5月以来，房地产(chǎn)板块(kuài)个股多出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。而以公募基金为代表的机(jī)构对于(yú)这(zhè)一板(bǎn)块已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以(yǐ)南方(fāng)和(hé)华夏(xià)的两只老牌(pái)ETF基(jī)金为例(lì)，5月(yuè)9日时所公布的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日(rì)时有小幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得(dé)增持(chí)，持(chí)仓(cāng)数(shù)量(liàng)占流通股比重增幅(fú)五(wǔ)只(zhǐ)个股分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕细作成共识

　　从公募基金对房地产的配置(zhì)看，2019年(nián)末，公募(mù)所持有(yǒu)的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股(gǔ)票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公(gōng)募所持房地产公(gōng)司市值在(zài)股(gǔ)票(piào)资产中的(de)占比(bǐ)却断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数(shù)值更(gèng)是(shì)进一步降至(zhì)1.56％。

　　不(bù)过2022年终于出现了三年来的首次回(huí)升，年(nián)底(dǐ)这一数(shù)值从(cóng)1.56％升至1.65％。与此同(tóng)时(shí)，公(gōng)募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的(de)6.94％提高到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头(tóu)似乎在(zài)今年一季度得(dé)以(yǐ)延续。数(shù)据(jù)统计显示，公募重仓持有房地产(chǎn)板块一季度市(shì)值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿(yì)元，较(jiào)2022年(nián)四季度提升(shēng)6.71％。持仓市(shì)值(zhí)前五个股分别(bié)为保利(lì)发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持(chí)仓市值占板(bǎn)块比重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发(fā)现(xiàn)，公募(mù)对(duì)于(yú)房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势(shì)。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季报汇总(zǒng)的重仓股中，房(fáng)地产板块排(pái)名(míng)最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的(de)是招商蛇口，排在第78位(wèi)。而(ér)老(lǎo)牌(pái)龙头股万科(kē)A排(pái)在第96位(wèi)。对比去年(nián)四季报，变化(huà)之处首先在于几只(zhǐ)房(fáng)地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤(yóu)其是万(wàn)科最(zuì)为明(míng)显(xiǎn)；其次是金地集团退出(chū)百(bǎi)大之列。但考虑到房(fáng)地产是复苏链上最后一环，且(qiě)首季并非(fēi)行业销(xiāo)售旺季，其传导到二级(jí)市场乃至(zhì)机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已(yǐ)经进入大(dà)分化(huà)时(shí)代，一二线城市好于三四线(xiàn)城市。而映(yìng)射(shè)到二级(jí)市场投资上，配置房(fáng)地产行业轻松收获行(xíng)业贝塔的红利期一去不返了。“如(rú)果按照产业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产(chǎn)等几类行95311怎么转人工服务，95311怎么转人工服务直接通业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟(shú)期或(huò)者衰(shuāi)退期的行业，传统认知上(shàng)没有什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊的行情里包括煤炭、电解(jiě)铝(lǚ)等类(lèi)似的行(xíng)业也出现了一(yī)些机会(huì)，背(bèi)后的逻(luó)辑是供给侧发(fā)生了更大的变化。”一不愿具名的上海公募基金经理指出。

　　不过(guò)也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行(xíng)业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销(xiāo)售面(miàn)积很难再(zài)出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数量增(zēng)加了15万亿(yì)元。中国(guó)存量有400亿平方米建筑面积，考虑(lǜ)存(cún)量地产的更新，也有近10亿平方(fāng)米。需(xū)求端(duān)还需要有(yǒu)一定的政策出(chū)来去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至今日(rì)，无论从城(chéng)镇(zhèn)化的进(jìn)程，还(hái)是(shì)人(rén)均(jūn)住(zhù)房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人(rén)），我国均(jūn)已告别住(zhù)房(fáng)短缺(quē)时(shí)代，而(ér)目前(qián)居民的杠杆率(lǜ)和房价收入也(yě)不支撑(chēng)每年18万亿元的销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价，因而行(xíng)业高增的时代已(yǐ)经过去，未(wèi)来行业的需求或将回落，在此过程中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆属性，就很(hěn)容易出现信用风险问题（类似(shì)2022年的(de)民营地产爆(bào)雷），行业进入到供给侧出(chū)清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞争力强的(de)公司就能够通过(guò)大鱼吃小鱼的方式，获得(dé)市占率的提(tí)升。当行业需(xū)求见顶回(huí)落时(shí)，行(xíng)业的(de)贝(bèi)塔已经过去(qù)了，但不代表没有(yǒu)投资机(jī)会，机会在于(yú)城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资(zī)，就是强(qiáng)竞争(zhēng)力公司(sī)的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细作(zuò)个股成为公募乃至整(zhěng)体机构的务实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜(yí)放眼量”

