假，套(tào)取监管账户资金，中国(guó)香港要(yào)求(qiú)律师行在(zài)银行(xíng)开设的信托(tuō)账户（监管账户）、开发商操作等采取全透明化机(jī)制，且银(yín)行(xíng)的责任上(shàng)升，如出现房屋“烂尾”情况，银行将(jiāng)成(chéng)最大(dà)风险方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自(zì)身推动项目完工。随着(zhe)监管体系逐(zhú)步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少。

　　1.2 住(zhù)房需(xū)求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成(chéng)“中国(guó)内地(dì)版预(yù)售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国(guó)内地面临住(zhù)房需(xū)求大(dà)和(hé)供给量短缺(quē)问题(tí)，引入(rù)“卖楼花”制度。建(jiàn)国(guó)以来，中国内地优先发展重(zhòng)工业，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化进程，唯有解决住房基础等城(chéng)市化配套(tào)问题，才能进(jìn)一步推进城市化。但当时推行(xíng)的是(shì)“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养(yǎng)房”的福利分(fēn)房制度，住房(fáng)市场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出(chū)现(xiàn)了分配不公、效率低(dī)、配套差等问题，因此福(fú)利(lì)分房制度不再适(shì)用于(yú)当时的国情。叠(dié)加房地产市场面临商(shāng)品房(fáng)的需求量(liàng)大，而社会缺少大(dà)型(xíng)房地(dì)产开发(fā)商，商品房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的(de)“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内(nèi)地房地产市场(chǎng)的(de)一针强心(xīn)剂。从1994年(nián)起，中国内地逐步引进中(zhōng)国(guó)香港预(yù)售商品房制度(dù)，先后出台多项(xiàng)文件，大(dà)力支持(chí)国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年(nián)，国务院(yuàn)出台《关于进(jìn)一步深(shēn)化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》文件(jiàn)，决定停(tíng)止(zhǐ)住房(fáng)无偿(cháng)实物分(fēn)配，逐步实行(xíng)住房分配货币化(huà)、住房供给商品化、社会化的住(zhù)房新体制，从计(jì)划经(jīng)济下(xià)的(de)福利分(fēn)房转向市场经济的商品房。房地产市场采(cǎi)用预(yù)售(shòu)制，允许开发商卖期房，解(jiě)决了房企缺少(shǎo)资金(jīn)和开发(fā)时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商以预(yù)售款撬(qiào)动(dòng)下一个项目的开发，形成滚(gǔn)动(dòng)开发模(mó)式(shì)，住房供应(yīng)速度加(jiā)快。自(zì)此中(zhōng)国内(nèi)地开始房改货币化，中国人民(mín)银行等多(duō)方迅速出(chū)台相关的信(xìn)贷政策，支持购房(fáng)者，极大作用推(tuī)动(dòng)了房地产(chǎn)市(shì)场的发(fā)展(zhǎn)。

　　引入中国香港(gǎng)“卖楼花(huā)”模式后，经调整形成契合中国内地的商品房预售制度。预售制的初衷是为了缓解(jiě)房企(qǐ)资金压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来说，是指房地(dì)产开(kāi)发企业将正在建设(shè)中(zhōng)的(de)房屋预(yù)先出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款的行为。区别(bié)于(yú)中国香港(gǎng)，在(zài)中国(guó)内地实践(jiàn)过程(chéng)中，商(shāng)品房预售流程(chéng)为：房地产开发商办理(lǐ)预售许(xǔ)可(kě)证-签订商品房买卖(mài)合(hé)同-进(jìn)行备(bèi)案登(dēng)记和(hé)预告登记-交付房屋。在(zài)购(gòu)房过程中，购房者需要(yào)一(yī)次(cì)性付清首付(fù)款，并采用银行贷款的形式(shì)一次(cì)性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房屋未建成，开(kāi)发商可能已拿到(dào)了(le)全(quán)部购(gòu)房款，这点与中国(guó)香(xiāng)港的按照工程进(jìn)度付款有所不同。对中国内地的开(kāi)发商而言，预售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高周(zhōu)转、高杠杆(gān)的运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城(chéng)市化进程，但(dàn)背后潜藏的风(fēng)险确实存在

