饱(bǎo)受争议(yì)的二手房交(jiāo)易中介(jiè)费(fèi)问(wèn)题，正逐渐(jiàn)得到监管部(bù)门的重视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总(zǒng)局联(lián)合发(fā)布了关于(yú)规范房地产经纪服务(wù)的意见。意见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在(zài)利用(yòng)房(fáng)源客(kè)源优势收取过(guò)高费用、未明码标(biāo)价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人(rén)信息(xī)等问题，加重交易当事人负(fù)担(dān)、侵(qīn)害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景(jǐng)，两部(bù)门从加强从(cóng)业主(zhǔ)体管理、明确经纪服务内容、合(hé)理确定经纪服务收费、严格实行(xíng)明码标价等十(shí)方面，提(tí)出(chū)了意(yì)见。

　　中原地产首席分析师(shī)张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二手(shǒu)房交易占比逐渐增加。以北京、上(shàng)海为例，二手房占(zhàn)市场成交比(bǐ)例(lì)超过80％，大量二手房成交依赖中介居间成(chéng)交，房地产(chǎn)调控(kòng)重心逐渐从开发(fā)商过(guò)渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城(chéng)规院住房(fáng)政策研究中心首席研究员李宇(yǔ)嘉表示，买房(fáng)对(duì)居民来说属于(yú)金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多(duō)中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将非必要的收(shōu)费夹(jiā)带其(qí)中，如收取过桥(qiáo)融资、按(àn)揭费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民造成额(é)外(wài)的负(fù)担，而且这些服务事项并未明码标(biāo)价。

　　对于二手房市场交(jiāo)易过程中存在的“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对包括经纪服(fú)务在内(nèi)的相关市场交易行为及其主体进行(xíng)规范和秩序(xù)整顿，是房地产市(shì)场管理和调(diào)控的(de)主题。“当下(xià)，推进这项工(gōng)作的意义(yì)更大，也更(gèng)急(jí)迫。”

　　中(zhōng)介收费问题成监(jiān)管重点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产(chǎn)经纪服务(wù)行业(yè)关注最多的一个话(huà)题，便是房地产经纪(jì)服务费的(de)问题。

　　张大伟(wěi)认(rèn)为，未来相关部门主要监管(guǎn)的重(zhòng)点(diǎn)，将是对房地产经(jīng)纪(jì)服务收费及中介交(jiāo)易进行规范。

　　在(zài)热点城市，二(èr)手房屋交易过程中，部分价值(zhí)不菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金(jīn)额(é)不低的中(zhōng)介费(fèi)。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋(wū)，中介费约为27万。

　　在(zài)合理确定经(jīng)纪服务收费(fèi)上(shàng)，两(liǎng)部门在(zài)此次意见中提及(jí)，房(fáng)地(dì)产经纪机构(gòu)要合理降低(dī)住房买卖和租赁(lìn)经纪服(fú)务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格(gé)越高、服务费率越低的原则(zé)实行(xíng)分(fēn)档(dàng)定价。引导(dǎo)由交易(yì)双方共同承担(dān)经纪服务费用。

　　据张(zhāng)大伟介绍，目前房(fáng)地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据(jù)是1995年国(guó)家(jiā)计(jì)委建设部下发的《关(guān)于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的通知》（971号文），其中第(dì)六(liù)条规定：房屋买卖代(dài)理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目前北京市执行的(de)2014年更新后的收费标准，即根据这样的规定(dìng)：“少(shǎo)数特别复杂(zá)的住(zhù)宅买卖经纪服务，经交易各(gè)方协商同意，可在规定(dìng)的收费标(biāo)准基础上适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅(fú)度(dù)最高不得(dé)超过(guò)10％。”这意味着，当前北京(jīng)二手房中介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张(zhāng)大(dà)伟表示，本着(zhe)“简政放权”的精神(shén)，北京2015年取(qǔ)消了房地产中介服务等57个(gè)政府定价，房地(dì)产经纪服(fú)务收费(fèi)多少由各中(zhōng)介机构自行决定。

