近两年火爆(bào)的(de)创(chuàng)新产(chǎn)品(pǐn)公募REITs进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募(mù)REITs整体呈现(xiàn)出高比例稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配金(jīn)额的REITs产品，平均分红比例接(jiē)近99％。

　　多位业内(nèi)人士对此表(biǎo)示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征之一(yī)，稳定分红体(tǐ)现出(chū)该类产品长(zhǎng)期投(tóu)资价值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供(gōng)分配(pèi)现金等指标，也(yě)是(shì)观(guān)察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况(kuàng)的“窗口(kǒu)”。他(tā)们也提醒普通投资者注意，与三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在经营权到期(qī)后不再产生现金收益，特许经三生有幸遇见你下一句怎么接，三生有幸遇见你下一句幽默(jīng)营权分红目(mù)前已包含了利润分配和本(běn)金的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了(le)解资产类型和分红的特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红

　　平(píng)均(jūn)分红比例98.89％

　　公募REITs 进(jìn)入(rù)密集(jí)分红期，近(jìn)日(rì)7只REITs产品(pǐn)（4月17 日(rì)-4月21日）陆(lù)续迎来除(chú)息(xī)日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情况(kuàng)尚(shàng)未公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出了高比例(lì)的稳定分红，15只公(gōng)告2022 年可供分配(pèi)金额的(de)公募(mù)REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可(kě)供分配(pèi)金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝大(dà)部分(fēn)分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收(shōu)益来源为(wèi)持有期(qī)分(fēn)红收益，以(yǐ)及基金份额交易(yì)价格的(de)变(biàn)化。基金份额(é)二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营情况及市(shì)场因(yīn)素的(de)综合影响，较(jiào)易(yì)引起波动。与此相比，基金分红预期则(zé)更(gèng)有规律可循。公募REITs的分(fēn)红主要来(lái)自(zì)基(jī)础设施资产的(de)经(jīng)营现金流，投(tóu)资人通过(guò)基金募集(jí)材料(liào)和信息(xī)披露文件，结合(hé)行业(yè)及市(shì)场(chǎng)情况，可以分析基础设施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作为进行(xíng)投资决策的重要参考。

　　“相(xiāng)对于(yú)基金份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为基金份额(é)持有人(rén)实际获得的现金收益，对于长期投资者更具参考价值。”中(zhōng)金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副(fù)总监李华平也表(biǎo)示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行(xíng)）》及相关法规要求，基础设施(shī)基金应当将90％以(yǐ)上合并(bìng)后基金年度可分配金额以现金(jīn)形(xíng)式(shì)分配给投(tóu)资者，强(qiáng)制分红机制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长(zhǎng)期投资(zī)价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础(chǔ)设施公募REITs同时具(jù)备“股性”和“债(zhài)性”双重特点。二级市场价格反映这类产品“股性”的一面，分红体现了这类产品的(de)“债性”特点。公募REITs有强制分红要求，分红(hóng)类似于债券派息(xī)，但(dàn)不等同于债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供分配现金(jīn)决定。

　　从机构投(tóu)资者的角度(dù)来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富(fù)了机构投资者的投资品类，为资(zī)产配(pèi)置多(duō)元化提供抓手(shǒu)，具有较(jiào)强的配置(zhì)价值。另一方面，公募REITs的(de)分(fēn)红能够(gòu)帮助(zhù)机构投资者稳定收益。机构投资(zī)者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红获取相对于投资债券相对(duì)高(gāo)的收(shōu)益(yì)性，在有效控制风险的前(qián)提(tí)下(xià)，增厚资产(chǎn)包收益，起(qǐ)到投资“压(yā)舱石”的作用。

　　分红除(chú)了投资收益“落(luò)袋为安”外，市(shì)场对(duì)于未来分红水(shuǐ)平的预期，也是影(yǐng)响REITs基金二(èr)级市场价格走势的关键(jiàn)因素之一(yī)。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月21日，今年以(yǐ)来(lái)中证REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债(zhài)券宽(kuān)基(jī)指数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日，有20只公募REITs发(fā)布了(le)2022年年报，部分(fēn)产品受宏观(guān)经济的(de)影响，可分配(pèi)金额(é)完成率不(bù)达预期(qī)，一定(dìng)程度上影响了公募REITs二(èr)级(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)价格。”李华平称，公(gōng)募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素(sù)的影响，投(tóu)资(zī)收(shōu)益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要(yào)因素之(zhī)一，而稳定的分红有利于吸引投(tóu)资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责(zé)人也表示，近(jìn)期经济预期恢复，一方(fāng)面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债券回归的过程；另一方面，基础(chǔ)设施项目的经营业绩相对经济活力的改善有一定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外，公募(mù)REITs在(zài)分红(hóng)除权日，将对基金(jīn)份额的开(kāi)盘指导价做(zuò)调减处理，调减金额(é)根据单位基(jī)金份额的分红金额进行计(jì)算。除(chú)权操作是对分红前后基金份(fèn)额净值变化的修正(zhèng)，使投(tóu)资人在(zài)基金分红前后均(jūn)可以获得公平的投资机会(huì)。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长(zhǎng)期(qī)投资的信心，同时需结合持(chí)有产品的特(tè)性(xìng)，关(guān)注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分红包(bāo)括(kuò)利润(rùn)分配和本金归还

　　普通投资者应了解(jiě)底层资产情况(kuàng)

