文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消预售(shòu)制(zhì)了(le)。 1月17日召开(kāi)的(de)全国住房和城乡建设(shè)工(gōng)作会议提出“有条(tiáo)件的可以(yǐ)进(jìn)行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山东、安徽、河南(nán)、四川、广东等地明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品房预售(shòu)制了，用你的钱，建你(nǐ)的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁有钱谁建房，没(méi)钱没实力(lì)的别建了，不(bù)能把包袱(fú)甩(shuǎi)给老百姓和社会，这是(shì)房地(dì)产(chǎn)从大开发时代步入高(gāo)质(zhì)量发(fā)展阶(jiē)段的必然趋(qū)势，也是对购房老百姓(xìng)的最大(dà)保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是权宜之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发(fā)进(jìn)入存量时代，对购房(fáng)民众不公平的预(yù)售制已经(jīng)过时了，该取(qǔ)消(xiāo)了，改为现房销售。以后一手交钱，一手交房，天经(jīng)地义(yì)。当然(rán)二次房改是(shì)个(gè)技术活，兼顾化解(jiě)停贷、复工(gōng)保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长(zhǎng)效机(jī)制，长效机制四大关键(jiàn)是推(tuī)动城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能实现(xiàn)房地产软(ruǎn)着陆和长(zhǎng)期平(píng)稳健康发(fā)展，跨(kuà)过(guò)这道关(guān)，解(jiě)好这道世界难(nán)题。

　　2、为什么要取消预售制、改(gǎi)为现房销(xiāo)售？大家想想(xiǎng)，绝大部分商品是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手(shǒu)交货，预售制是对购买者的(de)单方面不(bù)公(gōng)平(píng)制度(dù)，购(gòu)房老百姓几乎承(chéng)担了所有商(shāng)品(pǐn)不能(néng)交付的风险。从个人层面看，预售制对购房者(zhě)非常不公(gōng)平，比如，交(jiāo)房等待期(qī)一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购(gòu)房者不仅承担银行利息，奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗还(hái)要承担(dān)延(yán)迟交(jiāo)房(fáng)、房屋质量、房(fáng)产证延期办(bàn)理甚至(zhì)不能交房的风险。从行业层面看，预售制助推部分房企(qǐ)过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金(jīn)链断裂、项目(mù)搁(gē)置等系列风险。取消预(yù)售制，改为现(xiàn)房销售，这样(yàng)有助于落实(shí)中(zhōng)央房住不(bù)炒精神、有助于保障(zhàng)购(gòu)房(fáng)老百姓权益、有助(zhù)于房(fáng)企稳健发展(zhǎn)，一举(jǔ)多(duō)得，谋划(huà)长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预(yù)售制度？预售制(zhì)度怎么来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科普一下：商品(pǐn)房预售最早(zǎo)源(yuán)于中(zhōng)国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方(fāng)式。98年房改(gǎi)，由于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引入(rù)了商品房预(yù)售制度。其实，当前世界不少国(guó)家存在预售(shòu)制(zhì)。但是，重点来了！发达国家一般有严格的监管保障措施，开发商在项目获(huò)得政府批准(zhǔn)后才(cái)可以(yǐ)开始销售，买(mǎi)家在购(gòu)买期房后并非(fēi)像中国(guó)一样在支付(fù)完首付款后从(cóng)银行一(yī)次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在完全交房(fáng)前(qián)进(jìn)行(xíng)分期支(zhī)付。所以，预售(shòu)制度是(shì)需要严格的(de)资金监(jiān)管、分期支付以及违约处罚措施作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些(xiē)保障措施，一定会触(chù)发风险，对购(gòu)房民众不公平，所以不如借机(jī)取消预售制度，以后改为现房销售。客(kè)观讲(jiǎng)预售制度有一定历史(shǐ)阶段性(xìng)，现在中(zhōng)国住房进入存(cún)量(liàng)时代(dài)，取消预(yù)售制度有(yǒu)助于(yú)降(jiàng)负债降杠杆，不再(zài)把烂(làn)尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套房(fáng)企债务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效机制。这是个技术活，只要坚持市场化(huà)改革，中(zhōng)国(guó)一定能化(huà)解(jiě)这个难题，让房地产(chǎn)回归实体经(jīng)济和居住属性，安居乐业(yè)。