　　“房产中介机(jī)构在实际收(shōu)取费用过(guò)程中，相关监管(guǎn)部(bù)门当前并未明确具体的(de)中(zhōng)介费率，中介机构仅需在(zài)服务过(guò)程中对(duì)收费(fèi)标准进行明码(mǎ)标(biāo)价即可。而房地产(chǎn)经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会结合房屋价值(zhí)及工资(zī)标准，综合(hé)计算出合(hé)适的中介费率(lǜ)。”张大伟补充道。

　　对于明(míng)码(mǎ)标价问题，两部门在此次意见中提及，房地产(chǎn)经纪机构应当在经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等(děng)场所(suǒ)或渠道，公示服务项目、服务内容和收费标(biāo)准，不得混(hùn)合(hé)标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构提(tí)供(gōng)的基本服务(wù)和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标(biāo)准。房地产经纪机构收费前应当(dāng)向交易当事人出(chū)具收费清单，列(liè)明收费标准(zhǔn)、收费金额，由当(dāng)事人签字确认(rèn)。

　　另外(wài)，对收费(fèi)明显高于(yú)市场平(píng)均水平的房地产经纪机构(gòu)，住房和城(chéng)乡(xiāng)建设部门将会同市场监(jiān)管等部门采取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市(shì)场监管部(bù)门(mén)会(huì)同有(yǒu)关部门依法查处(chù)不按规定明码标(biāo)价、操纵经纪服务收费等违(wéi)反价格和反垄断(duàn)法律法规的行为。对房(fáng)地产经(jīng)纪机构(gòu)相关违(wéi)法违规(guī)信息(xī)，市(shì)场监(jiān)管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信用信(xìn)息公示系(xì)统。

　　房屋中介(jiè)费要降了？

　　鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实行分(fēn)档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望(wàng)大幅降低？

　　中原地产华南区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称(chēng)，住建部发(fā)文鼓励按照成交价格越高、服务费率越低(dī)的原则实行(xíng)分档定价，合理降低住(zhù)房买卖和租赁经纪服务费用，主要还是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对市场影响有限，“以深圳为例，深圳(zhèn)市场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费(fèi)就不同，各(gè)家收(shōu)费(fèi)普(pǔ)遍在合理范(fàn)围(wéi)内，加上经(jīng)纪服(fú)务(wù)费用对市(shì)场的影响不大(dà)。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022(qián)两(liǎng)部门提出的(de)意(yì)见仅为(wèi)鼓励性质，即只是纲领性文(wén)件而非(fēi)规定，未来如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的细则(zé)，还需(xū)要看各(gè)城市落(luò)地执行情况。

　　不过，张大伟表(biǎo)示，“从目前(qián)市场看，经纪(jì)服(fú)务领域的调整改(gǎi)善、规范化，有利于行业健康发展。同时，由于二手(shǒu)房很多(duō)房(fáng)源在产权方面有瑕疵，如产权(quán)抵押、不同税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响，这夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022对房地产经纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆骑麟指出(chū)，在二手(shǒu)房买(mǎi)卖过(guò)程中，原本应该由上下家各支(zhī)付一半的中介(jiè)费，但在(zài)一些(xiē)热点城市(shì)的二手房交易过程中，往往会有这样的情形，因部(bù)分购(gòu)房(fáng)者(zhě)处于弱(ruò)势地位，从而会出现中介(jiè)费(fèi)及税费均由购房者来承担。即使(shǐ)一(yī)些房东愿(yuàn)意承担(dān)中介费，这(zhè)部分费用也可能(néng)通过转嫁的方式，在房(fáng)价中有(yǒu)所(suǒ)体现。

　　“上家把(bǎ)中介费转嫁给下家，市(shì)场这种所(suǒ)谓‘约(yuē)定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公(gōng)司(sī)将其视为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部分中介公司可能会利(lì)用其支配地位，在原先(xiān)经(jīng)纪服务(wù)收费(fèi)的(de)基础(chǔ)上，再次向(xiàng)房东(dōng)收取(qǔ)费(fèi)用，而这部分费用，房东往往会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给(gěi)购房者，这(zhè)实际上相当于变相推(tuī)高(gāo)了房价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪(jì)服务收费，不仅(jǐn)有利(lì)于提(tí)高交(jiāo)易中操作的透(tòu)明度(dù)，也有夏朝距今多少年，夏朝距今多少年2022(yǒu)利于房价的稳定。”陆骑麟称。

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