　　作为(wèi)中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的最主要方式，预售制(zhì)极大缩短房企现金回(huí)笼周(zhōu)期，同时增加市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动(dòng)了城镇化发(fā)展(zhǎn)进程。预售制在过去20多年(nián)对中(zhōng)国内地房地产市场的(de)稳步发(fā)展(zhǎn)起到了重要(yào)作用，不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住(zhù)水(shuǐ)平(píng)，中国内地城镇居民(mín)从(cóng)筒(tǒng)子楼住到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住(zhù)房事业取得巨大进步，数十年时间走完发达(dá)国家几百年城(chéng)镇化路程。改革(gé)开放以来(lái)，城(chéng)镇化进(jìn)程进入(rù)快(kuài)速(sù)发(fā)展(zhǎn)时(shí)期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人(rén)增长至(zhì)9.1亿人(rén)，43年间增(zēng)长4.4倍；1981-2020年，全(quán)国城(chéng)市建成区面积(jī)由7438平(píng)方公里(lǐ)增长(zhǎng)至60721平(píng)方公里(lǐ)，增长7.2倍(bèi)。根据我(wǒ)们发(fā)布的《中国住房(fáng)存量报(bào)告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中(zhōng)国内(nèi)地城镇住宅存(cún)量从不到(dào)14亿(yì)平增至313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平(píng)方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇住房套数从(cóng)约3100万套增(zēng)至(zhì)3.63亿套，套(tào)户比从(cóng)0.8增(zēng)至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已(yǐ)成(chéng)为中国(guó)内(nèi)地(dì)商品房销售最(zuì)主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，2005年中国(guó)内地商品住宅期房销(xiāo)售面(miàn)积占总销售面积的比重为63％，而2021年(nián)期(qī)房累计销售面积(jī)达15.6亿(yì)平(píng)，比(bǐ)重(zhòng)上升(shēng)至(zhì)87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国(guó)内(nèi)地房地产行业的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周期繁荣，行业各项(xiàng)指标(biāo)大幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房(fáng)地产开发投(tóu)资完成(chéng)额从0.4万亿元增至14.8万亿(yì)元，累计上涨(zhǎng)35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和(hé)销售(shòu)金(jīn)额分别(bié)从1.5亿(yì)平(píng)增至17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿(yì)元，累计(jì)上(shàng)涨(zhǎng)11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业的快速发展(zhǎn)，房地(dì)产(chǎn)企业从无到有、从(cóng)国企先行(xíng)到(dào)民(mín)企崛起(qǐ)，队伍逐(zhú)渐壮大(dà)。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量(liàng)达9.8万个，比1998年(n燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗ián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成为拉动中国内地经济高增(zēng)长的火车头。

　　1）从经(jīng)济增长渠道，房地产(chǎn)带动的(de)上下(xià)游产业链特别长，高(gāo)达50多个行业。2020年房地(dì)产及其产业链占(zhàn)GDP的(de)17.2％（完全贡献），其(qí)中房地产业增加(jiā)值(zhí)占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献），房地产带动产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接贡献），其中房地产对金融(róng)、批发(fā)、建材的带动(dòng)最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资渠道(dào)，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全(quán)社(shè)会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占(zhàn)固定资产投资(zī)的27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷(dài)款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年12月为27.07％，如(rú)果加上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比(bǐ)超过三分之一(yī)。从房(fáng)地(dì)产融资存量占社融存量(liàng)比重(zhòng)看，2021年12月占比为18.76％。如(rú)果(guǒ)房企大(dà)面积违约，将导致(zhì)银行不良率大(dà)幅上升。

