近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期(qī)，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募REITs整体呈现出高比(bǐ)例(lì)稳定(dìng)分(fēn)红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平(píng)均(jūn)分红比例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对此表(biǎo)示，强(qiáng)制分(fēn)红机制是(shì)公募REITs主要特征之一，稳定(dìng)分红体现(xiàn)出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过(guò)观测经(jīng)营(yíng)活(huó)动现金流、可(kě)供(gōng)分配现金等指标，也是观察REITs项目底层资产运营情况的(de)“窗口”。他(tā)们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相(xiāng)比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不再产(chǎn)生现(xiàn)金收(shōu)益，特许经营权(quán)分(fēn)红目前已包含了(le)利润分配和本(běn)金的归还，在选择投资标的时应了解资产(chǎn)类(lèi)型(xíng)和分(fēn)红的(de)特(tè)征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品分红(hóng)

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集(jí)分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎来除息(xī)日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情(qíng)况尚未公布。整体来看(kàn)，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年(nián)可(kě)供分(fēn)配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品中，2022年(nián)全年分配金额占可供分(fēn)配金(jīn)额比例平均为98.89％，且绝(jué)大(dà)部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主要收(shōu)益来源为持有期分红收益，以及基(jī)金份额交易价格(gé)的变化。基金份额二级(jí)市(shì)场价格受到公募REITs资产运营情况及市场因素的综合影响，较易引起波动。与此相比(bǐ)，基金(jīn)分红(hóng)预期则更(gèng)有(yǒu)规(guī)律可循。公募(mù)REITs的分红主要来自基(jī)础设施资(zī)产的经营现金流，投资人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文(wén)件，结合(hé)行业及市场情况，可(kě)以分(fēn)析基础设施项目的经营业绩，作(zuò)为(wèi)进行投资决策的重要参(cān)考。

　　“相(xiāng)对于基金份(fèn)额(é)二(èr)级市场价(jià)格(gé)变化(huà)导(dǎo)致的浮盈或(huò)浮亏，分红作为基金份额持有人实际获(huò)得的现金收益，对(duì)什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间于长期投资者更(gèng)具参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责人(rén)称。

　　平安(ān)基金(jīn)REITs 投资中心运(yùn)营高级副总监李(lǐ)华平也表(biǎo)示，根(gēn)据(jù)《公开(kāi)募(mù)集基础(chǔ)设(shè)施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法规要求，基础设施基金应当将90％以上合并后基金年度可分(fēn)配(pèi)金额(é)以现(xiàn)金形式(shì)分配给投资者，强制分红机制(zhì)是公(gōng)募REITs的主要特征之一，稳定的分红机制(zhì)体现(xiàn)出(chū)REITs产品长期投(tóu)资(zī)价值。

　　中(zhōng)航(háng)基金也认(rèn)为，从投(tóu)资角度来看，基础设(shè)施公募(mù)REITs同时(shí)具备“股性”和“债(zhài)性”双重(zhòng)特点。二(èr)级市场价(jià)格反(fǎn)映这类产品(pǐn)“股性”的一面，分红体现了这类产品(pǐn)的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分(fēn)红(hóng)要求(qiú)，分红(hóng)类似于债(zhài)券派息(xī)，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息(xī)回报，而是由可(kě)供分(fēn)配(pèi)现金决定。

　　从机构投(tóu)资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了(le)机构投资(zī)者的投资(zī)品类，为(wèi)资产配置多(duō)元化(huà)提供抓(zhuā)手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面(miàn)，公(gōng)募REITs的分(fēn)红能够帮助机构投资者稳定(dìng)收益。机构投资者公(gōng)募(mù)REITs能(néng)够通过分红获取相(xiāng)对于投(tóu)资债(zhài)券相对高的收(shōu)益性，在(zài)有效(xiào)控(kòng)制风险的前提下，增厚资(zī)产(chǎn)包(bāo)收益，起到投资“压舱(cāng)石”的作(zuò)用。