　　4、简单(dān)讲，如果取消预售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不能兑现的营销手段(duàn)，而是(shì)所见即(jí)所得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才是对(duì)购房民众的(de)最根本(běn)最实质的保障，这(zhè)样将极大的提升开发商的(de)建筑质量，实(shí)现良(liáng)币(bì)驱(qū)逐劣币。所有商业的本(běn)质是向善，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂(làn)尾(wěi)毁三代，好房幸福(fú)一家人。从这个角度，取(qǔ)消预售制、实施现(xiàn)房销售(shòu)是实现老(lǎo)百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治久安、行业企业健康发展的重大措施。在(zài)当(dāng)前的情况(kuàng)下，取(qǔ)消预售制要结合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软着陆、打通金融(róng)支持当期三好(hǎo)生、新模式(shì)等综合施(shī)策。

　　作者(zhě)十年(nián)前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财税(shuì)改(gǎi)革方案研究时(shí)，对(duì)预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳(wěn)定、房(fáng)企杠杆率等进行过(guò)长期系统的专项研究。（参考后(hòu)来形成(chéng)的专著《房地产周期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房(fáng)预售制的前世(shì)今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英东创造(zào)“卖楼花”模(mó)式

　　1.2 住房(fáng)需求(qiú)大、供(gōng)给量少，引(yǐn)进“卖楼(lóu)花”模式(shì)，形成“中国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预(yù)售制推动城市(shì)化进程，但背后潜(qián)藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交付前预售资金第三(sān)方全程监管(guǎn)，交付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取(qǔ)得房款

　　2.2 德国(guó)：可(kě)零首(shǒu)付购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房(fáng)款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设置期房预付款(kuǎn)保全措施

　　2.5 新加(jiā)坡：买方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层(céng)销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中(zhōng)国香港，楼宇(yǔ)出租是地产(chǎn)行业盛行的方式，但有着转(zhuǎn)让难(nán)、出租资金周转期长等问题(tí)，分层销售孕(yùn)育(yù)而(ér)生(shēng)。20世(shì)纪50年代(dài)，中国香港还未推行公共房屋制度，许多(duō)人栖身于木屋(wū)或者其他临时住宅，住(zhù)房的需求是相当高，不过大(dà)多数居民的储蓄很少。当时楼宇买卖(mài)多数以(yǐ)一整栋(dòng)楼为单位，需要雄厚的(de)资金实力才能购买。虽然楼(lóu)宇出租(zū)是中国香(xiāng)港地产行业盛行的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金(jīn)周转期(qī)长等(děng)问题(tí)。针对这(zhè)一系列(liè)问(wèn)题，不少地产商(shāng)开(kāi)始探求新的方式，如把楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切(qiè)开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售(shòu)。这模式一经推(tuī)行(xíng)，购买楼宇的市民数量有(yǒu)所增加，开发商资金周(zhōu)转(zhuǎn)加快。

　　在(zài)分层出售(shòu)的(de)基础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模(mó)式引入房地产销售，霍英(yīng)东创(chuàng)造(zào)“卖(mài)楼花”模(mó)式。1953年(nián)底霍(huò)英东创办立信置业有(yǒu)限公(gōng)司，凭借(jiè)商业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海上驳运(yùn)业(yè)务的经验，对于商品(pǐn)流通(tōng)、资金周转有着独到(dào)的见解，在努力寻求方法加快自身资金周转。当时(shí)其(qí)在购下九龙(lóng)的(de)一(yī)块地盘(pán)后，除了分(fēn)层出售(shòu)、还印发售楼说明(míng)书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地势环境、建筑材料、分(fēn)层价(jià)格、订购(gòu)方法等。此(cǐ)外，“卖楼花”是另(lìng)外一个亮点，即先收取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用(yòng)类似(shì)租金的分期(qī)付(fù)款形式，等新(xīn)楼落成时，收齐买家的(de)钱，买家(jiā)就拥有了(le)自己的(de)房(fáng)产(chǎn)。这种方式减(jiǎn)轻了民众(zhòng)购房的资金(jīn)压力，加速(sù)了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题(tí)，降低(dī)投(tóu)资风险，在当时可谓是“双赢(yíng)”的举措。“预(yù)售楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时中国香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场的一大特色，纵观中国香(xiāng)港(gǎng)房地产(chǎn)市场(chǎng)的(de)改革(gé)，“卖楼花”模(mó)式高效率地解决了核心的住房(fáng)供不应求的问题，使房(fáng)市发展进入新阶段。