　　4）从居民(mín)财富效应(yīng)渠道，根据我们的《中国住房(fáng)市(shì)值测算报告》，2020年中国(guó)住房市(shì)值为62.6万亿美元(yuán)，大于美国的33.6万(wàn)亿美元、日本的10.8万亿美元、英法德三(sān)国(guó)合计的31.5万亿美元。从住房市值占(zhàn)股债房市值的比例(lì)看(kàn)，2020年中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中(zhōng)国住房市值与股债房(fáng)市值的比例(lì)较(jiào)高，主要是因为(wèi)住房市(shì)值高，以及中国资本(běn)市场发育尚(shàng)不成熟，直接(jiē)融资比例较(jiào)低(dī)，股(gǔ)票(piào)、债券(quàn)市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜藏的风(fēng)险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发凸显。

　　从(cóng)个人层面看(kàn)，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱一手交(jiāo)货(huò)，预售制是(shì)对购(gòu)买者的单(dān)方面不公平制度，购房老百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不(bù)能交(jiāo)付(fù)的(de)风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待期一般为两年，在此期间，购房(fáng)者不仅(jǐn)承担银行利(lì)息，还(hái)要承担(dān)延迟交房、“一(yī)房(fáng)二卖”、房屋质量、房(fáng)产(chǎn)证延(yán)期办理(lǐ)甚至不能(néng)交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之间的(de)购房合同(tóng)、购房者和银行的按揭贷款合(hé)同是两(liǎng)个(gè)独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房者只能根据购房合同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需(xū)要(yào)根(gēn)据按揭贷(dài)款合同按时向银行进行贷款偿还，因此购房者承担的风(fēng)险较大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助(zhù)推部分房企过度举债、高杠(gāng)杆扩张，资金若遇(yù)到下行周(zhōu)期，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用(yòng)和购房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融(róng)层(céng)面看，银行作为按揭贷(dài)款的发(fā)放方，一旦(dàn)房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出现资金(jīn)链断裂(liè)等一系列(liè)问题，导致“烂尾”等情况，而房企通过与购房者(zhě)签订的预售合(hé)同(tóng)和按揭合同(tóng)，已经(jīng)从银(yín)行获得房款，如果购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险完全由银(yín)行承担，银行将(jiāng)面(miàn)临较大的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角(jiǎo)度看，购房者的预售监管(guǎn)资金去(qù)哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结底(dǐ)两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没(méi)钱(qián)付工(gōng)程(chéng)款(kuǎn)。在(zài)2004版的(de)《城市商品(pǐn)房预(yù)售管理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了开发企业预售(shòu)商品房所得款项应当(dāng)用(yòng)于有关的工程建设，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法，由房地产(chǎn)管理部门制定。但多(duō)年以来全(quán)国并(bìng)没有统(tǒng)一的预售资金监管(guǎn)规(guī)定，各地实(shí)行(xíng)“一城一策”。例如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重点监管资金比例为总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑州、福州、合肥等(děng)城市则(zé)按照项目的(de)建安成本乘以建筑面积或(huò)者项目工程(chéng)总(zǒng)额报价计(jì)算重(zhòng)点资金。而事实(shí)是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监管账户、或进入监管账户后被(bèi)挪用，导致(zhì)楼盘没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续还款。那么，监管账户资金如何被挪走的(de)？实(shí)际上，在过去房地产大开发时代的(de)高周转背(bèi)景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行业(yè)“潜规则”。比如工程总承包方(fāng)，以工程建设名义(yì)，获得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工(gōng)程方将资(zī)金(jīn)转给房(fáng)企(qǐ)，而拨(bō)付的工程(chéng)款，远(yuǎn)超工程进(jìn)度所需。通过这些方(fāng)式套取(qǔ)的资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿地、还款(kuǎn)和(hé)楼盘建设，形成一种资金循环(huán)高周转模式，但一(yī)定程度(dù)上把风险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说(shuō)，国外商(shāng)品房预售制(zhì)度呈现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付(fù)资金，一(yī)般设有(yǒu)定金或预付款保护(hù)机制(zhì)，如英国、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求购房(fáng)者支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大部分房款(kuǎn)在(zài)房屋交付后开始支付；