　　头(tóu)部央国企(qǐ)、优质区域性标的成(chéng)香饽饽(bō)

　　5月以来，房地(dì)产板块个(gè)股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产(chǎn)指数本月涨幅约为2％。从具体的个股来(lái)看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申(shēn)万房(fáng)地产板(bǎn)块个股，在纳(nà)入统计(jì)的124只房地产(chǎn)类标的股中，本月以来实现股价上涨的达到(dào)了81家。

　　其中，上(shàng)述(shù)时间段(duàn)恰好排名前五(wǔ)的公司月内涨(zhǎng)幅超过了10％，它们分别是上实发(fā)展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海、华夏幸福、荣安地产。排名(míng)第一(yī)的(de)上实发展，五一假期(qī)归来后日成交量明显放(fàng)大，4日、5日连续两个交易日收出涨停。从该股的基本面来看，上实(shí)发展的主营业务为房地产开发与经营。公司(sī)的主(zhǔ)要产品及服务为房地产销售、房(fáng)地产租赁、物(wù)业(yè)管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营(yíng)。从业绩数(shù)据(jù)来看，2022年，其实(shí)现营业收(shōu)入(rù)52.48亿元，比(bǐ)上(shàng)期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同(tóng)比下降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机(jī)构都(dōu)有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体包括公募的上(shàng)银基(jī)金、私(sī)募的(de)迎(yíng)水文龙(lóng)、中(zhōng)央汇金、长城资产管理公(gōng)司(sī)等(děng)都(dōu)跻身前十(shí)的(de)行列。

　　巧合的是，涨(zhǎng)幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥也是上(shàng)海(hǎi)本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度的收入利润(rùn)规模大幅度复苏。究其原因，一(yī)方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最高，另一方面则是公司拿地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增(zēng)虹口(kǒu)135、138住宅地块，总建筑(zhù)面(miàn)积约(yuē)54万(wàn)平方米(mǐ)。

　　在这样的(de)业绩势(shì)头向好背景下，自然也吸引了知名机构在其中持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流(liú)通股股(gǔ)东(dōng)来看，知(zhī)名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的(de)两只产(chǎn)品依然在前十(shí)中(zhōng)，这也是连(lián)续第三个季度他(tā)有的(de)两只(zhǐ)产品杀(shā)入前十。同(tóng)时榜单中(zhōng)还有一(yī)支(zhī)大名(míng)鼎鼎的(de)QFII阿布扎比投资(zī)局，其(qí)当(dāng)季还(hái)小幅增加了持股。

　　除去上(shàng)述两家上海(hǎi)区域性地产公司外，荣(róng)安地产(chǎn)则是主要布(bù)局(jú)在深圳的(de)地产公(gōng)司，一(yī)季报(bào)交出的也是一份(fèn)报(bào)喜的成(chéng)绩单：首季公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于(yú)上市公(gōng)司股东(dōng)的净(jìng)利润6.48亿元，同比(bǐ)增长31.27％。

　　从(cóng)机(jī)构态度来(lái)看，《红周刊》注意到(dào)两只公募指基首季新(xīn)杀入(rù)十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方(fāng)中(zhōng)证(zhèng)全指房地产ETF上榜(bǎng)排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则(zé)排名(míng)第九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高盛(shèng)国际和私募迎水聚(jù)宝(bǎo)。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊》采访(fǎng)时，兴证全球(qiú)基(jī)金相关人士分(fēn)析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头(tóu)的价值更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地(dì)供(gōng)给较(jiào)多（券商测算对应潜在毛(máo)利(lì)率在25％以上，目前房企的利润率仅20％），绝大多数房企(qǐ)受限于信用问题或者(zhě)资金紧张没法(fǎ)拿地，龙(lóng)头房企(qǐ)趁机获取低成本土(tǔ)地，龙头房企的拿地力度（拿地金(jīn)额/销售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头(tóu)房企杠杆率较低，净(jìng)负(fù)债率基本在70％以(yǐ)下，而其(qí)他房企(qǐ)的净(jìng)负债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有限，从融资成本看，龙头(tóu)房企的融资成本不断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企(qǐ)明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大(dà)好机会。中信(xìn)证券指出：“房地产行(xíng)业(yè)的结构性(xìng)机会依然存在，少部分公(gōng)司(sī)尤(yóu)其是央(yāng)企占据显著优势(shì)，其主(zhǔ)要又体现为库(kù)存的(de)优势。央企地产公司，现(xiàn)阶段表现(xiàn)出(chū)较低的融资成(chéng)本，优质的开发资源和(hé)良好的不动产资产运营能力(lì)的多重(zhòng)竞争优势(shì)。”

