OPPO宣布关停旗下芯片(piàn)子公司哲库(kù)科技，引(yǐn)发了公募(mù)REITs扩募风(fēng)波，如今，二级市场的影响(xiǎng)仍未停歇(xiē)。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华安张江光(guāng)大园REIT开盘(pán)继(jì)续延续此前几日的下跌走(zǒu)势，午(wǔ)后跌幅一度扩(kuò)大，尾(wěi)盘有(yǒu)所拉升，全天(tiān)收跌6.22％，最近3个(gè)交易(yì)日(rì)跌幅超过9.69％。

　　此前，华安张(zhāng)江光大园REIT曾发布(bù)公(gōng)告(gào)，紧急回(huí)应称(chēng)，哲库科技是其扩(kuò)募拟新购(gòu)入基础设施资产张润大厦(shà)的(de)重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到(dào)哲库(kù)科技(jì)及OPPO方面关于停止(zhǐ)执(zhí)行已(yǐ)签租赁协议的通知。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一(yī)步表示(shì)，原始权益人将继续(xù)密切关注哲库科技后续情(qíng)况，积极(jí)做好相关应对。

　　此(cǐ)外，张江REIT拟扩募购入项目的(de)原始权益人相关负责(zé)人也表(biǎo)示，近期已同步启动了应急(jí)预案，排摸储备租户，积极应对哲(zhé)库提前退租的可能事项。由于张润大厦是全国首(shǒu)批REITs申报扩(kuò)募项目，公司领(lǐng)导高(gāo)度重视，浦东新(xīn)区国资委(wěi)也高度关注。

　　多(duō)位业内(nèi)人士表(biǎo)示，华(huá)安张江光大园REIT近期市场波动(dòng)较大，但(dàn)其实不动产公募(mù)REITs项目(mù)短期出租率(lǜ)下跌并不会(huì)从根本(běn)上(shàng)影响(xiǎng)其内外价值，投资者(zhě)应理性看待(dài)。

　　张江光(guāng)大园REIT

　　二级市场(chǎng)价格继续波动

　　本周，OPPO关(guān)停旗下芯(xīn)片子公司哲库科(kē)技的事件(jiàn)继续扰动公募REITs市(shì)场(chǎng)。

　　Wind数据(jù)显示，5月(yuè)15日，华安张江(jiāng)光大园(yuán)REIT以(yǐ)3.726元的价格小幅低开(kāi)，此后二级市(shì)场(chǎng)价格开(kāi)始震(zhèn)荡(dàng)走低，午(wǔ)盘收跌6.17％。午后，华安张(zhāng)江光(guāng)大园(yuán)REIT跌幅一度扩(kuò)大到8.30％，随后价(jià)格有所回升，最终(zhōng)报收(shōu)3.512元，全天跌幅6.22％。

　　受近期不利消息影响(xiǎng)，华安张江光大园REIT最近几个交(jiāo)易日二级市(shì)场(chǎng)价格表现欠佳，5月11日以来(lái)，3个(gè)交易日跌幅达到9.69％，今年以(yǐ)来跌幅(fú)7.76％。不过，自2021年(nián)6月(yuè)21日上市以来，华安张(zhāng)江(jiāng)光大园REIT累计涨幅超(chāo)过24％，在全市场公募REITs中位居前列。

　　从(cóng)5月15日(rì)公募REITs市场整体表现上看，目前上市(shì)的8只产(chǎn)业园区基础设施REITs中，仅博时招(zhāo)商蛇(shé)口产业园REIT微幅上涨，其(qí)余7只均有不同程度(dù)下跌，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日平均跌幅1.38％。今年以来平均跌幅5.17％。

　　“此前，张江(jiāng)REIT一季报(bào)中(zhōng)已经披露张江光大园(yuán)项目历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么出(chū)租率(lǜ)有(yǒu)所下降，如(rú)今拟扩募的项目又遭遇突发事件，因此导(dǎo)致二(èr)级(jí)市场价格(gé)出(chū)现波(bō)动。”一位业内人士分析称。

