近两年火爆的创新产品公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期，近日7只REITs陆续迎来(lái)除息日，公募(mù)REITs整体呈现出高比例稳定分红(hóng)，15只公告2022 年可供分配金额的(de)REITs产品，平均分红比例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此(cǐ)表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公募(mù)REITs主要特征(zhēng)之(zhī)一，稳定分红体现出该类产(chǎn)品长期投资价值(zhí)，通过观测(cè)经营(yíng)活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配现金(jīn)等指标，也是观(guān)察(chá)REITs项目底(dǐ)层资(zī)产(chǎn)运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项目相(xiāng)比，特许经营REITs项(xiàng)目在经(jīng)营(yíng)权到期(qī)后不再产(chǎn)生现(xiàn)金(jīn)收益，特许经(jīng)营权分红(hóng)目(mù)前(qián)已(yǐ)包含了利润分配和本(běn)金的归(guī)还，在(zài)选择投资标的(de)时应(yīng)了解资产(chǎn)类型(xíng)和分红的(de)特征。

　　15只(zhǐ)公募REITs产(chǎn)品(pǐn)分红

　　平(píng)均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入(rù)密集分红(hóng)期，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来(lái)除(chú)息日(rì)，此(cǐ)外尚有6只REITs实际分配情况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比(bǐ)例的稳(wěn)定分红(hóng)，15只公(gōng)告2022 年可供(gōng)分配金额的(de)公募REITs产品中(zhōng)，2022年全年(nián)分配金额占可供分(fēn)配金额比例平均为98.89％，且绝大部分分配比例在96％以(yǐ)上。

　　中(zhōng)金基金相关负责人对此表示，投资公募REITs的主(zhǔ)要收益来源(yuán)为持有期(qī)分红(hóng)收(shōu)益，以及基金份额(é)交易价格的变化。基金份(fèn)额二级市场价格受到公募REITs资产运营情况及(jí)市场因素的综(zōng)合影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期则更有规律可(kě)循。公(gōng)募(mù)REITs的分(fēn)红主要来(lái)自基础设施资产的(de)经营现金流，投资(zī)人通过基金募集(jí)材料和(hé)信息披(pī)露文件(jiàn)，结(jié)合行(xíng)业及市(shì)场情(qíng)况，可以(yǐ)分析基础(chǔ)设施(shī)项目的经(jīng)营业绩，作为进行投(tóu)资(zī)决(jué)策(cè)的重要参考。

　　“相(xiāng)对(duì)于基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格(gé)变化导致(zhì)的浮盈或浮亏，分红作为(wèi)基金份额持有人实际获得的现(xiàn)金收益，对于长期(qī)投资者更具参考价(jià)值。”中金(jīn)基金相关负责人称(chēng)。

　　平安(ān)基金REITs 投资中(zhōng)心运营高级副总监李(lǐ)华平也表示，根据《公开募集基(jī)础设施(shī)证(zhèng)券投资(zī)基金(jīn)指(zhǐ)引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基金应当将90％以(yǐ)上合并后基金年(nián)度可(kě)分配金额以现金形式分配给投资者，强制分红机制(zhì)是(shì)公(gōng)募(mù)REITs的主要特征之一，稳定的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投(tóu)资(zī)价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投(tóu)资角度(dù)来(lái)看，基础(chǔ)设施公募REITs同时(shí)具备“股性”和“债性”双重(zhòng)特点。二级市场(chǎng)价格(gé)反映这类(lèi)产(chǎn)品“股性”的一面(miàn)，分红体(tǐ)现了(le)这类产(chǎn)品的“债性”特点(diǎn)。公募REITs有强制分红要(yào)求，分红类似于债(zhài)券派(pài)息，但不(bù)等(děng)同于(yú)债券(quàn)的(de)固定利息回报，而(ér)是由可供(gōng)分配现金决定(dìng)。

　　从机(jī)构投(tóu)资者的角度来看，一(yī)方面是公募REITs丰富了(le)机构投资者的投(tóu)资品类，为资产配置多元化提供抓手，具有较强的(de)配置价值(zhí)。另(lìng)一方面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者稳定收益。机构投资者(zhě)公募REITs能够(gòu)通过分红获取相对于(yú)投资(zī)债(zhài)券相(xiāng)对高的收益性，在有效控制风险的前提下，增(zēng)厚资产包收(shōu)益，起到投(tóu)资“压舱石”的作(zuò)用。