　　预售(shòu)楼(lóu)花模(mó)式推动了(le)奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗中国香港楼市(shì)几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的(de)情况，但监管(guǎn)部门不(bù)断完善、规范化，建立健全的(de)监管(guǎn)机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年(nián)，位于大角咀的一个楼盘因建筑(zhù)费用超支停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后，中国(guó)香港管(guǎn)理部门提升了(le)对于预售楼(lóu)花制度的监管，即要(yào)求(qiú)开(kāi)发商在(zài)预(yù)售前(qián)，确保地价(jià)款已(yǐ)经全部支付，还要(yào)证明自身有资金等(děng)能力把项目完成，资金(jīn)需(xū)放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需律(lǜ)所和建筑(zhù)师的核(hé)准。为了(le)防止(zhǐ)开发商、律(lǜ)所、建筑师等造假(jiǎ)，套(tào)取监(jiān)管账户资金，中国香港要求律师行(xíng)在(zài)银(yín)行开设的信托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采(cǎi)取全透明(míng)化机制，且银行(xíng)的责任上升，如出现房(fáng)屋“烂尾”情况(kuàng)，银行(xíng)将成最大风(fēng)险方(fāng)，后(hòu)续需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监管体系逐(zhú)步完善，出现“烂尾(wěi)”的(de)现象较少。

　　1.2 住房需求大、供给(gěi)量少，引进“卖楼花”模式，形成“中国内地(dì)版(bǎn)预售制”

　　二十世纪九十年代，中国内地面临住房需(xū)求大(dà)和供给量短缺(quē)问题，引入“卖楼花”制度。建国(guó)以来，中国内(nèi)地优先发展重(zhòng)工(gōng)业，强调基(jī)础建设，这(zhè)一导向使前期(qī)发展工业化的进程大于城市化进程，唯有解决住房(fáng)基础等城市(shì)化配套(tào)问题(tí)，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推行的是“统一管理，统一分配，以租养房”的福利分房制度，住(zhù)房市场发(fā)展起步(bù)较(jiào)晚、增速(sù)较慢，福利(lì)分房制(zhì)度也出(chū)现了(le)分配不公、效(xiào)率低、配套差等问(wèn)题，因此(cǐ)福利分房制度不再适用于当时的国情。叠加房地(dì)产市场面临商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大(dà)型房(fáng)地产开发(fā)商，商(shāng)品房供应量小(xiǎo)的困境，此时(shí)引(yǐn)入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地(dì)产市场的一针强心剂(jì)。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香港(gǎng)预(yù)售商(shāng)品房制度(dù)，先后出台多(duō)项文件(jiàn)，大力(lì)支(zhī)持国内房地(dì)产市场(chǎng)改(gǎi)革。例如，1998年，国务院出台《关(guān)于进一步深化城镇住房制度改革，加快(kuài)住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房无偿实物分配，逐步(bù)实行住房分配货币化、住房供给商品(pǐn)化、社(shè)会化的(de)住房新(xīn)体(tǐ)制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商卖(mài)期房，解决了房(fáng)企缺少(shǎo)资金(jīn)和(hé)开发时间周期长的两(liǎng)大难题(tí)，开发商以预(yù)售款撬动(dòng)下一(yī)个项目的开发，形成(chéng)滚动开发模式(shì)，住房供(gōng)应速(sù)度加快。自(zì)此中国内地开始房(fáng)改货币(bì)化，中(zhōng)国人(rén)民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信(xìn)贷政策(cè)，支持购房者，极大作用推动(dòng)了房地(dì)产市场的发展。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模式后(hòu)，经调整形成契合中国内地的商品房预售制(zhì)度。预售制(zhì)的初(chū)衷是为了缓(huǎn)解(jiě)房企资金压力，加快(kuài)城镇住房建设。具体来说，是指房地产开(kāi)发企业将正在建设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房者(zhě)，由购房者(zhě)支付(fù)定金或房(fáng)款的行为。区(qū)别于中国香港，在(zài)中(zhōng)国(guó)内地(dì)实践过(guò)程(chéng)中(zhōng)，商(shāng)品房预售(shòu)流(liú)程为：房(fáng)地产开(kāi)发商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许(xǔ)可证-签(qiān)订商品房(fáng)买卖合同-进行(xíng)备案(àn)登记和预告(gào)登记-交付房屋。在购房过(guò)程(chéng)中，购房者需要一次性(xìng)付清首付款，并采用银(yín)行贷款(kuǎn)的形式一次性付清剩余房款，换言之，房屋(wū)未建成，开(kāi)发商可能已拿到了全部购(gòu)房款(kuǎn)，这点与中国香港的(de)按照工(gōng)程进度付款有(yǒu)所不同。对中国(guó)内地的开发商而(ér)言，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的(de)运(yùn)作模式。