　　不过，在上述人士看来，尽管(guǎn)出(chū)于风险规避的原因，最(zuì)近几个交易日(rì)场内资金有(yǒu)所流出，但是，不(bù)动产(chǎn)公(gōng)募REITs项目(mù)短(duǎn)期(qī)出租率下跌(diē)并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他(tā)也同时表示，目前随着(zhe)二级市场价格下跌(diē)，风险(xiǎn)也得到(dào)一定(dìng)释放(fàng)，但是价(jià)格涨跌会(huì)受到基本面(miàn)、情绪面等多重因(yīn)素影响，不(bù)好判断价(jià)格是不是已(yǐ)经完(wán)全(quán)触底。

　　此外(wài)，还有一位(wèi)业内人士表示(shì)，今年整体REITs市场表现低迷，不少(shǎo)产品年内二(èr)级(jí)市(shì)场跌幅较大，其实有些隐含收益(yì)率高的(de)产品具备一定的投(tóu)资价值(zhí)，很适(shì)合稳(wěn)健类投资者。此外，伴随(suí)着经济复(fù)苏的步伐，产(chǎn)业(yè)园(yuán)区、物流类等REITs产品(pǐn)具备一定的投资价(jià)值。

　　先(xiān)锋瑞(ruì)驰私募(mù)基金(jīn)执行董事高如星对(duì)此表示，若张江园(yuán)区最终能顺利(lì)解决招商，平稳过度(dù)对(duì)经营现金流没有造(zào)成大的影响，“事件性利空下调至得这么急、这(zhè)么深，加(jiā)上前期本身园区(qū)类资产就回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他(tā)也强(qiáng)调，最终还是落到租(zū)金收入受不受(shòu)影响，影响多大，估计园区会(huì)最终解(jiě)决(jué)。

　　张江(jiāng)REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路上再迎(yíng)接(jiē)考验(yàn)

　　5月(yuè)12日(rì)，OPPO宣布关(guān)停旗下(xià)芯片(piàn)子公(gōng)司哲库科技。随(suí)后5月12日晚，华安张江光(guāng)大园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基础设施资产张润大厦的(de)重要承(chéng)租(zū)方(fāng)之(zhī)一(yī)，目前(qián)未收到哲库科(kē)技(jì)及OPPO方面关于停止执行已签租赁协议(yì)的通知(zhī)。同(tóng)时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步表(biǎo)示，原(yuán)始权益人(rén)将继续密切(qiè)关(guān)注哲库(kù)科技(jì)后(hòu)续(xù)情况(kuàng)，积极做(zuò)好相关应对。

　　此前(qián)，张江(jiāng)REIT因其一季(jì)报中披露的(de)张江光大园(yuán)项目出租率下降事项(xiàng)，一度二级市场价格出现回落(luò)。在随后召开的(de)业绩说明会中管理(lǐ)人就相关(guān)事项进行了解释说明，市场信心(xīn)得到了(le)一定提振，二级市场价格表(biǎo)现也趋(qū)于平稳(wěn)。据了解，张江 REIT在5月(yuè)11日(rì)召开(kāi)的(de)线上和线下(xià)的扩(kuò)募说明会上，运营(yíng)团队表示(shì)了对张江光大园项目的信心，预计签(qiān)署意向书和合同谈判(pàn)中的储备租户正常转化后，项目出租率将得到回升历久弥新 什么意思，历久弥新后面一句是什么。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到三(sān)周的时间，张江REIT的(de)扩(kuò)募之路(lù)又迎来了新(xīn)的(de)考验。

　　因(yīn)张江(jiāng)REIT的(de)上述公(gōng)告引(yǐn)起了市场各(gè)方的广泛关注，张(zhāng)江(jiāng)REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关负责人坦言，事发突(tū)然确(què)实始(shǐ)料(liào)未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科技消息的第一(yī)时间即奔赴现(xiàn)场(chǎng)进(jìn)行了沟通(tōng)和核实工作，并同步启动了(le)应急预案，排摸储备(bèi)租(zū)户，积极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大(dà)厦是全国首批REITs申报扩募项目，公司领导高(gāo)度重视，据悉新(xīn)区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈及储备租户(hù)情况，相(xiāng)关(guān)负责人介绍说，目前储备租户(hù)还是比(bǐ)较丰富的(de)，覆(fù)盖了芯(xīn)片测试、人工(gōng)智能、航天产业(yè)、信息技(jì)术等产业(yè)客户(hù)，租赁意(yì)向面积超(chāo)过(guò)了(le)2万方(fāng)。从意向储备转化为实际租户需要(yào)一些时(shí)间。