　　3）预付款支(zhī)付(fù)方式：预付款一般以定金方式(shì)支付(fù)，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结(jié)合(hé)；

　　4）按(àn)揭(jiē)贷款方式：一般采用两种方式发放按(àn)揭贷款，一是(shì)按工程(chéng)进度付款(kuǎn)，按揭贷款(kuǎn)按照(zhào)工(gōng)程(chéng)进度逐渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交(jiāo)付后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售(shòu)商品房(fáng)提(tí)供期房烂尾保险，在商品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷(xiàn)时，保(bǎo)障购房者权(quán)益；

　　6）房屋交付保(bǎo)护(hù)：房(fáng)屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有两种方式，一是期(qī)房由(yóu)政府或第三方验收合格并(bìng)提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开发商凭验收(shōu)凭证取得(dé)购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二(èr)是开发商为购(gòu)房(fáng)者提供一定的保修期，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售资金第三方全程(chéng)监(jiān)管，交付时开发商凭(píng)验收凭证取得房款

　　美国期房(fáng)定金一(yī)定(dìng)期限内无条件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例为(wèi)3.5％，交房前仅支付首付，其余房款交付(fù)后按揭(jiē)还款，交付前资金由第三方(fāng)全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商(shāng)凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金(jīn)及首付环(huán)节，定金(jīn)比例一般(bān)为房款的(de)1％-5％，首付比例(lì)最(zuì)低可低于(yú)3.5％，根(gēn)据美国官方(fāng)数据(jù)，2021年美国平均首付比例为(wèi)12％。

　　余款支付方(fāng)面(miàn)，除(chú)定金或首付(fù)外(wài)，购房者(zhě)在房屋(wū)交付后通过按揭贷款(kuǎn)支(zhī)付剩(shèng)余房(fáng)款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国为防止开发(fā)商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付款由(yóu)第(dì)三(sān)方公(gōng)证行(xíng)或产权保险公司的(de)信托(tuō)账户监管。如果开发(fā)商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回，且不承(chéng)担(dān)任何(hé)责任与(yǔ)损失。而开发(fā)商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过(guò)程中(zhōng)的资金全部(bù)来自银行，银行(xíng)根据(jù)工(gōng)程进度向开发商提供一(yī)定(dìng)比(bǐ)例(lì)的贷(dài)款(kuǎn)，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银行(xíng)利益，银行有(yǒu)充分动机(jī)监管开发(fā)商施工进度。开(kāi)发(fā)商在房屋交付时需(xū)取得(dé)由政(zhèng)府相(xiāng)关部门经(jīng)审查后发(fā)放的(de)验收凭证，通过验收凭证向银行得到购房(fáng)者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供期房(fáng)烂(làn)尾险

　　德国期房可零首付购房(fáng)，房款按(àn)建造(zào)工(gōng)期进度(dù)支付，按(àn)揭按(àn)工期放款后还贷，房贷利率采(cǎi)用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者可购买(mǎi)期房烂(làn)尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛(kǎn)方(fāng)面，德国开发商在项目获批(pī)后即可(kě)预售(shòu)房屋(wū)。签署购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付(fù)约2000欧的(de)定金并进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金退还。如由(yóu)于任何原因不能购买，定金(jīn)按(àn)照德国法(fǎ)律全部退还(hái)。

