近两年火(huǒ)爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密(mì)集分红期，近日7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可供(gōng)分配金额的(de)REITs产品(pǐn)，平均分(fēn)红比例接近99％。

　　多位业内人士对此表示，强制分红机制是公募REITs主要特征之一，稳定分(fēn)红体现(xiàn)出(chū)该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价(jià)值，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现(xiàn)金等(děng)指标(biāo)，也是观察REITs项(xiàng)目底层(céng)资产(chǎn)运营情况(kuàng)的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投资者(zhě)注意，与产权类项目相比，特(tè)许经营REITs项目在(zài)经营(yíng)权到期后不再(zài)产生现金收益，特(tè)许经营权分红目前(qián)已包含了利润分配和本金的(de)归还，在选择投资标的(de)时应了解(jiě)资产类型和分(fēn)红的特(tè)征(zhēng)。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红(hóng)比例98.89％拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？strong>

　　公募REITs 进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，近日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此(cǐ)外尚有(yǒu)6只(zhǐ)REITs实际分配情(qíng)况(kuàng)尚(shàng)未(wèi)公布。整(zhěng)体来看，公(gōng)募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只(zhǐ)公(gōng)告2022 年(nián)可供(gōng)分配(pèi)金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配(pèi)金额占可供分配金额(é)比例平(píng)均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上(shàng)。

　　拇指到食指一扎是几厘米，一扎几厘米？gedata>

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人对此表示，投资公(gōng)募REITs的主要收益来源为(wèi)持有期分红收益，以及基金份(fèn)额交易价格的变化。基金份额(é)二级(jí)市场价格受到公募REITs资产运(yùn)营(yíng)情(qíng)况及(jí)市(shì)场因素(sù)的综合影响，较(jiào)易(yì)引起波(bō)动(dòng)。与此(cǐ)相比，基金分(fēn)红预期则更(gèng)有规律可(kě)循。公(gōng)募REITs的分红主要来自(zì)基础设施资产的经营(yíng)现金(jīn)流，投资人(rén)通过基金募集材料和信息(xī)披露文件，结合行业及市场情况(kuàng)，可以分析(xī)基础设施项目的经(jīng)营业绩，作为进行投资决策(cè)的重要参考(kǎo)。

　　“相对于基金(jīn)份额二级(jí)市(shì)场价格变化导致的浮盈或(huò)浮亏，分红(hóng)作为基金份额持有人实际获得的(de)现金(jīn)收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平(píng)安基金REITs 投资(zī)中心运营(yíng)高级副总监李(lǐ)华平也(yě)表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金(jīn)指引（试行）》及相关法(fǎ)规要(yào)求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后(hòu)基金年度(dù)可分配金额以现金形式分配(pèi)给投(tóu)资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的(de)主(zhǔ)要(yào)特征之(zhī)一，稳(wěn)定的分(fēn)红机制体现出(chū)REITs产品(pǐn)长期(qī)投资价值。

　　中航基(jī)金也(yě)认为，从投资角度来看，基础设施公募(mù)REITs同时具备(bèi)“股(gǔ)性(xìng)”和“债性”双重特(tè)点。二级市场价(jià)格(gé)反映这类产品(pǐn)“股性”的一(yī)面，分红(hóng)体现了这类产品的“债性”特点。公募REITs有强制(zhì)分红要(yào)求，分红(hóng)类似于债券派息，但不等(děng)同(tóng)于(yú)债券的固定利(lì)息回报，而是由(yóu)可供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从(cóng)机构投资者的角度(dù)来(lái)看，一方(fāng)面是(shì)公募REITs丰富了机构投资者的投资品类，为资产配置多元化提供抓(zhuā)手，具有较(jiào)强的配置价值。另(lìng)一方面，公(gōng)募REITs的分红能够帮助(zhù)机构投资(zī)者稳定(dìng)收益。机构投资者公募(mù)REITs能(néng)够通过(guò)分红(hóng)获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性(xìng)，在有效控(kòng)制风险的前(qián)提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作(zuò)用。