　　多位(wèi)业内人士(shì)还提醒，与现有公募基金分红前提是本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特(tè)许经营权REITs基金运(yùn)作期间的“分红”界(jiè)定(dìng)为(wèi)“分派”更为(wèi)准确，分派的(de)是本(běn)金(jīn)与增值两个部分，两(liǎng)个部分之(zhī)间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现有(yǒu)公募(mù)基(jī)金分红差(chà)异很大(dà)，大多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持(chí)续分红。一(yī)旦30年(nián)、40年、50年、60年等合同年限(xiàn)到期(qī)后(hòu)基金价值面临极大不确定(dìng)性(xìng)，这(zhè)是该(gāi)类投(tóu)资者应该注意的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示(shì)，目前公募REITs主要(yào)有特(tè)许经营权类和产(chǎn)权类两大(dà)资(zī)产(chǎn)类型(xíng)，持有产权类产(chǎn)品(pǐn)的收(shōu)益(yì)主要包括(kuò)每(měi)年的现金分红及资(zī)产增值(zhí)的(de)收(shōu)益，而持有特许(xǔ)经营类产品的(de)收益主(zhǔ)要来自项目(mù)每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中，特(tè)许经(jīng)营权类资产的分红包(bāo)括了(le)利润分配(pèi)和本金的(de)归还，两者的比率也(yě)是变动(dòng)的，对特(tè)许经营权(quán)类(lèi)资产的公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投资收益(yì)。普通投资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的类型。

　　中航(háng)基金(jīn)也表示(shì)，从细分(fēn)来看，各类公募REITs分红因底层资产属性(xìng)不(bù)同(tóng)而(ér)形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产品因其分红相当于包(bāo)含“本金(jīn)+收益”，分红(hóng)相对较多，债(zhài)性偏强。而产权类的公(gōng)募REITs分(fēn)红(hóng)主要为“收益”，更看重底层(céng)资(zī)产的价(jià)值增值，所以相(xiāng)对股性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑底层资产(chǎn)属性，对所(suǒ)选择产品的二级市(shì)场(chǎng)价格和分红(hóng)有(yǒu)合理(lǐ)预期(qī)。

　　中金基金(jīn)相(xiāng)关负责人也(yě)认(rèn)为，与产权类项(xiàng)目相(xiāng)比，特(tè)许经营项目(mù)在经(jīng)营权到期后不再能(néng)产生现金收益，因此将(jiāng)可供分配金(jīn)额的分配理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余经营期限较短的特许经营项(xiàng)目，通常具备更(gèng)高的(de)分派(pài)率(lǜ)水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项(xiàng)目，即使(shǐ)分派率相对较低，也有足(zú)够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基金该负责人提醒(xǐng)投资者(zhě)注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额(é)包含了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况(kuàng)下，基金份(fèn)额单价(jià)随着(zhe)分派(pài)进(jìn)度逐年下降是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的收益来自项目剩余期(qī)限产生的(de)现金流。

　　“与(yǔ)特许经营项目相比(bǐ)，产(chǎn)权类项(xiàng)目(mù)的土(tǔ)地(dì)或建(jiàn)筑的剩余(yú)使用(yòng)年(nián)限一般较长，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机(jī)会进(jìn)一步延长经营期限。这种类(lèi)似永续(xù)经营的假(jiǎ)设反映在基础资产的估值上，使产(chǎn)权类REITs具备更(gèng)显著的资产投资属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观测内部收益率等(děng)指标

　　评估项(xiàng)目底(dǐ)层(céng)资产运营情况

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内(nèi)人士还(hái)表示，在(zài)产品分红期，投资者可以观测(cè)经营活动现金流、可供分配现金(jīn)、内部(bù)收益率(lǜ)等指标，来观察和评估(gū)项目底层资产的运营情况。

　　中航基金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一是(shì)年报中披露(lù)的经营活动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在(zài)本质(zhì)性(xìng)区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的现金净(jìng)流量是(shì)指企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本身(shēn)经(jīng)营活动产生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对非现(xiàn)金影响利润表(biǎo)的项(xiàng)目(mù)进行调整(zhěng)，加期(qī)初现金，最终得到的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产(chǎn)配置(zhì)新选择，投资(zī)价值体现在相对股(gǔ)债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资(zī)者对经(jīng)营权类的资产可以更(gèng)多关注内部收益(yì)率的高低，对产权类的资产(chǎn)更多关(guān)注分派率高低。因为(wèi)公募REITs可分配(pèi)收(shōu)益(yì)主要来(lái)自底层资产(chǎn)的经营净现金流，所(suǒ)以底层资产运营(yíng)情况直接影响投资(zī)回(huí)报，投资者可综合考虑(lǜ)原(yuán)始权益人综合实力、运营管理机构实力、公募(mù)基金(jīn)管理人实力等多重因素(sù)来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募REITs进入密集(jí)分红期，由于分红交易带来(lái)的(de)短期博弈机会仍在，叠加(jiā)此(cǐ)前(qián)市场接(jiē)连回调，建议投资(zī)者关注有基本面支撑(chēng)、填权效应相对明显、同时分红(hóng)规模较为(wèi)可观(guān)的个券。

　　“公募REITs的招募说明书均会(huì)载明REITs在发行首年及(jí)次年的(de)可供分配金额预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实际分红金(jīn)额与(yǔ)募集材料中披露预测进行比(bǐ)较分析(xī)，结合经济(jì)及(jí)市场(chǎng)的实际环(huán)境，对基础(chǔ)设(shè)施项目的(de)运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行判断。”中金基金(jīn)上述(shù)负(fù)责人(rén)也称。

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