　　签署购房(fáng)合同后(hòu)，购房(fáng)者需支(zhī)付公证费(fèi)和土地交(jiāo)易税(shuì)，分别为房(fáng)屋售(shòu)价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购(gòu)房款中(zhōng)，属于购房(fáng)附加(jiā)费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低首付比例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工(gōng)期支付(fù)房款的(de)制度(dù)，一般分(fēn)7笔(bǐ)进(jìn)行支付，具体(tǐ)支(zhī)付节点、比例因项目而异。一般(bān)来说，支(zhī)付节点可分(fēn)为(wèi)公证后、主体完工、内(nèi)部水暖电路完工、窗户玻璃完(wán)工、室内清(qīng)洁及墙面完工、地板(bǎn)完(wán)工、全部(bù)完工(gōng)，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可在支付房款前申请房贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按施工(gōng)节奏分多(duō)次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使(shǐ)用期限，期限(xiàn)结束后，购房者开始还(hái)贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针(zhēn)对期房设计了两(liǎng)种保(bǎo)险，保险的功能是当(dāng)房(fáng)屋(wū)出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保险公司保证开发商赔偿或修(xiū)复，开发(fā)商破产，由保险公司负责相应赔偿(cháng)。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房者(zhě)购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险保(bǎo)护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定金保(bǎo)险保(bǎo)护机制，交房前付款(kuǎn)比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方均有一(yī)名律师，负责沟通期房交易中的房(fáng)产、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环(huán)节内(nèi)容(róng)确认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方面，英燃气换金属管是骗局吗，燃气需要换金属管吗国(guó)设置了10％定(dìng)金保险保护机制(zhì)，当开发商出现财务、经营问题时，购房(fáng)者10％的(de)定金(jīn)由保险公(gōng)司赔付，而超(chāo)出10％的部分较难追回。

　　首(shǒu)付(fù)方面，首付比例(lì)通常(cháng)为(wèi)10％-25％，首(shǒu)付需要在(zài)合同签订21天内支付。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付环(huán)节，英国(guó)采取按工程进度付款的方式，但(dàn)是(shì)交房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即交(jiāo)房前付款比例在(zài)20％-45％之间，剩(shèng)余款项交房后支付。

　　交付环(huán)节，英国规(guī)定房屋必(bì)须经过房产公证(zhèng)公司的检验验收后才能(néng)交付(fù)，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监管环节，英国期(qī)房预售资金监管极为严格，资金也由律师监管(guǎn)，在确认工程进度(dù)、支付相关款(kuǎn)项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金(jīn)转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开(kāi)发商，即资金在进入开发商账户前经(jīng)过两道关口，有利于保(bǎo)障购房者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日(rì)本：为(wèi)规范期(qī)房交(jiāo)易立法，设(shè)置期房预(yù)付(fù)款(kuǎn)保全措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万(wàn)日元时，开(kāi)发商必须完成“预售房定金保全措施”，交房(fáng)前付(fù)款比例不超(chāo)房款的20％，开发商违约需返(fǎn)还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款，交房后按揭还款。

　　立法(fǎ)方面，日(rì)本二战结束后由于房屋供给严重失(shī)衡，叠(dié)加法律空白(bái)，社会上“一(yī)房二卖”现象普遍，为此，日本政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前(qián)是(shì)唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据日本《宅(zhái)地(dì)建(jiàn)物(wù)取引业法》，对购房者支付定(dìng)金超过5％或(huò)超1000万日元的部分，法律要求开发商(shāng)必须完成定金保全措施才可预售。什么是(shì)定金(jīn)保全措施？即买卖双方签订购房(fáng)合同(tóng)时，开发商向金融(róng)机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托(tuō)合同，设置购房者(zhě)定金(jīn)的保证(zhèng)或保(bǎo)险，并将相应的保证(zhèng)金(jīn)证明书交(jiāo)付给购房者。除定金外，其他预先支付的购房款也受该措施(shī)保护(hù)。若(ruò)开发商(shāng)倒闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可(kě)凭保证金(jīn)证(zhèng)明(míng)书向(xiàng)金融机构或(huò)保证机构(gòu)或保险公(gōng)司兑付，同时，开发商需向购房者(zhě)赔付(fù)违约金，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支付最多不超(chāo)20％的定金，签订(dìng)购房合(hé)同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷(dài)款，但交房后才开始按(àn)揭(jiē)贷款，除定(dìng)金外的剩余(yú)房款在交房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡：买方资(zī)金由(yóu)银行监管，享1年(nián)保修期后付尾款

　　新(xīn)加坡期(qī)房购房(fáng)者违约(yuē)可返还相(xiāng)当于(yú)3.75％房(fáng)款的订金，首付比例20％，余(yú)款按工程进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行(xíng)专门项目资金账户，交(jiāo)房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付15％尾款。