　　分(fēn)红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为(wèi)安”外(wài)，市(shì)场对于未来分红水平的预期，也是影响REITs基(jī)金二(èr)级(jí)市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场(chǎng)表现(xiàn)看(kàn)，截至4月21日，今年(nián)以来(lái)中(zhōng)证REITs（收盘(pán)）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指数(shù)。

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只公募REITs发(fā)布了2022年年报，部分(fēn)产品受(shòu)宏(hóng)观经(jīng)济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一定程度上(shàng)影响了公募REITs二级市场的价(jià)格。”李(lǐ)华平称，公募REITs二级市场的价格(gé)波动受多(duō)重因素的影响，投(tóu)资收益是影响REITs二级市场(chǎng)价格的主(zhǔ)要因素之一，而(ér)稳定的分红有利于吸引投资(zī)者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金基(jī)金相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方面市场热点呈现(xiàn)向股票和债券回归的过程；另一(yī)方面(miàn)，基础设施项目的经营(yíng)业绩相对经(jīng)济活力的改善有一(yī)定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基金份(fèn)额的开(kāi)盘指导价做调减处理(lǐ)，调(diào)减金额(é)根据单位(wèi)基金份额的分红(hóng)金额进行(xíng)计算(suàn)。除权操作是对分(fēn)红(hóng)前后(hòu)基金(jīn)份额(é)净值变化的修(xiū)正，使投(tóu)资人(rén)在基(jī)金分(fēn)红前后均可以(yǐ)获得公(gōng)平的投资机会。

　　“分(fēn)红(hóng)可增强投资者长期(qī)投资的(de)信心，同时需结合持(chí)有产品(pǐn)的(de)特(tè)性，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对整体收益(yì)的影响(xiǎng)程(chéng)度。”中航基(jī)金相关人士也称。

　　特许经营(yíng)权分红包(bāo)括利润分配和本金(jīn)归还

　　普通投资(zī)者(zhě)应了解(jiě)底层资产情(qíng)况

　　多(duō)位业内人士还提醒，与现有公(gōng)募基金分红前(qián)提是本金之上(shàng)的增值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运(yùn)作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派的是本金与增值(zhí)两个(gè)部分，两个部分之间的(de)比例是变动的，与现有公募基金分(fēn)红差异很大，大多数普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者可能把“分派”金额误认为(wèi)是(shì)持续(xù)分红。一旦30年、40年、50年、60年等合(hé)同(tóng)年限到期后基(jī)金价值面(miàn)临(lín)极大不确定性，这是该类(lèi)投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特(tè)许经营权类和(hé)产(chǎn)权类(lèi)两大资产类(lèi)型，持有产权类产(chǎn)品的收益(yì)主要包括每(měi)年(nián)的(de)现金分红及资产增值的(de)收益，而持(chí)有特(tè)许经营类产品的收益主要来(lái)自项(xiàng)目每年的现金(jīn)分红(hóng)。其中(zhōng)，特许经营(yíng)权类(lèi)资产(chǎn)的(de)分红包括了利润分配和本金的归还(hái)，两者的比率也是变动(dòng)的，对特许经营权类资产的(de)公募REITs可以(yǐ)内部收益率（IRR）来衡量(liàng)投(tóu)资收(shōu)益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时(shí)，应了解公(gōng)募(mù)REITs底层资产的类型。

　　中航基金也表示(shì)，从细分(fēn)来看(kàn)，各类公(gōng)募REITs分红因底(dǐ)层资产属(shǔ)性不同而形(xíng)成区别。特许经(jīng)营权类的公募REITs产品因其(qí)分红相当于包(bāo)含(hán)“本金+收益”，分(fēn)红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募REITs分红主要为(wèi)“收(shōu)益”，更看重底层(céng)资产的价值(zhí)增值，所以相(xiāng)对股(gǔ)性偏(piān)强(qiáng)。普(pǔ)通投资者在选择(zé)公募REIT时，需要(yào)考虑底层资产属性(xìng)，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营权到期(qī)后不(bù)再(zài)能产生现金收益，因此(cǐ)将可供分(fēn)配(pèi)金额的分配(pèi)理(lǐ)解为“分派”比“分(fēn)红”更加准确。基于这个特点，剩余(yú)经营期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分派率水平(píng)。对于剩余期限较(jiào)长(zhǎng)的特(tè)许经营(yíng)权项目，即使分派率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回(huí)本金(jīn)并取得收益(yì)。