　　“即使没有中特估，国央企相(xiāng)较于民(mín)营地产(chǎn)公司也是更有优势的。”吕功(gōng)绩强调(diào)，“对于减值、土地资(zī)源债权债(zhài)务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营房开(kāi)企业的资产会有更多担忧和质疑(yí)，所以在这(zhè)一(yī)轮行业出清(qīng)的过程中(zhōng)，央国企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复更(gèng)明(míng)显。中特估的角度从中长期(qī)的维度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行业进入(rù)高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳(wěn)定且(qiě)可预期的盈(yíng)利(lì)和现金(jīn)流创(chuàng)造能力，以此带来估值(zhí)中(zhōng)枢的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造持续现金流的企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比(bǐ)较(jiào)低，行(xíng)业内部将(jiāng)出(chū)现分化，要关(guān)注将受益于行(xíng)业集中度提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊也表示。

　　顺应机构这一思路的话，或许还是(shì)保利(lì)发(fā)展、招商蛇口(kǒu)等国资(zī)背景龙头(tóu)前途(tú)更为(wèi)光明(míng)。不过国(guó)投瑞(ruì)银(yín)基金投资部副总监綦傅鹏表示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国(guó)企央企在(zài)三个方(fāng)面是否可以维持，首(shǒu)先是融资成(chéng)本保持低位，其次是(shì)销(xiāo)售份(fèn)额持(chí)续(xù)提(tí)升，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速(sù)度缓慢

　　机构需(xū)要(yào)多给一些耐(nài)心

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也根据房企一季报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩(jì)出现的整体下滑，2023年一季度的(de)业绩分化(huà)更趋(qū)明显(xiǎn)，保利发展、滨江集团等(děng)房企营收、净利均实(shí)现(xiàn)了业绩的回正，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对(duì)此(cǐ)，知名房(fáng)地(dì)产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析(xī)表(biǎo)示，业绩出(chū)现明显改善的房企，主要是因为过去两三年时间(jiān)，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么投(tóu)资拿地(dì)之后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地，且主要(yào)集中在核心城市，投(tóu)资力度较大(dà)。投(tóu)资的驱动(dòng)能(néng)够推动房企(qǐ)销(xiāo)售业绩的(de)增长，从而在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也(yě)提醒表示(shì)，在房地产的复苏过程中，还面(miàn)临着一些不(bù)确定性。其实整个市(shì)场从四(sì)月份(fèn)开始又在(zài)往下掉。除了(le)杭(háng)州(zhōu)、成(chéng)都等极个别城市四月环(huán)比三月相(xiāng)对表现较好之外，包括(kuò)北(běi)京、上海在内的绝大多数城市都(dōu)出(chū)现(xiàn)环(huán)比下(xià)滑的情况。而现在五月的市场(chǎng)表现也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入(rù)情况，以及市(shì)场的去库存压(yā)力、企业的资(zī)金(jīn)面压(yā)力(lì)，可能会出现，到六月(yuè)份房企为(wèi)了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场(chǎng)的短期反弹外(wài)的一个市场(chǎng)乏力现象(xiàng)。也就是说，第二季度(dù)、第三季度增长不确定性的压(yā)力仍旧较(jiào)大(dà)。

　　上海利檀投资董(dǒng)事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以及(jí)其上下(xià)游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想象(xiàng)的(de)要慢很多，我们要多给一些耐心，这个(gè)时候，在房地产以及(jí)上下(xià)游就不是赚(zhuàn)快钱的时候，只能赚他基本面的钱(qián)。但这也意味着，只有极为少数(shù)的、做得比同行(xíng)好得多的企业，会伴(bàn)随整个行业的弱复(fù)苏(sū)，业绩会(huì)逐步体现出来(lái)。所以只(zhǐ)能耐心地去等待(dài)它的(de)基本面不(bù)断地(dì)凸显出(chū)来，这需要时间。

　　（本文已刊(kān)发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提(tí)及个股仅为举例分析，不做买(mǎi)卖推荐。）

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