　　1.3预售制推动城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的风险确实存在

　　作为中国内地商(shāng)品(pǐn)房销(xiāo)售(shòu)的(de)最主要方式，预(yù)售制极大(dà)缩短房企现金回笼周期，同时增(zēng)加(jiā)市场商品(pǐn)房供(gōng)应，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多年对中国内地房地(dì)产市场的稳步发展起(qǐ)到(dào)了(le)重要作(zuò)用，不仅解决了房(fáng)地产市场快速发展阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民居住水平，中国内地(dì)城镇居民从筒子楼(lóu)住到(dào)住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本适(shì)居，住房事业取得(dé)巨大进步，数十年时间走完发(fā)达国(guó)家几(jǐ)百年城镇化路程。改(gǎi)革开(kāi)放(fàng)以来，城镇化(huà)进程进入快速发展时期。1978-2021年，城镇(zhèn)人口由1.7亿人增长至9.1亿(yì)人，43年间增长4.4倍；1981-2020年(nián)，全国城市建成区面积由7438平方(fāng)公里增长(zhǎng)至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发布的《中国(guó)住(zhù)房(fáng)存量(liàng)报告：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内地城镇住宅存量从(cóng)不到14亿平增至(zhì)313.2亿(yì)平，城镇人均(jūn)住房建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米(mǐ)，城镇(zhèn)住房套(tào)数从约3100万套增至3.63亿套，套户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内(nèi)地商(shāng)品房销售最主要(yào)方式，2005年中(zhōng)国内地(dì)商(shāng)品住宅期房销售(shòu)面积(jī)占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期房累计销(xiāo)售面积达15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房(fáng)地产行(xíng)业的发展。中国内(nèi)地(dì)房地产历经二(èr)十多年长周期繁荣(róng)，行业各(gè)项指标(biāo)大(dà)幅增长(zhǎng)。1999-2021年，房(fáng)屋(wū)新(xīn)开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累(lèi)计上(shàng)涨8.2倍，年复合(hé)增速10.6％。房地产(chǎn)开发投资完成额从0.4万亿元增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复(fù)合增速17.8％。商品房销(xiāo)售面积和销售金额分别(bié)从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平、0.3万亿元增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累(lèi)计(jì)上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随房地产业(yè)的快速发(fā)展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企先行到民企崛起，队(duì)伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房(fáng)地产企业数量达(dá)9.8万(wàn)个(gè)，比1998年的2.4万个增长3.1倍。

　　二十(shí)年来房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中国内地经济(jì)高(gāo)增长的火车头。

　　1）从经济增长(zhǎng)渠(qú)道，房地产带(dài)动的(de)上下游(yóu)产业(yè)链(liàn)特(tè)别长，高达50多个(gè)行(xíng)业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡献），其中房地(dì)产(chǎn)业增加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地产带(dài)动产业链占(zhàn)GDP的9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房地产对(duì)金融、批(pī)发、建(jiàn)材(cái)的带(dài)动(dòng)最(zuì)为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道，2020年房地产(chǎn)完全拉动的投资占(zhàn)全社会固定资产投资的(de)51.5％，其中(zhōng)，房(fáng)地产(chǎn)开发投(tóu)资(zī)占固(gù)定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道，从房地(dì)产贷款占银(yín)行各项贷款余额的比重(zhòng)看，2021年(nián)12月(yuè)为(wèi)27.07％，如果加(jiā)上信托等通道业(yè)务，占比超过三分之一。从房地产融资存量(liàng)占社融(róng)存量比重看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果(guǒ)房企大面积违约，将导致银行不(bù)良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民财富效应渠道(dào)，根据我们的《中国住房市值(zhí)测算报告》，2020年中国住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于(yú)美国的33.6万亿美元、日本(běn)的10.8万亿美元、英法德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占股债(zhài)房市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年中国(guó)为66.6％，高于美国的27％、日本的(de)37％、英国的49％、法(fǎ)国(guó)的56％、德国的64％。中国住房市值与股债房市值的比例较高，主要(yào)是因为住房市值高，以及中国资本(běn)市(shì)场发(fā)育尚不成熟(shú)，直接融资比(bǐ)例较低，股(gǔ)票、债(zhài)券市(shì)值较低(dī)，居(jū)民(mín)投资(zī)渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售(shòu)制(zhì)背(bèi)后潜藏(cáng)的风险(xiǎn)确实(shí)存在，当前的负面效应愈发(fā)凸显。