　　中(zhōng)金基(jī)金该(gāi)负责(zé)人提(tí)醒投资者(zhě)注意(yì)，特许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投(tóu)资本金，在(zài)不进行扩募(mù)的(de)情况(kuàng)下，基金(jīn)份(fèn)额单(dān)价随(suí)着分派进度逐年(nián)下(xià)降(jiàng)是正(zhèng)常现象，投资特许经营权REITs的(de)收益来自项目剩(shèng)余期(qī)限(xiàn)产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许经(jīng)营项目相比，产权类项(xiàng)目的土(tǔ)地或建(jiàn)筑的剩余使(shǐ)用年限一般(bān)较长，再加上到期(qī)后通过对建筑的更新(xīn)改造或补缴土地(dì)出让金等追加投资，有机会进一(yī)步(bù)延长经营(yíng)期限。这种(zhǒng)类似永续经(jīng)营(yíng)的假设(shè)反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类REITs具(jù)备(bèi)更显著(zhù)的资产投资(zī)属性。”该负(fù)责人称(chēng)。

　　观(guān)测内部收益(yì)率等指(zhǐ)标

　　评(píng)估项目底层资产运营情况

　　在基(jī)金分红的(de)时点，多位业内人(rén)士还表示，在产(chǎn)品(pǐn)分红期，投资者可以观测经营活动现金流、可(kě)供分(fēn)配现金、内部收益率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产(chǎn)的(de)运营(yíng)情(qíng)况(kuàng)。

　　中航基金表示，年报指(zhǐ)标(biāo)中，跟现金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两(liǎng)个：一是年报中披露(lù)的经营活动现金流，二是可供分配现金，二者存在本质性(xìng)区别。经营活动(dòng)产生的(de)现(xiàn)金净流量(liàng)是(shì)指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流，基(jī)于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配的现金实(shí)质上是从EBITDA出发(fā)，对非现金(jīn)影响利(lì)润表(biǎo)的项目进行调整(zhěng)，加(jiā)期初现金，最(zuì)终得到的账(zhàng)面现金。

　　李(lǐ)华平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选(xuǎn)择，投(tóu)资价值(zhí)体(tǐ)现在相(xiāng)对股债(zhài)市场(chǎng)独立(lì)的资产配置(zhì)功能，比(bǐ)较(jiào)适合(hé)长(zhǎng)期(qī)持有。建议投资者对经营权类的资产(chǎn)可(kě)以更(gèng)多关注内部收益率的高低(dī)，对产权类的资产更多(duō)关注分派率高(gāo)低。因为公募REITs可(kě)分配收(shōu)益主要来自(zì)底层(céng)资产的经营净现(xiàn)金(jīn)流(liú)，所(suǒ)以底(dǐ)层资产运(yùn)营情(qíng)况直接影响投资回报，投资者可综合考虑原始权(quán)益人综合实(shí)力(lì)、运营(yíng)管理机(jī)构实力、公募基(jī)金管理人实(shí)力等多重(zhòng)因(yīn)素来选择投资标(biāo)的。

　　中信证券研报(bào)也显示，公募(mù)REITs进入密集分红期，由于分红(hóng)交易带来的短(duǎn)期博(bó)弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场(chǎng)接(jiē)连回调，建(jiàn)议投资者(zhě)关注有基本面支撑(chēng)、填(tián)权(quán)效(xiào)应(yīng)相(xiāng)对明显(xiǎn)、同时分红规(guī)模较为可观的个(gè)券。

　　“公(gōng)募REITs的(de)招募说明书均会载明(míng)REITs在发行(xíng)首年及次年的可供分配金额(é)预(yù)测。投(tóu)资者可以将REITs的实(shí)际分(fēn)红金额与募集材料中披(pī)露预测(cè)进(jìn)行比较分析，结合经(jīng)济及市场的实际(jì)环(huán)境，对(duì)基础(chǔ)设施(shī)项(xiàng)目的运营业(yè)绩及(jí)REITs的管理能力进行判断。”中金(jīn)基金上述负责(zé)人也称。