　　分红(hóng)除(chú)了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安(ān)”外，市场(chǎng)对于未(wèi)来分红水平的预期(qī)，也(yě)是影响REITs基金(jīn)二级市场价(jià)格走势的关键因素(sù)之一。

　　从近期公(gōng)募REITs的二(èr)级市场(chǎng)表(biǎo)现看，截至4月21日，今(jīn)年以来中证REITs（收(shōu)盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未(wèi)跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　“截至(zhì)2023年3月(yuè)31日，有20只(zhǐ)公募(mù)REITs发布了(le)2022年年报，部分产品(pǐn)受(shòu)宏(hóng)观经济的影响，可分配金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了(le)公(gōng)募REITs二级市场的(de)价格。”李华平称，公募(mù)REITs二(èr)级市场的价格波(bō)动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二(èr)级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因(yīn)素之(zhī)一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投(tóu)资(zī)。

　　中金基金相关负责人也表示，近期经济预期恢复，一(yī)方面市(shì)场热(rè)点呈现向股票和债券回(huí)归(guī)的(de)过程；另(lìng)一方面，基础设施项目(mù)的经营业绩(jì)相对(duì)经济(jì)活力的改善有一(yī)定的(de)滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公(gōng)募REITs在分红除权日，将对基金份额的开(kāi)盘(pán)指导价做调减处理，调减(jiǎn)金额根据单位基(jī)金份(fèn)额的分(fēn)红金额进行计(jì)算。除权操(cāo)作(zuò)是对分红前后基金份额(é)净值(zhí)变化(huà)的修正，使(shǐ)投资(zī)人(rén)在基金(jīn)分红前后均(jūn)可以获(huò)得(dé)公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可(kě)增强(qiáng)投资者长(zhǎng)期投资的信心，同时需结合持有产品(pǐn)的特性，关注(zhù)二级(jí)市场扰动对(duì)整体(tǐ)收(shōu)益的影响程(chéng)度。”中航基金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包括利润分配和本金归还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士(shì)还提醒，与现(xiàn)有公募基金分红前提是(shì)本(běn)金(jīn)之上的(de)增值部分不同，特许经营(yíng)权REITs基(jī)金运(yùn)作期(qī)间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金与增值两(liǎng)个部(bù)分，两个部分(fēn)之(zhī)间的比(bǐ)例是变动的，与现(xiàn)有(yǒu)公(gōng)募基金分红(hóng)差异(yì)很大，大多数(shù)普通投资者可能把“分派”金额(é)误认为(wèi)是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同(tóng)年限到期后基金价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的(de)情况。