　　从(cóng)个人层面(miàn)看，绝大部分商品是一手(shǒu)交钱(qián)一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单方(fāng)面(miàn)不公平制度，购房老百(bǎi)姓(xìng)几乎承(chéng)担了所有商品不能交付的(de)风险。比如，交房等(děng)待期一般为两年，在此期间，购房者不仅承担银行利息(xī)，还(hái)要承担延迟交(jiāo)房(fáng)、“一房二卖”、房屋质量(liàng)、房产证延期办(bàn)理甚至不能交房等(děng)风险。另外(wài)，购房(fáng)者和(hé)开发商(shāng)之间的购(gòu)房合同(tóng)、购房(fáng)者(zhě)和银(yín)行(xíng)的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是(shì)两个(gè)独立的合同关系(xì)，如果开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开(kāi)发商主张权力，但依旧(jiù)需(xū)要根据按(àn)揭贷(dài)款合同按时(shí)向银(yín)行进行贷款偿(cháng)还(hái)，因此购房(fáng)者承担的风(fēng)险较大。

　　从行业(yè)层面看，预售(shòu)制助推部分房(fáng)企过(guò)度(dù)举债、高(gāo)杠杆(gān)扩张，资金若遇到下行周期，会引发资金(jīn)链(liàn)断裂、项目搁置等系列风险，进行影(yǐng)响自身(shēn)信(xìn)用和购房者对行业的信心(xīn)。

　　从金融(róng)层面(miàn)看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放(fàng)方，一旦房企因(yīn)为市场波动或(huò)经营不善，出现(xiàn)资金(jīn)链断裂等(děng)一(yī)系列问题，导致“烂尾”等情况，而房(fáng)企通过与购房者签订(dìng)的预售合(hé)同和(hé)按揭合同，已经从(cóng)银行(xíng)获得房款，如果购房(fáng)者(zhě)丧(sàng)失还款能(néng)力或短期不能还款等(děng)，则风险完全由银(yín)行承担(dān)，银行将(jiāng)面临较(jiào)大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房者的预售监管资金去(qù)哪了(le)？楼(lóu)盘“烂(làn)尾”，归根结底两个字(zì)那就是“没(méi)钱(qián)”，即没钱付工程款。在2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确(què)规定(dìng)了(le)开(kāi)发企业预售商(shāng)品房所得款(kuǎn)项应当用(yòng)于有(yǒu)关(guān)的工程建设(shè)，商品房预(yù)售款监管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制(zhì)定。但多(duō)年以来全国并没(méi)有统一(yī)的预(yù)售资金监管规定(dìng)，各地(dì)实行“一城一(yī)策(cè)”。例如(rú)，太原、昆明、重庆、长沙等城市重点监管资金比例为(wèi)总预售款的15-40％左(zuǒ)右，郑(zhèng)州、福(fú)州、合肥等城市(shì)则按照项目的建安成本(běn)乘以建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程总(zǒng)额报价计算重点资金。而事(shì)实(shí)是(shì)，不(bù)少购(gòu)房款(kuǎn)未(wèi)进(jìn)入监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被(bèi)挪(nuó)用(yòng)，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建设。收楼遥遥无(wú)期，月供却被迫继续还款(kuǎn)。那么，监管账户资金如(rú)何被挪走的(de)？实际上，在过去房地产大开发时代的高周转背景下，抽(chōu)调预售款监(jiān)管账(zhàng)户资金，是行业“潜规(guī)则”。比如工程总承包方，以工程建设名义，获得监管账(zhàng)户拨付(fù)资(zī)金，再由工程方将资(zī)金(jīn)转给房企，而拨付(fù)的工程(chéng)款(kuǎn)，远超工程进度(dù)所需(xū)。通过这些(xiē)方(fāng)式(shì)套取(qǔ)的(de)资金，在房企各地项目间流动，变相加杠杆(gān)，这样做提供了(le)资金(jīn)流动性(xìng)，房企(qǐ)抽调资金统筹拿地(dì)、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转模式，但一(yī)定程(chéng)度上把风险甩(shuǎi)给了(le)购房(fáng)者。