　　订金(jīn)支付(fù)环(huán)节，新加坡开发商有(yǒu)统一的选购权合同(tóng)以及订金返还机(jī)制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款(kuǎn)作(zuò)为订金(jīn)，OTP有效期14天(tiān)，执(zhí)行OTP则进一步签订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首(shǒu)付比例方面(miàn)，签订购房(fáng)合同后，购房者(zhě)需(xū)支付15％的首(shǒu)付(fù)及印花税(shuì)，同时购房(fáng)者向银行申请按揭贷款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期(qī)房(fáng)同样采(cǎi)取按(àn)工(gōng)程进度付款的方式，《发展商条(tiáo)例(lì)》对期房付款流程做了统一详细规(guī)定，要求(qiú)所有开发(fā)商遵(zūn)守，支付节点一般为(wèi)合同签订后、地基完工、框架完工、管道(dào)门(mén)窗等完工等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照(zhào)工程进度放款(kuǎn)，月供(gōng)在此过程中随着(zhe)放出贷款的增加而增加，未(wèi)放款部分无需月供。

　　资金监管方面(miàn)，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行专(zhuān)门的项目资(zī)金账户，账户(hù)资金提(tí)取须(xū)与房屋(wū)建(jiàn)设有关。房屋(wū)交付(fù)后(hòu)，购房者享受(shòu)1年的房(fáng)屋保修期，此后购(gòu)房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短期来看，当前房地产到(dào)了政(zhèng)策出手临(lín)界点(diǎn)，重点(diǎn)是保交楼和(hé)房企重组。一方(fāng)面，加(jiā)大(dà)对刚需和改善(shàn)型需求的支(zhī)持(chí)力度(dù)，长短(duǎn)兼顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象，重点是保(bǎo)交(jiāo)楼(lóu)保(bǎo)复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面，从现在起(qǐ)，对还在正常运转(zhuǎn)的房企包括(kuò)民营企(qǐ)业(yè)，加大支(zhī)持力度，由优质房(fáng)企牵头并购(gòu)重组整个(gè)行业，为每个(gè)房企配套AMC和财(cái)团，给予金(jīn)融工具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势(shì)复杂性和人性复杂(zá)性，兼(jiān)顾化(huà)解停贷、复工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房(fáng)企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制。长效机(jī)制(zhì)四大关键(jiàn)是推动城市(shì)群战略、人地挂钩(gōu)、金融中性稳定(dìng)和房地(dì)产税。定金环节(jié)，建立(lì)开发(fā)商违(wéi)约后定金保(bǎo)护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定(dìng)金冻结(jié)至房(fáng)屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金安全。签订合同环节，鼓(gǔ)励保(bǎo)险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以及重(zhòng)大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余(yú)款支付(fù)环节，建立按工程进(jìn)度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分(fēn)保护购房(fáng)者的权益。资金(jīn)监管环节，引(yǐn)入独立于(yú)开发商、银行(xíng)的第三方资金监管机(jī)构，或由政府(fǔ)相关部(bù)门直接监管，以(yǐ)此防止资金挪(nuó)用现象。交(jiāo)付环(huán)节，建立商品房保修期制度。保修期内，开发商(shāng)应对房(fáng)屋质量问(wèn)题全权负责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支(zhī)付尾款。

　　三，长期来(lái)看，取消商品房(fáng)预售制(zhì)是大(dà)势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商缺钱，预售制是(shì)权宜之计，现在全(quán)国套户(hù)比超过1，从大开发进(jìn)入存量时代，对购(gòu)房民众不(bù)公平的预售制已(yǐ)经过时了，该取(qǔ)消了(le)，改为(wèi)现房销(xiāo)售。另一(yī)方面，取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销售(shòu)，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能(néng)兑现的营销手(shǒu)段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的(de)过硬的(de)产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚信，这才是对购房民(mín)众(zhòng)的(de)最根(gēn)本最实质(zhì)的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将(jiāng)极(jí)大(dà)的提(tí)升开发商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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