　　分红除了(le)投(tóu)资收益“落袋(dài)为(wèi)安”外，市(shì)场(chǎng)对(duì)于(yú)未来分红水平的预期，也(yě)是(shì)影响REITs基金二级市场(chǎng)价格走势的关键因素之一。

　　从(cóng)近期公募(mù)REITs的(de)二(èr)级(jí)市场表现看，截至4月21日，今年以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于(yú)975.99 点，年内下(xià)跌7.44％，未跑赢主要股(gǔ)票(piào)和债券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布了2022年年(nián)报，部分产品受(shòu)宏观经(jīng)济(jì)的影响，可分配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上影响了(le)公募(mù)REITs二级市场的价格(gé)。”李(lǐ)华平称(chēng)，公募REITs二级市(shì)场(chǎng)的(de)价格(gé)波动(dòng)受多重因素的影响，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因素之一，而稳定的分(fēn)红有(yǒu)利于吸引投资者(zhě)参与公募REITs二级市场(chǎng)的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人也表示，近期经济预期恢复，一方(fāng)面市场热点(diǎn)呈现(x百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗iàn)向股票和债券回归的(de)过程；另一方(fāng)面，基(jī)础设施项目的(de)经营业(yè)绩(jì)相对经(jīng)济(jì)活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除权日，将对基(jī)金份额的开盘指(zhǐ)导价做调(diào)减处理，调减金额根据(jù)单位(wèi)基金份额的分红金(jīn)额进行计(jì)算。除权操作(zuò)是(shì)对分红(hóng)前后基金份额(é)净值变(biàn)化(huà)的(de)修正，使投(tóu)资(zī)人在基金(jīn)分(fēn)红前(qián)后均(jūn)可(kě)以获得公(gōng)平的投(tóu)资机会(huì)。

　　“分红可增强投(tóu)资者长期(qī)投资的信心，同时(shí)需结合持有产品的特性，关注二级(jí)市场扰(rǎo)动对整(zhěng)体收(shōu)益的影响程度。”中(zhōng)航基金相关人士也称。

　　特许经营权分红包括利(lì)润分配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者(zhě)应(yīng)了解底层资产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内(nèi)人士还提(tí)醒，与现有(yǒu)公募基金分(fēn)红前提是本金之上的增(zēng)值(zhí)部(bù)分不(bù)同，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基(jī)金运作期间的“分红”界定为“分(fēn)派”更为准确，分(fēn)派的是本金与增值两个部分，两个(gè)部分之间的比(bǐ)例是变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很大，大多数普通(tōng)投资(zī)者可(kě)能把“分派”金额误认为是(shì)持续(xù)分红。一旦(dàn)30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限到期后基金价值面临极大(dà)不确定(dìng)性，这是(shì)该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许(xǔ)经营权类和产权类两大资(zī)产(chǎn)类(lèi)型，持(chí)有产权(quán)类产品的收益主要包括(kuò)每年(nián)的现金分红及(jí)资产增(zēng)值(zhí)的收益(yì)，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收(shōu)益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红。其(qí)中，特许经营权类资产的分(fēn)红包括了利润分(fēn)配和本(běn)金的归还，两者的比(bǐ)率也(yě)是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的公募REITs可以内(nèi)部(bù)收益率(lǜ)（IRR）来衡量投资收益。普通投(tóu)资(zī)者在选择投资(zī)标的时，应(yīng)了解公募REITs底层资产的类(lèi)型(xíng)。