　　2 国(guó)际经(jīng)验

　　整体来说，国外(wài)商品房预售(shòu)制(zhì)度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付(fù)款保护：对于购房者预付资(zī)金，一般设(shè)有(yǒu)定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付款(kuǎn)比重：要求购房者(zhě)支付的预付款(kuǎn)比例(lì)相对较低，绝大(dà)部分房款(kuǎn)在房屋(wū)交付后开(kāi)始支(zhī)付；

　　3）预(yù)付(fù)款支付方式：预付款一般以定金方(fāng)式支付(fù)，或按(àn)工程进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一般采(cǎi)用两种方(fāng)式发放按揭贷(dài)款，一是(shì)按工(gōng)程进度付款(kuǎn)，按(àn)揭贷款按照(zhào)工程进(jìn)度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供(gōng)；二是房(fáng)屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保(bǎo)护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋交付(fù)保护(hù)：房屋(wū)交付质(zhì)量的(de)保障有两种方(fāng)式，一(yī)是期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收凭(píng)证后，开发商凭验(yàn)收凭(píng)证取得购房者支付(fù)的房款。二(èr)是(shì)开发商为(wèi)购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期，通常1-5年，保(bǎo)修期满，购房者支付尾款(kuǎn)。

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预售(shòu)资金第(dì)三方全程(chéng)奥巴马与中国关系好嘛，奥巴马在任时与中国的关系好吗监管，交付时(shí)开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定(dìng)金(jīn)一(yī)定期限(xiàn)内(nèi)无(wú)条(tiáo)件返(fǎn)还，最(zuì)低(dī)首付(fù)比例为3.5％，交(jiāo)房前(qián)仅支付首(shǒu)付，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款(kuǎn)，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款。

　　定金(jīn)及(jí)首付(fù)环节，定金比例(lì)一般为房款的1％-5％，首付(fù)比例最低可低(dī)于3.5％，根据美(měi)国官方数(shù)据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余(yú)款支付(fù)方面，除定金(jīn)或首付外，购房者在房屋交付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支(zhī)付剩余房(fáng)款。

　　资金监管(guǎn)方面(miàn)，美国(guó)为(wèi)防止开发商挪用资(zī)金(jīn)，购房者的定金及(jí)首付款由(yóu)第三方公证行或产权保险公(gōng)司(sī)的信(xìn)托账户监管(guǎn)。如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商倒闭导致楼(lóu)盘(pán)烂(làn)尾，购房者资金可通过申请仲裁取回(huí)，且不(bù)承担任何责任(rèn)与损(sǔn)失。而(ér)开发(fā)商在(zài)房屋建设过程中(zhōng)的资金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进度向(xiàng)开发商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损(sǔn)害银(yín)行利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施工进(jìn)度。开发商在房屋交付时需取得(dé)由政府(fǔ)相(xiāng)关(guān)部(bù)门经(jīng)审(shěn)查后发放(fàng)的(de)验收凭(píng)证(zhèng)，通过验收凭证向银行(xíng)得到(dào)购房者(zhě)支付的房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提(tí)供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房(fáng)可(kě)零首付购房，房款按建造工期进度支付，按揭按工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固定利(lì)率，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售(shòu)门槛方面，德国(guó)开发商在(zài)项目获(huò)批后(hòu)即可(kě)预(yù)售房屋(wū)。签署购房合同前，购房(fáng)者需支付约(yuē)2000欧的(de)定金并进(jìn)行预约公证，签订(dìng)合同后定(dìng)金退还。如由(yóu)于(yú)任(rèn)何原因不能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购房者需支付公(gōng)证费和土(tǔ)地(dì)交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价(jià)的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购(gòu)房(fáng)款(kuǎn)中，属(shǔ)于购房附加费。