　　“我们正在着手通过签署(shǔ)租(zū)赁意(yì)向书来尽快锁定一些重要租户(hù)。虽然(rán)收了三个月(yuè)履(lǚ)约保证金(jīn)给了我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本(běn)着对首批扩(kuò)募、对市场负责的态度，我们肯定要全(quán)力与(yǔ)时(shí)间(jiān)赛跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期内完成去化(huà)。”相关(guān)负(fù)责(zé)人(rén)说道。

　　张江REIT已持有的同(tóng)区域(yù)的张江(jiāng)光大园项(xiàng)目(mù)一季度末也有将(jiāng)近30％的空置(zhì)率，原始权益人有那么多储备(bèi)租(zū)户，之前的(de)空置率(lǜ)为何未(wèi)能得到解决(jué)。

　　对此相关负(fù)责人解释，张江光大(dà)园(yuán)一(yī)直以来(lái)都(dōu)坚(jiān)持以(yǐ)市场化运营为导向，历史运(yùn)营表(biǎo)现(xiàn)稳定，租户的调租和换租都(dōu)属于正常情况，而这次项目的(de)大(dà)租(zū)户退租正(zhèng)好发生(shēng)在市场(chǎng)活跃度的短期低点，目前市场情况(kuàng)已有所好转。在看到出租率下滑(huá)情况没有得到及时修复后，张江这边也作了一定的资源调配和(hé)倾斜(xié)，引入了(le)一些储备(bèi)租户。

　　另外，张润(rùn)大(dà)厦和张江光(guāng)大园项(xiàng)目在给(gěi)租户的分隔(gé)空间、交(jiāo)付(fù)标(biāo)准、租金水(shuǐ)平等方面也(yě)有一些差异(yì)化，张润大厦多(duō)是两千多(duō)平(píng)的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价也贵一些，张江光大园单层以一千平的(de)面积为主，还有一些独栋形态的物业。租户自身也会有诉求，也会根据自身(shēn)需求和预算挑(tiāo)选(xuǎn)区域(yù)内的不同(tóng)物业。

　　“如果扩(kuò)募(mù)完(wán)成以后，新老资产的管(guǎn)理人都(dōu)变成了一家，后续我们在(zài)资源(yuán)共享和联合营销方面能更(gèng)加充分发挥(huī)协同效应(yīng)，相信(xìn)可以做得更好。”上述负责人补充(chōng)说道。

　　最后谈及对于张江REIT的定位和展(zhǎn)望(wàng)，相(xiāng)关负(fù)责人表(biǎo)示，张江(jiāng)集团(tuán)和张(zhāng)江高(gāo)科目前在(zài)管资产约(yuē)五百万方，还有一些其(qí)他在开(kāi)发的储备项目，这些都将成(chéng)为张江REIT实(shí)现打造张江园(yuán)区产业(yè)空间资产上市平台目(mù)标的坚(jiān)实后盾(dùn)和储备资源(yuán)。“我们非常重视张江(jiāng)REIT这个资本平台和它(tā)未(wèi)来(lái)的(de)发展。”相关负责人表示，“这次扩募(mù)是(shì)我们实现(xiàn)基金扩(kuò)容的第一步(bù)，也是(shì)至关(guān)重要的一步(bù)，眼下(xià)我们可(kě)能面临(lín)了一(yī)些突发情况需要(yào)解决，但是这和我们在张江科学城(chéng)这三十年建设(shè)发展过程中所经(jīng)历的相比(bǐ)，只能(néng)算(suàn)是一个非常小的插曲。我们(men)有信心(xīn)排除万难，尽一切可能化(huà)解当前突(tū)发事(shì)件的所有负面影响，维(wéi)持预期和市场的信心(xīn)。”

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