　　中航基金也(yě)表示(shì)，从细分来看，各类公募(mù)REITs分红因底(dǐ)层资产属性(xìng)不同(tóng)而形成区别(bié)。特许经营权类的公(gōng)募REITs产品因其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收益”，分红相对较多，债性偏强(qiáng)。而产权类的公(gōng)募REITs分红主要为“收益(yì)”，更(gèng)看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏强。普(pǔ)通投(tóu)资者(zhě)在选(xuǎn)择公募REIT时(shí)，需要考虑底层资产属性(xìng)，对所选择产品的二级市场(chǎng)价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金基金相关负责人也认为(wèi)，与产权类项目相比，特许经营项目在(zài)经营权到(dào)期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额的(de)分(fēn)配(pèi)理解为“分派(pài)”比(bǐ)“分红”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩(shèng)余(yú)经(jīng)营期(qī)限(xiàn)较短的特(tè)许经营项目(mù)，通常具(jù)备(bèi)更高(gāo)的(de)分派(pài)率水平。对于剩余期(qī)限较长(zhǎng)的特许经营权项目，即(jí)使分派率相对较低(dī)，也有足够年(nián)限收回本金(jīn)并(bìng)取得收益。

　　中金(jīn)基金该(gāi)负责(zé)人提醒(xǐng)投资(zī)者注(zhù)意，特许经营权项目的分派金额包含了投资本金，在不进行扩(kuò)募(mù)的情(qíng)况下，基金份额单价随着分派进度逐年下降(jiàng)是正常现象，投资特许经营权REITs的收(shōu)益来自项(xiàng)目剩(shèng)余期(qī)限产生的(de)现金(jīn)流。

　　“与特许经(jīng)营项目相比，产权类项目的土地或建筑的剩(shèng)余使用年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通过对建(jiàn)筑的(de)更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土地出让金等追加投(tóu)资，有机会进(jìn)一(yī)步延长(zhǎng)经营期限。这(zhè)种类似永续经营的假设反(fǎn)映(yìng)在基础资(zī)产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类(lèi)REITs具备更显著的资产投资属(shǔ)性。”该负责人称。

　　观测内部(bù)收益率等指标

　　评估项目底(dǐ)层资产运营情况(kuàng)

　　在基金分红的时点，多位业内人士还表示，在(zài)产品(pǐn)分红期，投资者可以观(guān)测经营活(huó)动(dòng)现金流、可(kě)供分配(pèi)现金、内部收益率等指标(biāo)，来观(guān)察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示，年报指标中，跟现金(jīn)相关的指标有两个(gè)：一是年报中(zhōng)披露的经营(yíng)活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存(cún)在本质性(xìng)区别。经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生的现(xiàn)金净流量是指企(qǐ)业(yè)经(jīng)营、筹(chóu)资、投(tóu)资产(chǎn)生的现金流，基于(yú)企(qǐ)业本身经营活动百万美元宝贝真实事件，百万美元宝贝真实事件是真的吗产生(shēng)；可供分配的(de)现金实质上是从EBITDA出发，对非(fēi)现(xiàn)金影响(xiǎng)利润表(biǎo)的项(xiàng)目进行调整，加期初(chū)现(xiàn)金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李(lǐ)华(huá)平也(yě)表示，公募REITs作(zuò)为资(zī)产配置新选(xuǎn)择，投资价值体现(xiàn)在相对股债(zhài)市场独立(lì)的(de)资产配置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议投资(zī)者对经营权类(lèi)的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关注(zhù)内部收益率的高低，对产权类的资(zī)产更多关(guān)注分派(pài)率高低。因(yīn)为公(gōng)募(mù)REITs可分配收益主(zhǔ)要来自底层资产的经营净现金(jīn)流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影响投资回报(bào)，投资(zī)者可综合考虑(lǜ)原始权益(yì)人综合实力、运营管(guǎn)理机构实力、公(gōng)募基金管理人实(shí)力等(děng)多(duō)重因素来选(xuǎn)择投资标的。

　　中信(xìn)证券研报也显示，公(gōng)募(mù)REITs进入密集分红期(qī)，由于分(fēn)红交(jiāo)易(yì)带来的短期博弈机会(huì)仍在，叠加此前市(shì)场接连回调，建议投(tóu)资(zī)者关(guān)注有基本面支撑、填权效应相对明显、同(tóng)时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募REITs的招募说明书(shū)均会(huì)载明REITs在发行首年(nián)及次年(nián)的可供分配金(jīn)额预测。投资者可以将REITs的实际(jì)分红金额与募集材料(liào)中披露(lù)预测进行比较分析，结合经济及市场的实际(jì)环境，对基础设施项目的运营业绩及REITs的管理能力进行判断。”中(zhōng)金基金上述负(fù)责人(rén)也称。

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