　　首付(fù)方面(miàn)，德(dé)国没有规定最低首付比例，可(kě)零首付(fù)购房。

　　余款方面(miàn)，德国也(yě)采取(qǔ)按工(gōng)期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般分(fēn)7笔进行支付(fù)，具体支(zhī)付节点、比例因项目(mù)而(ér)异。一般(bān)来说，支付节点可分为(wèi)公证后、主体(tǐ)完(wán)工、内部水暖电(diàn)路完工、窗户(hù)玻璃完工(gōng)、室内(nèi)清洁及墙面完工(gōng)、地板完工、全部完工，支付比例可能(néng)是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可在(zài)支(zhī)付(fù)房款(kuǎn)前(qián)申(shēn)请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用固定利(lì)率，银行按施工节奏分多次发放贷(dài)款，每(měi)笔贷款给予购房者一定(dìng)使用(yòng)期限，期(qī)限结束后，购房者(zhě)开(kāi)始还贷(dài)。

　　保险方面，德国保险公司针对(duì)期(qī)房设计了(le)两种保险，保险的功能是当房屋出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司保证开发(fā)商赔偿或修复，开发商破产，由保险公司负责相应(yīng)赔偿(cháng)。保险(xiǎn)由(yóu)开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定金保(bǎo)险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付

　　英国预售制设(shè)有10％定金保险保(bǎo)护机制(zhì)，交房(fáng)前付款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律师严格监管(guǎn)。

　　订(dìng)立合同(tóng)前(qián)，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律(lǜ)师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合同等各个环(huán)节(jié)，各(gè)环节内容确(què)认无误后签订首付交换合同(tóng)。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保护(hù)机制，当开发(fā)商出现财务、经营问题(tí)时，购房者(zhě)10％的定金由(yóu)保险公(gōng)司赔付，而超出10％的部分较难追(zhuī)回。

　　首付方面(miàn)，首付(fù)比(bǐ)例通(tōng)常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天内支付(fù)。

　　余款支付(fù)环(huán)节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款(kuǎn)的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房前付款比例相对较低，一(yī)般会在合同签(qiān)订6-24个月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国(guó)规定房屋必须经(jīng)过房产公(gōng)证公(gōng)司的(de)检(jiǎn)验验收后(hòu)才能(néng)交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金监管环节(jié)，英(yīng)国期房(fáng)预售资金监(jiān)管(guǎn)极为严格(gé)，资金也由律师监(jiān)管(guǎn)，在确认工(gōng)程进(jìn)度、支付相关款项过程中(zhōng)，由买(mǎi)房律师将资金(jīn)转(zhuǎn)给卖方(fāng)律师，卖方律师(shī)转给开发商，即资(zī)金在进入开发商(shāng)账户(hù)前经(jīng)过两道(dào)关口，有(yǒu)利于保障购(gòu)房者资金安全。

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房交易立法，设置期(qī)房预付款保全措(cuò)施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万(wàn)日元时(shí)，开发(fā)商(shāng)必须完成“预(yù)售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开(kāi)发(fā)商违(wéi)约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按(àn)揭(jiē)还款(kuǎn)。

　　立法方面(miàn)，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供给严重失衡，叠加法律空(kōng)白，社会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台《宅地建筑物交易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范期房交(jiāo)易的(de)法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物取引业(yè)法(fǎ)》，对购房者支付(fù)定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分(fēn)，法律要求开发商必须完成定金(jīn)保全措施才可预售。什么(me)是定金保(bǎo)全(quán)措施？即买卖双方签订购房(fáng)合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或(huò)指定保证机构或保(bǎo)险机构(gòu)签(qiān)订定金保证委托合同(tóng)，设置购房(fáng)者定金(jīn)的保证或保险，并将相应的保(bǎo)证金证明书交付给购房者。除定(dìng)金外，其(qí)他预先支付的(de)购房款也受该措施(shī)保(bǎo)护(hù)。若开发商倒闭(bì)导致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者(zhě)可凭(píng)保证金证明书向金融(róng)机构或保(bǎo)证机(jī)构(gòu)或保险公司兑(duì)付，同时，开(kāi)发商需向购房者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需(xū)支付(fù)最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购(gòu)房者即(jí)可向银行申(shēn)请贷款(kuǎn)，但交房后才(cái)开始按揭贷(dài)款，除定金外(wài)的剩余(yú)房款在交房后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方资金(jīn)由(yóu)银行监管(guǎn)，享1年保修期后付(fù)尾(wěi)款

　　新加(jiā)坡期房购房者违约可返还相当于(yú)3.75％房款的(de)订金，首(shǒu)付比例20％，余款按工(gōng)程进(jìn)度支付(fù)，所(suǒ)有(yǒu)资金(jīn)进(jìn)银(yín)行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后(hòu)支付15％尾款。