　　李(lǐ)华平表示，目前公募REITs主要有特许经营(yíng)权类和产权类两大资产类(lèi)型，持(chí)有产权类产品的(de)收益主要包(bāo)括每(měi)年的现(xiàn)金分红(hóng)及资(zī)产增值的收益(yì)，而持(chí)有特许经营(yíng)类产品的收益主(zhǔ)要来自项目每年的现(xiàn)金(jīn)分(fēn)红。其中，特许经营权类资产的(de)分红包括了利润(rùn)分配和本金(jīn)的(de)归还(hái)，两者的比(bǐ)率也(yě)是变动的，对特许经营权类资产的(de)公募(mù)REITs可(kě)以内部收益(yì)率（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选择投资标(biāo)的时，应了解公(gōng)募REITs底层资(zī)产的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分(fēn)来看，各类(lèi)公募REITs分(fēn)红因(yīn)底(dǐ)层资(zī)产属性不同(tóng)而(ér)形成区别。特(tè)许经营权类的公募REITs产品因(yīn)其分红相当(dāng)于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多，债性偏(piān)强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对(duì)股性偏(piān)强。普通投资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需要考虑底层资(zī)产属性，对所(suǒ)选择产品的二级市场价格和(hé)分红有合理预期。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人也认为，与(yǔ)产权类项(xiàng)目相比，特许经营项目在经营权到期后不再能产生(shēng)现金收益，因此(cǐ)将可供分配金额的(de)分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经(jīng)营期限较(jiào)短的特许经营(yíng)项目，通常具备更高的分(fēn)派率水(shuǐ)平。对于剩余期限较长的(de)特许(xǔ)经营权项目，即(jí)使(shǐ)分派率相(xiāng)对(duì)较低，也(yě)有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基金该负(fù)责人提(tí)醒投资者注意，特(tè)许经(jīng)营权项目(mù)的分(fēn)派金额包含(hán)了投资本金，在不进行(xíng)扩募的情(qíng)况下，基金份额单价随(suí)着分派进(jìn)度(dù)逐(zhú)年下降是正常现象，投资(zī)特许经营权REITs的收益(yì)来自项目(mù)剩余期限产生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营(yíng)项(xiàng)目相比，产权类项目(mù)的土(tǔ)地或(huò)建(jiàn)筑的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长(zhǎng)，再加上到期后通过对建筑的更新改造或补(bǔ)缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资，有机(jī)会(huì)进一步(bù)延长(zhǎng)经营期限。这种类似永续(xù)经营的假(jiǎ)设(shè)反映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产权类REITs具备更(gèng)显(xiǎn)著的资产投资属性。”该(gāi)负(fù)责(zé)人称。

　　观测(cè)内部收益率等指标

　　评估项目底层资(zī)产运(yùn)营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产品分红期，投资者可以观测经(jīng)营(yíng)活动现(xiàn)金(jīn)流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部(bù)收(shōu)益(yì)率等指标，来观察和评估项目底层资产的(de)运营情况。

　　中航基金表(biǎo)示，年报指标中，跟现金相关的指标有(yǒu)两个：一是年(nián)报中(zhōng)披露(lù)的经营活动现金(jīn)流(liú)，二是(shì)可供分配现金，二者存在本质性区别(bié)。经营活动产生的现金净流量是指企(qǐ)业经(jīng)营、筹资(zī)、投资(zī)产生的现金流，基于企业本身经营活动产生(shēng)；可供(gōng)分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非现金影响利润表的项目进行调整，加期初现金(jīn)，最终得到的账面(miàn)现金(jīn)。

　　李华平也表示，公募REITs作(zuò)为资产配置新(xīn)选择，投资(zī)价值体现在相对股债市(shì)场独立(lì)的资产配(pèi)置功能，比(bǐ)较适合长期持有(yǒu)。建议投(tóu)资者对经营权(quán)类的资产可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高低，对产(chǎn)权类的资(什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间zī)产更多(duō)关注分派率高低。因(yīn)为公募REITs可分配(pèi)收益主要什么是艾里斯ABC理论 艾里斯abc理论提出的时间来自底层(céng)资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层资产运营情(qíng)况直接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑原始权益(yì)人综合实力、运(yùn)营管(guǎn)理机构实力、公募基金管理人实(shí)力等多重因素来选择投资标的。

　　中信证券(quàn)研(yán)报也显示，公募REITs进(jìn)入(rù)密集分红期，由(yóu)于(yú)分红交易带来(lái)的短期(qī)博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接连回调，建议投资(zī)者关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应(yīng)相对明(míng)显、同时分红规(guī)模较(jiào)为可观(guān)的(de)个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会(huì)载明REITs在发行首年及次年的(de)可供分(fēn)配金(jīn)额预测(cè)。投资(zī)者可以将REITs的实际(jì)分红金(jīn)额与募集材(cái)料中披露预(yù)测进行比较(jiào)分(fēn)析，结合(hé)经济及(jí)市场的实(shí)际环境，对基础设施项目的运(yùn)营业绩及(jí)REITs的管(guǎn)理能力进(jìn)行判断(duàn)。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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