　　订金(jīn)支(zhī)付环节，新(xīn)加(jiā)坡开(kāi)发商有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支(zhī)付5％房款作为(wèi)订金，OTP有效期14天，执(zhí)行(xíng)OTP则进一步(bù)签(qiān)订购买合同，不执行OTP则退还3.75％的房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同后(hòu)，购房者(zhě)需支付15％的(de)首(shǒu)付(fù)及印花(huā)税，同时购房(fáng)者向银行申请(qǐng)按揭贷(dài)款。

　　余(yú)款支(zhī)付上，新加(jiā)坡期房同(tóng)样(yàng)采取按工程进度付(fù)款的(de)方式，《发展商条(tiáo)例》对期房付款流(liú)程做了(le)统一详(xiáng)细规定，要求所(suǒ)有(yǒu)开发商遵守，支付节点一(yī)般为合(hé)同签订后、地基(jī)完工、框架完工、管道(dào)门窗等完(wán)工等，支付比(bǐ)例约为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银(yín)行按揭贷(dài)款也依照(zhào)工程进度放款，月供在此(cǐ)过程中(zhōng)随(suí)着放出贷款的增加而增(zēng)加，未(wèi)放款部分无需(xū)月(yuè)供(gōng)。

　　资金监管方面(miàn)，购房者的订金与(yǔ)付款会存入(rù)银(yín)行专门的项(xiàng)目(mù)资金账户，账户资金(jīn)提取须(xū)与房屋(wū)建设有(yǒu)关。房屋交付后，购房者享受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支付15％的尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一，短期来看，当(dāng)前房地(dì)产到了政策出(chū)手临界点，重(zhòng)点是(shì)保(bǎo)交楼和(hé)房(fáng)企重(zhòng)组(zǔ)。一(yī)方(fāng)面，加大(dà)对刚需和改善型需求的(de)支(zhī)持力(lì)度，长短兼顾(gù)妥善(shàn)应对局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重点是保交楼保复(fù)工(gōng)保民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一(yī)方(fāng)面，从现在(zài)起，对(duì)还(hái)在正常运转的(de)房企(qǐ)包括民(mín)营企(qǐ)业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房(fáng)企(qǐ)牵(qiān)头并购重组整个行(xíng)业，为每个房(fáng)企配套(tào)AMC和财团，给予(yǔ)金融工具配套。

　　二(èr)，中期来看，应(yīng)充分估计形势复杂性和(hé)人性(xìng)复(fù)杂性(xìng)，兼顾化解停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企(qǐ)债务、恢复市场信心以(yǐ)及长效机制。长(zhǎng)效(xiào)机(jī)制四大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略、人(rén)地挂(guà)钩、金(jīn)融中(zhōng)性稳定和房地产税。定金环节，建立开发商违(wéi)约后(hòu)定金(jīn)保护机制，如(rú)将(jiāng)已支付定金冻结至房屋(wū)交付(fù)阶段，保障(zhàng)购(gòu)房者定金安(ān)全。签订合(hé)同环节，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等(děng)情(qíng)况提供充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立(lì)按工(gōng)程进度付款机制或交房后按(àn)揭贷款机制，充(chōng)分保护购房者(zhě)的权(quán)益(yì)。资金监管环节，引入独立于(yú)开发商(shāng)、银行的第(dì)三方资金监管(guǎn)机构，或由政府(fǔ)相关部门直接监管，以此防(fáng)止资金挪用(yòng)现象。交付(fù)环节(jié)，建立(lì)商(shāng)品房保(bǎo)修(xiū)期制度。保(bǎo)修期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权负责、免费维修，购房者在保修期(qī)结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房(fáng)预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方(fāng)面，98年(nián)房改(gǎi)时，全国缺房子(zi)，开发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购房民众不(bù)公平的(de)预售制(zhì)已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销(xiāo)售。另一方面，取(qǔ)消预售制，改为现(xiàn)房销售(shòu)，开发商(shāng)将拼的不(bù)是(shì)五花八(bā)门(mén)、眼花缭乱、不(bù)知道能不(bù)能(néng)兑现(xiàn)的营销手段(duàn)，而是所见(jiàn)即所得的过硬的(de)产(chǎn)品质(zhì)量和诚信(xìn)，这(zhè)才是(shì)对购房民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障(zhàng)，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币驱(qū)逐(zhú)劣币。

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